每(mei)經編輯｜每(mei)經記者 鄢銀(yin)嬋 發(fa)自重慶    

每經記者 鄢銀嬋(chan) 發自重慶(qing)

是轉型(xing)，還是深耕主業？對于世(shi)紀游輪（002558，SZ）而言，似乎哪(na)一條路都不好走(zou)。

2011年3月登陸(lu)深交所的(de)世紀游(you)輪，擁有“長江航運IPO第(di)一股(gu)”、“游(you)輪第(di)一股(gu)”、“重慶(qing)旅游(you)企(qi)業(ye)第(di)一股(gu)”、“全國旅游(you)業(ye)民營企(qi)業(ye)第(di)一股(gu)”四大頭銜，吸引(yin)了(le)大批投資(zi)者的(de)眼(yan)光。

3年后，因三公消費受(shou)抑、長江內河(he)游競爭加劇，世(shi)紀游輪相繼爆出賣老船(chuan)、擱淺造新船(chuan)計(ji)劃(hua)以便經營和(he)轉(zhuan)型的(de)消息。

今年初，世紀游輪公告稱，萬(wan)盛黑山谷旅游地(di)產項目(mu)因地(di)方政府要求(qiu)對(dui)原規劃(hua)許(xu)可的容(rong)(rong)積(ji)率進(jin)行(xing)調整，導致項目(mu)延期。但近日(ri)，《每日(ri)經濟(ji)新(xin)聞》記者實地(di)探訪時，萬(wan)盛經濟(ji)開發區(qu)規劃(hua)建設局卻表(biao)示，從未要求(qiu)公司調整該(gai)項目(mu)容(rong)(rong)積(ji)率，“延期原因在(zai)于公司自身(shen)”。

重(zhong)慶(qing)地產界(jie)人士表(biao)示，世(shi)紀游輪所開發地產項目屬于(yu)典型的避(bi)暑地產，每年5~9月為黃金銷售(shou)期，再(zai)加(jia)上這兩年市場已經(jing)趨(qu)于(yu)成(cheng)熟，公司很有(you)可(ke)能會錯(cuo)失“最好的時代(dai)”。

“整(zheng)個工程基本沒(mei)動”/

歷來被視為(wei)當地房產(chan)界 “第一會”的重(zhong)慶(qing)(qing)春季房交會將在4月(yue)中旬舉行，如(ru)果旅游地產(chan)計劃按部就班(ban)，世紀游輪旗下全資子公司重(zhong)慶(qing)(qing)御輝地產(chan)開(kai)發有(you)限公司 （以下簡稱御輝地產(chan)）這(zhe)個月(yue)將會非常忙碌。

2012年(nian)12月(yue)(yue)8日，世紀游輪曾公告(gao)稱，御輝地產將在重慶萬(wan)盛(sheng)黑山谷(gu)景區(qu)進行旅(lv)游地產項(xiang)目(mu)開(kai)發，項(xiang)目(mu)建(jian)設周期為1年(nian)2個月(yue)(yue)，預計(ji)2013年(nian)5月(yue)(yue)開(kai)始(shi)動工，2014年(nian)7月(yue)(yue)完工，項(xiang)目(mu)分(fen)三期建(jian)設，并于2013年(nian)9月(yue)(yue)初開(kai)始(shi)預售(shou)。

此(ci)后，世紀游輪在2013年(nian)半(ban)年(nian)報(bao)中(zhong)又稱(cheng)，該項(xiang)目已經(jing)開(kai)(kai)始動工，并預計2014年(nian)4月開(kai)(kai)始銷售。

“重(zhong)慶有春(chun)季房(fang)交(jiao)會(hui)(hui)和秋季房(fang)交(jiao)會(hui)(hui)，秋季房(fang)交(jiao)會(hui)(hui)一般(ban)在每(mei)年(nian)9月或10月舉行(xing)，如果(guo)房(fang)企所開發樓盤計劃在當年(nian)9月預(yu)售(shou)，那么頭年(nian)秋交(jiao)會(hui)(hui)和來(lai)年(nian)春(chun)交(jiao)會(hui)(hui)都是推廣的(de)重(zhong)要時(shi)間節點。”世聯地產經理王波告訴《每(mei)日經濟(ji)新聞》記(ji)者。

不過，種(zhong)種(zhong)跡象卻顯示，御(yu)輝地產黑(hei)山谷項(xiang)目目前并未啟動(dong)任何宣(xuan)傳推(tui)廣動(dong)作(zuo)。

記者(zhe)(zhe)(zhe)在網絡搜(sou)索引擎(qing)上輸入該項(xiang)(xiang)(xiang)目關鍵詞(ci)發(fa)現，所得的(de)信(xin)息(xi)均(jun)來自(zi)世紀(ji)游輪的(de)公告(gao)，唯一可用信(xin)息(xi)為(wei)該項(xiang)(xiang)(xiang)目位于黑山(shan)谷(gu)景區八角(jiao)小(xiao)城3號地(di)塊。隨(sui)后(hou)，記者(zhe)(zhe)(zhe)以購房(fang)者(zhe)(zhe)(zhe)身份(fen)致電(dian)御輝地(di)產欲進(jin)一步(bu)了解詳情(qing)，頗(po)為(wei)奇怪(guai)的(de)是，在說(shuo)明意圖后(hou)，接電(dian)話的(de)兩名工(gong)作人員均(jun)表示沒(mei)(mei)聽說(shuo)過公司在黑山(shan)谷(gu)有地(di)產項(xiang)(xiang)(xiang)目。隨(sui)后(hou)一名銷售負責人接聽了電(dian)話，其態度卻(que)頗(po)為(wei)謹慎(shen)，一再(zai)詢(xun)問記者(zhe)(zhe)(zhe)為(wei)何要打(da)聽該樓盤信(xin)息(xi)，待說(shuo)明緣由后(hou)，該名人士表示黑山(shan)谷(gu)項(xiang)(xiang)(xiang)目還未(wei)到宣傳期，項(xiang)(xiang)(xiang)目名稱(cheng)也(ye)未(wei)定，開(kai)盤日期也(ye)沒(mei)(mei)有時間表。

