每(mei)經編(bian)輯｜每(mei)經記者 楊可瞻 實習記者 羅(luo)慧(hui)    

每經記者 楊可瞻 實習記者 羅慧

倫(lun)敦，這(zhe)(zhe)座(zuo)歐(ou)洲的政治金融中(zhong)心，終于不需要再靠阿森納，或是詹姆士·邦(bang)德這(zhe)(zhe)樣的人物來吸引(yin)亞洲投資者(zhe)了。如今，隨著(zhu)其房(fang)地(di)產市場快速升溫，一(yi)大(da)群亞洲買家(jia)正伺機(ji)涌入。

鬧市區交易陡升/

在(zai)描(miao)述倫敦(dun)(dun)鬧市(shi)區期(qi)房受華人(ren)追(zhui)捧程(cheng)度時(shi)，《華爾(er)街日報》戲謔道，“如果你(ni)剛搬(ban)進倫敦(dun)(dun)市(shi)中心一幢新公(gong)寓大樓(lou)，發(fa)現鄰居大多講中文(wen)，請不要驚訝。”

該報援引房地產咨(zi)詢機構KnightFrank的(de)數據稱(cheng)，2012年(nian)，海外投資者為(wei)購(gou)買倫敦(dun)市(shi)中(zhong)心的(de)在建公(gong)寓投入了(le)35億美(mei)元，同(tong)比增加(jia)22%。其中(zhong)，接近40%的(de)鬧市(shi)在建公(gong)寓買家來自新加(jia)坡和中(zhong)國香(xiang)港，如果算上(shang)中(zhong)國內地和馬來西亞(ya)的(de)買家，亞(ya)洲人占(zhan)據了(le)半壁江(jiang)山。相比之(zhi)下，英國本土買家比重僅(jin)為(wei)27%，與(yu)2011年(nian)持平(ping)。

至(zhi)于海外購房者動機(ji)，KnightFrank解釋稱，三(san)分(fen)之二的人是(shi)為了投資，另外三(san)分(fen)之一則是(shi)為了給留學英國(guo)的孩子住(zhu)。

據全球房地(di)產咨詢商CBRE，2012年四季度，倫敦(dun)市中心(xin)的房地(di)產交(jiao)易(yi)量創下歷史第三高(gao)，吸引了(le)全球約140億英鎊(bang)的投(tou)資(zi)；2012年全年，倫敦(dun)市中心(xin)交(jiao)易(yi)額高(gao)達72億英鎊(bang)，同比暴漲(zhang)105%，海外投(tou)資(zi)者貢獻了(le)其中的67%。

東南亞買家成主力/

《每日經(jing)濟新聞(wen)》記者了解到，Kingsgate是位于倫敦維多利亞(ya)鬧市區(qu)的一(yi)處樓盤(pan)，開(kai)發商是英(ying)(ying)國本土(tu)公司LandSecurities，項目包括總價(jia)值為3.5億英(ying)(ying)鎊的100間公寓(yu)。這些公寓(yu)視野極(ji)好，可以環視整個倫敦市景，深(shen)受海外投資者青睞(lai)。

為了(le)吸(xi)引更多(duo)(duo)的海外買(mai)家掏錢(qian)，LandSecurities計(ji)劃(hua)在今(jin)年再推600套豪(hao)華公寓，全部位于(yu)維多(duo)(duo)利亞片區(qu)。該公司公寓主管TomEshelby表示，“由于(yu)這些房子地(di)段(duan)極佳且供(gong)應異常稀缺，其價值超過了(le)英國任何一(yi)處地(di)方，這一(yi)切(qie)幾乎都(dou)能滿足海外投資者的胃口。”

而在所有(you)亞洲買家(jia)中，東(dong)南(nan)亞買家(jia)勢(shi)頭(tou)最旺，其中包括(kuo)富有(you)的新(xin)加坡人(ren)。據(ju)TomEshelby描(miao)述(shu)，“東(dong)南(nan)亞買家(jia)的購買意愿最強，不僅因為他們認可公寓(yu)價值，也因為倫敦(dun)和新(xin)加坡之間有(you)文化關聯，一(yi)些新(xin)加坡人(ren)甚(shen)至去英(ying)國讀書或者(zhe)工作，然后生小孩。這樣一(yi)來，在倫敦(dun)鬧市(shi)區置房就顯得十分必要了。”

