每經記者｜任伯懿 香菱    每經編輯｜師安鵬    

 

圖片來源：攝圖網

大家還在咂摸，西安首塊按住宅總建筑面積15%實物配建公租房的地塊，由天地源拿下——算是其注冊地回遷后，為本地住房供給側結構性改革做貢獻了。

但一周時間不到，同屬高科集團的高新房地產公司，就以30億高價在高新區西邊拿了147畝地。粗略計算，每平方拿地成本超過1.3萬元。

現實，能夠擊敗你所有想象。

要知道，西安3月新房均價也還不到1.2萬，這樓盤開發出來，得賣多錢合適？

如果按“短期看政策，中期看土地，長期看人口”來推算，這一波高價土地來得猝不及防，再加上此前西安又進一步放松了落戶政策，中長期要大漲嗎？

希望不會是這樣……

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先來說說高新地產與一線房企大戰300回合的故事。

3月21日，西安土拍市場掛出高新區軟件新城兩塊土地，近30家全國百強房企現場 “廝殺”。

最終，西安高新技術產業開發區房地產開發公司（以下簡稱“高新地產”）“力戰群雄”，一舉拿下兩宗地的開發權，成交價30.24億元。

回顧拍賣現場，激烈程度，堪比各大門派爭奪武林盟主。

當日，偌大的競拍現場座無虛席，參與競拍的房企數量，為西安土拍市場之最。

首先拍賣的是宗地一，碧桂園、高新地產、中糧等房企直接下場參戰，以每12秒舉一次牌的速度，6分鐘后便刷出最高報價6.86億元。

緊接著，轉戰競拍公辦學校建設資金。

之前按兵不動的金科、龍湖、中南、藍光等房企加入“混戰”，平均8秒舉牌一次，210輪后報價幅度調整，賽場只剩下四家房企角逐。

價格喊到3.7億元時，西安曲江唐瑞置業有限公司（華遠）與高新地產進行最終的“巔峰對決”。

 

▲ 圖片來源：西安市國土資源網上交易系統截圖

整場大戰300多回合后，高新地產突出重圍，以6.86億元拿下該地塊，溢價率約71.91%。另外，還需支付高新區公辦學校建設資金3.8億元，同時需配建租賃型保障房面積不小于13633平方米。

躁動的現場還未平復，宗地二開拍。

最終經過1小時10分鐘、157輪 “鏖戰”，高新地產再度勝出。成交價12.88億元，溢價率約68.97%。另需支付高新區公辦學校建設資金6.7億元，配建租賃型保障房面積不小于24974平方米和建筑面積4710平方米的公辦幼兒園。

西安土拍市場好久沒這么熱鬧了，作為本土房企，高新地產力壓群雄的代價是，樓面地價超過1.3萬元/平方米。

只不過這么高的價格，最后由誰來接盤？

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高新地產拿到的這兩塊地，有個特殊要求：得按照“15%公租房配建+全裝修成品交房”的規定建設。

這個政策很值得說道。

事實上，早在去年9月份，西安市人民政府辦公廳就已發布《西安市深化住房供給側結構性改革實施方案》（以下簡稱方案），按宗地住宅總建筑面積的15%實物配建公租房，其中5%無償移交市房管部門，10%由市房管部門按成本回購。

因為執行滯后，西安首例配建公租房的土地最近才成交。

也是在高新區。

3月19日，西安高新區國際社區的兩宗土地掛牌拍賣，80畝土地最終由天地源旗下公司陜西藍天御坊置業競得，加上配建學校的費用，成交價6.23億元，樓面地價超過7000元/平方米。

這算是西安在住房供給側改革上走出的實質一步。

 

▲ 圖片來源：西安市國土資源網上交易系統截圖

政府的初衷是為了穩房價。

近幾年，西安房價持續上漲，新房價格如今超過一萬，并且住房結構和供需失衡，房源緊張，千人搖號屢見不鮮。

此前，政府一直用行政手段調控需求方，但房地產市場是供需兩側，也需要供應方同時發力，才能穩住市場。

此后，《方案》出臺，全市40%土地用于建設公租房和共有產權房。

而且《方案》細則明確規定，公租房戶均面積75平米左右，最大不超過90平米；共有產權房戶均面積為90平米左右，最大可達到144平米。

合理的戶型適應市場的需求，一方面解決了低收入群體的住房問題，另一方面穩住市場房價，中低收入和剛需家庭的住房問題解決了，房價自然不會過熱。

但現實很殘酷，從高新地產和天地源拿到的這兩塊配建公租房的土地價格來看，住商品房和住公租房的，注定是兩個撕裂的群體。

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一邊是需配建公租房，一邊是地價哄哄上漲。西安今年的樓市走向，反而是越加不明朗了。

高新區軟件新城那塊地，的確是好地——阿里巴巴絲路總部、中軟國際萬人軟件基地、西安環普國際科技園、國家數字出版基地前后腳都落地于此，匯聚的幾乎都是西安未來的中產階層。

此外，蘇寧集團即將打造的蘇寧廣場、高科要開發的國際會議中心，還有華為、海康威視即將于此布局的產業鏈……

未來土地的升值空間以及項目的潛在客源，倒是容易引人遐想。

只是突然來一個已經不讓炒作的“地王”，實在讓人有些咋舌。根據公開資料，上一次讓普通人關注土地市場，還是1.5萬樓面地價拍出的韓森寨幸福林帶地塊。

再往前，還有本土國企金泰恒業48億拿下的青龍寺附近388畝商住用地，以及融創壹號院那塊地……這些高價地，基本都集中在二環附近。

而這一次，讓眾多一線房企哄搶的軟件新城地塊，已經在三環外。

市場的確有些瘋狂！

而加上配建學校的費用，保障房配建成本，高新地產拿到這塊地，樓面地價超過1.3萬。

▲ 圖片來源：攝圖網

地價決定售價，項目銷售價格由購地成本和建安成本、其他費用、稅金等組成。一般情況下，購地成本能占到售價40%左右，也就是說，后者將超過3萬元。

西安2019年開始推行全裝修房，所以3萬也只是基礎，售價只會更高。

此外，一個細節值得關注，這兩次在高新拿地的，都是高新管委會下屬國企，高價搶地，其實也可以看出地方政府對未來市場的預期和判斷。

一般情況下，一塊高價地的出現，都會給市場帶來刺激效應，這塊地之后怎么玩，我們拭目以待。

2002年，黃宏在春晚上表演的小品，讓我們記住了一句臺詞，“自己的土，自己的地，種啥都長人民幣。”

春天到了，我們來種房子吧！