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每經記者(zhe) 區家彥 白亞靜 發自廣州(zhou) 深圳

進入(ru)2014年，“降價潮”在香港樓市(shi)愈演愈烈。

5月末，由華人首(shou)富李嘉誠(cheng)旗下的(de)長江(jiang)實業、南豐集團、港鐵公(gong)司(si)合作(zuo)開發(fa)(fa)的(de)“環(huan)宇(yu)海(hai)灣(wan)”對(dui)外(wai)發(fa)(fa)售，截至昨日(ri)（6月3日(ri)）項目獲得13000多張認(ren)購票，受追捧程度創下近10年新高。

與熱銷呼應(ying)的是，香(xiang)港特區政府日前放寬了雙倍印花稅，延長(chang)了本地購房(fang)者出售現有房(fang)屋來(lai)符合退稅條件(jian)的時限，這也是“雙辣招”出臺近20個月以來(lai)首次出現微調。

美聯物業首席市(shi)場分析師劉嘉(jia)輝向《每日經濟(ji)新(xin)(xin)聞》記者(zhe)表示(shi)，香港(gang)近期(qi)的新(xin)(xin)盤熱銷，主要(yao)獲益于開(kai)發(fa)商積極的定(ding)價策略(lve)。由于今(jin)年(nian)香港(gang)新(xin)(xin)房供應較去年(nian)翻倍，在巨量供應的壓力下，預計地產商將維持“以價換量”的定(ding)價策略(lve)，雖然雙倍印花稅政策的微調對于刺激(ji)改善型需求有一定(ding)作用(yong)，但(dan)在目(mu)前(qian)的市(shi)場狀況下，談“辣(la)招”全(quan)面(mian)退(tui)出為時尚早。

凍結認購訂金達20億(yi)港(gang)元/

昨天早(zao)上8點多，“環宇海灣”位于紅磡的售房(fang)處開始接(jie)受登記。《每日經濟新聞》記者了解(jie)到，這是香港最近10年(nian)來首次(ci)認(ren)購逾萬的新樓盤。

據(ju)悉，“環宇海灣”樓盤(pan)共提(ti)供1717個(ge)單位，買家可獲得最高15.75%的優(you)惠(hui)，折(zhe)后售(shou)價(jia)為7635～12071港元/平方(fang)英(ying)(ying)尺，平均售(shou)價(jia)為9853港元/平方(fang)英(ying)(ying)尺，折(zhe)合人民幣83651元/平方(fang)米。

德銀(yin)發(fa)布的(de)研究報告表(biao)示，“環(huan)宇海灣”的(de)折(zhe)扣銷售均價(jia)較(jiao)附(fu)近(jin)二(er)手房價(jia)格折(zhe)讓5%，由于開發(fa)商采取具競爭性的(de)定(ding)價(jia)策(ce)略以及提供(gong)更(geng)多付款優惠，預期將從二(er)手市(shi)場吸納更(geng)多客戶。

據悉，長江(jiang)實業(ye)原定在首(shou)次開(kai)盤時推出(chu)350戶(hu)單位(wei)，但(dan)由于(yu)開(kai)盤前看房者眾多(duo)便增推至591戶(hu)，誰(shui)料開(kai)售后9小時內即售光，開(kai)發商于(yu)當晚又(you)加推354戶(hu)。但(dan)相(xiang)比認購近(jin)1.4萬的(de)量(liang)，仍顯(xian)得(de)不足。

長實地產投資董事劉啟文(wen)向(xiang)媒體表(biao)示，591戶單(dan)位(wei)合計套現逾40億港元(yuan)，而按每份認購交15萬(wan)港元(yuan)的(de)訂金計，近(jin)1.4萬(wan)的(de)認購量即(ji)凍結資金達近(jin)20億港元(yuan)。