3月(yue)下旬(xun)，為(wei)了(le)解該項目的實際(ji)進展(zhan)情況，記(ji)者(zhe)前(qian)往黑(hei)山谷(gu)景區(qu)一探究竟，無奈即(ji)便是對該項目有(you)所(suo)耳聞者(zhe)也少之(zhi)又少。

出了萬盛城區，沿(yan)著盤山公(gong)路(lu)蜿(wan)蜒直(zhi)上(shang)，視野所及之處綠樹環繞、林(lin)間百鳥齊鳴(ming)，陽春三(san)月的愜意在這(zhe)叢林(lin)深處彰(zhang)顯(xian)無遺。但這(zhe)時，一輛輛載(zai)滿土石等建(jian)材(cai)材(cai)料(liao)的重型(xing)大卡(ka)車蹣跚而來(lai)，掀起漫(man)天(tian)塵土，打破(po)了整座大山的安詳(xiang)寧靜。

“要(yao)不是現在(zai)沒(mei)單子接，沒(mei)有(you)(you)哪個車(che)（出(chu)租車(che)）愿意跑黑(hei)山谷。”當地出(chu)租車(che)司機(ji)邢(xing)師(shi)傅(fu)忙著給重型大卡(ka)讓(rang)路(lu)，嘴(zui)里(li)卻忍不住抱怨，“景區里(li)到(dao)處都在(zai)施工，好(hao)多(duo)房地產項目，整天都有(you)(you)大貨車(che)進(jin)進(jin)出(chu)出(chu)”。

據(ju)黑山谷景(jing)區管委會人士介紹，該景(jing)區旅游(you)地(di)產項目大多集(ji)中(zhong)(zhong)在北(bei)門游(you)客(ke)集(ji)散中(zhong)(zhong)心(xin)，也就是(shi)八角小城(cheng)地(di)塊所(suo)在區。記者看到，環繞該游(you)客(ke)集(ji)散中(zhong)(zhong)心(xin)廣場(chang)的是(shi)一圈的售(shou)(shou)樓部，包括(kuo)金科中(zhong)(zhong)華養生城(cheng)銷售(shou)(shou)中(zhong)(zhong)心(xin)、清風雅水銷售(shou)(shou)中(zhong)(zhong)心(xin)、公園36棟銷售(shou)(shou)中(zhong)(zhong)心(xin)等，唯獨不(bu)見御(yu)輝地(di)產所(suo)開發(fa)項目。

事(shi)實上，在黑山谷景區(qu)工作(zuo)的多數人(ren)的印象里(li)，御(yu)輝地產這(zhe)個(ge)公(gong)司(si)還非(fei)常陌生，甚至(zhi)還不及一家(jia)與(yu)其發音(yin)頗為相似(si)的“裕豪農家(jia)樂”的名氣大。

這(zhe)從記者向上述銷售中心工作人(ren)員打聽(ting)該地(di)產項(xiang)(xiang)目詳情(qing)時(shi)便可見一二：沒(mei)有任(ren)何銷售人(ren)員聽(ting)說過御輝地(di)產，更不(bu)清楚(chu)其(qi)在黑山谷所(suo)開發(fa)項(xiang)(xiang)目具體位(wei)置；甚至連景(jing)區管委會多名工作人(ren)員也對該項(xiang)(xiang)目毫不(bu)知情(qing)。

“這個項目現(xian)在(zai)沒(mei)有動。”在(zai)經過多方打探后(hou)，景(jing)區管委會規劃辦一名工(gong)作人員表示(shi)，“地早就(jiu)圈了，但整個工(gong)程基本沒(mei)動”。

在(zai)該名(ming)工(gong)作(zuo)人員的(de)(de)(de)詳細指引(yin)下，記者沿著(zhu)景區公(gong)路來到(dao)一塊(kuai)筑(zhu)起2米多高圍墻的(de)(de)(de)坡地外，圍墻內地塊(kuai)凹凸不(bu)平，長滿了雜草，靠近公(gong)路的(de)(de)(de)一側，有一排臨時(shi)搭建的(de)(de)(de)活(huo)動板房，以及(ji)兩扇鎖得嚴(yan)嚴(yan)實實的(de)(de)(de)大門。

工作人員表示，這就是御輝地產(chan)項目所在地。同周遭工地上堆滿的腳手架、施工器械相比，該地塊空曠得有(you)些突(tu)兀，即便是在該地塊藍色分隔帶(dai)的另一側，也已經是被推土機翻新的裸露黃土。

公告稱(cheng)容積率(lv)不符被卡/

對于(yu)黑山谷(gu)地產項(xiang)目的進(jin)展情況，世紀(ji)游輪也曾在(zai)今年1月6日發布公告給予說明。“該(gai)項(xiang)目所在(zai)地海拔在(zai)1000米以上(shang)，冬(dong)季不宜(yi)施工，且冬(dong)季時(shi)間長”。

如今，已近晚春，周邊工地一片忙(mang)碌，上述緣由顯然難(nan)以(yi)成立。

“在(zai)(zai)(zai)該項(xiang)目的規劃方案評(ping)審過程中，地(di)方政府要求(qiu)對原規劃許(xu)可的容(rong)積率進(jin)行調(diao)整，降低容(rong)積率，從而(er)將降低項(xiang)目開發的收益，經過多(duo)次協商，進(jin)展緩(huan)慢，目前該項(xiang)目仍在(zai)(zai)(zai)協調(diao)過程中。”世紀游輪在(zai)(zai)(zai)公告中如(ru)是(shi)說。

“公司在積(ji)極同當地政府(fu)協商新(xin)的方案，目前工作(zuo)還(huan)在進行中(zhong)。”世(shi)紀(ji)游輪董秘辦人士表(biao)示，公司會根據(ju)上市公司準則及時披露(lu)相關信息(xi)。

上述(shu)黑(hei)山谷景區管(guan)委(wei)會規劃辦工作人員(yuan)也向記者透露(lu)，“原來的方案有部(bu)分不符合政府(fu)的要求，現在新方案還(huan)沒(mei)出(chu)來，項目一直停著(zhu)沒(mei)動。”

