全國政協(xie)委員、恒大集團(tuan)董事局主席許家印。

新華網(wang)北(bei)京3月6日新媒體(ti)專(zhuan)電（“中國網(wang)事”記(ji)者烏夢(meng)達）“北(bei)京市(shi)(shi)區的房(fang)(fang)價以后要(yao)下降。”全國人大代表(biao)、北(bei)京市(shi)(shi)常務副市(shi)(shi)長李士祥說，因(yin)為保障房(fang)(fang)供應量加大，調(diao)節(jie)了市(shi)(shi)場供需。全國政協委(wei)員、恒大集團董事局(ju)主(zhu)席許家印卻說，房(fang)(fang)價的24％是稅費，超過(guo)30％是土(tu)地(di)出讓，這些錢都(dou)被政府賺走了，要(yao)降房(fang)(fang)價，首(shou)先(xian)請政府不要(yao)“雁過(guo)拔毛”。

全國“兩(liang)會”進行(xing)時，有關房(fang)價的(de)討(tao)論是會場(chang)內外的(de)熱點。降(jiang)房(fang)價，政府說(shuo)要靠(kao)(kao)市場(chang)，開發商說(shuo)要靠(kao)(kao)政府。讓老百姓住有所(suo)居，能夠(gou)詩(shi)意棲息(xi)在這片大(da)地(di)上，到底要靠(kao)(kao)啥？

一套小房子稅(shui)費何其多？

從土地(di)變到房子，要走哪些程序？根據代表委員和專家業內人(ren)士(shi)的介紹(shao)，除了土地(di)出讓金，還要蓋少(shao)則幾(ji)十(shi)多則上(shang)百個章(zhang)，交100多項費用，十(shi)幾(ji)種(zhong)稅。

許(xu)家印算了(le)一筆(bi)賬，目前房價的構成主要(yao)有五(wu)部分：地價、綜合(he)造價、政(zheng)府規費、稅(shui)收和企業利潤。

——地(di)(di)價(jia)(jia)：近年來，土地(di)(di)出讓單價(jia)(jia)連年上(shang)漲。國土資源部統計，2013年全國土地(di)(di)出讓金收入總額(e)超(chao)過4．1萬億元(yuan)(yuan)，創歷史新(xin)高(gao)。北京2013年農展館地(di)(di)塊的樓還沒蓋(gai)，單位地(di)(di)價(jia)(jia)超(chao)過7．3萬元(yuan)(yuan)，廣州南(nan)洲地(di)(di)塊的單位地(di)(di)價(jia)(jia)3．3萬元(yuan)(yuan)，超(chao)過周邊商品房價(jia)(jia)格。

——綜合造價：俗(su)稱建(jian)(jian)(jian)(jian)安成本。一(yi)位大型國有建(jian)(jian)(jian)(jian)筑公(gong)司的領導告訴(su)記者，一(yi)般低層(ceng)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑2000—3000元(yuan)／平(ping)方(fang)米(mi)，高層(ceng)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑不(bu)超過(guo)4000元(yuan)／平(ping)方(fang)米(mi)。

——政府(fu)規費(fei)：包(bao)括城(cheng)(cheng)市基礎設(she)施建設(she)費(fei)、設(she)計(ji)費(fei)、招投標費(fei)、市調費(fei)、審計(ji)費(fei)等(deng)。許家印說(shuo)，通過恒大(da)在各地的(de)實踐經歷(li)，各城(cheng)(cheng)市收(shou)費(fei)審批不(bu)一樣，“最少的(de)37種，最多的(de)157種。各個城(cheng)(cheng)市收(shou)費(fei)差別很大(da)，按平均計(ji)算約占房(fang)價(jia)的(de)11％。”

——稅：包(bao)括營業(ye)稅、城(cheng)建稅、教育附加費、土地(di)增值(zhi)稅、房產(chan)(chan)稅、印(yin)花稅、契稅等十(shi)余種。根據廣東省房地(di)產(chan)(chan)行業(ye)協會2013年發布的(de)研(yan)究(jiu)報告，這十(shi)幾種稅大約占房價(jia)的(de)15％左右(you)。

房(fang)價刨去(qu)前四部分(fen)，再減去(qu)銀行貸款或其他融資(zi)渠道利息后(hou)，是(shi)開發(fa)企業的(de)毛利潤。按照一(yi)些上(shang)市(shi)房(fang)地產公司(si)年報公布(bu)的(de)數據，恒大、萬科、保利、招商等大型開發(fa)商公布(bu)的(de)利潤一(yi)般都超過15％。

暨南大學管理學院胡剛教(jiao)授介紹，一般來說，房(fang)(fang)地產領域(yu)的(de)稅(shui)費(fei)占房(fang)(fang)價(jia)的(de)比例超過(guo)20％，土地出(chu)讓(rang)金的(de)費(fei)用占房(fang)(fang)價(jia)的(de)30％－50％，土地出(chu)讓(rang)金也算一種(zhong)收費(fei)，說房(fang)(fang)價(jia)超過(guo)60％的(de)部分是各項(xiang)稅(shui)費(fei)，不(bu)能算錯。

“房價漲(zhang)1年(nian)，工資漲(zhang)20年(nian)都不夠”

一位不愿意(yi)透露姓(xing)名的(de)經濟界別政協委員表示(shi)，“政府不要以(yi)為(wei)自(zi)己(ji)收的(de)就是(shi)開(kai)(kai)發商的(de)稅(shui)，開(kai)(kai)發商的(de)房(fang)子是(shi)建(jian)來賣(mai)的(de)，所有的(de)稅(shui)費(fei)都(dou)被開(kai)(kai)發商納(na)入到開(kai)(kai)發成本(ben)里(li)，稅(shui)費(fei)越高(gao)，房(fang)價越高(gao)，實際還(huan)是(shi)苦了老百姓(xing)。”

