每經(jing)編輯｜楊濤    

以下為巴曙松先生在2012年博鰲房地產論壇上的演講現場整理文字，作為視頻節目參考資料。

我想(xiang)嘗試著總(zong)結一(yi)下這么多年房地產調(diao)控的(de)特點，形成(cheng)的(de)市場波(bo)動規律，如果有規律的(de)話，嘗試總(zong)結一(yi)下。

第一，調(diao)控(kong)體系，無非是(shi)調(diao)控(kong)的工具，銀根(gen)、地(di)根(gen)，這(zhe)(zhe)一次加上了(le)限(xian)購來(lai)抑(yi)制投資性、投機性需求，這(zhe)(zhe)幾(ji)個(ge)(ge)方面應(ying)該被視為(wei)是(shi)房地(di)產調(diao)控(kong)政策日趨成熟的一個(ge)(ge)標(biao)志(zhi)。

那么(me)，這(zhe)樣(yang)一個調控(kong)會給市(shi)場帶(dai)來(lai)什(shen)么(me)樣(yang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)波動(dong)規律(lv)呢？我(wo)想，從(cong)銀根、地根的(de)(de)(de)(de)(de)(de)調控(kong)來(lai)看(kan)，從(cong)控(kong)制(zhi)(zhi)投(tou)資性(xing)需求(qiu)(qiu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)調控(kong)來(lai)看(kan)，在(zai)短(duan)期(qi)(qi)內是(shi)能(neng)起到(dao)(dao)(dao)抑制(zhi)(zhi)需求(qiu)(qiu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)作用的(de)(de)(de)(de)(de)(de)，在(zai)供(gong)(gong)求(qiu)(qiu)不平衡的(de)(de)(de)(de)(de)(de)情況下(xia)，有(you)助于市(shi)場形成(cheng)(cheng)短(duan)期(qi)(qi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)平衡。但是(shi)，這(zhe)種(zhong)調控(kong)有(you)什(shen)么(me)特(te)點(dian)？有(you)兩(liang)個很難糾正(zheng)(zheng)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)缺點(dian)，一是(shi)這(zhe)種(zhong)調控(kong)到(dao)(dao)(dao)后期(qi)(qi)必(bi)(bi)然以傷害(hai)(hai)供(gong)(gong)給為重(zhong)要(yao)特(te)點(dian)，本來(lai)是(shi)抑制(zhi)(zhi)需求(qiu)(qiu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)，最后傷害(hai)(hai)到(dao)(dao)(dao)供(gong)(gong)給，供(gong)(gong)給減少(shao)(shao)了(le)(le)。為什(shen)么(me)呢？因為，你控(kong)制(zhi)(zhi)銀根、地根，你控(kong)制(zhi)(zhi)投(tou)機性(xing)需求(qiu)(qiu)很對，短(duan)期(qi)(qi)市(shi)場上(shang)會出現局部性(xing)、階段性(xing)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)供(gong)(gong)大于求(qiu)(qiu)。但是(shi)，整個行業，我(wo)們是(shi)做金(jin)融(rong)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)，看(kan)金(jin)融(rong)資金(jin)波動(dong)，房(fang)地產商主要(yao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)資金(jin)來(lai)源(yuan)(yuan)，銷(xiao)(xiao)售(shou)回(hui)款，一控(kong)制(zhi)(zhi)、一限購、銷(xiao)(xiao)售(shou)放緩，市(shi)場打壓(ya)，開(kai)(kai)發(fa)貸減少(shao)(shao)、按揭貸去(qu)年批了(le)(le)還(huan)不給，上(shang)市(shi)不準，借(jie)殼不允許等等，這(zhe)樣(yang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)話(hua)，另外幾條渠道資金(jin)來(lai)源(yuan)(yuan)大幅度(du)縮減，形成(cheng)(cheng)了(le)(le)正(zheng)(zheng)反饋疊(die)加(jia)，疊(die)加(jia)下(xia)來(lai)就只能(neng)被(bei)動(dong)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)要(yao)么(me)求(qiu)(qiu)生存，高息，弄點(dian)錢維(wei)持，或者(zhe)是(shi)加(jia)快(kuai)銷(xiao)(xiao)售(shou)回(hui)款。同時，本能(neng)地減少(shao)(shao)新土地的(de)(de)(de)(de)(de)(de)購置(zhi)和(he)開(kai)(kai)發(fa)。這(zhe)種(zhong)強烈的(de)(de)(de)(de)(de)(de)正(zheng)(zheng)反饋，加(jia)上(shang)房(fang)地產行業特(te)定的(de)(de)(de)(de)(de)(de)開(kai)(kai)發(fa)周期(qi)(qi)，市(shi)場的(de)(de)(de)(de)(de)(de)調整后期(qi)(qi)必(bi)(bi)然都形成(cheng)(cheng)強烈的(de)(de)(de)(de)(de)(de)供(gong)(gong)應不足，新開(kai)(kai)工不足。然后，一旦(dan)市(shi)場站穩(wen)，就出現了(le)(le)供(gong)(gong)求(qiu)(qiu)關系(xi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)一個逆轉。

所以，我作出一個冒昧的判斷，可能在接下來的十年、二十年房地產行業發展中，我的房地產知識實際上是從陳淮所長那兒學的，我不懂就老問他。他說，房地產行業在未來有很大的發展空間。但是，我認為這個發展空間是一個非常顛簸的發展空間，這種波幅比過去十多年要大很多。而且，只要調控方式不變，我覺得變的可能性不大，還是用銀根、地根，還是用打壓的短期措施，形成的疊加和正反饋，先抑制需求，結果傳達到供給不足，供給不足就是市場探底回暖，市場就是在顛簸中發展的。所以，這個特點在未來會非常明顯。