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每經(jing)記者 杜冉樂 云(yun)南(nan)攝影報道

在(zai)傣族(zu)語中，西雙版納意為(wei)“勐巴拉納西”，是一(yi)個寄(ji)托心靈的(de)神奇之(zhi)地。如今(jin)這里不再(zai)安(an)靜，異(yi)常(chang)躁動。

近兩年(nian)來(lai)，世紀金源、萬(wan)達、雅居樂等10多(duo)家巨頭(tou)扎堆西雙(shuang)版納，搶食旅游地產商機，幾(ji)(ji)百畝(mu)(mu)、幾(ji)(ji)千畝(mu)(mu)甚至上萬(wan)畝(mu)(mu)的(de)超(chao)級大盤橫空出(chu)世。

目前，世紀(ji)金源、萬達等多個超級大盤集中放量，占據(ju)了(le)西(xi)雙版納供應量的(de)半(ban)壁江山。

令(ling)人意外的(de)是，西雙(shuang)版納本(ben)地客源的(de)購買力驚(jing)人，占到至(zhi)少60%市場。當地一位房(fang)企(qi)高層透露(lu)，一些大盤(pan)營銷就像“賣白(bai)菜”一樣出貨，部(bu)分項(xiang)目利(li)潤低至(zhi)5%。

如今(jin)，隨著國內(nei)部(bu)分地區房價出現松動，西(xi)雙版納暴利炒(chao)房開(kai)始降(jiang)溫(wen)，購房者(zhe)心態趨于理(li)性。

旅游大盤扎堆景洪/

從(cong)各地(di)飛往西雙版納(na)的航班(ban)，最終降落到了首(shou)府景洪(hong)市的嘎灑機(ji)場。圍繞著嘎灑小鎮(zhen)，尤其是剛(gang)規(gui)劃的空港新區，各路資本或財團展開(kai)(kai)(kai)圈地(di)狂(kuang)潮(chao)。一位開(kai)(kai)(kai)發東盟國際項目(mu)(mu)的云江地(di)產操盤手介紹說，2007年嘎灑鎮(zhen)被省政府列(lie)為(wei)全省60個(ge)(ge)旅游小鎮(zhen)中的29個(ge)(ge)開(kai)(kai)(kai)發建(jian)設旅游小鎮(zhen)之一，總體(ti)規(gui)劃面積80平方公里，共開(kai)(kai)(kai)發項目(mu)(mu)20個(ge)(ge)，總投資645億元。

5月10日下午，《每日經濟新(xin)聞》記者(zhe)來到距離嘎(ga)灑機場(chang)僅1.5公里的云江地(di)(di)產(chan)東盟國際二(er)期(qi)項目。按照規劃(hua)(hua)目標，這(zhe)個大型旅游項目預(yu)計5年完工，計劃(hua)(hua)分三(san)期(qi)開發，總占地(di)(di)400畝(mu)(mu)。其中一期(qi)項目170余(yu)畝(mu)(mu)，建筑面積10萬平方米，總投資4億元(yuan)。

距嘎灑鎮西南4~5公里外的(de)大黑(hei)山腳下(xia)(xia)，雅居樂去年10月拿下(xia)(xia)了13宗連片地塊，占地53萬平(ping)方(fang)米，目前正在平(ping)地、打樁，預計明年開(kai)盤。

去年(nian)，西雙版納州(zhou)旅(lv)(lv)游總收入171.6億元，僅景洪市就貢獻了八成的旅(lv)(lv)游收入，開(kai)發巨(ju)頭(tou)們也將(jiang)地產籌碼押注于此。景洪房產信息網披露，目前入網備案(an)總計243個項目，5月(yue)21日(ri)成交36套，均價5078元/平方米。

在曼弄(nong)楓片區(qu)，世紀金源(yuan)集團打(da)著“我們造城(cheng)(cheng)”的理念(nian)，正在開發4000畝的濱江果園避(bi)寒山(shan)莊項目。該項目營銷經理介紹說，“目前，西雙版納城(cheng)(cheng)區(qu)均價4200元/平(ping)方米，郊區(qu)均價3500元/平(ping)方米。”

號稱“中國西(xi)(xi)南第一文(wen)旅大(da)盤”的(de)萬(wan)達(da)(da)(da)西(xi)(xi)雙(shuang)版納國際度(du)假區(qu)，位于景洪市西(xi)(xi)北部的(de)噶棟片(pian)區(qu)，占地6平方(fang)公(gong)里，總投資150億(yi)元。該項目除了(le)背靠(kao)萬(wan)達(da)(da)(da)之外，還有(you)聯想控股(gu)、中國泛海、一方(fang)集團(tuan)與(yu)億(yi)利(li)資源4家投資主(zhu)體。據了(le)解，項目一期(qi)開盤均價4000元/平方(fang)米，已基本售完，去年回籠資金10多(duo)億(yi)元。據當地政府工(gong)作報告顯示，截至(zhi)2013年底，西(xi)(xi)雙(shuang)版納旅游大(da)項目投資達(da)(da)(da)到(dao)73.3億(yi)元。

