8月14日，寶龍集團總裁許華芳在(zai)“2013博鰲房地產(chan)論壇(tan)”上接受記者采訪(fang)時如(ru)此表(biao)示(shi)。

他認為，房地(di)產(chan)調控長效機制在短時間內是(shi)(shi)無(wu)解的(de)，有(you)很多方面原因(yin)，其(qi)中有(you)兩個原因(yin)最重要。第一是(shi)(shi)土地(di)財(cai)政的(de)原因(yin)，土地(di)財(cai)政制度不改革，利益(yi)無(wu)法平衡。

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在商業地產領域，寶龍(long)模式已經發(fa)展成為一種獨特的(de)案例(li)。在新型城鎮化(hua)不斷推(tui)進(jin)的(de)大趨勢下，寶龍(long)集團總(zong)裁許華芳先生認為，城鎮化(hua)是寶龍(long)發(fa)展的(de)一個契(qi)機。

“尤其(qi)是對三四線城(cheng)市的戰略布局(ju)，寶龍(long)一定(ding)會緊(jin)緊(jin)抓住(zhu)這一契機，積極(ji)參(can)與(yu)城(cheng)鎮化建設。”許華(hua)芳(fang)如是表示。

早前許(xu)華芳就曾表(biao)示，看好中國(guo)的(de)城鎮(zhen)化發(fa)展(zhan)(zhan)以及三四線(xian)城市(shi)的(de)發(fa)展(zhan)(zhan)潛力，更看重的(de)是城市(shi)的(de)供(gong)求結構(gou)好壞與否。

而隨著(zhu)不(bu)斷的發(fa)展，近(jin)一兩(liang)年來三四(si)線城市也發(fa)生了顯(xian)著(zhu)變化，商(shang)業市場(chang)前景更(geng)具有吸(xi)引力。

許華芳指出：“當前(qian)國家正在大力推(tui)(tui)進城(cheng)鎮化(hua)建設(she)，各方(fang)企業也都(dou)積極(ji)參與城(cheng)鎮化(hua)建設(she)，大量農村人(ren)口(kou)也希望能夠(gou)加入城(cheng)市(shi)(shi)人(ren)口(kou)行列，所(suo)有這些因素都(dou)將推(tui)(tui)動三四線城(cheng)市(shi)(shi)的商業發展。”

就(jiu)目(mu)前三四線(xian)城(cheng)市的(de)商(shang)業現(xian)狀來(lai)講，難以承載如此多的(de)農(nong)村人口城(cheng)市化(hua)，需要(yao)大力發(fa)展商(shang)業設施和完善商(shang)業環境(jing)。

以下為記者對寶龍集團執行總裁許華芳先生2013博鰲房(fang)地產論壇專訪(fang)實錄：

記(ji)者：新(xin)一屆政府上臺至今房地產(chan)行業發生了(le)哪些變(bian)化？您認為新(xin)一屆政府對房地產(chan)行業的態(tai)度是什么？

許華芳：從新一(yi)屆政府上臺(tai)至(zhi)今，房(fang)地產業一(yi)直平穩有序(xu)發展(zhan)，總體態勢良好(hao)。相信政府依舊會堅持房(fang)地產調控政策，加大(da)保(bao)(bao)障(zhang)房(fang)建設，以城鎮(zhen)化建設為契機，始終保(bao)(bao)持房(fang)地產行業的(de)健康穩定發展(zhan)。

記者：城(cheng)鎮化(hua)對寶龍(long)的(de)(de)三四線城(cheng)市戰略產生什么利好？在上(shang)海，寶龍(long)發展勢頭不錯，今后(hou)有沒(mei)有深(shen)化(hua)一二線城(cheng)市布(bu)局(ju)的(de)(de)計劃？

許華芳：城鎮(zhen)化是寶龍發展的(de)一(yi)個契(qi)機，早在(zai)十(shi)年(nian)前寶龍就開始了對三、四線(xian)城市的(de)戰略布局，我們一(yi)定(ding)會繼續把握(wo)契(qi)機，積極參與中國的(de)城鎮(zhen)化建設。

一(yi)、二線城市(shi)具有強大(da)的(de)消費能力(li)，寶(bao)龍始終看好商業地產(chan)在(zai)中國的(de)發(fa)(fa)展前(qian)景。在(zai)上海，城市(shi)發(fa)(fa)展的(de)特點(dian)之一(yi)是建設重心將(jiang)向郊(jiao)區轉移，如各大(da)衛星新城發(fa)(fa)展前(qian)景光明，希望今后寶(bao)龍能將(jiang)紅(hong)旗插遍整個(ge)上海。

