每(mei)經編(bian)輯｜每(mei)經記者 劉林鵬 杜冉(ran)樂(le) 發自貴陽(yang)    

每(mei)經記者(zhe) 劉林鵬 杜冉樂(le) 發自貴陽(yang)

國慶節后，貴陽市(shi)此(ci)前公布的(de)《關于加快棚戶區城中(zhong)(zhong)村改(gai)造和(he)保障性安居(ju)工程項目(mu)建設的(de)若(ruo)干措施(shi)》被媒體報道后引發廣泛關注，其中(zhong)(zhong)關于對外地購(gou)(gou)房者通過購(gou)(gou)房落(luo)戶貴陽，不受(shou)購(gou)(gou)買面積和(he)入住時間的(de)限制，被質疑為變相放寬限購(gou)(gou)政策(ce)。

從貴陽(yang)(yang)的(de)(de)多個(ge)超級大(da)盤的(de)(de)銷(xiao)售情況來看，也正是貴陽(yang)(yang)周邊外地(di)購房者的(de)(de)大(da)量(liang)涌入，消(xiao)化(hua)了其中相當比例的(de)(de)房源。那么，這(zhe)是否意味(wei)著(zhu)當地(di)政策在實質上(shang)助推了貴陽(yang)(yang)的(de)(de)樓市呢？

貴(gui)陽住建系(xi)統的(de)一位官員表示(shi)，貴(gui)陽樓市“新政”被過度(du)解讀了。他稱，上述文(wen)件早(zao)在(zai)1個月(yue)前就出(chu)臺了，購(gou)房入(ru)戶(hu)也不(bu)是什么(me)新的(de)措施，完全是在(zai)“炒冷(leng)飯”。

那么，貴陽所謂(wei)的房產“新政”，新在哪(na)里？是否真的觸及了紅線？效果如何？

“炒(chao)冷飯”還是“撞(zhuang)紅線”？

碰到(dao)小(xiao)吳，純屬巧遇(yu)。《每日經濟新(xin)聞》記者剛好(hao)走出(chu)中天未來方舟的(de)(de)售(shou)樓(lou)(lou)部，正想去(qu)其(qi)他樓(lou)(lou)盤(pan)時，小(xiao)吳恰好(hao)從一棟在(zai)建的(de)(de)高樓(lou)(lou)里走出(chu)來。

小吳熱情地告(gao)訴記者，“下了(le)斜坡(po)之(zhi)后向左轉，沿著南明河往前走，在前面拐一道彎就(jiu)能看到(dao)‘貓’在山(shan)后面的保利溫泉項目，那個項目早(zao)就(jiu)開盤了(le)。”

邊走邊聊(liao)的過程(cheng)中(zhong)，記者得知其(qi)是遵義人，今年24歲(sui)，2007年中(zhong)專技校畢業后，托關系留在(zai)了施(shi)工(gong)隊，成為一名(ming)工(gong)程(cheng)抄表員(yuan)，之后隨(sui)施(shi)工(gong)隊轉戰貴陽市內(nei)各樓(lou)盤。作為外地人，他一直想在(zai)貴陽買(mai)套(tao)房子，能在(zai)這(zhe)個“大城市”立足是他最大的夢(meng)想。

談及貴陽樓市(shi)的9月“新政”時，小(xiao)吳(wu)笑稱，“實話(hua)給你(ni)說(shuo)吧，其實這在貴州各地早就(jiu)有了。我家隔墻(qiang)鄰居常(chang)年在六盤水開(kai)煤礦，早在貴陽買(mai)了好幾套房子。”

他告訴記(ji)者(zhe)，最近在上網或看(kan)(kan)報紙時也注意到了(le)這一(yi)(yi)引發(fa)全國輿論熱潮的(de)貴陽大(da)新(xin)聞。他對記(ji)者(zhe)稱，從(cong)政策(ce)細(xi)則來看(kan)(kan)，一(yi)(yi)些地方確實(shi)對工(gong)薪(xin)層(ceng)買房有幫(bang)助(zhu)；從(cong)文件標題來看(kan)(kan)，就是針對保障(zhang)性住房和棚戶區改造而出臺的(de)，一(yi)(yi)些媒(mei)體(ti)的(de)說法是片面的(de)。

