每經(jing)編輯｜陳小雨

每經記者 查道坤 發自江蘇無錫

面對低(di)迷的(de)(de)銷(xiao)售狀況，及積壓的(de)(de)高庫存房(fang)源，今(jin)年4月，無錫出(chu)臺了(le)“放寬(kuan)吸引投資、購(gou)買商品房(fang)人(ren)員(yuan)戶(hu)口遷入條件(jian)”的(de)(de)政策。把購(gou)房(fang)入戶(hu)的(de)(de)門檻(jian)從此前的(de)(de)70平(ping)方米標準，下(xia)降(jiang)10平(ping)方米，調整為60平(ping)方米，以(yi)期吸此更多的(de)(de)外來(lai)人(ren)員(yuan)購(gou)房(fang)入戶(hu)。

在房地(di)產行業專家張建初看來，這將進一(yi)步刺激(ji)剛需(xu)(xu)。“從70平方(fang)(fang)米(mi)調(diao)整至60平方(fang)(fang)米(mi)，雖然只有(you)10平方(fang)(fang)米(mi)的差距，但對于資金(jin)有(you)限的剛需(xu)(xu)而言，卻是能否(fou)購(gou)買成功的關鍵點。”

此外(wai)，受(shou)人口(kou)紅(hong)利失效的影響，無錫的救市政策是否有效，還有待考驗(yan)。

降價依然是不二法寶

在低(di)(di)迷的銷售之下，開發(fa)商(shang)的壓力越來越大(da)。“無錫開發(fa)商(shang)拿地成本(ben)相對于南(nan)京可能會低(di)(di)很多，但是銷售不(bu)出去(qu)，回籠資金就沒(mei)有南(nan)京的開發(fa)商(shang)快，去(qu)化周期長也導致不(bu)少開發(fa)商(shang)壓力較(jiao)大(da)。”張光對《每日經濟(ji)新(xin)聞》記(ji)者說。

為了扭轉這種低迷(mi)的銷售態勢，無錫的開(kai)(kai)發商開(kai)(kai)始在(zai)價(jia)格上做起文章，使得無錫樓市(shi)在(zai)近段時間(jian)出(chu)現了一波降價(jia)潮。4月(yue)20日(ri)，龍(long)湖在(zai)無錫的滟瀾山項目以4500元/平(ping)方米的價(jia)格開(kai)(kai)盤，龍(long)湖開(kai)(kai)出(chu)的這一價(jia)格，幾乎是(shi)同區(qu)域8000元/平(ping)方米房價(jia)的一半。

在(zai)3月(yue)下旬開(kai)盤的無錫恒(heng)大城(cheng)，打出了5880元(yuan)(yuan)/平方(fang)米(mi)起售(shou)，均價6680元(yuan)(yuan)/平方(fang)米(mi)的開(kai)盤價；而這一區域樓(lou)盤的價格在(zai)7000～8000元(yuan)(yuan)/平方(fang)米(mi)左右。因為與同(tong)區域樓(lou)盤在(zai)價格上有(you)足夠的吸(xi)引力，開(kai)盤當天這一項目的銷售(shou)額(e)就已近1億(yi)元(yuan)(yuan)。

同時，在3月21日至23日，位于(yu)無錫(xi)太湖新城的蘇寧悅(yue)城項(xiang)目，對外每平方米價(jia)格下調(diao)超2000元(yuan)，引(yin)來購房者的瘋搶，當天項(xiang)目取得了(le)不錯的銷量。

此外，無錫一(yi)個(ge)名為香緹半島的樓盤3月(yue)(yue)份的報價(jia)(jia)(jia)為1.2萬元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)米(mi)，而4月(yue)(yue)該樓盤的最(zui)新(xin)報價(jia)(jia)(jia)已經降至(zhi)6500元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)米(mi)，價(jia)(jia)(jia)格下(xia)調了45.8%，“這個(ge)項(xiang)目土地成本(ben)都要(yao)三千多元(yuan)，加上建安、稅費和各種成本(ben)，現在基本(ben)上是以成本(ben)價(jia)(jia)(jia)在賣，沒(mei)什么利潤(run)。從周圍情況看，周邊樓盤要(yao)賣到7000元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)米(mi)。”香緹半島的銷售人(ren)員介紹說，之所以走低開路線(xian)，也是出于(yu)銷售壓力。