總之，我們會根(gen)據每個城(cheng)市不同(tong)的(de)(de)發展(zhan)(zhan)特點繼續深化我們的(de)(de)戰略布局，在獲得經濟效(xiao)益的(de)(de)同(tong)時促(cu)進城(cheng)市商(shang)業的(de)(de)發展(zhan)(zhan)，實現“寶(bao)龍與(yu)城(cheng)市共(gong)成長”的(de)(de)愿景(jing)。

記(ji)者：三(san)四(si)線城(cheng)(cheng)市發展態(tai)勢是(shi)否符合寶龍此前制定戰略布局(ju)時的(de)預期？同早前一兩年相比(bi)，如何看當前的(de)三(san)四(si)線城(cheng)(cheng)市商業市場？

許華芳：隨著中國城(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)化(hua)建設(she)的(de)(de)(de)發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)推進(jin)，三(san)、四(si)(si)線城(cheng)(cheng)(cheng)市巨大的(de)(de)(de)發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)潛(qian)力更(geng)加突出。在推進(jin)以人(ren)為(wei)(wei)核心的(de)(de)(de)城(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)化(hua)進(jin)程(cheng)中，必然(ran)要有大量(liang)的(de)(de)(de)農村人(ren)口進(jin)入城(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)，尤其是三(san)、四(si)(si)線城(cheng)(cheng)(cheng)市，這(zhe)就為(wei)(wei)這(zhe)些(xie)城(cheng)(cheng)(cheng)市中帶來巨大的(de)(de)(de)消費(fei)潛(qian)力，而房地產行業(ye)則處于這(zhe)些(xie)消費(fei)的(de)(de)(de)前(qian)端(duan)，是城(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)化(hua)的(de)(de)(de)先行者(zhe)。因(yin)此，寶龍一定會根據三(san)、四(si)(si)線城(cheng)(cheng)(cheng)市的(de)(de)(de)發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)態(tai)勢(shi)積(ji)極布局(ju)，優化(hua)建設(she)，提(ti)升品質、精(jing)心運營，實(shi)現企業(ye)發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)和城(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)化(hua)建設(she)的(de)(de)(de)共贏發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)。

記者(zhe)：“國五(wu)條”出臺之后，大部分城市并(bing)未出現(xian)“量價下跌”的狀態，您認(ren)為原因(yin)是(shi)什(shen)么？未來的房價您認(ren)為會如(ru)何發展？影響(xiang)的主(zhu)要因(yin)素是(shi)什(shen)么？

許華芳：首先，“量(liang)價(jia)齊跌”不是調控的(de)目的(de)，國家調控房地產(chan)的(de)價(jia)格(ge)，目標(biao)是防止(zhi)價(jia)格(ge)漲速過快，而(er)非控制交易(yi)量(liang)。

房價(jia)沒有明顯下跌有幾方(fang)面的(de)(de)(de)原因：一(yi)(yi)是(shi)首次(ci)置業(ye)和(he)改善性住房等剛需(xu)量依然很(hen)大，尤(you)其是(shi)在(zai)(zai)對(dui)房地(di)(di)(di)產價(jia)格具(ju)有風向標作(zuo)用的(de)(de)(de)一(yi)(yi)線城市更是(shi)如此，需(xu)求是(shi)實(shi)實(shi)在(zai)(zai)在(zai)(zai)的(de)(de)(de)。二是(shi)房地(di)(di)(di)產企業(ye)方(fang)面，很(hen)多(duo)通過上半年(nian)的(de)(de)(de)銷售，已經(jing)較(jiao)好(hao)地(di)(di)(di)達成了既定銷售目(mu)(mu)標，現金流較(jiao)充足(zu)，沒有降(jiang)價(jia)的(de)(de)(de)需(xu)求，而且從近期不斷產生的(de)(de)(de)地(di)(di)(di)王來看(kan)，企業(ye)對(dui)市場(chang)還是(shi)很(hen)有信心的(de)(de)(de)。三是(shi)從政(zheng)(zheng)府(fu)方(fang)面，“量價(jia)齊(qi)跌”不是(shi)政(zheng)(zheng)府(fu)對(dui)房地(di)(di)(di)產調控(kong)的(de)(de)(de)主要(yao)目(mu)(mu)的(de)(de)(de)，政(zheng)(zheng)府(fu)會利用一(yi)(yi)系(xi)列的(de)(de)(de)土(tu)地(di)(di)(di)、財政(zheng)(zheng)、稅收等系(xi)統性的(de)(de)(de)政(zheng)(zheng)策來科學調控(kong)房地(di)(di)(di)產市場(chang)。

