每經(jing)編輯｜每經(jing)記者 李玉敏(min) 發(fa)自北京    ;

每經(jing)記者 李玉敏 發自北京(jing)

在涉農(nong)貸(dai)款中(zhong)，抵（質）押物的(de)(de)缺(que)乏一直是(shi)個難(nan)題。囿于相關政策(ce)和法律的(de)(de)限制，農(nong)民(min)手中(zhong)最值錢的(de)(de)農(nong)村土地(di)承包經營(ying)權(quan)、宅基地(di)和農(nong)房卻很難(nan)盤活變現。

不過，銀(yin)監會辦公廳在近日下發的《關(guan)于做好2013年農(nong)村(cun)(cun)金融服務工作的通知》中明確表示，支持在法律關(guan)系明確地區(qu)探索開展農(nong)村(cun)(cun)土地承包經營權、宅基地、農(nong)房等(deng)抵（質）押貸款業務。

據(ju)了解，早在2010年(nian)“一行三會”就發出(chu)指導意(yi)見(jian)，探(tan)索(suo)開展農(nong)村(cun)土地承包(bao)經營權(quan)和宅基(ji)地使用權(quan)抵押貸款(kuan)業(ye)務(wu)，可時至今日未見(jian)太(tai)大突(tu)破。比(bi)較典型的(de)探(tan)索(suo)是(shi)東莞農(nong)村(cun)商業(ye)銀行的(de)宅基(ji)貸和重慶農(nong)商行推出(chu)的(de)農(nong)村(cun)居民(min)房屋、農(nong)村(cun)土地承包(bao)經營權(quan)、林權(quan)抵押貸款(kuan)。

中(zhong)央財(cai)經(jing)大學(xue)金(jin)融學(xue)院教授韓(han)復齡對 《每日經(jing)濟新聞》記者表示，農村的土地和房(fang)屋抵押貸款，關(guan)鍵(jian)是要(yao)政策(ce)先行(xing)。如(ru)果周轉問題(ti)不解決，法律上沒有相關(guan)的配套措(cuo)施，這樣(yang)的政策(ce)可能只(zhi)是一(yi)紙空文。

“宅基貸”更依(yi)賴擔(dan)保/

根據銀監(jian)會要(yao)求，2013年商(shang)業銀行要(yao)探索擴(kuo)大農(nong)戶(hu)、農(nong)民(min)專業合(he)作(zuo)社和龍頭企業等借款(kuan)人可(ke)用于擔保的財(cai)產(chan)范圍。支持在(zai)法律關系明確地區探索開展(zhan)農(nong)村土地承包經營(ying)權、宅基地、農(nong)房等抵（質）押(ya)貸款(kuan)業務。

早在2010年，央行、銀監(jian)會(hui)、證監(jian)會(hui)、保監(jian)會(hui)就聯(lian)合發出指導意見，要求在全國范(fan)圍(wei)內推進農村金融產品和(he)(he)服務方(fang)式創新。探索開展(zhan)農村土(tu)(tu)地(di)(di)承包經營(ying)權(quan)和(he)(he)宅基地(di)(di)使用(yong)權(quan)抵(di)押貸款業務。在不改變(bian)土(tu)(tu)地(di)(di)集體所(suo)有(you)性質、不改變(bian)土(tu)(tu)地(di)(di)用(yong)途和(he)(he)不損害農民土(tu)(tu)地(di)(di)承包權(quan)益的(de)前(qian)提(ti)下，探索開展(zhan)相應的(de)抵(di)押貸款試點，豐富“三農”貸款增信的(de)有(you)效(xiao)方(fang)式和(he)(he)手段(duan)。

分析人士(shi)認為(wei)，上述標的(de)物(wu)的(de)抵押(ya)貸款主(zhu)要(yao)阻礙在(zai)于評估難(nan)、抵押(ya)難(nan)和變(bian)現難(nan)。如果這(zhe)些難(nan)題在(zai)政策上不(bu)解決，銀行(xing)在(zai)實際操作(zuo)中難(nan)度(du)較(jiao)大。

據《每日經(jing)濟新(xin)聞(wen)》記(ji)者了解，東莞農村商業銀行推出的(de)一(yi)款(kuan)名(ming)為“宅基(ji)(ji)(ji)貸(dai)(dai)”的(de)產品(pin)，是該行向(xiang)擁有宅基(ji)(ji)(ji)地房地產權物業的(de)業主發放的(de)個人綜合經(jing)營性貸(dai)(dai)款(kuan)，最高(gao)授(shou)信額度可達1500萬元。該產品(pin)雖然名(ming)為“宅基(ji)(ji)(ji)貸(dai)(dai)”，卻并不是利(li)用宅基(ji)(ji)(ji)地抵押貸(dai)(dai)款(kuan)，而(er)是通過引入擔(dan)保公(gong)司(si)的(de)方式(shi)，借助擔(dan)保手(shou)段，向(xiang)宅基(ji)(ji)(ji)地業主們放款(kuan)。

而“宅基貸”的(de)貸款要求是，“借款人或(huo)擔保(bao)人擁有(you)一定宅基地房產物業，無須辦(ban)(ban)房地產權(quan)證，無須辦(ban)(ban)理抵(di)押登記，由擔保(bao)公司或(huo)銀(yin)行(xing)認可(ke)(ke)的(de)保(bao)證人提供保(bao)證即可(ke)(ke)。”

