尷尬之城

從北京最繁(fan)華的CBD區域乘坐930路公(gong)交車(che)，向(xiang)東駛進京通(tong)快(kuai)速(su)路，橫穿北京市通(tong)州(zhou)區之后，再由通(tong)燕(yan)高速(su)轉(zhuan)向(xiang)102國(guo)道。在(zai)不堵(du)車(che)的情況下，只(zhi)需40分鐘的車(che)程，便(bian)到達潮白河東側的“燕(yan)潮酩酒廠(chang)(chang)”站(zhan)。但這里沒(mei)有(you)酒廠(chang)(chang)，在(zai)近兩公(gong)里道路的南北兩側，密(mi)密(mi)麻(ma)(ma)麻(ma)(ma)布滿了各種(zhong)房地(di)產項目的營銷大(da)廳(ting)。只(zhi)要在(zai)路旁稍作(zuo)停留，便(bian)有(you)數個皮(pi)膚黝黑(hei)、手(shou)拿傳單的銷售人員上前推介房屋(wu)，直至把你(ni)引(yin)入某個銷售大(da)廳(ting)。

這里是燕(yan)郊，河北(bei)省距離北(bei)京最近的(de)(de)一片區域，與北(bei)京通州區僅一河之隔。便利的(de)(de)區位(wei)和(he)較(jiao)低的(de)(de)房(fang)價使燕(yan)郊成(cheng)為(wei)30萬北(bei)漂的(de)(de)棲身(shen)之地(di)(di)，也使得這個(ge)“國(guo)家高新技術產業開發區”最終以(yi)房(fang)地(di)(di)產而聞名。

如今，京津冀協同發展概念的提出，為燕郊勾勒出一個安居樂業的新夢想。現實卻是，空置率高企的燕郊樓市并未因這個利好而顯得太過興奮，去年末以來的房價滯漲、銷售遲緩局面，至今仍未改變。相反，產業空心化導致的人口出行率高，正在帶來不堪重負的交通壓力。多年來，在整個京津冀版圖內，燕郊始終未能找準自身位置，這也成為產業接續的障礙。經歷過無數利好消息刺激的燕郊，如今已難為所動。

燕郊地產的“雙刃劍”

在全國實施限(xian)購(gou)政策的(de)(de)城(cheng)市(shi)中，燕郊所屬(shu)的(de)(de)河(he)北省(sheng)三河(he)市(shi)是(shi)一個(ge)特殊的(de)(de)例子。與京滬廣深等(deng)一線(xian)城(cheng)市(shi)以及(ji)其他東部二線(xian)城(cheng)市(shi)比，它既不是(shi)省(sheng)會城(cheng)市(shi)，又不屬(shu)于計劃(hua)單(dan)列市(shi)。只是(shi)因(yin)為它位于北京周邊，承接(jie)了北京的(de)(de)大量外(wai)溢(yi)需求，所以才被戴上限(xian)購(gou)的(de)(de)“緊箍咒”。

但矛盾的是，當前燕郊房地產市(shi)場供應明(ming)顯過(guo)剩，大(da)量房屋有待(dai)消(xiao)(xiao)化(hua)。在此情況下(xia)，限購政策不放松，豈(qi)不是不利于市(shi)場消(xiao)(xiao)化(hua)，加(jia)速泡沫(mo)累積？

對此(ci)，我們只能這樣理解：燕(yan)郊已經自覺地與北(bei)京融(rong)為一(yi)體，或者決策層(ceng)認為燕(yan)郊應是北(bei)京的(de)一(yi)部分。在北(bei)京實施全國最嚴厲限購政策的(de)情(qing)況(kuang)下，燕(yan)郊不進行限購，似乎(hu)顯得不合時宜。

事實(shi)上，從樓(lou)市(shi)表現(xian)(xian)來看(kan)，燕(yan)郊早就與北京(jing)實(shi)現(xian)(xian)同步(bu)。2010年，當北京(jing)通州區因“城市(shi)副中(zhong)心”的(de)利好而房價大漲(zhang)之時，燕(yan)郊樓(lou)市(shi)也出現(xian)(xian)量價齊升。隨后，燕(yan)郊樓(lou)市(shi)又隨著通州泡沫的(de)破裂而轉入低迷。

