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每經實習記者 吳抒穎 每經編輯 魏文藝

走在“城市配套服務商”轉型路上的萬科，又“跨界”牽手了一個小伙伴。

10月21日，萬科發布消息稱，與華人文化控股集團（以下簡稱“華人文化”）在上海簽訂了戰略合作框架協議。華人文化董事長、首席執行官黎瑞剛表示，期待未來雙方共同創造出文旅地產領域新的跨界產品模式。

作為房企轉型的新風口，更多房企正在投身文化產業中，如恒大、魯能等就正在這一領域頻密落子。《每日經濟新聞》記者注意到，在這個細分化的市場，開發商們面對的競爭壓力不僅僅來自同行，電影商、互聯網公司、旅游企業等都想從中分一杯羹。身處其中的開發商們將如何突圍？

萬科與華人將在多領域合作

據萬科方面提供的資料顯示，未來將與華人文化在產城融合、文娛場館、休閑度假、教育體育、智慧社區等多個領域建立合作渠道。

實際上，萬科此前在文化和旅游地產板塊已有所布局。萬科集團董事會主席、首席執行官郁亮之前也表示將積極拓展公寓、冰雪度假、養老、教育方面的業務。目前萬科旗下已有良渚文化村、東莞769文化創意園等成型項目；此外，萬科目前在西安、蘭州等地也布局有文創項目。旅游地產方面，萬科已有松花湖滑雪度假區等數個在運營項目。

此次選擇與華人文化合作，萬科看中的或是華人文化在文化產業界的資源與經驗。據萬科的表述，“華人文化是文化產業投資與運營綜合性資本產業平臺，專注于傳媒與娛樂、互聯網與科技、生活方式及消費領域投資及綜合運營，其覆蓋了多個文化行業的細分領域。其中包括文旅地產和室內外主題樂園。”

郁亮表示，“華人文化擁有一流的文娛資源和優秀的產業投資運營經驗，通過此次合作，萬科的城市配套服務商戰略將進一步深化，圍繞客戶和城市的生態系統將進一步完善。”

不過萬科方面也向《每日經濟新聞》記者確認，此次僅是合作框架協議的簽訂，目前雙方仍未有項目落地。

值得留意的是，萬科并不是華人文化首個牽手的地產商。華人文化官網顯示，其此前已與上海綠地集團在薊縣共同打造了“盤龍谷文化城”，官方資料稱該文化城將建成以“影視、音樂、藝術、傳媒”為四大產業內核的復合型文化城。

文旅地產這門生意并不好做

在萬科之前，已有大型房企牽手文娛界企業進軍文化產業。恒大是落地文旅項目較多的一家，其合作伙伴是華誼兄弟。公開資料顯示，恒大和華誼兄弟已經成立了“武漢恒誼電影文化有限公司”，雙方將共同開發文旅地產項目；此外，在河北承德舉行的經貿洽談會中，恒大華誼兄弟（承德）電影城也被視為重點項目。

需要注意的是，雖是房地產行業的新風口，但如何運營好文旅地產項目，對于以住宅開發見長的開發商們而言仍是挑戰。

中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁在接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出，住宅開發講求“快周轉”，而文旅地產則是一個回報較慢的過程，兩者的盈利模式完全不同。“此前多數開發商是以文旅之名圈地，最終還是從事房地產開發。但現在政策不允許，開發商們往往又缺乏經驗，又沒有相匹配的運營團隊，這就是問題了。”

可供查詢的案例是華僑城，即使是這家以文旅運營見長的公司，目前房地產行業的收入仍占其營業收入的較大比例。2017年華僑城半年報顯示，報告期內公司營業總收入137.89億元，其中房地產行業收入71.18億元，占比51.6%，超過旅游綜合行業（46.6%）的運營占比。

在這種情況下，住宅開發商們應該如何去做好文旅地產這門生意？宋丁認為，“首先要轉變思路，要由快變慢，由房地產開發的視角轉為產業先行模式；此外，要建構好相關的產業鏈條，權衡好其配比，這是盈利的關鍵；最后，專業的運營團隊也必不可少，開發商們要真正地理解了這門生意，才能夠將其做好。”