◎嚴躍進

目前整個(ge)樓(lou)(lou)市(shi)處于“是否救市(shi)”的爭(zheng)議之(zhi)中(zhong)，而各類(lei)宏觀政策的調(diao)(diao)整，都容易將其和樓(lou)(lou)市(shi)進行(xing)(xing)掛鉤。近(jin)日央(yang)行(xing)(xing)宣布(bu)，自6月(yue)16日起，對符(fu)合審慎經營要求且“三(san)農(nong)”和小微企(qi)業貸款(kuan)達到一定比例的商業銀行(xing)(xing)，下調(diao)(diao)人民幣存款(kuan)準備(bei)金率(lv)0.5個(ge)百(bai)分點。此類(lei)定向下調(diao)(diao)存款(kuan)準備(bei)金率(lv)的做法，并非針對房地產市(shi)場。那么，緣(yuan)何會在樓(lou)(lou)市(shi)中(zhong)再(zai)次(ci)引起爭(zheng)議呢(ni)？

這不由(you)讓(rang)人聯想(xiang)到一(yi)古語：不是風動(dong)(dong)(dong)(dong)，不是幡(fan)動(dong)(dong)(dong)(dong)，仁者心動(dong)(dong)(dong)(dong)。此次定(ding)向(xiang)降準，并沒(mei)有改變整(zheng)個貨幣政策(ce)的(de)走勢。在“三(san)農(nong)”和小微企(qi)業(ye)內部，也沒(mei)有表(biao)露出(chu)明顯(xian)的(de)市(shi)場活躍。反倒在樓(lou)市(shi)出(chu)現了各類解讀，似(si)乎定(ding)向(xiang)的(de)流動(dong)(dong)(dong)(dong)性(xing)釋放(fang)是為樓(lou)市(shi)而來(lai)的(de)。定(ding)向(xiang)降準政策(ce)之所以能(neng)觸動(dong)(dong)(dong)(dong)房企(qi)心弦(xian)，在于樓(lou)市(shi)太寂(ji)寞了。持(chi)續(xu)收緊的(de)貨幣環境讓(rang)房企(qi)感(gan)覺(jue)不自在，其對(dui)流動(dong)(dong)(dong)(dong)性(xing)的(de)注入有比較高的(de)企(qi)盼(pan)。

2000年至2009年，作為(wei)樓市(shi)(shi)高速增長(chang)的(de)10年，恰也是(shi)流動性 “泛濫”的(de)10年。整(zheng)體上看，無論是(shi)開發貸還(huan)是(shi)個(ge)人按(an)揭(jie)貸，都處于(yu)一(yi)個(ge)相對寬松的(de)環(huan)境。房(fang)企、地方(fang)政(zheng)府和購房(fang)者，習慣在此類(lei)環(huan)境下謀求各自的(de)利益。“金融刺激樓市(shi)(shi)發展”的(de)做法成為(wei)理所當然。

如今(jin)樓(lou)市(shi)資金比(bi)較(jiao)饑渴，降低(di)存款準(zhun)備金率(lv)(lv)的(de)做法自(zi)然讓房(fang)企欣(xin)喜(xi)若(ruo)狂。從今(jin)年初開始，商(shang)業銀行(xing)(xing)銀根收緊，惜貸心理很重。樓(lou)市(shi)降溫下，部分(fen)房(fang)企卻(que)并不(bu)慌張(zhang)，原(yuan)因是他們認為地方政(zheng)府(fu)會率(lv)(lv)先進(jin)行(xing)(xing)救市(shi)。果不(bu)其然，部分(fen)高庫存的(de)城(cheng)市(shi)紛紛進(jin)行(xing)(xing)了各類政(zheng)策松綁。從這個角(jiao)度看，房(fang)企預料當(dang)地金融機構(gou)也會進(jin)行(xing)(xing)大規(gui)模的(de)流動性注(zhu)入，從而進(jin)行(xing)(xing)救市(shi)。

不(bu)(bu)(bu)過，此(ci)次定向(xiang)(xiang)降準，可能(neng)要讓(rang)房(fang)企(qi)失望(wang)了。從政策波及(ji)的(de)領(ling)(ling)域(yu)看，和房(fang)地產行(xing)業并(bing)無關聯，而是(shi)圍繞“三農”和小微企(qi)業領(ling)(ling)域(yu)展開。從流動性的(de)規(gui)模(mo)(mo)看，也并(bing)不(bu)(bu)(bu)高。即便考慮到貨(huo)幣(bi)乘數效應、部分資金有望(wang)流向(xiang)(xiang)樓市(shi)等因素(su)，能(neng)給房(fang)地產進行(xing)資金補給的(de)規(gui)模(mo)(mo)還(huan)是(shi)不(bu)(bu)(bu)夠。目前的(de)流動性注入領(ling)(ling)域(yu)和規(gui)模(mo)(mo)，和房(fang)企(qi)所期待(dai)的(de)有很大落差，這是(shi)風(feng)馬牛不(bu)(bu)(bu)相及(ji)的(de)兩個范疇。