根據世紀游輪2012年12月17日(ri)披露的(de)信息，“八(ba)角小城3號地(di)塊(kuai)”項目占地(di)面(mian)(mian)(mian)積(ji)80600平(ping)方米（約120.9畝），總建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)107400平(ping)方米，地(di)上建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)80600平(ping)方米，容積(ji)率為1.0，綠化率≥30%，擬規劃建(jian)設多層(ceng)（4+1層(ceng)）洋(yang)房、老(lao)年活(huo)動會(hui)所、商(shang)業配套服務性用房1465套。

不過，世紀游(you)輪還在該份公告中表示，“‘御輝地(di)產八(ba)角小城(cheng)3號地(di)塊項目’位于(yu)黑山谷，重慶萬盛經濟開發(fa)(fa)區(qu)(qu)(qu)將嚴格控制這一地(di)區(qu)(qu)(qu)規劃(hua)，區(qu)(qu)(qu)內建(jian)設(she)以園林旅游(you)、休閑娛樂和較高檔次(ci)的(de)住宅為主，擬發(fa)(fa)展(zhan)為一個高級養生度假區(qu)(qu)(qu)，項目在此選址具有明顯的(de)區(qu)(qu)(qu)位優(you)勢和較好的(de)開發(fa)(fa)建(jian)設(she)條(tiao)件”。

“當地政府嚴控規劃，本來是(shi)項目(mu)(mu)的一大競爭(zheng)力，沒想到最后項目(mu)(mu)卻卡在了(le)規劃上。”一名投資者(zhe)說。

《每日經(jing)濟新(xin)聞》記者了解到，目前黑山谷景區所開發地(di)產(chan)項(xiang)目中(zhong)，因容積率規(gui)劃(hua)出(chu)現調(diao)整的，御輝地(di)產(chan)尚(shang)屬(shu)于個例。

“沒(mei)聽(ting)說(shuo)過哪個項目的(de)(de)容積率規劃出現調整。”公園36棟銷售人員表(biao)(biao)示。此(ci)外(wai)，上述景區管(guan)委會規劃辦(ban)人士也表(biao)(biao)示，“就我了解的(de)(de)情況，他們(men)（御(yu)輝地產）是唯(wei)一(yi)一(yi)家有調整的(de)(de)”。

記者梳理黑山谷景(jing)區目(mu)前(qian)在(zai)售的多個樓盤(pan)詳情時則(ze)發(fa)現，御輝地產(chan)黑山谷項目(mu)此前(qian)核(he)定的容(rong)(rong)積率(lv)(lv)在(zai)同類項目(mu)中并(bing)不(bu)高，甚至低于大多數樓盤(pan)的容(rong)(rong)積率(lv)(lv)。其(qi)中，金科中華養生城的容(rong)(rong)積率(lv)(lv)為1.24；公園(yuan)36棟容(rong)(rong)積率(lv)(lv)為1.23；清(qing)風雅水為1.178；假日(ri)國(guo)際則(ze)達1.50。

“容(rong)積率對開(kai)發商來(lai)說(shuo)，決定地價成(cheng)本在房(fang)屋中(zhong)占的(de)比例，對于住戶來(lai)說(shuo)，則直接涉及(ji)到居(ju)住舒適(shi)度(du)。”王波表示。

一位在景區(qu)開(kai)發地產(chan)項(xiang)目的人士透露，這與項(xiang)目開(kai)展時(shi)期(qi)較晚有(you)一定關系，包括金科中華養生(sheng)城等項(xiang)目大多在2013年(nian)10月前已(yi)開(kai)盤銷售。

值得(de)一提的是，去(qu)年9月，重慶市政府實(shi)行“五(wu)大(da)功能(neng)區(qu)(qu)”戰略，萬(wan)盛則被定位為城市發展新區(qu)(qu)，首要任(ren)務(wu)為發展工(gong)業經濟；而此前當(dang)地政府曾多次提出要將黑山谷打造為國家級旅游度假區(qu)(qu)。

該名(ming)人士表示，不論是(shi)發(fa)展工業(ye)經濟(ji)還是(shi)打造國家級旅(lv)游度假區(qu)，大趨勢都是(shi)要降低容積率。

項目去年已經通過初審/

盡管(guan)世(shi)紀游輪在公告(gao)中一再(zai)表(biao)示，地(di)產項目延(yan)期的原因在于政府部門要求更改容積率規劃(hua)。不過，當記者向(xiang)萬盛(sheng)經(jing)開區規劃(hua)建設局了解(jie)詳情時，對(dui)方卻予以(yi)否認。

“他們這(zhe)個項(xiang)目的初步(bu)方(fang)案(an)(an)我們這(zhe)邊早就已經(jing)初審了(le)。”萬(wan)盛(sheng)(sheng)規(gui)劃建設局規(gui)劃科(ke)人士表示，早在2013年6月(yue)，御(yu)輝地產上(shang)(shang)報關于黑山谷地產項(xiang)目的開發方(fang)案(an)(an)后，萬(wan)盛(sheng)(sheng)規(gui)劃局便向其發放了(le) “用(yong)地規(gui)劃許可”，并對方(fang)案(an)(an)提出了(le)修改意見，“但是項(xiang)目公司一直(zhi)沒有再(zai)把方(fang)案(an)(an)報上(shang)(shang)來”。

該名人士強調，規(gui)劃局對原(yuan)設計(ji)方案提(ti)供的修(xiu)改意見中并未包含更改容(rong)積率的內容(rong)，僅是對相(xiang)關細節(jie)進(jin)行修(xiu)正。“黑山(shan)谷景區的地(di)產規(gui)劃之(zhi)前(qian)沒有對容(rong)積率設定(ding)限(xian)制(zhi)，去年9月，市領導(dao)來(lai)考察后認為房屋比(bi)較密，才開始限(xian)定(ding)容(rong)積率要在1.0以下。”