對(dui)此，貴州省社科院城市經濟(ji)研(yan)究(jiu)所(suo)所(suo)長胡曉登(deng)指出，在(zai)大力發展(zhan)金陽(yang)新區(qu)時，也推出過在(zai)金陽(yang)購房(fang)就可以(yi)(yi)落戶貴陽(yang)的政(zheng)策(ce)，現在(zai)又以(yi)(yi)文件形式明確提出來是有(you)號召力的，外(wai)地人可以(yi)(yi)先把戶口(kou)安在(zai)貴陽(yang)，等以(yi)(yi)后(hou)退休或子女入學時享受貴陽(yang)市的教育、醫療等優質資(zi)源。

“我指導的幾十個外地(di)研究生，沾親帶故(gu)地(di)留(liu)在了(le)貴陽(yang)，也有了(le)貴陽(yang)戶口(kou)，現在都已買了(le)房子。”

《每(mei)日經(jing)濟新聞》記(ji)者了解(jie)到，貴陽(yang)確實被(bei)列入了限購(gou)(gou)城(cheng)市范圍，但限購(gou)(gou)區域只有貴陽(yang)市中(zhong)心很小一部分，僅涉及幾個高檔樓盤(pan)。而前述超級(ji)大(da)盤(pan)，多(duo)處于非(fei)限購(gou)(gou)區域，即(ji)貴陽(yang)兩大(da)新區。

貴陽中鐵(tie)置業副總經理王成平亦坦言，這(zhe)個(ge)(ge)戶籍優(you)惠政策除了北京、上海(hai)等城市有戶籍限(xian)制外，在(zai)全(quan)國很多地方早(zao)有實行，“即便說買房落戶需要一定(ding)期限(xian)的社保證(zheng)明(ming)、納稅證(zheng)明(ming)等限(xian)制條件，但(dan)不少地方對于這(zhe)個(ge)(ge)限(xian)制作用不大(da)，據說這(zhe)個(ge)(ge)證(zheng)明(ming)花上幾百元就能辦下來。”

“這個政策(ce)不是現在才有的(de)，一(yi)(yi)直以來購房都(dou)可以接受(shou)戶(hu)籍落戶(hu)，這個政策(ce)對地州的(de)購房客戶(hu)是最大的(de)吸引(yin)，在省(sheng)城(cheng)置業的(de)目(mu)的(de)就(jiu)是能(neng)夠(gou)享(xiang)受(shou)省(sheng)會城(cheng)市的(de)基礎配(pei)套和(he)城(cheng)市服務功能(neng)。這也是貴(gui)(gui)陽在貴(gui)(gui)州作(zuo)為(wei)唯一(yi)(yi)核(he)心城(cheng)市所(suo)顯(xian)示出來的(de)城(cheng)市吸引(yin)力(li)。”貴(gui)(gui)陽本土一(yi)(yi)家大型開(kai)發(fa)商(shang)人士(shi)表示。

“我感(gan)覺出臺這個政(zheng)策主要是解(jie)決這些超(chao)級大盤(pan)的人口(kou)導入問(wen)題(ti)，如果這個問(wen)題(ti)解(jie)決不了，那這些超(chao)級大盤(pan)就要唱空城計了。”一家知名房產代理(li)機構貴陽區(qu)域負(fu)責人表(biao)示。

