每經(jing)編輯｜每經(jing)記者(zhe) 杜冉樂 發(fa)自云南    

每經記者 杜冉(ran)樂 發自(zi)云南

一個是(shi)濱海(hai)之南(nan)，一個是(shi)彩(cai)云(yun)(yun)(yun)之南(nan)；一個擁(yong)有獨特的熱帶海(hai)洋氣候，一個占據豐富(fu)的自然人(ren)文資源，這(zhe)就是(shi)海(hai)南(nan)和(he)云(yun)(yun)(yun)南(nan)。去年，云(yun)(yun)(yun)南(nan)省旅(lv)游總(zong)收入(ru)首次突(tu)破2000億元。亮麗(li)的成績(ji)單，難(nan)掩(yan)當(dang)地旅(lv)游地產的投資狂熱，甚至(zhi)一些超級旅(lv)游項目屢撞政策紅線。不過，這(zhe)似乎并不妨礙云(yun)(yun)(yun)南(nan)推進 “旅(lv)游強省”的戰(zhan)略。

前不久，云(yun)南省(sheng)與海南省(sheng)展開(kai)戰(zhan)略(lve)合(he)作(zuo)，深化“山海互(hu)動、一程多站(zhan)”合(he)作(zuo)模式等。云(yun)南省(sheng)旅(lv)發委相關部門負責人表示，現(xian)代旅(lv)游已升級(ji)到度假游，但他們仍停在觀光(guang)游。

不(bu)(bu)過，海(hai)南度假(jia)模(mo)式并(bing)非完(wan)美無缺。中國旅游研(yan)究(jiu)院副研(yan)究(jiu)員楊彥鋒向《每日經濟新聞(wen)》記(ji)者(zhe)表示(shi)，“海(hai)南所(suo)有(you)的海(hai)灣(wan)全(quan)部規(gui)(gui)劃完(wan)了(le)(le)，所(suo)有(you)東海(hai)岸的地都賣出(chu)去了(le)(le)，未來(lai)就缺乏發展空間(jian)了(le)(le)。關鍵是大家(jia)要有(you)長遠的規(gui)(gui)劃，不(bu)(bu)要因(yin)為短期的利益(yi)把好資(zi)源都給賣掉(diao)了(le)(le)。”

在海(hai)(hai)南(nan)某旅游地產老板看來(lai)，海(hai)(hai)南(nan)資(zi)源獨特，客群以旅居為(wei)主(zhu)，其(qi)旅游地產已(yi)轉型定位中高(gao)端，市(shi)場(chang)回(hui)歸(gui)理性，而云南(nan)與周(zhou)邊(bian)存在相(xiang)似資(zi)源，客群相(xiang)對低(di)端，未來(lai)將分流部分海(hai)(hai)南(nan)客群，應走大眾路線。

云南(nan)觀光游(you)VS海南(nan)度假游(you)/

去年，海南省旅游總收(shou)入428.5億元，同比(bi)增長(chang)13%；接(jie)待(dai)旅游過夜人(ren)次3672萬人(ren)次，同比(bi)增長(chang)10.6%。同一(yi)時期，云南省旅游總收(shou)入首(shou)次突破2000億元，同比(bi)增長(chang)24%；接(jie)待(dai)國內游客接(jie)近2.4億人(ren)次，同比(bi)增長(chang)22.1%。

然(ran)而(er)在(zai)高(gao)速發展的背后(hou)，云南旅游(you)也(ye)有“成長的煩(fan)惱”。相比海(hai)南度假游(you)搞得風生水起(qi)，云南雖然(ran)旅游(you)資源富集，卻一(yi)直為自身徘徊于“觀(guan)光游(you)”而(er)不自在(zai)。

云南省旅發委相關部(bu)門(men)負責(ze)人在海南考察之后，深有感觸地向《每日(ri)經濟新(xin)聞(wen)》記(ji)者表示，“海南因為資(zi)源(yuan)單一，在度假游(you)方(fang)面搞得比較(jiao)好(hao)，而我們目前就還停留在觀(guan)光游(you)階段。”