但這種(zhong)“同步(bu)”只是表面(mian)，作為起步(bu)最早的一座衛星城，燕(yan)郊(jiao)始終沒(mei)有真正融入北(bei)京(jing)(jing)發(fa)展。主要表現為，燕(yan)郊(jiao)沒(mei)有承接北(bei)京(jing)(jing)的外溢產業，而只是承擔了為北(bei)京(jing)(jing)提供“住所(suo)”的作用。

原因是多方面(mian)的(de)(de)。首(shou)先，首(shou)都(dou)(dou)可能(neng)不愿將(jiang)資源分享給(gei)“小伙伴們”；其次(ci)，在發(fa)展之初(chu)，燕郊只看(kan)到了“環首(shou)都(dou)(dou)”的(de)(de)房地產(chan)紅利(li)，而忽(hu)視了其他更為長(chang)遠的(de)(de)利(li)好；最后(hou)，燕郊的(de)(de)區位優勢又使它具備(bei)了各(ge)種便利(li)。

客觀地(di)說(shuo)，燕(yan)郊的“房地(di)產先(xian)行”在(zai)很大程度(du)上是(shi)(shi)市(shi)場選擇的結果，正如(ru)昆山之于上海。但(dan)決策部門有意識(shi)地(di)忽略基礎設施建(jian)設和產業、人(ren)口支撐，而放大房地(di)產市(shi)場的價值，則(ze)是(shi)(shi)造成“蝴蝶(die)效(xiao)應”的根(gen)源。

房地產(chan)(chan)是一(yi)(yi)把雙刃劍。它能夠(gou)迅(xun)速(su)帶來大量的土地出(chu)讓收益(yi)和房地產(chan)(chan)稅(shui)收，同時也(ye)可以對其(qi)他產(chan)(chan)業(ye)形(xing)成擠(ji)出(chu)效應。這一(yi)(yi)點(dian)，在(zai)當(dang)下中國(guo)很多城(cheng)市的發展過程中，已得(de)到印(yin)證。

如今燕郊開發區的經濟(ji)模(mo)式(shi)，幾乎(hu)可(ke)以用“畸形(xing)(xing)”來形(xing)(xing)容。一方面，“房地產(chan)獨(du)大”形(xing)(xing)勢已定，基建滯后(hou)，產(chan)業空(kong)心，“高新技術”的定位(wei)更(geng)是無從談(tan)起。另一方面，就房地產(chan)市(shi)場而言，空(kong)置(zhi)率高企，市(shi)場需求(qiu)乏力，但供(gong)應仍(reng)在增加。在這種“畸形(xing)(xing)”情況(kuang)下，要糾正(zheng)經濟(ji)結構，承(cheng)接(jie)北京產(chan)業外溢，難度可(ke)想而知。

京津(jin)冀協同發展的大(da)幕已經(jing)拉開，對于(yu)眾多(duo)環北京的城市來說，意味著大(da)蛋糕的開切。如何從觀(guan)念的根源上避(bi)免“房地(di)產先行”，頗(po)為值得重視，尤其是在固安、涿州、保定等地(di)躍躍欲試地(di)想步燕郊后塵的情(qing)況下。

因為事實證明(ming)，對(dui)思(si)路的(de)(de)糾(jiu)正(zheng)，恐怕要比對(dui)產業結(jie)構的(de)(de)糾(jiu)正(zheng)困難得多。正(zheng)如在(zai)實施限購(gou)(gou)的(de)(de)燕郊(jiao)，購(gou)(gou)房(fang)者仍然能夠以(yi)(yi)萬元(yuan)左右的(de)(de)成本，輕(qing)松穿越政策的(de)(de)關卡而取(qu)得購(gou)(gou)房(fang)資格。足見房(fang)地產沖動一旦激起，就難以(yi)(yi)壓制。