日前，記者(zhe)在中大(da)國際廣場(chang)調查之(zhi)余(yu)，沿著云巖區新添(tian)大(da)道南段(duan)往(wang)山(shan)上(shang)(shang)走，在山(shan)麓地段(duan)隨處(chu)可見兩三層的(de)低矮房屋(wu)，道路(lu)僅能通過一輛汽車，路(lu)邊(bian)的(de)拉煤(mei)車上(shang)(shang)裝著一麻袋(dai)一麻袋(dai)的(de)煤(mei)，與旁邊(bian)宏偉的(de)貴陽電信(xin)大(da)廈極不相稱。其實，在記者(zhe)所(suo)走訪的(de)貴陽其他老城區中，城中村不僅數量多，居民生活也(ye)很艱(jian)辛(xin)。

前述提到的貴(gui)州省住建(jian)系統的一位相關人士亦稱，文件出臺1個月以來，上面也(ye)沒有叫停，這也(ye)是符合貴(gui)陽實際的。

為什(shen)么(me)這一新(xin)政能引起(qi)外界關注呢？貴(gui)陽(yang)(yang)一大型地產商高層(ceng)說，“在大眾的(de)潛意識里，某種程度上對貴(gui)陽(yang)(yang)是帶(dai)著(zhu)有(you)色(se)眼鏡的(de)，覺得貴(gui)陽(yang)(yang)落(luo)后(hou)，甚至有(you)些人可能誤將遵義當(dang)做貴(gui)州的(de)省會(hui)。”

不過，重慶中原地產貴陽(yang)分公司9月的監測結果(guo)表(biao)明(ming)，目(mu)前上述 “新政(zheng)”尚未對樓(lou)市成交帶來較大改(gai)善。

造城運動

“貴陽這個城(cheng)市原本僅有一環(huan)，這幾年(nian)往外擴(kuo)張很迅速(su)。”小吳告(gao)訴記者。

公(gong)開資料顯示，過(guo)去的貴陽主城區(qu)僅(jin)指(zhi)南明區(qu)、云(yun)巖(yan)區(qu)兩個老城區(qu)，人口密度高，但如今已(yi)向東(dong)西(xi)南北(bei)的小河區(qu)、白(bai)云(yun)區(qu)、烏當區(qu)以及(ji)金陽新(xin)區(qu)等四面開花，尤其是(shi)金陽新(xin)區(qu)，現在(zai)市政府都已(yi)搬到(dao)了那(nei)里。

小(xiao)吳介紹說，去年貴陽就(jiu)(jiu)推出了“五城(cheng)戰略”，媒體宣傳稱，這是(shi)大貴陽戰略的重要步(bu)驟，也就(jiu)(jiu)是(shi)育新(xin)華城(cheng)、龍洞堡新(xin)城(cheng)、花溪大學城(cheng)、扎佐工業新(xin)城(cheng)和天河(he)天新(xin)城(cheng)。有(you)報道稱，在政府主導(dao)規(gui)劃下，這里的醫院、學校、超市、公交線(xian)路等配(pei)套不斷改善，保利、金元等地產(chan)商也紛紛加盟。

對此，北京師(shi)范大學(xue)社會發(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)與公共政策學(xue)院經濟(ji)(ji)地理學(xue)博士田明曾撰文指出，我國大部(bu)分二(er)(er)線(xian)城市建(jian)設的(de)(de)歷史不足(zu)60年，工(gong)業化(hua)推動的(de)(de)集聚擴展(zhan)(zhan)(zhan)還(huan)沒有完成的(de)(de)同時，卻面臨著為適應工(gong)業化(hua)而(er)(er)進行的(de)(de)舊城改造，疏散(san)中(zhong)心(xin)(xin)人口的(de)(de)郊區化(hua)與中(zhong)心(xin)(xin)集聚雙重壓力。作為省會的(de)(de)二(er)(er)線(xian)城市，不僅要在國際(ji)競爭(zheng)中(zhong)占據一席(xi)之地，而(er)(er)且要帶領省域經濟(ji)(ji)的(de)(de)發(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)，推動區域產業結構調整。

