每(mei)經(jing)記者｜陳榮浩    每(mei)經(jing)編輯｜魏文藝    

2025年伊始，信達(da)地產（SH600657，股價4.47元(yuan)，市值127.48億(yi)元(yuan)）在盤活地產行業存量資(zi)產方(fang)面又(you)有大(da)動作。

信達(da)(da)地產于1月9日公告稱，公司與(yu)中(zhong)國信達(da)(da)、鑫盛(sheng)(sheng)利(li)保共同發起設(she)立房(fang)地產行業存量資產紓(shu)困盤活(huo)基金，母基金認繳總規模達(da)(da)200.01億元(yuan)。其中(zhong)信達(da)(da)地產和中(zhong)國信達(da)(da)各(ge)認繳100億元(yuan)，鑫盛(sheng)(sheng)利(li)保認繳100萬元(yuan)，作為普通合(he)伙人(ren)。

值得(de)一(yi)提(ti)的(de)是，由(you)于發起(qi)設立(li)房(fang)地產行業存(cun)量資產紓困盤(pan)活基金(jin)的(de)三方同(tong)屬(shu)“信達系”，因而此次(ci)共同(tong)投資事項構成關聯交易。

據《每日經濟新聞》記者觀(guan)察，信達地(di)產(chan)之前已成功盤(pan)活了(le)多(duo)個(ge)地(di)產(chan)項(xiang)(xiang)目，包(bao)括鄭州信達未來公元(yuan)、海(hai)南南麗(li)湖壹號二期、深圳云禧公館保障房和合肥(fei)寶能城等(deng)，這些項(xiang)(xiang)目中有不少是在停工后得以“盤(pan)活”的。

不(bu)過在剛剛過去(qu)的(de)2024年(nian)，信達(da)地(di)(di)產(chan)雖然(ran)超額完成年(nian)度銷售目標(biao)，但歸(gui)屬(shu)凈利潤卻(que)出現(xian)顯著波動。2024年(nian)前三季(ji)度，信達(da)地(di)(di)產(chan)的(de)歸(gui)屬(shu)凈利潤分別為-1.954億(yi)元(yuan)(yuan)、1.064億(yi)元(yuan)(yuan)和-0.8673億(yi)元(yuan)(yuan)。此外(wai)，信達(da)地(di)(di)產(chan)經(jing)營(ying)活動產(chan)生的(de)現(xian)金流也一直處于“凈流出”狀(zhuang)態。

成立200億元紓困基金

2025年的房地產行業，實現“止跌回穩(wen)”與“保交樓”是關鍵(jian)詞。

此次信達(da)(da)地(di)產與(yu)中國(guo)信達(da)(da)、鑫(xin)盛利(li)保共同發(fa)起(qi)設立的200億元房(fang)地(di)產行(xing)業存量資產紓困盤活基金，在業內引發(fa)廣泛關注。

具體來(lai)看，該基金全稱為(wei)(wei)信達(da)紓困盤活（天津）企(qi)業管理合(he)伙(huo)企(qi)業（有(you)限合(he)伙(huo)），母基金認繳(jiao)總規模(mo)達(da)200.01億(yi)元(yuan)。其中，鑫盛利(li)保作(zuo)為(wei)(wei)普(pu)通合(he)伙(huo)人(ren)(ren)，認繳(jiao)100萬元(yuan)，占比(bi)0.0050%；中國(guo)信達(da)作(zuo)為(wei)(wei)優(you)先級(ji)合(he)伙(huo)人(ren)(ren)，認繳(jiao)100億(yi)元(yuan)，占基金規模(mo)的(de)49.9975%；信達(da)地產則作(zuo)為(wei)(wei)劣后級(ji)合(he)伙(huo)人(ren)(ren)，同樣出(chu)資100億(yi)元(yuan)，占比(bi)49.9975%。

該(gai)基金期限(xian)為(wei)8年(nian)，主(zhu)要(yao)聚焦于(yu)房地產行業(ye)問(wen)題企業(ye)的紓(shu)困解難，以(yi)及問(wen)題項目的盤活(huo)重生。無論是(shi)(shi)參(can)與破產重整，還(huan)是(shi)(shi)投(tou)身(shen)法拍等特殊(shu)機遇投(tou)資，都旨(zhi)在助力項目保交付，推動相關工程建(jian)設(she)順(shun)利開展。

在投(tou)(tou)資方(fang)式上，將根(gen)據具體項目的不同(tong)情況靈活選擇(ze)，既可以(yi)直(zhi)接(jie)對項目進行投(tou)(tou)資，也(ye)能采用母(mu)子基(ji)金的形(xing)式，通過引入(ru)產投(tou)(tou)人、其他(ta)資金方(fang)和合作方(fang)等，另行發起設立子基(ji)金參與投(tou)(tou)資。