記者(zhe)注意(yi)到，在(zai)世紀游輪2012年(nian)12月17日(ri)披露信息中，該地產(chan)項目的容積(ji)率(lv)即為(wei)1.0，即便按照景區去年(nian)9月后實行(xing)的新政(zheng)，其原(yuan)定容積(ji)率(lv)同樣在(zai)限定值以(yi)內。

該名人士(shi)還(huan)表(biao)示，事(shi)實上對(dui)于御輝(hui)地產黑山(shan)谷項目一(yi)直(zhi)未(wei)施工(gong)(gong)一(yi)事(shi)，該局工(gong)(gong)作人員還(huan)曾多次(ci)致(zhi)電公司(si)方，了(le)解(jie)其未(wei)遞交修改后方案(an)的原(yuan)因(yin)。“我聽說的版本是他們公司(si)內部更換了(le)這個(ge)項目的負責人及領導層(ceng)，新領導層(ceng)對(dui)開發方案(an)有新的想法，所以一(yi)直(zhi)拖著”。

4月1日(ri)，記(ji)者再(zai)次致電世紀游輪董秘辦(ban)，希望核(he)實上述規劃局人(ren)士(shi)的說法。“新的方案(an)還在(zai)談(tan)，在(zai)和他們（政府）協商，一旦有結果，我(wo)們會及時公告(gao)披(pi)露。”其董秘辦(ban)工作人(ren)員表示。

隨后，記者轉(zhuan)述了萬盛規(gui)劃局人士的說(shuo)法(fa)，上(shang)述董秘辦(ban)工作人員沉(chen)默片刻后表示，“房(fang)屋設計更改是很復雜的事情，我(wo)(wo)只(zhi)了解(jie)到(dao)他們（政府）要求我(wo)(wo)們改容積率，但(dan)怎么改就不懂了”。

究竟萬盛地產項目延期是否存在(zai)政(zheng)府要求(qiu)更(geng)改(gai)容(rong)積(ji)率一(yi)事，尚不得而知(zhi)。不過世(shi)紀游(you)輪在(zai)該項目開發中(zhong)的(de)態度已(yi)經有所波動(dong)，其在(zai)1月6日發布的(de)公告中(zhong)，還指出(chu)“國家對(dui)房地產行業宏觀調(diao)控持續(xu)從緊，前(qian)景(jing)仍(reng)不明朗(lang)，也導致該項目進展緩(huan)慢”。

避(bi)暑地產具(ju)有(you)較強季節(jie)性/

據(ju)此前披露信息顯示，黑山谷地產項(xiang)目功(gong)能定位為(wei)度假養生，具體(ti)為(wei)養生度假4+1洋(yang)房，戶人口規模“1~2人”為(wei)主，戶型結構(gou)以單配和一室一廳為(wei)主。

“度假養生是包(bao)括黑山(shan)谷(gu)在內的重(zhong)慶(qing)(qing)旅(lv)游(you)地產(chan)(chan)的統(tong)一定(ding)位，由于(yu)重(zhong)慶(qing)(qing)夏季天氣炎熱(re)，導致不少房企(qi)在遠離主城區的仙女山(shan)、黃(huang)水等山(shan)區開(kai)發地產(chan)(chan)項目。”王波介紹說，同全國其他(ta)地區相(xiang)比(bi)，重(zhong)慶(qing)(qing)的旅(lv)游(you)地產(chan)(chan)更具有(you)“避暑(shu)”特性(xing)，目前重(zhong)慶(qing)(qing)有(you)近百家企(qi)業涉(she)足避暑(shu)地產(chan)(chan)開(kai)發，重(zhong)慶(qing)(qing)房企(qi)50強中，介入者在半數(shu)以上。

《每日經濟新聞》記者(zhe)(zhe)了解(jie)到，避暑(shu)地(di)產具(ju)有(you)較強的季節性，每年5~9月為其銷售旺季。令不少投資者(zhe)(zhe)憂心的是，世紀游輪地(di)產項目遲遲不動(dong)工，也(ye)將使其錯失(shi)銷售旺季。

此外，更(geng)多的(de)憂慮還(huan)來(lai)自于在日(ri)益激烈的(de)競爭下，旅游地產(chan)藍(lan)海將成(cheng)紅海的(de)事實。

據(ju)了解，黑(hei)山谷景區(qu)距離主(zhu)城區(qu)2個(ge)小時車程，是目前重(zhong)慶地區(qu)最(zui)大、原始生(sheng)態(tai)保護(hu)最(zui)完好的(de)自然生(sheng)態(tai)風景區(qu)，被譽(yu)為“中國最(zui)美養生(sheng)峽谷”。據(ju)記者不完全統計，目前該(gai)景區(qu)已(yi)吸引了10家左右(you)的(de)開發商，在售樓盤(pan)達15個(ge)。

萬盛(sheng)區官方(fang)曾公開(kai)表(biao)示(shi)，未來5年(nian)黑山(shan)谷旅游地(di)產建(jian)筑面積要達300萬平(ping)方(fang)米(mi)，目前(qian)這個(ge)數(shu)字為10萬平(ping)方(fang)米(mi)。此外，今年(nian)初重(zhong)慶(qing)市(shi)旅游局決定創(chuang)建(jian)黑山(shan)谷等(deng)10家旅游度假區，市(shi)場分(fen)析認為，這意味著該景區旅游地(di)產將迎來爆發(fa)性(xing)增長，世(shi)紀游輪勢必將面臨更多的競爭對(dui)手。

有所佐證的是，今年1月(yue)金科股份便(bian)發布公(gong)告稱，共(gong)投資1.18億元拿下黑山谷4宗地塊共(gong)計157062平(ping)方米。

同時(shi)，除(chu)了景區內的(de)開發商(shang)外，世紀游輪(lun)地(di)產項目還(huan)必須同重慶周邊其他(ta)避暑盛地(di)的(de)地(di)產項目競爭。“鐵山(shan)坪、縉(jin)云山(shan)、南山(shan)同主城的(de)距離更近(jin)，仙女山(shan)、金佛山(shan)的(de)運(yun)作則更加(jia)成(cheng)熟。”中國指數研究院西南分院總經理(li)汪(wang)勇說。