隆(long)鑫地(di)產集團海南(nan)分(fen)(fen)公司總經理及(ji)勁(jing)松在(zai)接受《每日(ri)經濟新聞》記(ji)者(zhe)采訪時分(fen)(fen)析說，“海南(nan)省沒有太多的(de)景(jing)(jing)點，客(ke)群以(yi)旅居為(wei)主，停留(liu)時間(jian)長，但云南(nan)游客(ke)一天(tian)可以(yi)去好幾個景(jing)(jing)點，觀光游占多，如何將(jiang)游客(ke)留(liu)下來過夜或度假(jia)仍是一道坎兒。”

實際上，以(yi)1999年的世(shi)博會為標志，云(yun)南觀光旅(lv)游(you)達到頂(ding)峰(feng)，但新(xin)世(shi)紀以(yi)來(lai)，隨著國內居民(min)可支配收入增(zeng)長和(he)群眾對高(gao)品質生活(huo)的追求，觀光游(you)降溫(wen)，休閑度(du)假游(you)開(kai)始升溫(wen)。直到2006年，云(yun)南省(sheng)確立“旅(lv)游(you)二次創業”戰略(lve)，首先從開(kai)發新(xin)產(chan)品及其配套上加(jia)大投入，這(zhe)也是近兩年云(yun)南旅(lv)游(you)地產(chan)投資(zi)火(huo)熱(re)的一個關鍵因(yin)素(su)。

海(hai)南“光鮮”度假(jia)模式背后/

“很多(duo)地方開(kai)發旅游地產項(xiang)目(mu)是有配比的，不(bu)是一次(ci)性就(jiu)開(kai)發完的。三(san)亞的教訓(xun)很多(duo)，很多(duo)優質(zhi)的海灣全部建成旅游地產項(xiang)目(mu)，銷售完以后就(jiu)只產生(sheng)一次(ci)性的財(cai)政收入(ru)，沒有持(chi)續(xu)經營的機制(zhi)。”中國旅游研(yan)究院副研(yan)究員(yuan)楊彥鋒指出。

目前(qian)，楊彥鋒是(shi)《我國旅游地產投資過熱(re)的(de)形(xing)成機理及其規制(zhi)研究》國家級課題(ti)組的(de)副組長，他說，目前(qian)整個海(hai)(hai)南所有的(de)海(hai)(hai)灣全(quan)部規劃(hua)完了(le)，東海(hai)(hai)岸(an)的(de)土地都賣出(chu)去了(le)，未來沒有發展空間(jian)。

不(bu)過，近(jin)日新華(hua)網報道援引三(san)(san)亞(ya)(ya)(ya)市(shi)委副書(shu)記(ji)、市(shi)長王(wang)勇的(de)講(jiang)話內容說，“目(mu)前(qian)，旅游業(ye)和(he)房地(di)產業(ye)仍是(shi)三(san)(san)亞(ya)(ya)(ya)經(jing)濟(ji)發展的(de)重要(yao)支撐，但未來，支撐三(san)(san)亞(ya)(ya)(ya)經(jing)濟(ji)的(de)將是(shi)消(xiao)費。資源是(shi)有限(xian)的(de)，從環境保護的(de)角度，我(wo)們必須不(bu)斷轉型，加快(kuai)轉型。”

克(ke)而瑞最新報告顯示，截(jie)至(zhi)2013年底(di)，全國(guo)旅游地產主(zhu)要集中在海(hai)南(nan)、閩東(dong)南(nan)、長三(san)角、兩廣、環(huan)渤海(hai)與西(xi)南(nan)六(liu)大板塊。其中，海(hai)南(nan)擁有(you)1096個(ge)項目(mu)，占全國(guo)總(zong)數(shu)的21%，西(xi)南(nan)有(you)330個(ge)項目(mu)，占全國(guo)總(zong)數(shu)的6%。從(cong)開發體量來看，目(mu)前海(hai)南(nan)存量8300萬平方(fang)(fang)米，西(xi)南(nan)占有(you)1.35億平方(fang)(fang)米。

“從總(zong)體(ti)用(yong)(yong)地(di)(di)規模來(lai)看，目(mu)前全國旅(lv)游地(di)(di)產(chan)累計用(yong)(yong)地(di)(di)規模超過10億(yi)平方米，未來(lai)旅(lv)游地(di)(di)產(chan)用(yong)(yong)地(di)(di)將(jiang)向中(zhong)部、西(xi)北、西(xi)南等(deng)地(di)(di)區擴展。”克(ke)而瑞(rui)研(yan)報預判稱(cheng)。