另(ling)一方面(mian)，外(wai)國人(ren)在新(xin)(xin)加坡買房(fang)(fang)變得困(kun)難重重。本月中旬，新(xin)(xin)加坡政府宣布，為抑制房(fang)(fang)價過快增長，從(cong)12日起，外(wai)國人(ren)在新(xin)(xin)加坡購買房(fang)(fang)產必須支付房(fang)(fang)產價格18%的(de)印花稅(shui)，之前為13%；當(dang)地人(ren)首次買房(fang)(fang)印花稅(shui)仍為3%，第二(er)套房(fang)(fang)屋提(ti)高征稅(shui)。新(xin)(xin)加坡政府的(de)調控措施(shi)還包括限制擁有(you)多(duo)處地產、收緊貸款、對賣(mai)家征稅(shui)等(deng)。

開年漲幅創5年新高/

當(dang)然，真正吸引海外購房(fang)者目光的(de)(de)，是倫敦房(fang)地產的(de)(de)投資回報率(lv)。

據英(ying)國(guo)最(zui)大的(de)不(bu)動(dong)產企業RightmovePlc，今年(nian)(nian)1月(yue)，倫(lun)敦住房價(jia)格漲幅創(chuang)下(xia)自2008年(nian)(nian)以來同期(qi)新高(gao)，售價(jia)較去(qu)年(nian)(nian)12月(yue)上漲3.6%，至(zhi)平均每套48.1萬(wan)英(ying)鎊（約合(he)人(ren)民幣470萬(wan)元）；按同比看，住房售價(jia)上漲9.7%，為自2010年(nian)(nian)2月(yue)以來的(de)最(zui)大單月(yue)漲幅。同期(qi)，英(ying)國(guo)全國(guo)房價(jia)僅上漲0.2%。

分地區(qu)看，倫敦西部(bu)的商務中心 （Hammersmith）和富勒姆（Fulham）表現最(zui)好，兩地價(jia)格環比上漲約7.2%。據了解，目前在(zai)這一區(qu)域購房(fang)需要支付接近100萬(wan)英鎊（約合人民幣990萬(wan)元）。

Rightmove稱，倫敦1月的新(xin)建住(zhu)房(fang)數量同比上升29%，如果這(zhe)種趨勢能(neng)夠(gou)繼續，預計當地房(fang)價漲勢可能(neng)會有所緩和。目前(qian)來看，旺盛的購(gou)房(fang)需(xu)求將有助倫敦樓市表現(xian)繼續好于英國其他(ta)地區。

投資指南

如何抄底倫敦房地產？

每經記者(zhe) 楊可瞻(zhan) 實習記者(zhe) 羅慧

2012年，美國(guo)房地(di)產市(shi)場可謂是(shi)全球經濟復蘇(su)乏力陰霾下的(de)一個亮點，隨著房屋價格(ge)的(de)不斷上(shang)漲，越來越多的(de)投資(zi)者(zhe)將目(mu)光和資(zi)金匯(hui)聚在此，尤其是(shi)對房地(di)產投資(zi)興趣濃厚的(de)亞洲投資(zi)者(zhe)。不過2013年，或許(xu)你可以將目(mu)光移至大西洋彼岸的(de)英(ying)國(guo)，在那里(li)發現新的(de)投資(zi)機會。

租售比僅次于紐約/

2013年伊始，英(ying)國特許房地產(chan)調查(cha)機(ji)構(gou)RICS根據一(yi)項(xiang)調查(cha)結果預(yu)測(ce)，2013年英(ying)國房價將(jiang)上漲(zhang)2%，與2012年平(ping)均房價下(xia)跌(die)1%相比，將(jiang)會是一(yi)個見底的(de)信號(hao)。

為(wei)了解(jie)目(mu)前(qian)英國(guo)(guo)房(fang)地產市場的(de)概況，《每(mei)日經濟(ji)新聞(wen)》記者聯(lian)系了英國(guo)(guo)最大的(de)專業住(zhu)宅開發建設企業之一——邦瑞(rui)房(fang)地產發展股份有限(xian)公司 （BarrattDevelopmentsPLC），并對其(qi)中國(guo)(guo)區總裁白兮進行了專訪。