除了(le)大(da)幅降(jiang)(jiang)價(jia)吸引購房(fang)者(zhe)之外(wai)，無錫的開發(fa)商也在首(shou)(shou)付(fu)款方(fang)面大(da)做文(wen)章(zhang)，陸續(xu)有開發(fa)商推出(chu)0首(shou)(shou)付(fu)、墊(dian)首(shou)(shou)付(fu)款和送首(shou)(shou)付(fu)的促銷(xiao)手段(duan)。對(dui)此，張光表示，“無錫最(zui)近(jin)出(chu)現樓(lou)市降(jiang)(jiang)價(jia)的情況(kuang)，在庫存壓頂銷(xiao)售緩慢的情況(kuang)之下(xia)，這種降(jiang)(jiang)價(jia)潮(chao)依然會延續(xu)，否則銷(xiao)售會更(geng)難，只有通過降(jiang)(jiang)價(jia)去吸引購房(fang)者(zhe)。”

失靈的人口紅利

對(dui)于無(wu)(wu)(wu)錫(xi)(xi)樓市(shi)的(de)庫(ku)存，張光(guang)認為(wei)，目(mu)前的(de)庫(ku)存量(liang)(liang)，對(dui)于無(wu)(wu)(wu)錫(xi)(xi)這(zhe)座城市(shi)來(lai)(lai)說(shuo)屬(shu)于正常(chang)(chang)。因(yin)為(wei)外來(lai)(lai)的(de)開發商(shang)進來(lai)(lai)的(de)特別多，很多開發商(shang)在沒有(you)進入(ru)無(wu)(wu)(wu)錫(xi)(xi)市(shi)場之前，對(dui)這(zhe)座城市(shi)非常(chang)(chang)看好，但是進來(lai)(lai)之后(hou)就發現(xian)無(wu)(wu)(wu)錫(xi)(xi)的(de)購(gou)(gou)買(mai)力不(bu)(bu)足，“主要(yao)有(you)兩(liang)個(ge)原(yuan)因(yin)，第一(yi)是外來(lai)(lai)人(ren)口(kou)導(dao)入(ru)不(bu)(bu)足，南京(jing)樓市(shi)為(wei)什么(me)這(zhe)么(me)火，因(yin)為(wei)有(you)大量(liang)(liang)的(de)外來(lai)(lai)人(ren)口(kou)需要(yao)購(gou)(gou)房(fang)，無(wu)(wu)(wu)錫(xi)(xi)外來(lai)(lai)人(ren)口(kou)遠遠不(bu)(bu)足，吸引外來(lai)(lai)人(ren)口(kou)紅利不(bu)(bu)足。第二(er)，無(wu)(wu)(wu)錫(xi)(xi)的(de)保(bao)障(zhang)房(fang)做的(de)非常(chang)(chang)好，無(wu)(wu)(wu)錫(xi)(xi)本地(di)人(ren)因(yin)為(wei)保(bao)障(zhang)房(fang)做的(de)好，所以根(gen)本就不(bu)(bu)需要(yao)購(gou)(gou)房(fang)，很多無(wu)(wu)(wu)錫(xi)(xi)人(ren)通過拆遷，一(yi)家都(dou)分了(le)很多套房(fang)子，他們不(bu)(bu)但不(bu)(bu)需要(yao)買(mai)房(fang)，還賣房(fang)子，所以無(wu)(wu)(wu)錫(xi)(xi)本地(di)人(ren)的(de)購(gou)(gou)買(mai)力有(you)限。這(zhe)兩(liang)個(ge)原(yuan)因(yin)加(jia)在一(yi)起(qi)，直接導(dao)致無(wu)(wu)(wu)錫(xi)(xi)樓市(shi)銷售很慢，庫(ku)存量(liang)(liang)壓頂。”

不(bu)過，張光也表(biao)示，在(zai)(zai)他平(ping)時和無錫(xi)當(dang)地的(de)開(kai)發商聊的(de)角(jiao)度(du)來(lai)(lai)(lai)(lai)看(kan)，雖然(ran)目前(qian)較為(wei)艱難，但是他們對未來(lai)(lai)(lai)(lai)還(huan)是樂觀的(de)，無錫(xi)現(xian)在(zai)(zai)的(de)人(ren)口導入，是因(yin)為(wei)前(qian)幾(ji)年的(de)產(chan)業轉型的(de)失敗(bai)，所(suo)以吸引外來(lai)(lai)(lai)(lai)人(ren)口的(de)紅利不(bu)足。那么在(zai)(zai)成功轉型之后，外來(lai)(lai)(lai)(lai)人(ren)口就會(hui)來(lai)(lai)(lai)(lai)了，城市規模(mo)自(zi)然(ran)就會(hui)擴大(da)，“前(qian)幾(ji)年不(bu)好，不(bu)代表(biao)未來(lai)(lai)(lai)(lai)幾(ji)年不(bu)會(hui)好，開(kai)發商對未來(lai)(lai)(lai)(lai)還(huan)是有信心。”