對于云(yun)南旅游業來說，前(qian)有海南這個“強手(shou)”，后有四川等各路追兵(bing)。云(yun)南面對的是追逐“旅游強省”美好理想與地產投資暗(an)潮(chao)奔涌的博弈(yi)。

前不久，據(ju)《經濟(ji)(ji)觀察報》報道，云(yun)南(nan)(nan)(nan)省旅(lv)發委官員稱，云(yun)南(nan)(nan)(nan)省10大(da)歷史旅(lv)游文(wen)化項目投資超過千億(yi)元，實(shi)際是一種借旅(lv)游搞地(di)產的圈地(di)行為。另據(ju)相關媒體援引云(yun)南(nan)(nan)(nan)省房協(xie)的數據(ju)稱，云(yun)南(nan)(nan)(nan)旅(lv)游地(di)產投資已達2萬億(yi)元。對于(yu)上述數據(ju)，《每日經濟(ji)(ji)新聞》記(ji)者向云(yun)南(nan)(nan)(nan)省旅(lv)發委求證，但(dan)其相關部門并未回應。

楊彥(yan)鋒指出，“全國(guo)開發過(guo)熱(re)的地區比較多(duo)，比如(ru)三亞、青島、威海、煙(yan)臺、營口(kou)屬于(yu)(yu)開發過(guo)剩的典型。云(yun)南不(bu)算(suan)很(hen)典型，麗江、版納、大(da)理有(you)旅(lv)游(you)(you)地產(chan)，但還沒有(you)到(dao)熱(re)得(de)不(bu)行的地步。營口(kou)屬于(yu)(yu)旅(lv)游(you)(you)地產(chan)過(guo)熱(re)、過(guo)剩到(dao)快崩潰的城(cheng)市(shi)。三亞、云(yun)南的體量很(hen)大(da)，但都有(you)旅(lv)游(you)(you)資源撐著(zhu)，還撐得(de)住。”

《每日經濟新聞》記者注意到(dao)，從去年(nian)初云南省(sheng)旅游局(ju)升格為云南省(sheng)旅發委，到(dao)近(jin)日云南官員前往海(hai)南省(sheng)“取經”，并簽署旅游戰略(lve)框(kuang)架(jia)協議，云南“旅游強省(sheng)”戰略(lve)進一步提速。

按照云南省的戰略(lve)部署，下一(yi)步要(yao)加快推動旅游產業建(jian)設(she)的六個轉變(bian)，包括變(bian)單極突(tu)破(po)為(wei)(wei)融合發(fa)展(zhan)(zhan)、變(bian)分散發(fa)展(zhan)(zhan)為(wei)(wei)集群發(fa)展(zhan)(zhan)、變(bian)產品經濟為(wei)(wei)品牌(pai)經濟、變(bian)初級(ji)消費(fei)為(wei)(wei)綜合消費(fei)等。

“因為國(guo)家給予海(hai)南(nan)的(de)政策比較(jiao)好(hao)，定(ding)位為國(guo)際旅游島，他們那(nei)些(xie)大項目很讓人(ren)震撼。比如(ru)臨海(hai)先行(xing)試驗區，現在不(bu)(bu)單(dan)(dan)是紙上的(de)規劃(hua)，已有項目成型了，建(jian)設速度很快。”云南(nan)省旅發委相關部門(men)負責人(ren)說，兩地的(de)不(bu)(bu)同點在于海(hai)南(nan)是一(yi)個島嶼，云南(nan)是一(yi)個邊疆省份，資源稟(bing)賦不(bu)(bu)同，海(hai)南(nan)稍微(wei)單(dan)(dan)一(yi)，所(suo)以專門(men)做(zuo)海(hai)濱度假。

不過，云投集團董事長保(bao)明虎曾表(biao)示，云南觀(guan)光(guang)旅游(you)應與休(xiu)(xiu)閑度假、專項旅游(you)并(bing)重，而不是簡單化的“從觀(guan)光(guang)型(xing)旅游(you)向休(xiu)(xiu)閑度假旅游(you)轉(zhuan)型(xing)”。

