每(mei)經(jing)編輯(ji)｜每(mei)經(jing)記者 尚希 發自北京    

每經記者 尚希 發自北京

雖然部分房企(qi)嘗到了三四線城(cheng)市(shi)的甜(tian)頭，但開(kai)發商參(can)與競(jing)拍一線城(cheng)市(shi)土地(di)的熱情并未受到影響(xiang)，“地(di)王”紀(ji)錄不(bu)斷創下新高(gao)。

《每(mei)日經(jing)濟新(xin)聞》記者根(gen)據克(ke)而瑞機(ji)構提供的(de)數據計算，北京、上海、廣州、深(shen)圳四(si)個一(yi)線(xian)城(cheng)市的(de)土地出(chu)讓金(jin)額較去年(nian)的(de)2042億元(yuan)增長超過(guo)了一(yi)倍多，總成交金(jin)額為4724億元(yuan)。

盡(jin)管土地成交(jiao)金額(e)大幅增長(chang)，但是總的土地供應量(liang)卻沒有大幅上(shang)升。今年(nian)(nian)前(qian)11月北上(shang)廣深的土地成交(jiao)總建筑面積只比去(qu)年(nian)(nian)增加了不到(dao)800萬平(ping)方米。在這樣的背景下，平(ping)均成交(jiao)樓板價上(shang)漲了近一倍，由2012年(nian)(nian)的2463.12元/平(ping)方米，上(shang)漲至(zhi)2013年(nian)(nian)的5205.65元/平(ping)方米。

如此(ci)高的(de)(de)土地(di)成交價(jia)格，顯(xian)然推高了原先的(de)(de)房地(di)產(chan)(chan)(chan)市(shi)場(chang)價(jia)格預期(qi)，并給未來(lai)一(yi)兩(liang)年的(de)(de)房地(di)產(chan)(chan)(chan)市(shi)場(chang)的(de)(de)整(zheng)體健康帶來(lai)隱(yin)患。這使(shi)得(de)一(yi)線城市(shi)的(de)(de)監管層在(zai)年末大(da)(da)量出臺地(di)方性的(de)(de)樓市(shi)調(diao)控政策，大(da)(da)幅增(zeng)加(jia)土地(di)供應，以減少市(shi)場(chang)系(xi)統(tong)性風(feng)險的(de)(de)隱(yin)患，一(yi)線城市(shi)的(de)(de)房地(di)產(chan)(chan)(chan)市(shi)場(chang)面臨著再度(du)調(diao)整(zheng)的(de)(de)局面。

一線(xian)城市土(tu)地市場高燒(shao)難退/

在這(zhe)場(chang)浩(hao)浩(hao)蕩蕩的(de)回歸熱潮中，恒大無疑是最為典型的(de)代表。

7月4日入(ru)京首戰(zhan)之后，恒(heng)(heng)大在(zai)接(jie)下來(lai)半年時(shi)間連入(ru)三宗(zong)(zong)地(di)(di)塊，共花費127.35億元。隨后，恒(heng)(heng)大又(you)將戰(zhan)線鋪展到華東區域。12月4日，恒(heng)(heng)大地(di)(di)產在(zai)上海連拿(na)四宗(zong)(zong)地(di)(di)塊，共計41.28億元，并在(zai)當日下午斥(chi)資55.1億元在(zai)南京奪(duo)地(di)(di)兩宗(zong)(zong)。

一(yi)天之內(nei)高(gao)達96.38億元的(de)(de)購地(di)支(zhi)出，讓多位業內(nei)人士(shi)直呼“恒大(da)(da)太瘋狂”，而恒大(da)(da)絲毫不掩飾自己回(hui)歸一(yi)線(xian)城市(shi)的(de)(de)決心。在(zai)今年恒大(da)(da)地(di)產的(de)(de)中期業績發布會上，恒大(da)(da)董事局(ju)(ju)副主席夏(xia)海鈞曾表(biao)示，未(wei)來公司將適度增加一(yi)二線(xian)城市(shi)的(de)(de)開發比例，以(yi)平衡一(yi)二線(xian)城市(shi)和三(san)線(xian)城市(shi)的(de)(de)合(he)理布局(ju)(ju)。

恒大的表現只是今年眾多房企扎堆(dui)一線(xian)城市的縮(suo)影，包括泰禾(he)、旭輝、合景泰富(fu)等京(jing)外房企，都頻(pin)頻(pin)現身參與北京(jing)土地(di)的競(jing)拍。

根(gen)據中(zhong)原地產市場研究部統計(ji)數據顯示，2013年(nian)前(qian)11月，十大標桿房(fang)企(qi)（保(bao)利、富(fu)力、恒大、華潤、金(jin)地、綠城、萬(wan)科(ke)、雅居樂(le)、招商和中(zhong)海(hai)）在一線城市權益購地金(jin)額為905億元，相比(bi)去年(nian)同(tong)(tong)期的414億元，同(tong)(tong)比(bi)上漲119%，此外，二線發達城市所占的購地金(jin)額為651億元，相比(bi)去年(nian)同(tong)(tong)期的321億元，同(tong)(tong)比(bi)上漲103%。

同時(shi)，2013年(nian)前11月，標桿房企在三四線城(cheng)市拿地的金額總(zong)計147億(yi)元(yuan)，相比去年(nian)同期的110億(yi)元(yuan)，僅增加了37億(yi)元(yuan)。