不(bu)過，值(zhi)得注意(yi)的是(shi)，價值(zhi)線數(shu)據中心選取了2013年(nian)中國公共財政收入(ru)最(zui)高(gao)的50個(ge)城(cheng)市(shi)，對(dui)城(cheng)市(shi)的人(ren)(ren)口(kou)(kou)(kou)吸(xi)(xi)引力進行排名。其(qi)中，上(shang)海是(shi)人(ren)(ren)口(kou)(kou)(kou)吸(xi)(xi)引力最(zui)高(gao)的城(cheng)市(shi)，人(ren)(ren)口(kou)(kou)(kou)凈流入(ru)數(shu)量為953.5萬人(ren)(ren)；無錫以凈流入(ru)人(ren)(ren)口(kou)(kou)(kou)數(shu)176.48萬人(ren)(ren)，排在第15位(wei)。不(bu)過在業內(nei)人(ren)(ren)士看(kan)來，流動人(ren)(ren)口(kou)(kou)(kou)對(dui)無錫樓市(shi)的貢(gong)獻(xian)微乎其(qi)微。

此外(wai)，張光還(huan)對記者介紹說，在(zai)無錫還(huan)有一種現(xian)象(xiang)，就(jiu)是一片保(bao)障房(fang)當中，圍著(zhu)一個商品(pin)房(fang)。而(er)且這些保(bao)障房(fang)建(jian)設不比商品(pin)房(fang)差，所以(yi)商品(pin)房(fang)銷(xiao)售緩慢(man)是必然，保(bao)障房(fang)解決了本地(di)人的(de)住房(fang)需求，外(wai)地(di)人口(kou)又不足，那么就(jiu)注定了無錫市場的(de)不景氣。

統計數據顯示(shi)，2013年(nian)無(wu)錫(xi)市土(tu)地(di)(di)(di)成交(jiao)總面積為(wei)433.12萬平(ping)方米，同比增長29.54%，“2013年(nian)無(wu)錫(xi)土(tu)地(di)(di)(di)成交(jiao)量達到一(yi)個新(xin)高，隨(sui)著(zhu)這些土(tu)地(di)(di)(di)的入(ru)市，2014年(nian)無(wu)錫(xi)樓(lou)市的庫存將進(jin)一(yi)步加劇(ju)。”房地(di)(di)(di)產行業專家(jia)張(zhang)建初(chu)對《每(mei)日經濟新(xin)聞》記者說。

由于(yu)看淡(dan)后(hou)市(shi)，開(kai)(kai)發(fa)商(shang)在無錫拿(na)地(di)意愿大(da)幅下降。據中(zhong)國(guo)指數(shu)研究院統(tong)計，無錫市(shi)已經連續(xu)兩(liang)個(ge)月(yue)出現了(le)土地(di)零成(cheng)交的(de)現象；其中(zhong)2月(yue)和3月(yue)的(de)土地(di)成(cheng)交量均為(wei)零。“整個(ge)長(chang)(chang)三角(jiao)地(di)區樓(lou)市(shi)低迷(mi)的(de)現象會持(chi)續(xu)很長(chang)(chang)的(de)時間，這也(ye)與去年下半年以(yi)(yi)來(lai)不(bu)少開(kai)(kai)發(fa)商(shang)過(guo)于(yu)樂觀有關，拿(na)了(le)高價地(di)，今年樓(lou)市(shi)卻陷入低迷(mi)、銷售(shou)遇(yu)冷。而今年信貸的(de)收(shou)緊，更使得一(yi)些(xie)項目的(de)資金周轉速(su)度降下來(lai)。未來(lai)銷售(shou)環境的(de)競爭會進一(yi)步加大(da)，開(kai)(kai)發(fa)商(shang)為(wei)了(le)回籠(long)資金，會在價格(ge)上做出讓步以(yi)(yi)適應新的(de)市(shi)場環境。”同策咨(zi)詢研究中(zhong)心總監(jian)張宏偉說(shuo)。

庫存高企還將延續

面對如此(ci)高的庫存和樓市(shi)危機，無錫市(shi)官(guan)方開(kai)始從政策微(wei)調方面，對房地產市(shi)場進行(xing)救市(shi)。