在楊彥(yan)鋒看來(lai)，當(dang)前旅游地產(chan)也出現了途家等(deng)創新模(mo)式，盤活存量，搞得比較火，但這種模(mo)式越(yue)火爆(bao)，旅游地產(chan)泡(pao)沫越(yue)需要(yao)擠壓(ya)。目前關鍵要(yao)有長(chang)遠規劃(hua)，充(chong)分論證，慎(shen)用公共遺(yi)產(chan)資(zi)源，絕不能竭澤(ze)而漁。

被“低估(gu)”的云南旅游地(di)產/

當前，云南(nan)旅游(you)地(di)產投資如此火熱，應(ying)如何正確引導旅游(you)客群參(can)與(yu)消化？相對于海南(nan)三亞高企的(de)房價，云南(nan)西雙版納的(de)房價僅為其1/5，不(bu)僅具有較強的(de)競爭性(xing)，還(huan)具有抗跌性(xing)。

景洪(hong)房(fang)產信息(xi)網透露，在入網備案的243個項目樓盤(pan)中(zhong)，今年已(yi)售(shou)面積682.3萬平方米(mi)，已(yi)售(shou)金(jin)額239.09億元(yuan)(yuan)，均價(jia)3504元(yuan)(yuan)/平方米(mi)。

“西雙版納這(zhe)么好的氣候，目前房價還這(zhe)么便(bian)宜，城區均價4200元/平方米(mi)，郊區3500元/平方米(mi)，從來(lai)沒有瘋漲過。作為旅游地產，海南(nan)已不太(tai)適合做(zuo)投(tou)資了。”世紀金(jin)源集團西雙版納項目營銷經理介紹說，即便(bian)是2008年金(jin)融危機，這(zhe)里也(ye)沒受到太(tai)大的影響。

不過(guo)，《每日(ri)經濟新聞》記者(zhe)查詢(xun)中國(guo)指數研究院三亞近期的房價(jia)走勢發現，在(zai)2013年(nian)11月至今年(nian)4月，除了(le)去年(nian)11月、12月及(ji)今年(nian)1月、3月環比(bi)略微增長（不超(chao)過(guo)1%），今年(nian)2月與(yu)4月曾(ceng)環比(bi)小(xiao)幅下降，總體(ti)房價(jia)在(zai)24700元~25100元/平方米之間浮動。

在及(ji)勁(jing)松看來，三(san)亞(ya)本來就是海南旅游地(di)產(chan)(chan)的主(zhu)戰(zhan)場，旅游地(di)產(chan)(chan)作為專業市場，其實就是人(ren)們的第二剛需，這兩年整個海南旅游地(di)產(chan)(chan)“量價”比較(jiao)穩定、理性，目前項目銷售雖(sui)出(chu)現了萎縮，但沒出(chu)現 “跳躍(yue)式”升(sheng)降。

在旅游產業活躍度上(shang)，西雙版(ban)(ban)納(na)已比(bi)肩甚至超越三亞(ya)。去年，三亞(ya)接(jie)待過夜(ye)游客1228.4萬人次，增長11.5%；實現旅游總收入(ru)233.3億(yi)元，增長21.4%。同一時期，西雙版(ban)(ban)納(na)接(jie)待國內外(wai)游客1494.4萬人次，增長19.2%；旅游總收入(ru)171.7億(yi)元，增長22.7%。

從(cong)兩地的商(shang)品房銷售情況來看，去年(nian)三亞銷售商(shang)品房105.1萬平方米(mi)，增長(chang)70.5%；西雙版納(na)銷售商(shang)品房146萬平方米(mi)，同比增長(chang)11.5%。

《每日(ri)經濟新聞》記(ji)者發現，在由亞(ya)太(tai)環境保護協會(hui)、中國城(cheng)(cheng)市競(jing)爭(zheng)力研究會(hui)評價(jia)中心等組織的2013年中國避寒城(cheng)(cheng)市TOP50排名中，西雙版納(na)位列榜(bang)首(shou)，三亞(ya)屈居第二。云(yun)南共有9個城(cheng)(cheng)市上(shang)榜(bang)，而海(hai)南省僅有4個城(cheng)(cheng)市上(shang)榜(bang)。