《每(mei)日經(jing)濟(ji)新聞》記者以客(ke)戶的(de)身(shen)份向東莞農村商業(ye)銀行咨詢，該行一(yi)(yi)名客(ke)戶經(jing)理表示(shi)：“我(wo)(wo)行主要是和擔(dan)保(bao)(bao)公司合作(zuo)來做，如(ru)果不是擔(dan)保(bao)(bao)公司而是一(yi)(yi)般的(de)企業(ye)擔(dan)保(bao)(bao)，最多能(neng)貸150萬～200萬元(yuan)。房子不用抵(di)押(ya)給我(wo)(wo)們(men)，一(yi)(yi)旦貸款還(huan)不上(shang)了，我(wo)(wo)們(men)也是找擔(dan)保(bao)(bao)公司，宅基地(di)抵(di)押(ya)是你們(men)和擔(dan)保(bao)(bao)公司的(de)事(shi)。”也就是說，在上(shang)述(shu)業(ye)務中，銀行風(feng)控考慮的(de)最重要因素(su)是擔(dan)保(bao)(bao)方面。

據(ju)上(shang)述(shu)客戶(hu)經理介(jie)紹(shao)，“宅基貸(dai)”的(de)成本是(shi)銀(yin)行貸(dai)款(kuan)利(li)率(lv)加擔保(bao)(bao)公司(si)的(de)擔保(bao)(bao)費用，即使除掉政府(fu)的(de)補貼，最終的(de)成本也(ye)在(zai)月息是(shi)7~8厘(li)，年利(li)率(lv)就是(shi)8.4%到(dao)9.6%。這對于一般農(nong)戶(hu)來說(shuo)，貸(dai)款(kuan)成本有(you)些偏(pian)高(gao)。

重慶已推“三權”抵押貸款/

中(zhong)央財經(jing)(jing)大學(xue)金融學(xue)院教授韓復齡在接(jie)受《每(mei)日(ri)經(jing)(jing)濟新(xin)聞》記者采(cai)訪時表示，需要政策先行。如果法律上沒有相關的配套(tao)措施，一切可能(neng)只是一紙空文。因為宅基地(di)(di)的轉讓范(fan)圍(wei)太窄，只限(xian)于本村(cun)居民(min)。農村(cun)土地(di)(di)經(jing)(jing)營(ying)權(quan)抵押又存在單戶農民(min)土地(di)(di)少，農村(cun)種地(di)(di)不賺錢的問題。

據了解(jie)，作為國家統籌城鄉綜(zong)合配套改革試(shi)驗區，重慶建立了統籌城鄉的土地(di)利用(yong)制度。在(zai)確保基本(ben)農田總(zong)量不減(jian)少、用(yong)途(tu)不改變的前提下，允許農民以轉(zhuan)(zhuan)包(bao)、出租(zu)、互(hu)換(huan)、轉(zhuan)(zhuan)讓、股份合作等形式流轉(zhuan)(zhuan)土地(di)承包(bao)經營(ying)權。

在(zai)政策(ce)先行的前提下，目前重慶(qing)農商行已推出了以農村(cun)居民房屋、農村(cun)土(tu)地(di)承(cheng)包(bao)經(jing)營權、林(lin)權為抵押物的“三權”抵押貸款。

《每日經濟新(xin)聞》記者了解(jie)到(dao)，重慶農(nong)商行的(de)農(nong)村土地承包經營權抵(di)押貸款要求借(jie)款人自有資(zi)金投入(ru)比例不得低于(yu)借(jie)款項目所需資(zi)金的(de)50%。另外，還需要抵(di)押物所在發包方同意。

而農(nong)村居民(min)房(fang)屋抵(di)押(ya)貸(dai)款，期限最(zui)長(chang)5年(nian)，可根據借款人生產(chan)經營活動(dong)、項目現(xian)金(jin)流和評級授(shou)信情況，最(zui)高達房(fang)屋評估價值(zhi)的60%。另外，還(huan)要求(qiu)抵(di)押(ya)物所在村（居）委員會出具同意(yi)(yi)土地使用權(quan)隨房(fang)屋一(yi)并抵(di)押(ya)，抵(di)押(ya)權(quan)實現(xian)時同意(yi)(yi)處(chu)置、轉讓(rang)的承諾或決議。

據悉，當(dang)地(di)政(zheng)府還專門(men)發文(wen)，對于“三權(quan)”抵押(ya)(ya)融(rong)資的抵押(ya)(ya)、登記、轉(zhuan)讓和處置等(deng)進(jin)行規范。以(yi)重慶市墊江縣(xian)為例，該縣(xian)積(ji)極做好有(you)關配套機(ji)制建(jian)設。例如，加快(kuai)推(tui)進(jin)土地(di)承包經(jing)營權(quan)、農村居民房屋、林權(quan)的確權(quan)登記頒(ban)證工作。

另外，該縣(xian)還依托(tuo)市(shi)、縣(xian)兩級(ji)(ji)財政出資(zi)設(she)立的(de)全(quan)市(shi)農(nong)村(cun)產權(quan)抵押(ya)融資(zi)風險補(bu)償(chang)專項資(zi)金(jin)，對經辦銀行因發放農(nong)村(cun)“三(san)權(quan)”抵押(ya)貸(dai)款而產生的(de)損失進行補(bu)償(chang)。補(bu)償(chang)比(bi)例(li)為35%，其中市(shi)級(ji)(ji)承擔(dan)20%、縣(xian)級(ji)(ji)承擔(dan)15%。

重(zhong)慶銀監局數據顯示，截至2011年12月末，重(zhong)慶四(si)家主要涉(she)農銀行（重(zhong)慶農商行、農行、農發行、郵儲銀行）的 “三權(quan)”抵(di)押(ya)(ya)(ya)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)余(yu)額為(wei)57.07億元(yuan)，其中林(lin)權(quan)抵(di)押(ya)(ya)(ya)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)為(wei)36.54億元(yuan)，農房抵(di)押(ya)(ya)(ya)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)為(wei)18.94億元(yuan)，農村土(tu)地(di)承包經營權(quan)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)為(wei)1.59億元(yuan)。