對(dui)于(yu)RICS的(de)(de)預(yu)測，白兮指出，“與其說(shuo)英(ying)國房價(jia)趨穩，不如(ru)說(shuo)是(shi)倫敦(dun)的(de)(de)房價(jia)拯(zheng)救了(le)整(zheng)個(ge)英(ying)國的(de)(de)平均房價(jia)。邦(bang)(bang)瑞在(zai)英(ying)國20多個(ge)城(cheng)市(shi)的(de)(de)一(yi)線(xian)調查數據顯示，英(ying)國大多數城(cheng)市(shi)的(de)(de)房價(jia)都在(zai)下降(jiang)，且在(zai)2013年(nian)還(huan)有繼續下降(jiang)的(de)(de)趨勢。就邦(bang)(bang)瑞過去一(yi)年(nian)在(zai)倫敦(dun)開發的(de)(de)房地產(chan)項(xiang)目來看，每(mei)兩個(ge)月(yue)就會將房價(jia)上調2%，并且這一(yi)趨勢還(huan)會延續。”

白兮進一步分(fen)析(xi)了(le)倫(lun)敦房價上漲的原因，主(zhu)要有(you)兩點：一是(shi)倫(lun)敦土(tu)地的稀缺；二是(shi)人口的不斷增長。

作(zuo)為全球金融中心之一，倫敦(dun)(dun)這座城市(shi)的國際(ji)化程度非常(chang)高(gao)，每(mei)年都有大批(pi)國際(ji)人士因工作(zuo)、求學、移民等原因涌入倫敦(dun)(dun)，導致倫敦(dun)(dun)的居住需(xu)求不斷(duan)增長，供(gong)需(xu)的緊張使(shi)得倫敦(dun)(dun)房價仍有上(shang)漲空間。

而(er)作(zuo)為投(tou)資者，投(tou)資倫(lun)敦房地(di)產市(shi)場，除(chu)了看中房屋本身的升值潛力以外，還有兩點重要的原因，即房屋較高的租售(shou)比以及英(ying)國優質的教育資源。

《彭博商業周(zhou)刊》撰文(wen)稱，在(zai)(zai)倫敦(dun)圣約翰街，房(fang)屋(wu)的(de)(de)租(zu)售(shou)(shou)比為(wei)3.4%，這(zhe)一比例僅次于紐約都鐸(duo)城(cheng)的(de)(de)4%。據白兮介紹，在(zai)(zai)倫敦(dun)金融城(cheng)周(zhou)圍，公寓租(zu)售(shou)(shou)比往(wang)往(wang)高達6%~7%。近年來，受歐債危機影響，銀(yin)行不再樂(le)意(yi)把錢借給個人，加之歐洲人并(bing)不喜歡把房(fang)地產作為(wei)主要的(de)(de)投資(zi)(zi)產品，因(yin)此推(tui)高了倫敦(dun)市的(de)(de)房(fang)屋(wu)租(zu)金價(jia)格，這(zhe)無疑也(ye)成(cheng)為(wei)喜歡投資(zi)(zi)房(fang)地產市場的(de)(de)亞洲人在(zai)(zai)倫敦(dun)買(mai)房(fang)的(de)(de)動(dong)力之一。

另外，亞洲投資者直(zhi)接(jie)到倫(lun)敦買房(fang)的(de)最重要原因，就是為了享有英國(guo)優質的(de)教(jiao)育(yu)資源(yuan)。據白兮介紹(shao)，在英國(guo)，不管是本國(guo)人還是持有外國(guo)護(hu)照的(de)外國(guo)人，都可以享受英國(guo)公立(li)中小學的(de)教(jiao)育(yu)資源(yuan)，而(er)且費(fei)用(yong)非(fei)常便宜(yi)，一年大概100多(duo)英鎊(bang)（約(yue)合人民幣978元），但(dan)要申(shen)請排名前50到100的(de)中小學還需在該地區擁(yong)有住房(fang)。

個人可按揭直購/

那(nei)么(me)，投資者(zhe)有哪些方式(shi)或渠(qu)道投資倫敦房地產市場呢？

白(bai)兮(xi)介紹，對于機(ji)構(gou)投資(zi)(zi)(zi)(zi)者，既可(ke)(ke)跟英國(guo)(guo)(guo)當地(di)(di)開發商(shang)合(he)作打包(bao)銷售房(fang)產(chan)，也可(ke)(ke)跟英國(guo)(guo)(guo)當地(di)(di)開發商(shang)聯合(he)開發地(di)(di)產(chan)項(xiang)目。對于個(ge)人(ren)投資(zi)(zi)(zi)(zi)者，目前投資(zi)(zi)(zi)(zi)英國(guo)(guo)(guo)房(fang)地(di)(di)產(chan)市場的方(fang)式是直接在海(hai)外購房(fang)，未(wei)來則(ze)可(ke)(ke)購買國(guo)(guo)(guo)內(nei)的海(hai)外房(fang)地(di)(di)產(chan)投資(zi)(zi)(zi)(zi)基(ji)金(jin)，間接投資(zi)(zi)(zi)(zi)英國(guo)(guo)(guo)房(fang)地(di)(di)產(chan)市場。