項(xiang)目利潤率低至(zhi)5%/

“單(dan)純從旅游地產考慮，這些項目已經受到很多限制，企業本(ben)身(shen)進(jin)來也賺不到錢(qian)。”西(xi)雙版納(na)州(zhou)招商(shang)合(he)作局調研員(yuan)吳松偉說。

世紀(ji)金源集(ji)團一(yi)位營銷經(jing)理稱(cheng)，“我(wo)們這(zhe)房子，城(cheng)市地皮(pi)約300萬元(yuan)一(yi)畝，成本1300~1400元(yuan)/平方米(mi)，加(jia)上周邊配套投入，算下來利潤沒多(duo)少。”

在曼(man)弄楓片區投資開發曼(man)儂(nong)新(xin)界項(xiang)目的四川(chuan)熙盛集團一(yi)名銷售(shou)顧問介紹說，“世紀金源那個項(xiang)目就像‘賣白菜’一(yi)樣，賣得很好(hao)。”

不(bu)過(guo)，旅(lv)游項目價(jia)格成為(wei)制約(yue)其利潤率的關鍵因素。前述營銷經(jing)理解(jie)釋說，“版納的房價(jia)從來沒(mei)有瘋漲過(guo)，但一直是穩中有升。”

記者(zhe)站在(zai)流(liu)沙河西(xi)岸(an)，向夢(meng)云南(nan)·雨(yu)淋瀾(lan)山項(xiang)目(mu)所在(zai)的南(nan)聯山望去，原來大片蒼山的地表已被推土機鏟平(ping)。負(fu)責開發該項(xiang)目(mu)的云南(nan)城(cheng)投(tou)云城(cheng)置(zhi)業總經理楊(yang)濤(tao)坦言(yan)，“目(mu)前(qian)我們整個(ge)項(xiang)目(mu)投(tou)入成本(ben)很(hen)大，尤其是景觀資源，我們也很(hen)注重投(tou)入，估(gu)算下來項(xiang)目(mu)利(li)潤率僅有5%。”

中(zhong)(zhong)投(tou)證券近日發(fa)布的報告(gao)顯(xian)示(shi)，在(zai)124家(jia)A股上市(shi)房(fang)企中(zhong)(zhong)，去(qu)年平均凈(jing)利(li)潤(run)(run)率僅(jin)13%，同比下降1.7個百分(fen)點；今年一季(ji)度平均凈(jing)利(li)潤(run)(run)率又下降至12%，同比下降1.6個百分(fen)點，預計行業盈利(li)增(zeng)速持續放緩。旅游地產(chan)項目利(li)潤(run)(run)下滑(hua)，導致部分(fen)開發(fa)商在(zai)精裝(zhuang)修(xiu)上做(zuo)文章。

本地客源(yuan)撐起(qi)六成市場/

目前面對旅游大盤的集(ji)中放量，供需結構(gou)是否發生了逆轉？西雙版(ban)納(na)州住(zhu)建局(ju)副局(ju)長(chang)易德軍向(xiang)《每(mei)日經濟(ji)新聞》記者表示，“目前版(ban)納(na)旅游地(di)產(chan)開發量和需求量是否匹配，還不好(hao)說。”

“版納高強度開發，這(zhe)其實就是(shi)地產開發，旅(lv)游地產只是(shi)一(yi)個口號和(he)噱頭。”云南財經大(da)學不動(dong)產投融資研究(jiu)中心(xin)主任周大(da)研表(biao)示，長遠(yuan)看，西(xi)雙版納是(shi)一(yi)個避寒和(he)度假(jia)勝地，旅(lv)游地產供需沒有大(da)問題，但(dan)現在時(shi)間和(he)空間不匹配(pei)，短期內一(yi)些(xie)開發商可能會撐不住。

作為西雙版納(na)本地的主力開發商，冠城置(zhi)業也感到(dao)了當前市場的降溫。冠城·美域項(xiang)目營銷部置(zhi)業顧問湯小明稱，目前還(huan)沒(mei)有感覺到(dao)房子賣不出去，但(dan)沒(mei)有以前那么(me)好賣了。

當地市場(chang)的客源(yuan)(yuan)結構如(ru)何？西雙版納(na)州旅游(you)局局長袁松青(qing)表示，“考慮到氣(qi)候(hou)資源(yuan)(yuan)，很多都是由候(hou)鳥式的外(wai)來人(ren)買下的，他們占到40%，本地客群占到60%。”