即使(shi)對于國內(nei)一線的(de)發達城(cheng)市(shi)，安邦咨詢分(fen)析稱(cheng)，“中國并沒(mei)有為(wei)(wei)城(cheng)市(shi)化率達到50%而(er)做好準備(bei)”。對于渴望快速(su)實(shi)現城(cheng)市(shi)化的(de)二線城(cheng)市(shi)來(lai)說，現在(zai)眾(zhong)多地(di)方政府依然認(ren)為(wei)(wei)，城(cheng)市(shi)化就是房地(di)產，搞得(de)越(yue)大越(yue)好。還有數量相當多的(de)學者，認(ren)為(wei)(wei)城(cheng)市(shi)化率越(yue)高越(yue)好。這(zhe)些盲目的(de)認(ren)識如果得(de)不(bu)到糾正，中國社(she)會將(jiang)有很大可能面臨不(bu)可預(yu)測的(de)風險，這(zhe)是一種令人(ren)擔憂(you)的(de)前景(jing)。

一周以來(lai)，接受《每日經濟(ji)(ji)新聞》記者采訪的(de)業內(nei)人士均提(ti)到(dao)一個(ge)簡稱(cheng)“國發(fa)(fa)二號(hao)”的(de)文件。經查詢得知，該文件的(de)全(quan)稱(cheng)是《國務院(yuan)關于進(jin)一步促使(shi)貴州經濟(ji)(ji)社會又(you)好(hao)又(you)快的(de)若干意(yi)見》（國發(fa)(fa)[2012]）2號(hao)文件）。9月份，國家發(fa)(fa)改委又(you)批復了黔中經濟(ji)(ji)區的(de)發(fa)(fa)展規劃，據規劃，未來(lai)將大(da)力發(fa)(fa)展以貴陽為中心的(de)遵(zun)義、安順、凱里、都勻五個(ge)城市，構建整個(ge)貴州省的(de)現代化城鎮體系。

“黔中經(jing)濟區(qu)(qu)規劃了千(qian)萬(wan)人口，已(yi)上升到國(guo)家戰略，也是貴州大城市戰略，因(yin)為多山區(qu)(qu)的(de)省份特(te)色(se)，在貴陽(yang)的(de)周圍沒(mei)有衛星城。”胡曉登告訴記者。

當(dang)初作為貴(gui)陽(yang)市政府主(zhu)導(dao)的(de)核心(xin)發展區(qu)(qu)(qu)域，如今的(de)金(jin)陽(yang)新(xin)區(qu)(qu)(qu)已(yi)漸(jian)趨成型，一(yi)個與老城(cheng)區(qu)(qu)(qu)完全不(bu)一(yi)樣的(de)現(xian)(xian)代化(hua)新(xin)城(cheng)呈(cheng)現(xian)(xian)了出來。對于貴(gui)陽(yang)城(cheng)市格局的(de)快速擴(kuo)張，小吳(wu)感嘆(tan)：原本一(yi)些只有在(zai)一(yi)線城(cheng)市才能看到大型主(zhu)題公園、商業綜合(he)體等地標性(xing)建(jian)筑設施(shi)，目前在(zai)貴(gui)陽(yang)的(de)新(xin)城(cheng)區(qu)(qu)(qu)也(ye)漸(jian)次出現(xian)(xian)了，在(zai)家門口就能體驗(yan)到現(xian)(xian)代化(hua)的(de)城(cheng)市生活。

不(bu)過，貴(gui)陽(yang)(yang)一家開發(fa)商的(de)高管任(ren)先生向媒體(ti)表示，貴(gui)陽(yang)(yang)銷(xiao)售情況好(hao)于(yu)全(quan)國，因為城市化率才(cai)39%，明顯偏(pian)低，有發(fa)展空間(jian)，后發(fa)趕(gan)超(chao)優勢突出。同時銷(xiao)售價格才(cai)四千出頭，價格偏(pian)低，洼地(di)效應正在顯現。總體(ti)在售和潛在供應量偏(pian)大(da)，個別超(chao)級大(da)樓盤的(de)低成本沖擊，透支未來消費，不(bu)利于(yu)整個行業健康發(fa)展，地(di)段偏(pian)遠(yuan)的(de)綜合體(ti)項目(mu)明顯偏(pian)多，如果不(bu)加控制，泡沫(mo)難免。