此外(wai)，爭奪重慶避(bi)暑(shu)地產市場的還有與重慶相鄰的貴州遵義(yi)、四川都江堰以及湖北(bei)利川等。

記(ji)者還注(zhu)意到，黑(hei)山谷旅游地(di)(di)產(chan)市場已經出(chu)現(xian)價格(ge)戰的趨勢。記(ji)者搜索該(gai)區的近年地(di)(di)產(chan)新(xin)聞發現(xian)，為回籠資(zi)金，“黑(hei)山1098”推出(chu)全款8.3折及按揭8.7折的優惠(hui)促銷，“金科(ke)中華養生城”也(ye)給出(chu)了總價一次性優惠(hui)2.7萬元的政策。

毋庸置疑的(de)(de)是，隨著入(ru)市的(de)(de)旅游地產項目增(zeng)多，世(shi)紀游輪必(bi)(bi)須同更(geng)多的(de)(de)對手爭搶(qiang)客源(yuan)，優惠措施(shi)(shi)也(ye)勢必(bi)(bi)會相(xiang)應(ying)增(zeng)加。分析人士認(ren)為，世(shi)紀游輪該(gai)項目遲遲不予(yu)實施(shi)(shi)，將令此前預期的(de)(de)投(tou)資(zi)回報率有所降(jiang)低。

項(xiang)目公司被指缺(que)乏(fa)經驗/

“如果(guo)將世(shi)紀(ji)游(you)輪地產項目放(fang)在全國旅游(you)地產大環境的顯(xian)微鏡(jing)下，其運(yun)作(zuo)一(yi)年(nian)多(duo)卻尚(shang)無實質進展更加引人堪憂(you)，畢竟誰也不(bu)知(zhi)道(dao)這個行(xing)業未來的走勢。”一(yi)位不(bu)愿具(ju)名的地產業內人士說。

“這(zhe)幾年，我國旅游(you)地產(chan)發展得有些浮躁(zao)。”同(tong)策咨詢研究部總監張宏偉表示(shi)，房(fang)企將旅游(you)地產(chan)當作企業(ye)(ye)的(de)拿地模式，但卻疏(shu)于旅游(you)資源整(zheng)理及配(pei)套(tao)設施的(de)管理，很(hen)難(nan)真正實現旅游(you)地產(chan)以租金收益回饋投資的(de)商業(ye)(ye)模式。

在張宏偉(wei)看來(lai)，目(mu)前云南、海(hai)南等地旅(lv)游地產(chan)(chan)市場已經(jing)有了幾次炒作(zuo)，旅(lv)游度假(jia)相關產(chan)(chan)品價格也(ye)有所虛(xu)高。對于投資客而言，由于旅(lv)游地產(chan)(chan)二手市場尚未(wei)成(cheng)熟(shu)，未(wei)來(lai)要(yao)實現產(chan)(chan)品投資流(liu)轉也(ye)存在一定難度。

重慶師范大(da)學三(san)峽旅(lv)(lv)游(you)研(yan)究所人士認為(wei)，旅(lv)(lv)游(you)地(di)產(chan)就是一個新的(de)造城(cheng)(cheng)運動，教育(yu)、醫療、生活配套必(bi)須齊(qi)全，不(bu)能依(yi)托(tuo)于城(cheng)(cheng)市原有的(de)配套，投(tou)資旅(lv)(lv)游(you)地(di)產(chan)十(shi)分考驗開(kai)發商(shang)的(de)資金(jin)鏈。

據世(shi)紀游輪此前發布(bu)公(gong)告顯(xian)示(shi)，黑山谷(gu)地產項目整體總投(tou)資估算為3.9億(yi)元(yuan)(yuan)，前期資金（含土地出讓費(fei)、一期建安費(fei)、前期稅費(fei)、項目前期建設(she)費(fei)）投(tou)入約為1.65億(yi)元(yuan)(yuan)，計(ji)劃在(zai)一期工程開(kai)始預售以(yi)后，利用(yong)預售和銷(xiao)售收入進行滾動開(kai)發，預計(ji)銷(xiao)售收入將達到5.85億(yi)元(yuan)(yuan)，凈利潤則在(zai)1.17億(yi)元(yuan)(yuan)，將大大增厚公(gong)司業績。

理想(xiang)很豐滿，現實卻很骨感(gan)。

《每日經濟新(xin)聞》記者注意到，由于黑山谷地(di)產項目(mu)遲(chi)遲(chi)未開始預售，公(gong)司經營也(ye)面(mian)臨一定(ding)壓力(li)。

世(shi)紀游(you)輪2013年(nian)三季報(bao)顯(xian)示(shi)(shi)，該年(nian)前三季度(du)貨幣資金期末數比期初(chu)減少51.04%；同(tong)(tong)(tong)時，其還預計2013年(nian)凈利潤將(jiang)同(tong)(tong)(tong)比下降，幅度(du)為90%~70%。而公司(si)于今(jin)年(nian)2月底發布的業(ye)績快報(bao)數據顯(xian)示(shi)(shi)，2013年(nian)公司(si)實現凈利潤773.85萬(wan)元，同(tong)(tong)(tong)比下降80.75%。

“旅(lv)游(you)地(di)產往往為(wei)(wei)傳(chuan)統房(fang)(fang)(fang)企戰略轉型(xing)的(de)(de)方向，它不僅(jin)僅(jin)是修房(fang)(fang)(fang)子，更(geng)需要(yao)系統化的(de)(de)規劃觀念，作為(wei)(wei)一家剛涉及房(fang)(fang)(fang)地(di)產界的(de)(de)公(gong)司而言，挑戰非常多。”上(shang)述地(di)產界人士(shi)說，御輝(hui)地(di)產為(wei)(wei)2012年(nian)新(xin)成立的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)地(di)產公(gong)司，缺乏房(fang)(fang)(fang)地(di)產開發(fa)經驗。