此(ci)(ci)前(qian)央(yang)行(xing)(xing)約談(tan)商業銀行(xing)(xing)，要求加快(kuai)信(xin)貸審批節奏(zou)、提(ti)高(gao)信(xin)貸規模，所以(yi)房企(qi)認為(wei)，這是央(yang)行(xing)(xing)釋放大規模流動資(zi)金的(de)(de)(de)前(qian)兆。但實(shi)際上，從央(yang)行(xing)(xing)此(ci)(ci)次(ci)降(jiang)準的(de)(de)(de)做法(fa)可以(yi)看出，央(yang)行(xing)(xing)并沒有任何強刺(ci)(ci)激的(de)(de)(de)意圖。此(ci)(ci)次(ci)定向(xiang)降(jiang)準覆蓋大約2/3的(de)(de)(de)城(cheng)商行(xing)(xing)、80%的(de)(de)(de)非縣(xian)域農商行(xing)(xing)和90%的(de)(de)(de)非縣(xian)域農合(he)行(xing)(xing)，但很(hen)明顯，此(ci)(ci)類刺(ci)(ci)激政策(ce)刻(ke)意躲避了房地產領域。

房(fang)企(qi)失落的(de)(de)(de)心弦(xian)就是這(zhe)樣被觸動的(de)(de)(de)。房(fang)企(qi)顯然不習慣資金(jin)緊(jin)張的(de)(de)(de)格局，信貸環境(jing)越緊(jin)，房(fang)企(qi)的(de)(de)(de)資金(jin)饑渴癥就會(hui)(hui)越嚴重。雖然很(hen)多地方進行了救市，但從央行的(de)(de)(de)層面看，還(huan)是一個比較“麻木(mu)”的(de)(de)(de)心態，并不會(hui)(hui)刻意(yi)創造積極(ji)寬(kuan)松的(de)(de)(de)貨幣環境(jing)。所以，當(dang)定向降準(zhun)的(de)(de)(de)政(zheng)策出臺(tai)后，并不能發揮(hui)望梅止渴的(de)(de)(de)功效，房(fang)企(qi)終究感覺此類政(zheng)策不解渴。

不(bu)過，當房(fang)企(qi)(qi)再次冷(leng)靜思(si)考此(ci)類政策時，就(jiu)會發現，看似毫(hao)不(bu)相關的政策，實際上還是(shi)能觸(chu)動房(fang)企(qi)(qi)多個層面的心弦。房(fang)企(qi)(qi)恰有機會來進行反思(si)和感悟。

農(nong)(nong)村(cun)(cun)(cun)市(shi)場(chang)(chang)(chang)的(de)發展(zhan)空間(jian)大。過(guo)去(qu)(qu)房(fang)企都圍繞城市(shi)房(fang)地(di)產(chan)而展(zhan)開，對于農(nong)(nong)村(cun)(cun)(cun)房(fang)地(di)產(chan)的(de)發展(zhan)顯然(ran)是忽略(lve)的(de)。農(nong)(nong)村(cun)(cun)(cun)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)(chang)(chang)隨著(zhu)目前農(nong)(nong)地(di)入(ru)市(shi)政策(ce)的(de)實施(shi)，面臨較(jiao)好的(de)發展(zhan)機(ji)(ji)遇。從定向降準的(de)政策(ce)看，其對農(nong)(nong)村(cun)(cun)(cun)市(shi)場(chang)(chang)(chang)提供了(le)規格較(jiao)大的(de)禮遇，這是過(guo)去(qu)(qu)農(nong)(nong)村(cun)(cun)(cun)市(shi)場(chang)(chang)(chang)從沒享受過(guo)的(de)。隨著(zhu)新(xin)型城鎮化進程(cheng)的(de)加快，農(nong)(nong)村(cun)(cun)(cun)的(de)房(fang)地(di)產(chan)發展(zhan)將面臨新(xin)機(ji)(ji)遇。目前的(de)金(jin)融資源注入(ru)可以說是一(yi)個良好開端。

剛(gang)需(xu)(xu)住房(fang)(fang)市場(chang)依然是后續(xu)政策保(bao)護的重(zhong)點。此前央行(xing)(xing)約談商業(ye)銀行(xing)(xing)，本身就說明對剛(gang)需(xu)(xu)住房(fang)(fang)需(xu)(xu)求(qiu)的重(zhong)視和保(bao)護。央行(xing)(xing)愿意進行(xing)(xing)各(ge)類(lei)刺激，但必須保(bao)障資(zi)金流入剛(gang)需(xu)(xu)購房(fang)(fang)群體中(zhong)。全面降準的做法，容易讓很多(duo)投資(zi)投機需(xu)(xu)求(qiu)鉆空子。所以(yi)，央行(xing)(xing)才會采(cai)取(qu)定向降準的迂回戰略。