降低入城門檻

“當(dang)初來貴(gui)陽(yang)發(fa)展，還不是覺得在遵義沒錢賺?在老(lao)家掙得太少啦(la)！”在貴(gui)陽(yang)一個月掙4000多(duo)塊錢仍顯不夠花，一旦提到錢，小吳就來了(le)精神并回憶稱。

像小吳這種情(qing)況，在如今80后(hou)、90后(hou)的青年(nian)一代中很多。對(dui)于(yu)西南相對(dui)貧困的貴州省來說，類似這種情(qing)況的就更(geng)為普遍。

在采訪胡(hu)曉登時，他為(wei)記者(zhe)這(zhe)樣(yang)描(miao)述貴州(zhou)的(de)(de)困局(ju)：貴州(zhou)73%的(de)(de)國(guo)土面積都是石頭山，光禿禿的(de)(de)，幾乎(hu)寸草不長，貴州(zhou)人均收入水平比全(quan)國(guo)總體水平還要(yao)低，“這(zhe)讓農(nong)民怎么過得下去？”，貴州(zhou)城鎮化(hua)的(de)(de)客觀要(yao)求，比全(quan)國(guo)總體要(yao)求還要(yao)迫切。

貴(gui)陽市(shi)作為貴(gui)州的省會(hui)，也(ye)是(shi)貴(gui)州的單核(he)城(cheng)(cheng)市(shi)，目前城(cheng)(cheng)市(shi)化水平也(ye)較低，城(cheng)(cheng)鄉收(shou)入差(cha)距(ju)也(ye)尤為明顯。胡曉(xiao)登指出，從(cong)全國總體情(qing)況來(lai)看，城(cheng)(cheng)鄉收(shou)入差(cha)距(ju)比大(da)概是(shi)3.32:1，但事實上(shang)遠不(bu)止于此(ci)，包括貴(gui)陽在(zai)內的實際測算(suan)結(jie)果(guo)是(shi)8:1，如此(ci)懸殊的城(cheng)(cheng)鄉差(cha)距(ju)水平，都需要更大(da)規模的城(cheng)(cheng)市(shi)化，遠比發(fa)達地區有更強大(da)的推力。

小(xiao)吳(wu)告訴記者，目前他們建筑公(gong)司的(de)承建規(gui)模比2010年時大(da)了快一(yi)倍，“這幾天老板(ban)正準備(bei)讓我請假回(hui)家，在(zai)老家拉一(yi)批(pi)農民工過來(lai)干活(huo)。”

一(yi)旦大(da)量農民工進城(cheng)，城(cheng)市是(shi)否做好了接納農民工的配(pei)套條件(jian)呢？不(bu)過，目前從媒體公開報(bao)道的情況來(lai)看(kan)，這些基(ji)本(ben)的硬件(jian)配(pei)套顯得嚴(yan)重供給不(bu)足。國務院研(yan)究(jiu)發(fa)展中心農村經濟研(yan)究(jiu)部部長、研(yan)究(jiu)員徐小青2011年底時曾撰文(wen)分(fen)析，城(cheng)市接納進城(cheng)務工的農民，使之順利轉變為(wei)市民的問題，是(shi)我(wo)國城(cheng)鎮化(hua)(hua)和(he)工業化(hua)(hua)的核心問題，同時也關系到人民生活幸福和(he)社會穩定(ding)程度。

小吳說，他(ta)們工(gong)地上的(de)工(gong)人很辛(xin)苦，無論天晴還是(shi)下雨，農民(min)工(gong)都是(shi)住在(zai)狹小的(de)工(gong)棚里(li)，一些(xie)農民(min)工(gong)的(de)妻子來工(gong)地看丈夫，這些(xie)夫婦為了省下不菲(fei)的(de)房租錢，寧愿擠在(zai)工(gong)棚里(li)湊合過夜。

