項崢

“這(zhe)是(shi)最好的(de)(de)時候，這(zhe)是(shi)最壞的(de)(de)時候；這(zhe)是(shi)智慧的(de)(de)年代，這(zhe)是(shi)愚(yu)蠢的(de)(de)年代。”形容時下(xia)中國的(de)(de)樓市(shi)，再沒有比這(zhe)段話更合適的(de)(de)了(le)。國家統計局(ju)最新發布的(de)(de)全國70個大中城市(shi)住宅銷售價格變動情況顯示，7月份新房(fang)(fang)與(yu)二手(shou)房(fang)(fang)價格環比上(shang)漲的(de)(de)城市(shi)明顯增多(duo)，與(yu)此同時，7月份宏觀經濟主要(yao)指標弱于預期。在這(zhe)種情況下(xia)，需要(yao)對(dui)房(fang)(fang)價“普漲”現象冷(leng)靜思考。

實際(ji)上(shang)(shang)，如今(jin)樓市“羊群(qun)效應”非常(chang)明顯。所謂“羊群(qun)效應”，是指人(ren)們(men)經常(chang)受(shou)到多數人(ren)影響，而跟從(cong)大眾(zhong)的(de)思想或行為(wei)，也被稱為(wei)“從(cong)眾(zhong)效應”。因(yin)此，“羊群(qun)效應”比喻的(de)是人(ren)們(men)都有(you)一(yi)(yi)種從(cong)眾(zhong)心理(li)，而從(cong)眾(zhong)心理(li)很容易導致(zhi)盲(mang)從(cong)，盲(mang)從(cong)往往會陷入騙局或遭到失敗。在樓市中，購房(fang)(fang)人(ren)顯得很沖(chong)(chong)動，患(huan)得患(huan)失。沒房(fang)(fang)時，希望房(fang)(fang)價(jia)一(yi)(yi)跌到底(di)。有(you)房(fang)(fang)時，憧憬著房(fang)(fang)價(jia)一(yi)(yi)沖(chong)(chong)上(shang)(shang)天，享受(shou)著財(cai)富增(zeng)長的(de)錯覺。而當房(fang)(fang)價(jia)下(xia)(xia)跌時，已買房(fang)(fang)子的(de)人(ren)怒發沖(chong)(chong)冠，圍堵(du)開發商以尋求意(yi)料之外的(de)房(fang)(fang)價(jia)下(xia)(xia)跌的(de)補償(chang)，背棄了契約精(jing)神。

雖然7月份房價出現了“普漲”，但(dan)8月份以(yi)來購(gou)房動能明(ming)顯減(jian)弱。據中(zhong)介機構市場(chang)研究，43個重點城(cheng)市8月份前(qian)兩(liang)周的成交(jiao)量環比下(xia)降(jiang)5.8%。可(ke)見(jian)，剛性(xing)需(xu)(xu)求(qiu)的恐慌入市并不(bu)具有可(ke)持續性(xing)。在(zai)分(fen)析購(gou)房需(xu)(xu)求(qiu)時，常常將潛在(zai)需(xu)(xu)求(qiu)和現實(shi)需(xu)(xu)求(qiu)混(hun)為(wei)一(yi)談。在(zai)房價沒有實(shi)質下(xia)跌情況下(xia)，有購(gou)買實(shi)力且(qie)符(fu)合(he)購(gou)買條件(jian)的人數總體并不(bu)多。事實(shi)上，當前(qian)企業(ye)經營(ying)困難增加，居(ju)民(min)收入增長(chang)前(qian)景暗(an)淡。2012年1~6月，全國(guo)規模(mo)以(yi)上工(gong)業(ye)企業(ye)實(shi)現利潤同比下(xia)降(jiang)2.2%。因此，在(zai)預算約束下(xia)，未來樓市需(xu)(xu)求(qiu)將出現一(yi)定程度萎縮。

當前，我國經濟(ji)困難(nan)仍將持(chi)續(xu)一段時間。觀察各國經濟(ji)史，還(huan)沒有一個國家能(neng)在(zai)經濟(ji)增長(chang)放緩情況(kuang)下還(huan)能(neng)維持(chi)高(gao)房價(jia)。在(zai)日本和美國，經濟(ji)增長(chang)放緩后(hou)，房價(jia)漲幅均出現回落(luo)甚至出現絕對房價(jia)下降。

此(ci)外，樓市(shi)去庫存(cun)壓(ya)力(li)依然不減。7月(yue)末(mo)，全國商品房待售(shou)面(mian)積31667萬平(ping)方(fang)米(mi)，比6月(yue)末(mo)增(zeng)加259萬平(ping)方(fang)米(mi)。其中，住(zhu)宅待售(shou)面(mian)積增(zeng)加88萬平(ping)方(fang)米(mi)。如此(ci)規模龐大的(de)(de)庫存(cun)以及庫存(cun)占用的(de)(de)資金(jin)規模，仍是(shi)當前開(kai)發商經(jing)營面(mian)臨的(de)(de)主要(yao)困境。從(cong)數據看，房地(di)產市(shi)場前期回暖，并未(wei)如期帶來土地(di)購置面(mian)積和(he)新開(kai)工面(mian)積的(de)(de)增(zeng)長(chang)。因(yin)此(ci)，樓市(shi)去庫存(cun)仍是(shi)房地(di)產開(kai)發企(qi)業(ye)下階段的(de)(de)主要(yao)經(jing)營策略。

市(shi)場(chang)博弈，無非(fei)是利益之爭(zheng)。所謂天下(xia)熙(xi)熙(xi)，皆(jie)為(wei)利來(lai)(lai)；天下(xia)攘攘，皆(jie)為(wei)利往。房(fang)地(di)產市(shi)場(chang)多方博弈，也莫過于(yu)此。供求關系只(zhi)是其中的(de)表象和結(jie)果。綜合來(lai)(lai)看，在宏觀經濟困難時期，現金(jin)為(wei)王(wang)不(bu)(bu)失為(wei)一種有效的(de)抵御(yu)性策略(lve)，不(bu)(bu)排除房(fang)地(di)產開(kai)發企業調整定價策略(lve)，“以價換量(liang)”，加快(kuai)資金(jin)回籠。