另(ling)外，直接(jie)購房也可(ke)通過按(an)揭方式，比如兩(liang)年前(qian)，邦瑞(rui)與中(zhong)國(guo)(guo)銀(yin)行(xing)倫敦(dun)分行(xing)簽訂(ding)了一個(ge)戰略合作計劃，讓中(zhong)國(guo)(guo)客戶(hu)可(ke)以用國(guo)(guo)內的資(zi)產作抵押，向(xiang)中(zhong)國(guo)(guo)銀(yin)行(xing)申(shen)請(qing)貸(dai)款(kuan)，去倫敦(dun)購房，按(an)揭貸(dai)款(kuan)利(li)率按(an)照(zhao)英國(guo)(guo)利(li)率支付，所(suo)有的手續都可(ke)在國(guo)(guo)內中(zhong)國(guo)(guo)銀(yin)行(xing)辦理。

不(bu)過，在英國(guo)買(mai)房后，一般還有(you)些后續(xu)費用(yong)，主要有(you)針對房屋租(zu)金征收的20%所(suo)得稅(shui)(shui)，但按揭貸款購買(mai)的房屋用(yong)于出租(zu)所(suo)獲收益則(ze)免征這(zhe)項所(suo)得稅(shui)(shui)。

另外，還有市政稅(shui)，房屋(wu)再出售的資(zi)本利得稅(shui)以及物(wu)業費(fei)。市政稅(shui)比例按(an)社區的發展程度以及房間數(shu)等綜合因素來計算，一(yi)(yi)般約(yue)1000英(ying)鎊(bang)/年；但如果是(shi)(shi)(shi)出租(zu)，稅(shui)將由租(zu)客(ke)來承(cheng)擔；租(zu)客(ke)是(shi)(shi)(shi)學生，這項稅(shui)可(ke)以免(mian)征。而(er)資(zi)本利得稅(shui)，對海外投資(zi)者(zhe)是(shi)(shi)(shi)全(quan)免(mian)的。唯一(yi)(yi)需要(yao)繳納的費(fei)用是(shi)(shi)(shi)物(wu)業費(fei)，一(yi)(yi)般是(shi)(shi)(shi)幾千到(dao)一(yi)(yi)萬人民(min)幣不等。

值(zhi)得注(zhu)意的是，如果投(tou)資二(er)手房(fang)(fang)，要面(mian)臨較高(gao)的后期維護(hu)成本，因此不適(shi)合作為(wei)投(tou)資產品(pin)。而購買新房(fang)(fang)，不僅有英國(guo)政府強制開(kai)發商執行的十年(nian)房(fang)(fang)屋(wu)建筑(zhu)質保，當地的開(kai)發商也會視情況提(ti)供一定年(nian)限的質保，比如邦瑞提(ti)供的五年(nian)房(fang)(fang)屋(wu)質保，所(suo)以后期管理(li)的成本非常低。

針對跨國(guo)(guo)買房(fang)所(suo)面臨的(de)(de)風險，白兮指出(chu)，過去中國(guo)(guo)投資(zi)者主要是通過中介(jie)機構了解倫(lun)敦的(de)(de)房(fang)地產市(shi)場(chang)，其間有些中介(jie)機構為了快速提(ti)高銷售量，往往會夸(kua)大(da)(da)海外(wai)房(fang)產的(de)(de)基本(ben)情(qing)況，進(jin)行溢價(jia)銷售，而在銷售結束(shu)后，客戶的(de)(de)售后服(fu)務則(ze)會成為很(hen)大(da)(da)的(de)(de)問題。未來，隨著(zhu)英國(guo)(guo)的(de)(de)房(fang)地產開發商直接進(jin)駐中國(guo)(guo)市(shi)場(chang)，在中國(guo)(guo)組建自(zi)己的(de)(de)銷售團隊和售后服(fu)務網點將(jiang)會大(da)(da)大(da)(da)降(jiang)低客戶的(de)(de)風險。

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