“在已披露(lu)信(xin)息中，公司(si)為這個地產(chan)項目已經投入(ru)了(le)7250萬元

（4250萬元的(de)(de)土地成交款、3000萬元的(de)(de)公司注冊資(zi)(zi)金(jin)(jin)），以2013年半年報(bao)數(shu)據(ju)為(wei)準(zhun)，這部分資(zi)(zi)金(jin)(jin)占貨(huo)幣資(zi)(zi)金(jin)(jin)的(de)(de)56.13%，如果遲遲不(bu)見收益，對公司經(jing)營將形成影響。”上述人士說(shuo)。

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黑山谷旅游地產項目進展情(qing)況

◎2012年12月8日公告稱

全資子公司御輝地產將(jiang)在重慶萬盛黑山谷景區進行旅游地產項目開發，項目建設周(zhou)期為1年(nian)2個月(yue)，預計2013年(nian)5月(yue)開始動工，2014年(nian)7月(yue)完工，項目分三期建設，并(bing)于2013年(nian)9月(yue)初開始預售；

◎2013年(nian)半年(nian)報中稱

御輝地產黑山谷(gu)旅游地產項目已(yi)經開始動工，預計(ji)2014年(nian)4月(yue)開始銷售(shou)；

◎2014年1月6日(ri)公告稱

2013年在(zai)公(gong)司對該項(xiang)目(mu)(mu)推(tui)進(jin)的(de)過程中(zhong)，由于(yu)地(di)方政府要求對原(yuan)規劃許(xu)可(ke)的(de)容積(ji)率進(jin)行調(diao)整，目(mu)(mu)前仍(reng)(reng)在(zai)協調(diao)中(zhong)；該項(xiang)目(mu)(mu)所在(zai)地(di)海拔1000米以(yi)上(shang)，冬(dong)季不(bu)宜施工，且冬(dong)季時間(jian)長；國家對房地(di)產(chan)行業的(de)宏觀調(diao)控持續從緊，房地(di)產(chan)行業前景仍(reng)(reng)不(bu)明(ming)朗的(de)原(yuan)因(yin)，黑山谷項(xiang)目(mu)(mu)進(jin)展落后于(yu)預期。

《《《

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上市后業(ye)績逐年(nian)下滑世紀游輪“一家獨(du)大”時代遠去

每經記者(zhe) 鄢銀嬋 發自重(zhong)慶

3年前世(shi)紀游(you)輪（002558,SZ）絕(jue)不(bu)會想到，僅僅過去幾(ji)年，游(you)輪市場便已經滄海(hai)桑田。

今年(nian)1月，世(shi)紀游輪(lun)(lun)的(de)掌舵人——董(dong)事長彭建虎在接(jie)受《重慶晨報》采訪時稱，“近(jin)兩年(nian)，重慶的(de)三峽游輪(lun)(lun)業(ye)務(wu)發(fa)展(zhan)過快，導致(zhi)行業(ye)產生惡性競爭，不利于整個游輪(lun)(lun)產業(ye)的(de)健康發(fa)展(zhan)”；而面對同一(yi)家媒體幾(ji)近(jin)一(yi)致(zhi)的(de)話題，他在2012年(nian)卻(que)給出了“豪(hao)華游輪(lun)(lun)運(yun)力距(ju)離飽和還(huan)差(cha)得遠，起(qi)碼還(huan)有40年(nian)發(fa)展(zhan)光(guang)景(jing)”。

世紀游輪財務數據顯示，2011年公司凈利(li)(li)潤(run)(run)為(wei)(wei)4344.31萬(wan)(wan)(wan)元(yuan)(yuan)，2012年凈利(li)(li)潤(run)(run)為(wei)(wei)4019.04萬(wan)(wan)(wan)元(yuan)(yuan)，2013年預計凈利(li)(li)潤(run)(run)為(wei)(wei)773.85萬(wan)(wan)(wan)元(yuan)(yuan)；賬(zhang)面現金(jin)及現金(jin)等(deng)價(jia)物余額也在(zai)減少，2011年為(wei)(wei)3.005億(yi)元(yuan)(yuan)、2012年為(wei)(wei)1.275億(yi)元(yuan)(yuan)、2013年前三季度為(wei)(wei)6323.39萬(wan)(wan)(wan)元(yuan)(yuan)。

這對于世紀(ji)游輪而言，曾(ceng)經“一家獨大”的時代或難以復返。

近年業績呈下滑趨勢

對(dui)于彭建虎的發家史，在重慶本地媒(mei)體的報道中多有提(ti)及，跌宕(dang)起伏的創業情結還為其帶來“金點子王”、“鐵腕舵手”等稱號。

事實上(shang)，《每日經濟(ji)新聞》記者查詢世紀(ji)游輪剛上(shang)市時多家研究機構(gou)所發布的研報發現，這(zhe)些研報對公司(si)大多充滿(man)褒揚之意，并稱其為“行業引領者”。

在世紀游(you)(you)輪(lun)的(de)招股意向書(shu)中，描述(shu)公司(si)的(de)核心競爭力時(shi)，有如下表(biao)述(shu)：公司(si)內(nei)河涉(she)外(wai)豪華游(you)(you)輪(lun)運營(ying)(ying)業務定位于(yu)“高端休閑度假旅游(you)(you)”，對于(yu)作為(wei)產品(pin)載體(ti)的(de)游(you)(you)輪(lun)，公司(si)摒棄了低(di)端的(de)普通(tong)游(you)(you)輪(lun)和中端的(de)三星(xing)(xing)、四星(xing)(xing)涉(she)外(wai)游(you)(you)輪(lun)定位，推動建造了長江(jiang)新一代的(de)五星(xing)(xing)級豪華游(you)(you)輪(lun)，成為(wei)長江(jiang)流域唯(wei)一所有游(you)(you)輪(lun)全部為(wei)新一代五星(xing)(xing)級標準(zhun)豪華游(you)(you)輪(lun)的(de)游(you)(you)輪(lun)運營(ying)(ying)公司(si)。