未來房(fang)價走勢還要看(kan)市場狀況，主(zhu)要影響因(yin)素包括國家調控(kong)政(zheng)策、人們對房(fang)地產市場信心、經濟發展速度、人均收入增長的狀況、通貨(huo)膨脹預期等。

記者：近期全(quan)國各地土(tu)地交易非(fei)常活躍，怎(zen)么看待(dai)這樣的土(tu)地市場表現？對于(yu)房企而言，是否為補充土(tu)地的好時機？

許(xu)華芳：土地(di)交(jiao)易活躍，顯(xian)(xian)示(shi)(shi)了(le)地(di)方政府加推(tui)地(di)塊的(de)意(yi)愿，同時顯(xian)(xian)示(shi)(shi)了(le)房(fang)地(di)產(chan)企業對市場前(qian)(qian)景的(de)信心，是房(fang)地(di)產(chan)市場穩(wen)定(ding)發展的(de)前(qian)(qian)提。只有(you)加大土地(di)供應(ying)量，才能保證房(fang)產(chan)的(de)市場供應(ying)量，滿(man)足(zu)市場需(xu)(xu)求(qiu)，從而防(fang)止房(fang)地(di)產(chan)價格的(de)過(guo)快上漲。對于房(fang)地(di)產(chan)企業來講(jiang)，我覺得還是要“因企而異，因地(di)制宜”，按照企業自己(ji)的(de)規劃(hua)和需(xu)(xu)求(qiu)拿地(di)，不要盲(mang)目跟風(feng)。

記者：長三(san)角發展方(fang)面(mian)，寶龍今年(nian)下半年(nian)的(de)(de)拿地(di)打算是(shi)怎樣的(de)(de)？預備(bei)在長三(san)角的(de)(de)投(tou)入會(hui)占集團(tuan)總投(tou)入的(de)(de)比率(lv)是(shi)多少？有無看好的(de)(de)城市準(zhun)備(bei)進駐(zhu)？

許華芳：寶龍有明(ming)確的全國布局戰略，“深耕長(chang)(chang)三角(jiao)(jiao)、發力海西·珠三角(jiao)(jiao)、輻射環(huan)渤海、謀(mou)略中(zhong)西部”，因此，長(chang)(chang)三角(jiao)(jiao)是我(wo)們的重點發展區域之(zhi)一。今(jin)年以來，我(wo)們一直在跟進重點關注城(cheng)市(shi)的土(tu)地情(qing)況。

記者：去年至今(jin)，除(chu)了商業地產繼(ji)續(xu)大熱之外，文化(hua)地產和旅游(you)地產也成為新(xin)熱，如何理解這些新(xin)的(de)地產概(gai)念？文化(hua)地產、旅游(you)地產未(wei)來的(de)發展方向應該是什(shen)么？

許華芳：文化地(di)產(chan)、旅游地(di)產(chan)和(he)商業(ye)地(di)產(chan)這幾種業(ye)態(tai)各有不同，又(you)有交叉。如(ru)今的(de)商業(ye)地(di)產(chan)項(xiang)目(mu)也開始(shi)更(geng)多的(de)融(rong)入旅游、文化的(de)因(yin)素。比(bi)如(ru)寶龍在山東的(de)蓬萊·海上仙街項(xiang)目(mu)就是(shi)典型的(de)和(he)旅游元素結合的(de)項(xiang)目(mu)之一(yi)。

記者：寶龍啟(qi)動資產管(guan)(guan)理平臺(tai)項目擬(ni)優(you)化(hua)商業資產管(guan)(guan)理體系，預(yu)期能(neng)達到怎(zen)樣的效(xiao)果？在(zai)成(cheng)本把控和資源運(yun)用上能(neng)帶來何種優(you)勢？

許華芳：增加(jia)租金回報，提升資(zi)產價值；2013年(nian)4月至2014年(nian)3月，進行為(wei)期一年(nian)的平臺建設，初(chu)步建立資(zi)產管理(li)(li)體系(xi)，并逐步應用(yong)到現(xian)有的項(xiang)目中去；與國(guo)際上領先的商業地(di)產運營(ying)商和(he)金融機(ji)構就資(zi)產管理(li)(li)業務探(tan)討合作機(ji)會。