每經記者｜包晶晶    每經編輯｜張益銘    

“REITs（不動產投資信托基金）很可能是未來房地產市場的一條出路。”多位行業人士不約而同表達了這一觀點。

2025年11月12日，由觀點機構主辦的“2025觀點商業年會”在上海舉行。本屆年會以“向上的信心”為主題，商業地產行業人士、企業高管共論穿越周期、歷經波動繼續前行的理性與堅定。

圖片來源：每經記者 包晶晶 攝

在現場，多位行業人士從不同維度達成了共識：隨著行業的調整，商業地產將回歸運營的本質，地產屬性將逐步淡出。盡管REITs尚處于萌芽階段，但未來多層次REITs市場的全面形成將助力經濟發展及企業資產資本循環。

中金基金副總經理、董事總經理李耀光在主題演講中透露：“未上市企業把資產裝進REITs，以終為始地改變投資思路，按照REITs標準去投資建設、收購資產，將管理提升、資產盤活的循環思路融入公司的價值鏈和生態鏈，才能實現房地產新階段、新時代的新模式發展。”

REITs是“絕對的藍海市場”

李耀光指出：“截至今年6月30日，全球REITs規模超2萬億美元，其中美國占60%，亞洲占13%，中國內地市場占比約9.3%。目前，中國公募REITs已經拓展到交通、能源、市政、生態、物流、園區、新基建、租賃住房、消費等10余個資產類型，資產的豐富程度已經居于亞洲領先序列。”

F.O.G.富尚資產集團董事長、越秀REITs獨立董事陳曉歐也認為：“目前，中國內地共發行76單公募REITs，超過了新加坡和中國香港市場REITs的總數量，但中國內地REITs資本市場規模僅2000多億元人民幣，全球的REITs市場則超2萬億美元。對比之下，中國內地REITs市場個頭較小，有待未來高速發展，是一個不容小覷的新興市場。”

他判斷：“REITs市場是絕對的藍海，但現在中國內地地產存在一個困局，就是REITs市場尚處在萌芽階段。”

不過，根據李耀光的分析，2025年將進入REITs常態化發行的“2.0階段”。

政策層面，對基礎設施公募REITs的支持信號持續釋放，9月，國家發展改革委發布《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化申報推薦工作的通知》，提出積極推動新資產類型項目推薦發行，“積極研究探索鐵路、港口、特高壓輸電、通信鐵塔、市場化租賃住房、文化旅游、專業市場、養老設施等尚無推薦發行案例的新資產類型項目的發行路徑，加大力度協調解決難點堵點問題，幫助項目盡快滿足發行條件”。

同時，商務部等9部門印發了《關于加力推動城市一刻鐘便民生活圈建設擴圍升級的通知》，提出優先支持保障基本民生的社區商業綜合體、鄰里中心、百貨商場、菜市場等消費基礎設施項目發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）。

消費基礎設施REITs成一二級市場“香餑餑”

首批4單消費基礎設施REITs上市僅一年多，已經成了市場的“香餑餑”。

作為國內最大REITs持有機構之一的代表，國泰海通證券投行結構金融部執行董事趙陽在接受《每日經濟新聞》記者采訪時透露：“僅一年時間，市場對消費REITs的認可度就發生了翻天覆地的變化。2024年年中，首批幾只消費基礎設施REITs獲批后，募集還是遇到了一定困難。即便商業頭部央國企高層領導帶隊，多次向投資人一對一路演，依然有許多投資人持謹慎態度。但現在的情況則是——一級發行一份難求，經常出現200倍的超額認購，中簽率千分之幾。比如華潤消費REIT剛剛預披露，份額就已經拿不到了。”

“這背后，正是底層零售商業資產的穩健運營支撐了REITs的業績，目前在所有的REITs里，投資人最看好、最感興趣的反而是消費基礎設施REITs。現在已經很難說是REITs成就了商管能力，還是商管能力成就了REITs。”趙陽說。

作為首批上市的中金印力消費基礎設施REIT，由印力集團負責運營的底層資產項目——杭州西溪印象城業績表現優異。2025年三季度報告顯示，項目出租率為99.13%，租金收繳率為99.85%。客流同比增長6.5%，有效租金單價為251.36元/平方米/月。

印力集團執行總裁兼上海城市商業公司董事長姚海波坦言：“發行REITs對于發展商來說，一方面倒逼我們運營的透明化、規范化；另一方面我們也給更多的人提供了介于一二級市場和債券之間的投資渠道。杭州西溪印象城之前經歷了十多年的開發運營，從融資結構上，曾經歷過開發基金、CMSB（商業抵押支持債券）等，最后通過REITs完成上市。2024年，可分配金額達到了1.25億元，當年進行了2次分紅，二級市場價格也上漲了30%。”

從他的角度看，在分化加劇、REITs普及、資本與運營深度融合的大趨勢下，商業不動產正從“咆哮時代”走向“精釀時代”，企業不能做規模的崇拜者，而要做“價值的深耕者”。商業地產要面對價值取舍，聚焦存量資產的效率提升和更新，思考如何為合作伙伴、顧客提供情緒價值，以及擁抱科技帶來的深刻變化和效率提升。

二級市場表現上，消費類REITs在2025年內的漲幅表現，顯示出市場對消費復蘇和該類資產長期現金流的強烈信心。

中信建投在10月23日的研報中指出，截至2025年10月21日收盤，嘉實物美消費REIT、中金印力消費REIT、易方達華威市場REIT等多只REITs今年以來漲幅已經超過30%。但中信建投也進行了風險提示，如消費增速下降、存量競爭壓力進一步加大、商業地產商自身經營不善等風險。

平安不動產首席運營官曾燦霞在主題演講中也提示：“REITs的本質是一種機制設計，并不改變底層資產的經營邏輯。REITs需要關注三個方面的風險，首先是股票屬性帶來的市場波動風險，第二是底層資產層面的風險，最后一個是管理機制帶來的風險。”

從資本的追逐到從業者的冷靜思考，一條清晰的邏輯逐漸浮現：REITs不僅是盤活商業地產的一渠活水，更是一根無形的指揮棒，正倒逼整個行業回歸本質——資產的價值，終將由其運營能力決定。

封面圖片來源：每經記者 包晶晶 攝