“當時的三峽游(you)輪(lun)市場還比較亂，中低端游(you)輪(lun)的門檻也不(bu)高，世紀游(you)輪(lun)走(zou)的高端無形中抬(tai)高了介入門檻，再加上又抓住了時間點，所以很快便占領了市場。”重慶中國旅(lv)行社(she)（集團）有限公司常務副總(zong)經理(li)朱愛華表示。

在不少業(ye)內人士看(kan)來，世(shi)紀游輪能成(cheng)功登陸深交所(suo)中(zhong)小企業(ye)板，頗有“時勢造英雄”的意味。

“1997年，三(san)峽(xia)大壩合龍掀起的‘告別三(san)峽(xia)游’，2002年大壩截(jie)流蓄水再(zai)次(ci)令三(san)峽(xia)旅游成為熱點(dian)(dian)，2007年大壩蓄水165米再(zai)次(ci)為三(san)峽(xia)游引來大批高端游客，而世紀游輪在這(zhe)三(san)次(ci)時間節點(dian)(dian)中，每一(yi)次(ci)業務都得(de)到(dao)了飛躍式(shi)發展。”重慶(qing)旅游界一(yi)位(wei)人士表示(shi)。

世紀游(you)輪招(zhao)股意向書也顯示，東江(jiang)實業(ye)、長(chang)江(jiang)海外以及(ji)世紀游(you)輪三(san)家龍頭(tou)企業(ye)擁有的游(you)輪占(zhan)長(chang)江(jiang)上(shang)全(quan)部涉(she)外游(you)輪的57.14%,床(chuang)位數(shu)占(zhan)據(ju)了總床(chuang)位數(shu)的60.43%。

世(shi)紀游輪(lun)的財(cai)務(wu)報表也顯示，2009年(nian)公司(si)的凈(jing)利潤為(wei)2309.6萬元(yuan)(yuan)，2010年(nian)為(wei)3758.42萬元(yuan)(yuan)，同比增(zeng)加了62.73%。

不過，這僅是曾經的輝(hui)煌。《每日經濟新聞(wen)》記者翻閱世紀游輪歷年(nian)年(nian)報(bao)發現，自上市以來，公司業績便呈現下滑(hua)趨勢。2012年(nian)凈利(li)(li)潤同比下滑(hua)15.59%，2013年(nian)所預報(bao)的凈利(li)(li)潤則同比下滑(hua)80.75%。

“客(ke)觀上來講(jiang)，世紀游輪所堅持(chi)的高端豪華(hua)路線(xian)是它的競(jing)爭(zheng)力，但這種(zhong)競(jing)爭(zheng)力也容易(yi)被(bei)模仿復制。”旅游行業分析師張剛表示。

內河游市場已成紅海/

在世紀(ji)游(you)(you)輪上市初，北京北大縱橫管理咨詢有限公司合伙人楊晶便公開撰文(wen)稱，世紀(ji)游(you)(you)輪需要警惕未來內河(he)游(you)(you)的(de)白熱化競爭態勢。

“目前在長(chang)江上(shang)已(yi)有近50艘豪華游輪的基礎上(shang)，還(huan)不斷有新的船(chuan)只在建(jian)造中(zhong)，未來市場競爭的激(ji)烈程度可想而知。”楊晶如(ru)此表示(shi)。

當時，世紀游(you)輪(lun)對長江內河游(you)的市(shi)場(chang)充(chong)滿信心，彭建虎在多個(ge)場(chang)合援引萊茵河、多瑙河在游(you)輪(lun)開發方面的市(shi)場(chang)數(shu)據，以(yi)及人口老(lao)齡化背景下的客(ke)源保障基礎，認為長江內河游(you)的游(you)輪(lun)及豪華游(you)輪(lun)距離(li)飽和還非常遙(yao)遠，還有40年的發展前景。

在張剛(gang)看(kan)來，在長江游輪市(shi)場快速由(you)藍海變身紅海的過程中，重慶(qing)等政府部門(men)出臺一系列(lie)扶持(chi)政策發(fa)揮了催(cui)化劑的作用。

《每日經濟新聞》記(ji)者了(le)(le)解到(dao)，早在2008年(nian)，重慶旅游(you)“太(tai)陽(yang)工程”便制定了(le)(le)三峽豪華游(you)輪(lun)(lun)的發展方向：到(dao)2012年(nian)打造20艘五星(xing)級豪華游(you)輪(lun)(lun)，每新造1艘給(gei)予一(yi)次性(xing)貼(tie)息補助540萬元，每改造1艘給(gei)予一(yi)次性(xing)貼(tie)息補助270萬元；并(bing)精心培育3~5家(jia)游(you)輪(lun)(lun)旗(qi)艦企業(ye)，僅旗(qi)艦企業(ye)便計劃投放五星(xing)級三峽豪華游(you)輪(lun)(lun)18艘。

官方數據顯示(shi)，截至(zhi)2012年，重(zhong)慶五星(xing)級(ji)游輪已增加到(dao)31艘；此外，包括湖(hu)北宜昌、武漢等沿江(jiang)城市也(ye)有(you)大批豪華游輪下水(shui)。

“政府的(de)優惠措(cuo)施鼓勵了大批造船企(qi)業(ye)進(jin)入豪華游輪的(de)行列，再加上當時(shi)的(de)造船業(ye)處于寒冬期，這類(lei)計劃令不少船企(qi)都想分(fen)一杯(bei)羹。”張(zhang)剛表示(shi)。

此(ci)外，長(chang)江(jiang)的游輪旅游市(shi)場近年(nian)(nian)來也(ye)遇(yu)上(shang)了(le)寒冬期。市(shi)場數據(ju)顯示，2012年(nian)(nian)長(chang)江(jiang)內(nei)河游平(ping)均(jun)售價在3000元(yuan)/人，2013年(nian)(nian)的均(jun)價則(ze)為(wei)1600元(yuan)/人，下滑了(le)近五(wu)成。

這令世(shi)紀(ji)游輪(lun)(lun)不得不出(chu)招應對。去(qu)年10月22日，公司發布公告稱，擬以1800萬元(yuan)的(de)價格向非(fei)關聯方(fang)自然人出(chu)售(shou)“世(shi)紀(ji)之星”游輪(lun)(lun)，達(da)到優化資(zi)產質量的(de)目(mu)的(de)。