胡曉登(deng)認(ren)為，城(cheng)市(shi)化的(de)一個(ge)核心要(yao)求就(jiu)是來到(dao)城(cheng)市(shi)的(de)外來人口有房住，就(jiu)貴陽而(er)言，整(zheng)個(ge)城(cheng)市(shi)化的(de)發展(zhan)要(yao)求會更高，也使貴陽的(de)剛需比全國(guo)其他地(di)方更為巨(ju)大。

9月13日，貴陽出臺被媒體(ti)解(jie)讀成為樓市“松(song)綁”的文件，包括(kuo)了首套置業享受貴陽市戶籍待遇，公(gong)積金貸款最(zui)高優(you)惠(hui)50萬(wan)元，首付款最(zui)低至兩(liang)成，以及購買商業、辦公(gong)用房滿500萬(wan)元，可直接申請汽車(che)專段號牌等優(you)惠(hui)措(cuo)施。

小(xiao)吳還(huan)提到，他的(de)(de)一個同鄉(xiang)剛在國慶節前買(mai)(mai)了一套新房(fang)，享(xiang)受這次(ci)優惠后(hou)首(shou)付才(cai)六七(qi)萬元(yuan)(yuan)，買(mai)(mai)的(de)(de)還(huan)是某超級(ji)大盤的(de)(de)小(xiao)戶型(xing)項(xiang)目(mu)，均(jun)價不(bu)到4000元(yuan)(yuan)，總價款30萬元(yuan)(yuan)出頭，按揭之后(hou)，月供不(bu)足兩千元(yuan)(yuan)。

在業內人(ren)士看(kan)來，正是(shi)一些超級大(da)(da)盤的(de)(de)(de)低(di)價促(cu)銷(xiao)，才使一大(da)(da)批原本只能望(wang)房(fang)(fang)興嘆的(de)(de)(de)剛需族有(you)了買房(fang)(fang)的(de)(de)(de)盼(pan)頭，并有(you)了實現(xian)買房(fang)(fang)愿望(wang)的(de)(de)(de)機會。

對此，胡(hu)曉(xiao)登(deng)認(ren)為，貴陽眾(zhong)多(duo)超(chao)級(ji)大(da)盤的聯(lian)動開發(fa)是當(dang)前國內一些地區城市化發(fa)展的首選(xuan)模(mo)式，因為它提供完整的配套服務，快速(su)提升區域(yu)品(pin)質，帶動整個區域(yu)第(di)三產業的發(fa)展，還不(bu)會(hui)導致孤島效(xiao)應(ying)。

任先生(sheng)稱，新政(zheng)對促(cu)進(jin)釋放需(xu)求是顯而易見的。貴陽問題不在(zai)促(cu)銷，是在(zai)供應量的調(diao)控，跨越式(shi)發展(zhan)跨得太(tai)猛，多年以后會有后遺癥(zheng)。城市需(xu)要(yao)人(ren)(ren)氣，但哪里可(ke)以冒出那么(me)多人(ren)(ren)？需(xu)要(yao)政(zheng)府認真(zhen)思考，如何可(ke)持續發展(zhan)，合理供地，合理規劃，需(xu)認真(zhen)聽取整合業內專家(jia)意見。

“貴(gui)陽(yang)樓(lou)市被鄂爾多斯(si)了，從(cong)另一(yi)個方面來說，未嘗不是(shi)一(yi)件(jian)好(hao)事(shi)，給貴(gui)陽(yang)樓(lou)市以(yi)警醒，來審(shen)視自身(shen)存在的問題。這對(dui)長遠(yuan)發展是(shi)有利的。”王(wang)成平望著遠(yuan)處，意(yi)味深長地說。

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