“設立此(ci)基(ji)金是為了響應房地產(chan)行(xing)(xing)業(ye)及上下游企業(ye)的紓困(kun)需求，通過(guo)拓展(zhan)項目機會(hui)，盤活(huo)行(xing)(xing)業(ye)存量資(zi)(zi)(zi)產(chan)，進一步優化公(gong)司投(tou)資(zi)(zi)(zi)結構，創(chuang)新業(ye)務(wu)與(yu)盈利模式(shi)。”信(xin)達地產(chan)在公(gong)告中表示，盤活(huo)基(ji)金后(hou)續待(dai)公(gong)司實繳出(chu)資(zi)(zi)(zi)后(hou)，納入公(gong)司合并報表范圍，公(gong)司將負責具體紓困(kun)項目的投(tou)后(hou)管理工作(zuo)，本次共同投(tou)資(zi)(zi)(zi)不(bu)會(hui)對公(gong)司未來資(zi)(zi)(zi)金流動性產(chan)生(sheng)重大影響，未來經營(ying)成果將取決于投(tou)資(zi)(zi)(zi)項目運行(xing)(xing)情況。

《每(mei)日(ri)經濟新聞》記者注意到，自2022年(nian)4月起，監管部門便鼓勵AMC（不(bu)良資產(chan)管理公司(si)）積極介入房(fang)企的資產(chan)處置和(he)項目(mu)(mu)紓困工作(zuo)，部分AMC已獲(huo)準(zhun)發行金融債(zhai)券，以(yi)支持重點房(fang)地產(chan)企業優質項目(mu)(mu)的風險化(hua)解和(he)處置工作(zuo)。

2022年三季度，不(bu)少紓困(kun)基金入場(chang)存量風險(xian)項(xiang)(xiang)(xiang)目，通(tong)過項(xiang)(xiang)(xiang)目收并購(gou)等方式(shi)對問題樓盤進行解困(kun)。如(ru)中信金融資產(chan)針對徐州市(shi)潘安湖(hu)紓困(kun)項(xiang)(xiang)(xiang)目成(cheng)(cheng)立專項(xiang)(xiang)(xiang)工(gong)作組，通(tong)過“資產(chan)重(zhong)組+管(guan)理(li)重(zhong)組”形(xing)成(cheng)(cheng)了“項(xiang)(xiang)(xiang)目隔離+聯(lian)動(dong)國(guo)資+引入資金+實質管(guan)控+聯(lian)合開發(fa)”的紓困(kun)模式(shi)。

中指研究(jiu)院企(qi)業研究(jiu)總監劉水向(xiang)《每日經(jing)濟新聞(wen)》記(ji)者表示：“過去實踐中紓(shu)困以項目為(wei)主，此(ci)次信達地(di)(di)產發(fa)起設(she)立(li)200億(yi)元房(fang)地(di)(di)產行(xing)業存(cun)量資產紓(shu)困盤活基(ji)金，釋放出明確(que)的(de)救房(fang)企(qi)信號，將(jiang)促進(jin)房(fang)地(di)(di)產企(qi)業風(feng)險化解。”

在(zai)劉水看來，紓困基金配合保(bao)交樓專項借款等政策的(de)快(kuai)速落地，在(zai)部分(fen)省市起到了一(yi)定的(de)化(hua)解(jie)項目風(feng)(feng)險(xian)(xian)的(de)作用。未(wei)來或將有(you)其他問(wen)題房(fang)企(qi)以重整方式(shi)實(shi)現風(feng)(feng)險(xian)(xian)化(hua)解(jie)，將加速問(wen)題房(fang)企(qi)走出困境，加快(kuai)行(xing)業(ye)風(feng)(feng)險(xian)(xian)出清，有(you)助(zhu)于行(xing)業(ye)止跌回穩。

新模式能否緩解業績頹勢

作為中國信達旗下(xia)的(de)專(zhuan)業地(di)產(chan)平臺，信達地(di)產(chan)近年來已(yi)成功推動了多個房地(di)產(chan)出險項目的(de)化解工作。

如(ru)鄭州(zhou)信達未來公(gong)元、海南南麗湖壹號二(er)期(qi)、深圳云(yun)禧(xi)公(gong)館(guan)保障房、合(he)肥(fei)寶能城等項目(mu)，均是在信達地產的介入下(xia)迎來了轉機。其(qi)中不少項目(mu)曾面臨資金短(duan)缺(que)、工程停滯(zhi)、業主(zhu)維權等諸多難題。

據中國(guo)信達(da)微信公(gong)眾號披露，2022年(nian)至2024年(nian)9月底，中國(guo)信達(da)參與房地產風(feng)險化(hua)解(jie)項(xiang)目152個，投資(zi)737億(yi)元，帶動3220億(yi)元項(xiang)目復(fu)工復(fu)產，實現了4.4倍(bei)的風(feng)險化(hua)解(jie)效率(lv)。