楊(yang)彥鋒亦表示(shi)，從中長(chang)期趨勢來看，云南(nan)(nan)、海南(nan)(nan)都(dou)是(shi)好地(di)方，云南(nan)(nan)打出旅(lv)游(you)強省戰略，做(zuo)旅(lv)游(you)地(di)產還是(shi)比較適(shi)合布局的(de)(de)，像美國(guo)人逐步往(wang)佛羅里達遷移，因為靠海，氣候也好，影視娛樂(le)業(ye)、IT行業(ye)都(dou)往(wang)那(nei)里聚集。如果中國(guo)經(jing)濟(ji)增長(chang)到一(yi)定(ding)程度，人們注重(zhong)生活質量(liang)更多一(yi)些，依賴資源的(de)(de)產業(ye)更少一(yi)些，云南(nan)(nan)也有可(ke)能成為“中國(guo)的(de)(de)佛羅里達”。

客(ke)群定位(wei)“大(da)眾化(hua)”/

“三亞旅游地產正在轉型中高端。”及勁松表示，三亞已出(chu)臺政策(ce)限制80平(ping)方(fang)米以(yi)下(xia)的(de)房子，因為(wei)之前出(chu)現過(guo)“堵城”的(de)情況，他們(men)發現人過(guo)多不是一件好事。

據了解，今年4月3日三亞停建80平方米以(yi)下小戶型(xing)的消息不脛(jing)而走(zou)，對(dui)此，三亞規劃局承認了這(zhe)一事實，并表示(shi)未(wei)來三亞房地產通過(guo)引(yin)入金融、會展等(deng)創業產業推動(dong)轉型(xing)升級。

三(san)亞(ya)市政府網稱，建(jian)市以來，三(san)亞(ya)市堅持(chi)高端(duan)取向，咬定打(da)造(zao)國(guo)際(ji)濱(bin)海旅游度假天(tian)堂目標不放松。旅游業(ye)、房地產(chan)業(ye)、金(jin)融業(ye)快速發展，總部經濟(ji)、智(zhi)慧經濟(ji)迅速崛起。

在及勁(jing)松(song)看(kan)來，相比海(hai)南三亞，云(yun)南西(xi)雙(shuang)版納(na)等地的旅游地產不僅(jin)價格偏低，還可以容納(na)更多的旅游人群，未來必(bi)然會(hui)分流部(bu)分海(hai)南投資客群，因此云(yun)南應選擇(ze)走差(cha)異化路線(xian)，做好(hao)大眾市場。

不(bu)過，云南(nan)(nan)至祥置業研究總(zong)監田(tian)志(zhi)余 《每日經濟新(xin)聞(wen)》向(xiang)記者(zhe)表(biao)示，“海(hai)南(nan)(nan)旅游地產可復制性不(bu)大，因為它遇到了好(hao)時(shi)機，景點單一，而(er)云南(nan)(nan)每個地州都有自己的(de)旅游特色，如何總(zong)體定位客群(qun)，難度很(hen)大，營(ying)銷成(cheng)本(ben)很(hen)高。”

品(pin)牌房(fang)企(qi)應如何從產(chan)品(pin)上細分大眾客群(qun)？在海南(nan)房(fang)地產(chan)酒店運營策劃CEO萬志兵看(kan)來(lai)，房(fang)企(qi)一定要(yao)做好項目定位，選好恰當(dang)的合作伙(huo)伴，把(ba)建筑融(rong)入到旅(lv)游(you)環境當(dang)中(zhong)，通過(guo)對旅(lv)游(you)地的自(zi)然歷史(shi)人(ren)文(wen)等方面進行(xing)一系(xi)列(lie)梳理，提煉出主(zhu)題(ti)，再通過(guo)建筑的方式把(ba)主(zhu)題(ti)表達(da)出來(lai)。旅(lv)游(you)地產(chan)不僅僅是功能化的建筑，還需要(yao)通過(guo)一系(xi)列(lie)差異化的規劃設計來(lai)提升產(chan)品(pin)價(jia)值(zhi)。

（實(shi)習生(sheng)丁舟(zhou)洋對(dui)本(ben)文亦有(you)貢獻）