按照國家統計局公(gong)布(bu)的統計公(gong)報，去年城鎮居(ju)民(min)人均(jun)可支配收入實際(ji)增長7％，達(da)到18311元，這樣一(yi)個大紅包，卻很容易被更高(gao)的房(fang)(fang)價(jia)漲(zhang)幅吞噬(shi)。這讓很多剛需百姓有些(xie)沮喪，因為他們發現：越等(deng)越買不起房(fang)(fang)。

以廣州為例，2013年居民可支配收入增長10％，而(er)國家統計局(ju)公布的房價同比增幅(fu)卻接近20％。增速比不上，基數更是差了十幾倍，這(zhe)就造成(cheng)了房價增幅(fu)嚴(yan)重背(bei)離(li)收入增幅(fu)的“馬太效應”。

廣州(zhou)市(shi)民張旭(xu)給記者(zhe)算(suan)了(le)一筆賬：2012年(nian)(nian)月(yue)收(shou)入8000元(yuan)，看到(dao)的海珠(zhu)區新房(fang)每平方米(mi)23000元(yuan)，2013年(nian)(nian)初公司加薪，月(yue)工資達到(dao)1萬(wan)元(yuan)，但同(tong)一處房(fang)子，房(fang)價(jia)到(dao)2013年(nian)(nian)底(di)已經漲(zhang)到(dao)每平方米(mi)31000元(yuan)，70平方米(mi)的房(fang)子，“房(fang)價(jia)漲(zhang)1年(nian)(nian)，漲(zhang)了(le)56萬(wan)，工資每月(yue)漲(zhang)2000元(yuan)，1年(nian)(nian)多收(shou)入了(le)2．4萬(wan)，不吃不喝，我漲(zhang)20多年(nian)(nian)工資，才頂房(fang)價(jia)漲(zhang)1年(nian)(nian)。”

“開發(fa)商和政府都(dou)要(yao)進行反省”

在許家印(yin)看來，要蓋110多個章，要用多少(shao)時間，提供多少(shao)資(zi)料(liao)，浪費多少(shao)人力(li)物力(li)財力(li)？國家今年簡政放權，行政體制改革力(li)度比較大(da)，建(jian)議住(zhu)建(jian)部對此進行規范和統一。

一位政府(fu)官(guan)員卻認為，這是(shi)開(kai)發商在推(tui)(tui)卸(xie)責(ze)任(ren)：“說(shuo)(shuo)政府(fu)拍賣土地推(tui)(tui)高房(fang)價時，說(shuo)(shuo)是(shi)成本決(jue)定；出了地王搭(da)車漲價時，又說(shuo)(shuo)是(shi)市場決(jue)定。豈能如此推(tui)(tui)卸(xie)責(ze)任(ren)，混淆視聽？”

胡剛(gang)表示(shi)，市長(chang)和(he)董事長(chang)的觀(guan)點，都(dou)有道理，但都(dou)站在自己立場(chang)(chang)上(shang)，表述(shu)不(bu)夠全(quan)面，需要(yao)“各打五十(shi)大板”：對(dui)開發商(shang)提出的審批(pi)亂象，政府要(yao)下大力氣清(qing)理歸(gui)并，消除人為尋租空間；對(dui)開發商(shang)的坐(zuo)地(di)(di)起(qi)價和(he)渾水摸魚，政府也應(ying)該通過市場(chang)(chang)化(hua)的稅(shui)收政策予(yu)以制約。“一句話，“開發商(shang)和(he)地(di)(di)方政府都(dou)要(yao)進行自省”。

政府工作報告已(yi)經(jing)指出(chu)，“針(zhen)對不同城市情況分(fen)類調控，增加中小(xiao)套型(xing)商品房(fang)和(he)共有產權住房(fang)供(gong)應，抑制(zhi)投(tou)機投(tou)資性需(xu)求，促進房(fang)地產市場持續健康發展。”

中(zhong)國房(fang)(fang)地(di)產數據研究院(yuan)執行(xing)院(yuan)長陳晟認為，這意(yi)味(wei)著地(di)方政府必須明確(que)底線救濟、中(zhong)端(duan)(duan)支(zhi)撐和高(gao)(gao)端(duan)(duan)市場(chang)三種分類，在暫時無法放棄(qi)土(tu)地(di)財政的背景下，從過(guo)去的“購(gou)房(fang)(fang)人頭稅(shui)”向“抽高(gao)(gao)、補低(di)、擴(kuo)中(zhong)”的精確(que)使用轉變(bian)，對(dui)于高(gao)(gao)端(duan)(duan)商品房(fang)(fang)完(wan)全市場(chang)化，對(dui)高(gao)(gao)價(jia)房(fang)(fang)多征稅(shui)，用于填補低(di)端(duan)(duan)保障房(fang)(fang)建設缺口，而對(dui)于中(zhong)端(duan)(duan)的自主(zhu)性普通(tong)商品房(fang)(fang)，必須從信貸、土(tu)地(di)出讓金和房(fang)(fang)價(jia)方面(mian)進行(xing)充分保障。

全(quan)國人(ren)大代表(biao)、民革吉林省委(wei)專職(zhi)副主委(wei)郭乃碩(shuo)也(ye)說，“政府對夾心層有(you)了補貼，但收入被房價遠遠甩在后面，這(zhe)應該是政府繼續推進住(zhu)房保(bao)障工作的重點。”

原文鏈接：//finance.ifeng.com/a/20140307/11827096_0.shtml