4月22日(ri)，無(wu)(wu)錫(xi)市(shi)政(zheng)府官網公(gong)布《無(wu)(wu)錫(xi)市(shi)政(zheng)府印發(fa)關于無(wu)(wu)錫(xi)市(shi)戶籍(ji)準(zhun)入(ru)登(deng)記規定(ding)的(de)通知(zhi)》，該通知(zhi)中明確：自2014年(nian)5月1日(ri)起，無(wu)(wu)錫(xi)市(shi)范(fan)圍(wei)內(包(bao)括無(wu)(wu)錫(xi)市(shi)區和(he)江陰(yin)、宜(yi)興二市(shi))執行(xing)統一的(de)戶籍(ji)準(zhun)入(ru)登(deng)記規定(ding)，在本(ben)市(shi)購(gou)買成套(tao)商品住宅(含二手房(fang))、戶均建筑面積達(da)60平方(fang)米以上，且在本(ben)市(shi)有穩定(ding)工(gong)作的(de)人員(yuan)，準(zhun)予本(ben)人、配偶和(he)未成年(nian)子女(nv)來無(wu)(wu)錫(xi)落戶。

相比此前的70平方米(mi)購房落戶標準，此次新標準下降(jiang)了10平方米(mi)，在(zai)房地產行業專家張(zhang)建初看來，此舉或(huo)將會進一步刺激剛需。“從70平方米(mi)調整至60平方米(mi)，雖然只有(you)10平方米(mi)的差距，但對于(yu)資金有(you)限的剛需而言，卻是能(neng)否購買成功的關鍵。”

據《每日經濟新(xin)聞》記者了(le)解，為進一步放寬吸(xi)引投資、購買商(shang)品房(fang)人(ren)員(yuan)戶口(kou)遷入(ru)條件，無(wu)(wu)錫市自2003年(nian)進行了(le)戶籍制度改革。當(dang)時外(wai)地(di)戶籍人(ren)員(yuan)購房(fang)落(luo)(luo)戶政策要求戶均建筑面積(ji)達100平方(fang)米以(yi)上(shang)。隨著房(fang)價日益飆升，很多外(wai)地(di)人(ren)無(wu)(wu)法承受(shou)高(gao)企的總價。隨后(hou)，2012年(nian)元旦起，無(wu)(wu)錫市將外(wai)地(di)人(ren)購房(fang)落(luo)(luo)戶門檻(jian)由此(ci)前的100平方(fang)米以(yi)上(shang)降(jiang)至70平方(fang)米以(yi)上(shang)。

對于無錫降(jiang)低落戶(hu)(hu)面積的(de)救(jiu)市行為，張建初對《每日經濟新(xin)聞》記者(zhe)說“樓市限購令實施(shi)以后(hou)，剛需成為房(fang)產消費的(de)主力軍，這一部分人中，很多都是剛工作不久的(de)年輕人，所以降(jiang)低落戶(hu)(hu)要求刺激了剛需。”

不過，張光表示，新的(de)落戶政策，對(dui)外地(di)購房者刺激較大，特別是對(dui)郊區的(de)房源會(hui)起到一定的(de)刺激作用(yong)，“政策出臺(tai)對(dui)在無錫(xi)打工(gong)的(de)外地(di)人員(yuan)，有(you)很強的(de)吸(xi)引(yin)力和刺激作用(yong)，但是對(dui)無錫(xi)本地(di)的(de)居(ju)民(min)沒(mei)有(you)任何意(yi)義。”

張光進(jin)一步表示，“有不(bu)少(shao)開發(fa)商(shang)(shang)和我聊天(tian)當中(zhong)，也透露出了(le)(le)這個意向。之所以60平方米(mi)(mi)的(de)(de)戶型(xing)比(bi)較(jiao)少(shao)，是(shi)因為(wei)無(wu)錫(xi)房(fang)(fang)(fang)價(jia)總體較(jiao)為(wei)便宜，無(wu)錫(xi)本地(di)人覺得120平方米(mi)(mi)的(de)(de)戶型(xing)都(dou)小了(le)(le)，所以無(wu)錫(xi)目(mu)前(qian)庫存量較(jiao)大的(de)(de)主要是(shi)大戶型(xing)房(fang)(fang)(fang)源(yuan)，“無(wu)錫(xi)人住的(de)(de)很多都(dou)是(shi)140平方米(mi)(mi)的(de)(de)大房(fang)(fang)(fang)子，和南(nan)京不(bu)一樣，南(nan)京房(fang)(fang)(fang)價(jia)很貴，小戶型(xing)會較(jiao)受關注，但是(shi)無(wu)錫(xi)購房(fang)(fang)(fang)者大都(dou)是(shi)關注大戶型(xing)房(fang)(fang)(fang)源(yuan)，開發(fa)商(shang)(shang)此(ci)前(qian)也注重(zhong)在(zai)大戶型(xing)房(fang)(fang)(fang)源(yuan)上發(fa)力。”