市場一線的(de)實際需(xu)求情況也印證了(le)(le)上(shang)述說法。據湯小明介紹，從冠城置業以往開發的(de)幾(ji)個旅游地產(chan)樓盤購(gou)買人群來(lai)看，本地人占(zhan)(zhan)60%，外地人占(zhan)(zhan)40%。云南城投云城置業總經理楊濤透露，夢云南·雨淋瀾山項目一期(qi)推出了(le)(le)170多套(tao)聯排別墅(shu)，現已基本清盤，70%~80%為本地客購(gou)買。

楊(yang)濤解釋(shi)說，他們的(de)高端住宅主力(li)戶(hu)型為(wei)89平方(fang)米(mi)，均價才1.1萬元/平方(fang)米(mi)，當(dang)地人買房主要是改(gai)善型的(de)，購(gou)買力(li)很強(qiang)。一位當(dang)地樓(lou)市資深人士認(ren)為(wei)，西雙版(ban)納(na)州，尤其是景洪市周邊(bian)的(de)農民(min)種(zhong)香蕉、橡膠，很有錢，家底(di)幾十(shi)萬元很正(zheng)常。

景洪市政府(fu)工作(zuo)報告顯示，2013年(nian)景洪市城鎮居民(min)人(ren)均可支配收(shou)入21152元，實際增(zeng)(zeng)長13.5%，增(zeng)(zeng)速(su)(su)高(gao)于全國(guo)6.5個百分點(dian)；農民(min)人(ren)均純(chun)收(shou)入8909元，實際增(zeng)(zeng)長15%，增(zeng)(zeng)速(su)(su)高(gao)于全國(guo)5.7個百分點(dian)。

投機需求降溫/

嘎灑鎮(zhen)一位企(qi)業(ye)老(lao)板(ban)回(hui)憶說，世(shi)(shi)紀金(jin)源(yuan)項目以前開盤時，從(cong)昆明等地來的(de)外地客一出(chu)手就(jiu)是 好 幾(ji)套，一套40萬(wan)元左(zuo)右，等待半(ban)年之后，轉手可賣60萬(wan)~70萬(wan)元。世(shi)(shi)紀金(jin)源(yuan)前述項目經理也毫無(wu)諱言地說，整個項目有30%的(de)比例為投資客。

由(you)海(hai)誠集團投(tou)資的告(gao)莊西雙景二期項目“湄公河人(ren)家”宣傳資料顯(xian)示，如果消費者投(tou)入32萬(wan)元，月收益就(jiu)能(neng)達(da)到(dao)4500元以上(shang)。

到底能(neng)否(fou)實現如此誘(you)人(ren)的投資收益？西雙(shuang)版納盟方(fang)房地產(chan)評估（交(jiao)易(yi)）公(gong)司法人(ren)代表張偉(wei)表示，“投資32萬元，每(mei)個月拿到4500元，產(chan)權式酒店也沒有這么高。這種投資回報至(zhi)少要在20年以后(hou)才(cai)能(neng)看到，6~7年怎么可能(neng)收回投資？”

在張(zhang)偉看(kan)來(lai)，開(kai)發商(shang)開(kai)出(chu)32萬元的(de)售價，1年最多回(hui)報1.6萬元，月均約1400元，能達到4500元當然(ran)屬于(yu)高回(hui)報，但(dan)如何保證(zheng)合同有效性成為一(yi)(yi)大難(nan)題。一(yi)(yi)般而言，在項目(mu)起初(chu)運營的(de)一(yi)(yi)兩(liang)年內(nei)，回(hui)報率可能達到4500元/月，項目(mu)一(yi)(yi)兩(liang)年后(hou)一(yi)(yi)旦(dan)注(zhu)銷，隨后(hou)幾年很難(nan)維持(chi)這樣的(de)投資收益(yi)。

如今，全國(guo)的(de)樓市大環(huan)境(jing)也傳導至當地旅游地產的(de)投資需(xu)求端。西雙版納州某處級官員透露，除(chu)了投資主體信心不足，目前購房者的(de)信心也存(cun)在不足。開發量還(huan)算(suan)其次(ci)，房地產信貸政策才是根本(ben)性的(de)。

記者實地調查發現，比如世紀金源項(xiang)目(mu)雖已(yi)接近清盤，但(dan)據(ju)當地業內人士估算，該項(xiang)目(mu)實際(ji)入住率(lv)(lv)不(bu)高。低入住率(lv)(lv)導致項(xiang)目(mu)周圍底商大量閑置，從而(er)引發商鋪高比例轉(zhuan)讓，轉(zhuan)租(zu)廣(guang)告隨處可見，影響投(tou)資(zi)氛圍。

（實習(xi)生丁(ding)舟洋對本文亦有(you)貢獻）