滯銷：區位優(you)勢(shi)難催(cui)熱地(di)產

“現在(zai)(zai)中央已(yi)經提出了京津冀協同(tong)發(fa)展，對燕郊絕對是利好(hao)，趁現在(zai)(zai)房價還(huan)沒(mei)漲起(qi)來(lai)，最好(hao)趕緊出手(shou)。”在(zai)(zai)燕郊著名的大盤“天洋城(cheng)4代”的營銷中心，銷售(shou)員(yuan)如此介(jie)紹(shao)。如今，“京津冀協同(tong)發(fa)展”已(yi)成(cheng)為(wei)燕郊多數房地產項目(mu)的銷售(shou)說辭。

今(jin)年年初(chu)，“京(jing)津(jin)冀(ji)協同發展”戰(zhan)略(lve)正(zheng)式被提(ti)出，要求明(ming)確三地(di)功(gong)能定位、產(chan)業分工、城市布局、設(she)施配(pei)套、綜(zong)合(he)交通體(ti)系(xi)等重大問題，并從(cong)財政政策(ce)、投資(zi)政策(ce)、項目安排等方面(mian)形成具體(ti)措施。

作為河北(bei)省(sheng)距離北(bei)京(jing)最近的區域，燕(yan)郊無(wu)疑是這項政策的受益者。從距離上看(kan)，燕(yan)郊距北(bei)京(jing)天安(an)門僅有30公里(li)，甚至比北(bei)京(jing)的房山、順義、密云區更(geng)具區位優勢(shi)。

作為燕郊(jiao)老項(xiang)目的(de)“天洋城(cheng)4代”，位于燕郊(jiao)開發(fa)區東部，102國道以(yi)南，總(zong)規劃建筑面積達480萬(wan)平方米，是燕郊(jiao)有(you)名(ming)的(de)大盤(pan)。該項(xiang)目曾(ceng)于去年(nian)12月(yue)27日開盤(pan)，開盤(pan)均(jun)價在12500元/平方米左右。直到今(jin)年(nian)3月(yue)，銷售(shou)人(ren)員(yuan)給出(chu)的(de)報(bao)價仍然在上(shang)述水(shui)平，且目前仍有(you)約一半(ban)的(de)房源(yuan)尚未售(shou)出(chu)。

同樣的(de)(de)(de)情況還(huan)發生在燕(yan)郊的(de)(de)(de)其他(ta)幾個大盤之間，如首爾甜城(cheng)、孔(kong)雀城(cheng)、富地廣場等。多數項目(mu)的(de)(de)(de)銷售(shou)人員向中國證券報記者(zhe)表示，不僅價格沒(mei)有上漲(zhang)，而且除個別樓層的(de)(de)(de)優質戶(hu)型(xing)已經(jing)售(shou)出外，這些(xie)項目(mu)均有足夠(gou)的(de)(de)(de)房源可供選擇(ze)。

事實上，從去年(nian)年(nian)末開始，燕郊樓(lou)市(shi)就出現(xian)明顯的(de)滯(zhi)漲(zhang)和滯(zhi)銷(xiao)局面。一些(xie)房地(di)產項目期望在今(jin)年(nian)年(nian)初迎來市(shi)場(chang)回暖，但銷(xiao)售人員(yuan)仍表示，今(jin)年(nian)看房和認購的(de)人數均(jun)比去年(nian)同期明顯下滑。

即(ji)便如(ru)此，燕郊樓(lou)市(shi)的(de)(de)供(gong)應仍在加大(da)。以橫穿燕郊的(de)(de)102國(guo)(guo)道(dao)為界，隨著北側(ce)項目的(de)(de)開(kai)發(fa)殆盡，開(kai)發(fa)重(zhong)點已經轉向國(guo)(guo)道(dao)南(nan)(nan)側(ce)的(de)(de)廣闊區域。記者發(fa)現，國(guo)(guo)道(dao)南(nan)(nan)側(ce)是大(da)量的(de)(de)農田，其中有不(bu)少已被圍欄擋住，即(ji)將進入開(kai)發(fa)階段(duan)。

當(dang)地人介紹，在(zai)燕(yan)郊(jiao)開(kai)發區(qu)的區(qu)劃范(fan)圍內，102國道南側還有(you)著大量土地，如(ru)果這(zhe)一區(qu)域全部實現(xian)開(kai)發，其體量幾乎(hu)相當(dang)于再造一個(ge)燕(yan)郊(jiao)。