《每日經濟新聞》記者梳理發現，信(xin)達(da)地產紓(shu)困(kun)房地產出險項目的模式主要包括傳統債權收購、增量資金投入、地產公司代管代建(jian)，以及通過發起設立子基金的方(fang)式參(can)與投資等。

如鄭州的(de)“未(wei)來公元(yuan)”項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)，采用(yong)的(de)是增量資金投(tou)入方(fang)式，信達(da)地產接(jie)手時該項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)僅(jin)剩(sheng)5億元(yuan)左右貨值，而完工尚(shang)需(xu)要17億元(yuan)資金。信達(da)地產通過多項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)資源共享(xiang)、協同(tong)紓困的(de)方(fang)式，實現(xian)多個出險項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)共同(tong)“破局、修復、造血”，直至(zhi)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)順利交付。

而對于鄭州的(de)(de)其(qi)他幾個出險項目，信(xin)達地(di)產(chan)(chan)則是采(cai)用“法(fa)拍(pai)方(fang)(fang)式(shi)隔絕風險與協同紓困(kun)模(mo)式(shi)”。其(qi)中，時代國著是信(xin)達地(di)產(chan)(chan)花(hua)費6.2億元法(fa)拍(pai)的(de)(de)項目，天樾九章和未(wei)來公元是信(xin)達地(di)產(chan)(chan)自康橋(qiao)集團接手的(de)(de)出險項目。信(xin)達地(di)產(chan)(chan)通過法(fa)拍(pai)方(fang)(fang)式(shi)隔絕不(bu)良資(zi)產(chan)(chan)的(de)(de)法(fa)律風險，剝離(li)項目債務債權(quan)問題，之后(hou)對上述三個項目資(zi)產(chan)(chan)進行共同盤活、協同紓困(kun)。

值得一提的(de)是(shi)，信達地產是(shi)2024年(nian)初公布年(nian)度銷售(shou)目(mu)標的(de)少數房企(qi)(qi)之(zhi)一，同時也是(shi)超(chao)額完(wan)成年(nian)度銷售(shou)目(mu)標的(de)三(san)個房企(qi)(qi)之(zhi)一（其余(yu)兩(liang)個房企(qi)(qi)為濱江集(ji)團和保利置業）。

據中指研究(jiu)院數據，2024年信達地產實現(xian)銷(xiao)(xiao)售額(e)153億(yi)元，目(mu)標完(wan)成率(lv)為102%。在(zai)2024年房企銷(xiao)(xiao)售榜(bang)上(shang)，信達地產排在(zai)第(di)65位；而(er)2023年，信達地產以265億(yi)元的銷(xiao)(xiao)售額(e)排在(zai)行(xing)業第(di)59位。

《每日經濟新聞》記者注意到，在以往盤活出(chu)險項(xiang)目(mu)的過程中，信(xin)達(da)地產更多地采用“金(jin)融機(ji)構(gou)接(jie)管+委托代建”的模式，即接(jie)管項(xiang)目(mu)后注入資金(jin)，再尋找平臺代建，最終實(shi)現保(bao)交樓。其中，由中國(guo)信(xin)達(da)輸(shu)出(chu)現金(jin)，而信(xin)達(da)地產則扮演(yan)“代建”等相關角色。

此次設立(li)的房地(di)產(chan)(chan)行業(ye)存量(liang)資產(chan)(chan)紓困(kun)盤活基金，由中(zhong)國信(xin)達和信(xin)達地(di)產(chan)(chan)共同作為(wei)主要出資方(fang)，這不(bu)僅(jin)能(neng)帶來代建收(shou)入，還能(neng)增加投資收(shou)益，有(you)望(wang)在一定程度上提振信(xin)達地(di)產(chan)(chan)的業(ye)績表現。

記者注意到(dao)，從信達地產的財務表現(xian)(xian)來看，自2024年以來，其營業收入出現(xian)(xian)顯著下滑，凈(jing)利潤表現(xian)(xian)也并不(bu)穩定(ding)。

2024年三季報數據顯示，信達(da)(da)地產實現了34.99億元(yuan)的營收，但較上年同期下滑了10.87%；歸屬凈利潤為負(fu)，達(da)(da)到-8673萬(wan)元(yuan)，這也(ye)是(shi)其(qi)近年來首次出現虧損情(qing)況。

此外(wai)，進(jin)入2024年以(yi)來，信達地產(chan)(chan)經(jing)營活動產(chan)(chan)生(sheng)的(de)現金(jin)流(liu)，一直處于“凈流(liu)出”狀態(tai)。2024年前(qian)三季度，信達地產(chan)(chan)經(jing)營活動產(chan)(chan)生(sheng)的(de)現金(jin)流(liu)量凈額分(fen)別為-15.07億元(yuan)、-7.888億元(yuan)和-26.66億元(yuan)。