即將出現的樓市調整/

一線城市(shi)的(de)(de)(de)土地(di)成交價格和金(jin)額的(de)(de)(de)大幅上漲(zhang)，讓業(ye)界更加相信一個(ge)觀(guan)點：因為房(fang)企的(de)(de)(de)紛紛撤離三四(si)線城市(shi)，所以一線城市(shi)的(de)(de)(de)土地(di)價格才會出(chu)(chu)現暴(bao)漲(zhang)。中(zhong)原(yuan)地(di)產的(de)(de)(de)統計數(shu)據，為這一種判斷找到了證(zheng)據支撐。根據統計，標桿房(fang)企今(jin)年前11月在三四(si)線城市(shi)的(de)(de)(de)拿地(di)金(jin)額占整個(ge)拿地(di)總支出(chu)(chu)的(de)(de)(de)比(bi)例(li)僅(jin)為5%，而去(qu)年同期，該(gai)比(bi)例(li)還有9%。

克而瑞(rui)研究(jiu)中心分析師朱一鳴告訴《每日經濟新聞(wen)》記者，一些大(da)型企業在一線城市增加(jia)布局，是(shi)為了平衡業務布局，實現資(zi)產分散配置(zhi)的(de)考慮(lv)，目的(de)仍(reng)然是(shi)為了規避投資(zi)過于集(ji)中的(de)風險。

與(yu)龍頭房(fang)企的(de)(de)(de)考慮不同，成(cheng)長性的(de)(de)(de)房(fang)地產企業(ye)所以(yi)會更(geng)多選擇一(yi)線城市，是因為這些城市成(cheng)交價格高，市場需求(qiu)集中，便于大型企業(ye)集團(tuan)進行管理。今年一(yi)線城市的(de)(de)(de)拿地大戶(hu)融創、泰禾，之所以(yi)砸下重金，高溢(yi)價拿地，均是受了上述管理理念的(de)(de)(de)影響。

在這些因素的共同影(ying)響下，一(yi)線(xian)城市的土(tu)地成交價格一(yi)再創新高。

亞豪機構根據(ju)北(bei)京市土地整理儲備中心的數據(ju)統計，2013年(nian)11月北(bei)京市共實現土地出(chu)讓34宗，環(huan)比增加(jia)了15宗，規劃總建筑面(mian)積(ji)432.4萬平(ping)方米，成(cheng)交總金額(e)(e)407億元，環(huan)比上月分別增長189.6%、381%。不管是成(cheng)交塊(kuai)數還是成(cheng)交面(mian)積(ji)、金額(e)(e)，都創下了今年(nian)以來(lai)的最高值。

與此同時，11月北京土(tu)地市場(chang)當中住宅(zhai)用地共實(shi)現成交18宗，規劃總建(jian)筑面積(ji)315.6萬平方米，環比(bi)增加431.3%，同樣創下今年(nian)來的新高。

不光是北京(jing)，包括上(shang)海、廣州(zhou)、深圳在(zai)內的(de)一(yi)(yi)線(xian)城市(shi)，土地市(shi)場交(jiao)(jiao)出(chu)的(de)成績單都十分可(ke)觀。根據(ju)上(shang)海易居(ju)地產研究院發布的(de)統計數據(ju)顯(xian)示，今年11月(yue)，一(yi)(yi)線(xian)城市(shi)土地成交(jiao)(jiao)建筑面(mian)積為850.9萬(wan)平(ping)方(fang)(fang)米(mi)，環(huan)比(bi)增(zeng)(zeng)長66.2%，同(tong)(tong)比(bi)增(zeng)(zeng)長8.9%；成交(jiao)(jiao)均價(jia)(jia)為7490元(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)，環(huan)比(bi)增(zeng)(zeng)長29.5%，同(tong)(tong)比(bi)增(zeng)(zeng)長81.5%。本(ben)月(yue)一(yi)(yi)線(xian)城市(shi)土地成交(jiao)(jiao)量明顯(xian)回升，成交(jiao)(jiao)價(jia)(jia)格進一(yi)(yi)步反(fan)彈向上(shang)，創45個月(yue)以來(lai)的(de)新高。

《每日經濟新聞》記者根據多方數(shu)據統計獲(huo)悉，北上廣(guang)深四地(di)(di)2013年至(zhi)今共(gong)計成(cheng)交(jiao)地(di)(di)塊1115塊，共(gong)計建筑面積9074.8萬平(ping)(ping)米，共(gong)計成(cheng)交(jiao)金額(e)4724億(yi)元，平(ping)(ping)均(jun)成(cheng)交(jiao)樓面價為5205.65元/平(ping)(ping)方米。對比自(zi)2003年以(yi)來(lai)的數(shu)據，不管(guan)是成(cheng)交(jiao)金額(e)還(huan)是樓面價均(jun)創造了最高紀錄。

張大偉認為(wei)，在政策收緊下，2014年部分城市的“地王”入市的市場空間(jian)可能不樂觀(guan)，地王上市的風險也在加(jia)大。

在這(zhe)一(yi)(yi)背景下(xia)，一(yi)(yi)部分資金(jin)已經(jing)流露(lu)出轉向(xiang)二(er)線(xian)乃至三線(xian)城(cheng)市(shi)的動(dong)向(xiang)。城(cheng)市(shi)土地(di)學會和普華永道昨(zuo)日發布(bu)的 《2014年亞太區房地(di)產市(shi)場(chang)新(xin)興趨(qu)勢報(bao)告(gao)》稱(cheng)，資金(jin)轉向(xiang)二(er)線(xian)乃至三線(xian)城(cheng)市(shi)將是大趨(qu)勢。盡管，市(shi)場(chang)對(dui)于二(er)三線(xian)城(cheng)市(shi)的供應量(liang)有(you)爭(zheng)議(yi)，但比起(qi)一(yi)(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)因房價過高帶來的風險(xian)來說，這(zhe)些城(cheng)市(shi)的風險(xian)仍(reng)然要小得多。