據了解，無(wu)錫(xi)(xi)正在(zai)(zai)醞釀針對(dui)144平(ping)方米(mi)以上高端房(fang)源(yuan)限(xian)購(gou)松綁，此次落戶政策(ce)松綁也是(shi)(shi)在(zai)(zai)為后續(xu)一(yi)系(xi)列的松綁政策(ce)做(zuo)鋪墊(dian),“即使無(wu)錫(xi)(xi)未來有(you)可能對(dui)大戶型房(fang)源(yuan)進行松綁限(xian)購(gou)，但是(shi)(shi)無(wu)錫(xi)(xi)目前商(shang)品房(fang)均價(jia)在(zai)(zai)8300元/平(ping)方米(mi)，144平(ping)方米(mi)的一(yi)套房(fang)源(yuan)，總價(jia)也得120萬元，對(dui)于在(zai)(zai)無(wu)錫(xi)(xi)打工的人來，這可謂是(shi)(shi)一(yi)個天文數字，所以無(wu)錫(xi)(xi)的救市(shi)政策(ce)效果還許時間來檢驗。”張建初(chu)對(dui)《每日(ri)經(jing)濟新聞》記者說。

知(zhi)名財經(jing)評論家張平對無(wu)錫(xi)(xi)降低落戶(hu)(hu)政(zheng)策(ce)，為樓(lou)市(shi)調控(kong)政(zheng)策(ce)松綁表(biao)示，此舉(ju)最終的(de)效果存(cun)疑，“一(yi)方面無(wu)錫(xi)(xi)等三四(si)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)本(ben)身對外(wai)來(lai)人(ren)口吸引力并不(bu)如一(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)強(qiang)，而(er)且現在(zai)銀行在(zai)信貸方面對三四(si)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)更加趨(qu)緊(jin)，就(jiu)樓(lou)市(shi)目(mu)前(qian)的(de)存(cun)量入市(shi)資金,很難再托起(qi)當前(qian)的(de)樓(lou)價(jia)。另一(yi)方面無(wu)錫(xi)(xi)房地產庫(ku)存(cun)太多，且房源(yuan)大多以(yi)大戶(hu)(hu)型(xing)為主(zhu)，即使(shi)放開，廣大外(wai)來(lai)人(ren)員也買不(bu)起(qi)，而(er)且小戶(hu)(hu)型(xing)對去庫(ku)化影響(xiang)極為有限(xian)。總之，對房地產進行雙向調控(kong)，改變(bian)不(bu)了中國三四(si)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)房地產長期低迷(mi)的(de)宿命。”

雖然業內表示對(dui)無(wu)錫(xi)降(jiang)低落(luo)(luo)戶政(zheng)策的(de)效果的(de)質疑，但是(shi)根據(ju)無(wu)錫(xi)本(ben)地媒體報道稱，無(wu)錫(xi)實施降(jiang)低落(luo)(luo)戶新(xin)(xin)政(zheng)以來，對(dui)江(jiang)陰(yin)的(de)影響最為明顯。5月共有(you)2400余人落(luo)(luo)戶江(jiang)陰(yin)，落(luo)(luo)戶人數同比、環(huan)比增(zeng)長均(jun)超過500%。同時，無(wu)錫(xi)市區的(de)落(luo)(luo)戶人口也(ye)明顯增(zeng)加，“降(jiang)低10個平方(fang)米，就等于要少支付8萬多塊錢，這對(dui)于外來打工(gong)的(de)人來說(shuo)，還是(shi)有(you)很強的(de)吸(xi)引力，他(ta)們也(ye)要考慮(lv)小孩上學的(de)問題(ti)，所(suo)以短(duan)期內有(you)一定的(de)刺(ci)激，但是(shi)長遠效果還待(dai)檢驗。”張光對(dui)《每(mei)日經濟新(xin)(xin)聞》記者說(shuo)。

同時(shi)，張光還表示，無錫目前還處于產業(ye)結構調整期，短期內(nei)吸引(yin)外來人口的(de)能(neng)力依然難以提高，“無錫目前的(de)困(kun)局，在短期的(de)幾年很難改變，庫存高企的(de)情況還將延(yan)續。且隨(sui)著大量樓盤的(de)入(ru)市(shi)，這(zhe)種惡性循環會持(chi)(chi)續，樓市(shi)的(de)危(wei)機也將會持(chi)(chi)續下去。”