實體經(jing)濟將比虛(xu)擬經(jing)濟面臨更多金(jin)(jin)融(rong)支持。房地產市場泡沫化一個重(zhong)要表現(xian)就是實體經(jing)濟特(te)征在(zai)消(xiao)退，而被各類(lei)投資(zi)投機因素所困擾。從(cong)此次(ci)降準可以看出(chu)，如果樓市能夠(gou)加大實體經(jing)濟的(de)成分(fen)，那(nei)么(me)依然能享受到政(zheng)(zheng)策(ce)和(he)資(zi)金(jin)(jin)的(de)眷顧。而如果不積(ji)極轉型(xing)，那(nei)么(me)各類(lei)金(jin)(jin)融(rong)刺激政(zheng)(zheng)策(ce)將會(hui)繼續疏遠樓市，各類(lei)投資(zi)型(xing)資(zi)本甚(shen)至(zhi)會(hui)面臨金(jin)(jin)融(rong)政(zheng)(zheng)策(ce)嚴苛的(de)監(jian)管。

中(zhong)(zhong)小(xiao)企(qi)業依然能受到保(bao)護。在房地產市(shi)場強(qiang)者恒(heng)強(qiang)的(de)(de)馬太(tai)效應下，房企(qi)產生了一(yi)個幻覺：中(zhong)(zhong)小(xiao)房企(qi)注定是政(zheng)策的(de)(de)靶心，將面臨被淘汰的(de)(de)各種可能。但很明顯，定向(xiang)降準依然對小(xiao)微(wei)企(qi)業進行了金融保(bao)護。這對于(yu)部分中(zhong)(zhong)小(xiao)房企(qi)來說(shuo)，如何在目前市(shi)場環境中(zhong)(zhong)謀求轉型，并積極迎(ying)合地方政(zheng)府(fu)的(de)(de)需求，將是保(bao)有市(shi)場份(fen)額的(de)(de)關鍵。

樓市不(bu)能(neng)一(yi)直被捧著(zhu)。今年以來，整(zheng)(zheng)個(ge)宏觀經(jing)濟(ji)面不(bu)算很好，所以房企有幻想：新一(yi)輪刺激計劃即將到來，而且(qie)會以樓市作為注水口。但是(shi)，在產業結構(gou)的(de)調整(zheng)(zheng)下，各(ge)級政府顯然不(bu)再(zai)愿意借助樓市來進(jin)行各(ge)類(lei)刺激，原因是(shi)這容易把此前(qian)限購限貸(dai)政策(ce)的(de)本意給抹殺了。所以，央(yang)行目前(qian)進(jin)行的(de)定(ding)向(xiang)降(jiang)準的(de)微(wei)刺激策(ce)略，就是(shi)防范樓市再(zai)次被追捧的(de)風險。讓樓市成為宏觀經(jing)濟(ji)中一(yi)個(ge)普通的(de)角色，將是(shi)各(ge)類(lei)政策(ce)出(chu)發前(qian)必須(xu)考慮的(de)前(qian)提(ti)。

可以預(yu)計，從目前定向降準的(de)做(zuo)法(fa)看(kan)，房企(qi)對(dui)流動(dong)性(xing)高(gao)(gao)規模的(de)注入幻想會破滅，進(jin)而(er)在經(jing)(jing)營策(ce)略上做(zuo)出調整。可以預(yu)計，未來房企(qi)將(jiang)在以下領(ling)域(yu)做(zuo)新的(de)探索：積極(ji)下鄉，投身到新一輪(lun)的(de)農地建設和農村住房改革大(da)潮中(zhong)；各類(lei)產(chan)品開(kai)發(fa)重視剛性(xing)需求(qiu)，對(dui)于(yu)(yu)高(gao)(gao)端(duan)物業的(de)開(kai)發(fa)規模會自覺進(jin)行(xing)壓縮；房地產(chan)投資開(kai)發(fa)將(jiang)加大(da)去虛擬經(jing)(jing)濟(ji)色(se)彩(cai)的(de)力(li)度，不斷還原樓市原始(shi)本質(zhi)；部分中(zhong)小房企(qi)會積極(ji)謀求(qiu)轉型，從而(er)爭取各類(lei)政策(ce)的(de)眷顧；房企(qi)發(fa)展樓市的(de)傲慢姿態會降低，并(bing)真正(zheng)將(jiang)其置于(yu)(yu)國民經(jing)(jing)濟(ji)發(fa)展體系中(zhong)。

此次定(ding)向降準，若從房(fang)(fang)(fang)企(qi)(qi)對流(liu)動性注入(ru)的企(qi)(qi)盼角度看，可能意義不大。不過(guo)，恰是這(zhe)樣(yang)一個政策，給房(fang)(fang)(fang)企(qi)(qi)真正(zheng)上了一堂課。房(fang)(fang)(fang)企(qi)(qi)失(shi)落的心弦被觸(chu)動，但學會了反思。彷徨的樓(lou)市(shi)泛起漣漪，將比(bi)注入(ru)流(liu)動性的簡單(dan)做(zuo)法更有價(jia)值。

（作者為(wei)上海易(yi)居房地產研究院研究員）