此(ci)外(wai)，在(zai)今(jin)年重(zhong)慶地方 “兩會”期間(jian)，彭建虎(hu)在(zai)接受《重(zhong)慶晨(chen)報》采訪時表(biao)示，去年絕大多(duo)數(shu)游(you)輪公司都出現不同程度虧損，游(you)輪行業(ye)(ye)上繳(jiao)的(de)費(fei)用較重(zhong)，航養(yang)費(fei)占(zhan)營運成本較高，希望能(neng)對游(you)輪行業(ye)(ye)實施補貼(tie)，并減免或(huo)取消航養(yang)費(fei)。

世(shi)紀游(you)(you)輪董秘辦(ban)一位工作人員也表示，“近兩(liang)年先后有10多艘大型豪華游(you)(you)輪下水，市場客源需求量猛增(zeng)至50%以上，導致行業(ye)惡性競爭，確實不利于整個游(you)(you)輪產業(ye)健康發展”。

不過在(zai)張剛看來(lai)，這(zhe)一(yi)行業基本面(mian)在(zai)短(duan)期內很難改變。“國家抑制三(san)公消費的政策方向不會變，如果純粹依靠老年人(ren)市場價格則(ze)很難拉上去，公司未來(lai)的經營勢必很艱難。”

再造新船計劃擱淺/

3月(yue)5日，世紀游輪發布公告稱(cheng)，“世紀之星(xing)”游輪購(gou)買方(fang)未按照合(he)同(tong)要求(qiu)履行合(he)同(tong)，特依法(fa)解除合(he)同(tong)，并收取合(he)同(tong)定金200萬(wan)元作為違約(yue)金。

一邊是賣船(chuan)未果，另(ling)一邊卻(que)是再造(zao)新船(chuan)計劃(hua)擱淺。《每(mei)日經濟新聞》記者了解到，在(zai)(zai)世(shi)紀游(you)輪2011年(nian)(nian)(nian)年(nian)(nian)(nian)報中，公司在(zai)(zai)擬定“2012年(nian)(nian)(nian)年(nian)(nian)(nian)度計劃(hua)”時就(jiu)曾表示，在(zai)(zai)募投(tou)項目“世(shi)紀神話”、“世(shi)紀傳奇”以(yi)外(wai)，公司將在(zai)(zai)2012年(nian)(nian)(nian)下(xia)半(ban)年(nian)(nian)(nian)再投(tou)資打造(zao)2艘游(you)輪，于2014年(nian)(nian)(nian)3月投(tou)入運營。

這(zhe)一日程表因募投項目(mu)運營時間推遲而被延后。2013年(nian)(nian)5月(yue)18日，“世紀傳奇”下水后，公(gong)司公(gong)開表示，再(zai)建(jian)新游輪計劃將于下半年(nian)(nian)動工，預計建(jian)設(she)周(zhou)期為一年(nian)(nian)半，2014年(nian)(nian)底有望投入運營。

“我們確實有(you)再建新(xin)船的計劃，但是(shi)現在暫時(shi)還(huan)沒有(you)時(shi)間表。”世紀(ji)游輪董(dong)秘(mi)張生(sheng)全(quan)說。

事實上，世紀游輪(lun)眼(yan)下(xia)還面臨(lin)資金層面的(de)考驗。公(gong)(gong)司歷年(nian)財(cai)報(bao)顯示，2011年(nian)報(bao)告(gao)期末，公(gong)(gong)司的(de)現金及現金等價物余額(e)(e)為3.005億(yi)元(yuan)(yuan)，2012年(nian)這一數字則(ze)降低(di)到(dao)(dao)1.275億(yi)元(yuan)(yuan)，到(dao)(dao)了2013年(nian)第(di)三季度末，則(ze)變(bian)為6323.39萬(wan)元(yuan)(yuan)。截至2013年(nian)6月30日，公(gong)(gong)司募(mu)集資金余額(e)(e)為311.90萬(wan)元(yuan)(yuan) （包括累(lei)計收到(dao)(dao)的(de)銀(yin)行(xing)存款利息扣(kou)除銀(yin)行(xing)手(shou)續費后的(de)凈額(e)(e)），超募(mu)資金余額(e)(e)及利息收入為8463.54萬(wan)元(yuan)(yuan)。

值得注(zhu)意的(de)是，為(wei)尋找更多的(de)利潤點，世紀游輪(lun)于2012年12月(yue)介入(ru)黑山谷旅游地產開發(fa)，但截至記者發(fa)稿(gao)前，該項目(mu)仍(reng)未解決容(rong)積(ji)率規劃更改一事，處于停止施工(gong)狀態。

此外，世紀游輪發布的2013年半年報(bao)顯示，彭建虎(hu)持(chi)有公司66.8%股份(fen)，其子彭俊衍(yan)持(chi)有7.48%股份(fen)，按照目前(qian)的股價計算，對應(ying)市值達11億元以上(shang)。

引人(ren)關(guan)注(zhu)的是，在世(shi)紀(ji)游輪在今年2月27日(ri)發布的 《關(guan)于部(bu)分限售股(gu)(gu)份上市(shi)流通(tong)的提示性公(gong)告》中，彭(peng)建(jian)虎、彭(peng)俊衍、副總經理李維德、監事(shi)會主席胡云波申請(qing)解除(chu)限售股(gu)(gu)份共(gong)442.47萬(wan)股(gu)(gu)，占限售股(gu)(gu)份總數的99.64%，公(gong)司股(gu)(gu)份總數的74.36%。

有(you)投(tou)資(zi)人士擔心，一旦上述(shu)限售股解(jie)禁后在市場(chang)上大規模套現(xian)，世紀(ji)游輪可(ke)能面臨更(geng)大的壓力。

“回不(bu)去的(de)盛世，追(zhui)不(bu)到的(de)未來(lai)，我(wo)認為這就是世紀游(you)輪當前所面臨(lin)的(de)尷(gan)尬(ga)處境(jing)。”一名投資者向(xiang)記者說(shuo)。