每經編輯｜黃博文    

一覺醒來，不少深圳人的二居室、三居室，突然就“被豪宅”了。

11月8日，有消息稱，深圳市房產評估發展中心對域內二手房交易評估價格再次上調，調整平均幅度在15%，部分熱點區域上調幅度20%。

這樣調整意味著什么？這意味著原本只需要評估500萬的房產，現在的評估價將攀升到575萬元；同一套房，交易需要承擔更高的稅負。

此外，按照深圳規土委2015年10月1日起執行的普通住宅和非普通住宅的價格劃分標準，經此次房產評估價格的上調，很多普通住宅將被劃入非普通住宅的行列，也就是傳統意義上的“豪宅”。對此，有購房者調侃稱，雖然一夜之間住上“豪宅”，但內心是拒絕的。

“被豪宅”后稅負上升

今日下午，每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者就此致電深圳市房地產評估發展中心，一位工作人員表示，此次評估價上調是按市場價格來的，每套價格不一樣，具體價格請登錄深圳房產評估價格查詢系統查看。

深圳同致誠評估中心統計結果顯示，此次調整基本按照行政分區調整了一定比例。其中福田、龍崗漲幅約15%；南山、寶安、龍華及光明新區漲幅約20%；鹽田、羅湖漲幅約10%；坪山新區漲幅約為15%左右；而大鵬新區未進行調整，漲幅為0。

這也是深圳年內房產評估價格的第二次上調。

深圳上一次房產評估價格的調整是在今年4月1日，主流熱點片區房源上調60%——80%不等，最高的甚至上調118%。彼時評估價的上調導致了二手房交易稅費提高，進而提升了買房和投資成本，造成深圳二手房交易量的迅速跌落。

記者統計發現，經歷兩次上調后，深圳房產評估價格上漲幅度普遍在75%以上，按照深圳市2015年10月1日起執行的普通住宅和非普通住宅劃分標準，一大批普通住宅將晉升“豪宅”序列，隨之而來的是交易稅費的上升。

根據深圳市規土委《關于深圳市2015年享受優惠政策普通住房價格標準的通告》，享受優惠政策的普通住房價格標準為：

羅湖區每套總價390萬元及以下，福田區每套總價470萬元及以下，南山區每套總價490萬元及以下，鹽田區每套總價330萬元及以下，寶安區每套總價360萬元及以下，龍華新區每套總價320萬元及以下，龍崗區每套總價280萬元及以下，光明新區每套總價250萬元及以下，坪山新區每套總價200萬元及以下，大鵬新區每套總價230萬元及以下。

享受優惠政策的普通住房應同時滿足以下三個條件：

住宅小區建筑容積率在1.0(含)以上；

單套住房套內建筑面積120(含)平方米以下或單套建筑面積144(含)平方米以下；

實際成交價低于所在區域普通住房價格標準。

非普通住房在交易環節要承擔更高的稅負，以契稅為例，普通住宅，90平米（不含）以下契稅1%，90以上1.5%，非普通住宅則為3%(140平米以上含140平米)。

以深圳南山區一套116平方米的房子為例，調價前為4.2萬/平方米，調價后已經是5萬/平方米，上漲了20%。調價前按未滿2年，首套家庭唯一普通住宅計算，調價后按非普通住宅計算，過戶費足足增加了10.4萬，房子一夜之間被豪宅了。

廣東信榮律師事務所主任律師張茂榮對每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者表示，二手房進行交易時，將會產生實際成交價、國土局過戶價以及銀行貸款評估價三個不同價格，而此次調整的即是國土局過戶價，亦是二手房交易時征稅的依據。

張榮茂認為，深圳房價從去年開始出現了明顯上漲，本次評估價上調也是符合市場實際情況的；但是另一方面，普通住宅的標準卻沒有跟隨市場進行調整，房子“被豪宅’化的傾向很明顯，下一步應該建立住宅價格標準體系等聯動機制，政策更能反映市場狀況。

二手房交易繼續萎縮

業內有觀點認為，深圳此次評估價更新幅度符合預期，相對房價而言，數萬元的增加成本，尚不足以影響購房決策。這部分稅費增加對于房屋總價、市場成交影響微乎其微，預計評估價調整的消化周期在2-3個月內完成。相對而言，房價的漲跌更為重要。

將評估價上調時點放在房產調控最嚴的周期內，可能強化此前政策的效果。中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁向每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者表示，此舉將進一步壓縮房產成交的空間，二手房交易面臨很大的壓力。

“雖然這是增稅系統完善的一個途徑，但大家更多會把它列入調控政策的一個方向。”宋丁補充道。

在“深八條”實施后，深圳樓市早已熱度不再。新政對備案價及成交價的規定使得新項目獲批受阻，隨著政府對市場的大力稽查與整頓，新房成交價格下降，受新房市場影響，二手房市場觀望情緒濃厚，成交處于低迷狀態。

根據深圳中原研究中心的數據，深圳10月份二手住宅成交均價56790元/平方米，比上月下跌4.2個百分點。據國土的成交備案數據來看，10月深圳二手住宅成交6329套，環比減少18%。

受政策收緊影響，市場整體觀望情緒濃厚，近4周超7成業主報價下調，且下調幅度多集中在1%——5%之。10月份二手住宅放盤量與訪客量相比9月明顯減少，以致中介對后市看空情緒濃厚。

這輪旨在打擊投機的最嚴調控，目前已取得初步成效。據深圳中原研究中心統計，10月份深圳二手住宅購房客中，純投資占比僅為3.6%，相比上月下降近3個百分點，而自住客戶占比增加明顯。

深圳中原研究中心報告表示，11月8日對評估價重新調整后，將進一步增加二手交易成本，屆時深圳二手住宅成交將會進一步萎縮。

本文為｜每日經濟新聞 nbdnews 原創文章｜

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