與香(xiang)港(gang)一水之隔的深圳亦有(you)不少買(mai)家看上“環宇海灣”。美聯物業福(fu)田口岸門店深港(gang)組銷售人士告訴記者，“環宇海灣”最近很火，上周每(mei)天都要帶一兩位(wei)客人去(qu)香(xiang)港(gang)看房，至今已認(ren)購(gou)10多(duo)套。

中原地產(chan)何世淦透露，上周六“環宇海灣”在港的(de)售(shou)房處(chu)極為火(huo)爆(bao)，僅深圳客戶(hu)便成交了50余套(tao)。

今年新(xin)增供(gong)應為近十(shi)年新(xin)高(gao)/

根據香港《大公報》報道，端午節(jie)假期3天，香港一手市場共售出(chu)665套單位(wei)，成為近5年最(zui)火爆的(de)端午樓市。

“今年多個新(xin)盤(pan)(pan)熱銷的(de)背后，與開(kai)發(fa)商積極的(de)定(ding)價(jia)策(ce)略不無關系。”劉嘉輝告訴記者，以往(wang)同區域(yu)新(xin)盤(pan)(pan)售價(jia)較(jiao)二(er)(er)手房溢價(jia)約30%，如(ru)今開(kai)發(fa)商通過(guo)各種折扣(kou)及稅費(fei)回贈以吸(xi)引買(mai)家，導(dao)致(zhi)新(xin)盤(pan)(pan)定(ding)價(jia)貼近甚至(zhi)低(di)于同區域(yu)質素相近的(de)二(er)(er)手房，成為本輪降價(jia)潮(chao)的(de)最大標志(zhi)，目的(de)是把二(er)(er)手市場(chang)的(de)買(mai)家吸(xi)引至(zhi)一手市場(chang)。

香港粵(yue)海證(zheng)券投(tou)資銀行董(dong)事黃立沖告訴《每日(ri)經濟(ji)新(xin)聞》記者，開發商之所(suo)以愿意(yi)大幅降(jiang)價跑量，一方(fang)面是由于今年市場供應量大增，下(xia)半年將面臨更嚴峻的(de)(de)市場壓力(li)；另一方(fang)面美聯(lian)儲(chu)退出QE的(de)(de)步伐也在加快，在不利因素增加的(de)(de)情況(kuang)下(xia)，盡快出貨回籠(long)資金成為多數大型(xing)港資地產商的(de)(de)共(gong)識。

資料顯(xian)示，香港特區(qu)政府在(zai)2013～2014年度推出46幅住宅用地，連同(tong)地鐵上蓋和其他(ta)重建項(xiang)目，共計可興建25800個私人住宅單位(wei)。差(cha)餉物業估價署數據顯(xian)示，預計2014年將有超過1.76萬套(tao)單位(wei)落(luo)(luo)成(cheng)，較(jiao)去年8250套(tao)增加(jia)一(yi)倍，新增供(gong)應達到最近10年新高，2015年雖回落(luo)(luo)至近1.27萬套(tao)，但仍較(jiao)2013年增加(jia)55%。

劉嘉輝(hui)預計，隨著(zhu)未來香港(gang)樓市新增(zeng)供(gong)應明顯上(shang)升(sheng)，開發(fa)商(shang)將維持“降(jiang)價跑量”的策略(lve)，更多的需(xu)求將流向一手(shou)市場，二(er)手(shou)樓市將維持低迷的走(zou)勢。

“辣招”全面退(tui)出為(wei)時過早/

與(yu)香(xiang)港一手樓(lou)市成交回暖相(xiang)呼應的(de)是，香(xiang)港特區(qu)政府于(yu)5月13日宣布，對雙倍(bei)印(yin)花稅進行(xing)微調。

《每日經濟新(xin)聞(wen)》記者了解到，雙倍(bei)印(yin)花稅(shui)(shui)由2013年2月23日起(qi)在(zai)香(xiang)港(gang)(gang)實施，按照原規定，樓宇(yu)成交(jiao)(jiao)價在(zai)200萬港(gang)(gang)元或(huo)(huo)以(yi)(yi)下的(de)(de)交(jiao)(jiao)易，印(yin)花稅(shui)(shui)稅(shui)(shui)率由100港(gang)(gang)元增加至(zhi)交(jiao)(jiao)易額(e)的(de)(de)1.5%，成交(jiao)(jiao)價在(zai)200萬～300萬港(gang)(gang)元的(de)(de)，印(yin)花稅(shui)(shui)稅(shui)(shui)率由1.5%升至(zhi)3%，最(zui)高(gao)稅(shui)(shui)率由交(jiao)(jiao)易額(e)的(de)(de)4.25%調整為交(jiao)(jiao)易額(e)的(de)(de)8.5%，政(zheng)策涵蓋所有(you)以(yi)(yi)個人或(huo)(huo)公司名義購(gou)買的(de)(de)住宅或(huo)(huo)非(fei)住宅物(wu)業(ye)。但香(xiang)港(gang)(gang)永(yong)久性(xing)居(ju)民如果是首次置業(ye)，可獲豁(huo)(huo)免(mian)雙倍(bei)印(yin)花稅(shui)(shui)，換(huan)房(fang)客在(zai)簽訂臨時買賣合約(yue)后的(de)(de)6個月內(nei)出(chu)售舊物(wu)業(ye)，也可豁(huo)(huo)免(mian)雙倍(bei)印(yin)花稅(shui)(shui)。

新規顯示，6個(ge)月(yue)的豁(huo)免期(qi)將從簽(qian)訂臨時買賣(mai)合約(yue)改為簽(qian)署正式(shi)賣(mai)樓協議開(kai)始計算，這意味著換房(fang)客將獲(huo)得更(geng)充(chong)裕(yu)的時間完成 “賣(mai)舊(jiu)房(fang)換新房(fang)”。

劉(liu)嘉輝告訴記者(zhe)，由于香港的(de)新房(fang)(fang)(fang)市場(chang)主要(yao)以銷(xiao)售(shou)期房(fang)(fang)(fang)為主，買(mai)(mai)家在簽署臨時(shi)買(mai)(mai)賣合約后(hou)需要(yao)1～2年(nian)(nian)才能收樓(lou)(lou)，按照(zhao)舊政策買(mai)(mai)家如果為了豁免繳付印花稅(shui)需要(yao)在半(ban)年(nian)(nian)內賣出(chu)舊房(fang)(fang)(fang)，然后(hou)自行租房(fang)(fang)(fang)等(deng)待(dai)新房(fang)(fang)(fang)交(jiao)收。按照(zhao)新政策，該類型買(mai)(mai)家可擁有更長(chang)的(de)換樓(lou)(lou)期限。即便(bian)是二(er)手房(fang)(fang)(fang)市場(chang)，從簽署臨時(shi)買(mai)(mai)賣合約至收樓(lou)(lou)也需要(yao)1～2個(ge)月的(de)時(shi)間(jian)(jian)，這(zhe)意味(wei)著換房(fang)(fang)(fang)客可以獲得額外2個(ge)月時(shi)間(jian)(jian)來出(chu)售(shou)物業。

“此次印花稅的修訂，作用其實(shi)(shi)很有(you)限，主(zhu)要是為換房(fang)型需求(qiu)提供了(le)便利，但在(zai)內地買家購(gou)房(fang)及多次置業方面并沒(mei)有(you)作出(chu)讓步，對市場(chang)的實(shi)(shi)質影響不大。”劉嘉輝認為。

黃立沖表(biao)示，雖然(ran)香港樓(lou)市成交較高(gao)峰期下滑不(bu)少，但多個一手樓(lou)盤的(de)熱銷表(biao)明整體(ti)市場還沒到很(hen)差(cha)的(de)地步，談“辣招”全面退出為時過(guo)早。但如(ru)果美國加快退出QE的(de)步伐，利率出現大幅提升(sheng)將導致樓(lou)市出現明顯波動，相信香港特區政府會通過(guo)“減辣”以對沖負(fu)面影響(xiang)。