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每經實(shi)習記(ji)者(zhe) 白(bai)亞靜 發自深圳(zhen)

8月下(xia)旬(xun)，廣(guang)東第(di)二(er)家萬(wan)象城將落戶汕頭(tou)。

稍早之前(qian)的今年(nian)4月，全(quan)國(guo)第六(liu)座萬象城(cheng)在(zai)鄭州開業(ye)。未來(lai)幾個月內，華(hua)潤(run)置地全(quan)國(guo)第七(qi)座和第八座萬象城(cheng)將在(zai)重慶(qing)、無錫陸續開業(ye)。而在(zai)今年(nian)以(yi)前(qian)，其(qi)(qi)運營的五座萬象城(cheng)中，除深圳外，其(qi)(qi)余均位于(yu)杭州、沈(shen)陽、成都、南(nan)寧等二(er)三(san)線城(cheng)市。

從中(zhong)可見(jian)，華(hua)潤(run)置(zhi)地有限公司（01109，HK）萬象城(cheng)(cheng)的布局似(si)有一(yi)條清晰脈絡，即落子(zi)二(er)三線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)。在業(ye)(ye)內普遍認為二(er)三線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)商(shang)業(ye)(ye)地產(chan)市(shi)場(chang)供大(da)于求之際，華(hua)潤(run)置(zhi)地為何逆(ni)勢(shi)而進(jin)？

記者通過采訪華潤(run)置(zhi)地副總(zong)裁孔小(xiao)凱、高(gao)力國際(ji)董(dong)(dong)事陳厚橋、高(gao)緯環球深圳(zhen)總(zong)經理(li)董(dong)(dong)韶川發(fa)現，華潤(run)置(zhi)地布局二三線城市多因(yin)拿地機(ji)會所致。

截至目前，華(hua)潤置地方(fang)面并沒(mei)有萬象城只(zhi)進軍(jun)二三(san)線城市這類說法，孔(kong)小凱向(xiang)《每(mei)日(ri)經濟(ji)新聞》記(ji)者表示，現在(zai)之(zhi)所以多(duo)建(jian)在(zai)二三(san)線，主要還是(shi)被這些城市所釋放的地塊所吸引。

在(zai)孔看來(lai)，華潤置(zhi)地在(zai)各地布局(ju)萬象城(cheng)時(shi)，有兩方(fang)面(mian)考(kao)慮因素，一是戰(zhan)略規劃，二是拿地機(ji)會。孔小(xiao)凱(kai)稱，“當(dang)然(ran)想(xiang)進入一線城(cheng)市，但要(yao)有好的(de)拿地機(ji)會”，萬象城(cheng)項(xiang)目只(zhi)用中(zhong)心區域(yu)(yu)或者將來(lai)可(ke)成為中(zhong)心區域(yu)(yu)的(de)地塊。他舉例道，此次進軍(jun)汕頭，與項(xiang)目地塊位于核心地帶(dai)、拿地時(shi)機(ji)好關系密(mi)切。

公開信息(xi)顯示，已開業的六(liu)座萬象城中，深圳項(xiang)目(mu)地(di)(di)處(chu)羅湖，杭(hang)州項(xiang)目(mu)地(di)(di)處(chu)錢江新城，沈陽項(xiang)目(mu)地(di)(di)處(chu)金廊(lang)、成都(dou)項(xiang)目(mu)地(di)(di)處(chu)成華區，南寧項(xiang)目(mu)地(di)(di)處(chu)清秀區，鄭州項(xiang)目(mu)地(di)(di)處(chu)二(er)七區，均是當地(di)(di)核(he)心區域。

這(zhe)是否意味著，能以合適價格拿到中心區域地(di)塊(kuai)，就可(ke)規劃萬(wan)象(xiang)城(cheng)？據董韶川介(jie)紹，業內選擇商業地(di)產的(de)落(luo)地(di)城(cheng)市時，主要考(kao)慮四(si)方面(mian)，一是城(cheng)市人口總量，二是人均可(ke)支配收入，三是該地(di)區人口結構(gou)，四(si)是在(zai)當地(di)傳統(tong)習慣下(xia)養成(cheng)的(de)消(xiao)費意識(shi)(shi)。在(zai)他看來，杭(hang)州、成(cheng)都(dou)等萬(wan)象(xiang)城(cheng)項(xiang)(xiang)目有(you)一個(ge)共性，即當地(di)有(you)追(zhui)求時尚的(de)消(xiao)費習慣。因此他推測華潤置地(di)在(zai)考(kao)察項(xiang)(xiang)目地(di)時，可(ke)能很看重消(xiao)費意識(shi)(shi)。

“我們考(kao)察時有一份(fen)很詳細的評價模型”，孔小凱稱。

對于萬象(xiang)城(cheng)(cheng)的布局風(feng)格，陳(chen)厚橋(qiao)表示(shi)贊同(tong)，其早在(zai)2010年就曾提出(chu)二線城(cheng)(cheng)市商(shang)業地(di)產風(feng)險(xian)小(xiao)于一(yi)線城(cheng)(cheng)市，如今仍堅持這一(yi)觀(guan)點，只不過他給這一(yi)定義增添了(le)限定詞，要分(fen)商(shang)場、商(shang)務而論。

在陳看來，雖(sui)然不論一(yi)線還是二(er)線城(cheng)市(shi)，當下市(shi)場均(jun)處在供大于求(qiu)狀(zhuang)態，但是兩(liang)類區域的特點并(bing)不相同。其表示，一(yi)線城(cheng)市(shi)盤子大，競爭激烈，商(shang)場自(zi)發的調整程度高于二(er)線城(cheng)市(shi)，所(suo)以百(bai)貨關門情況更多；二(er)線城(cheng)市(shi)市(shi)場相對(dui)較小，雖(sui)然寫字樓的風險大于一(yi)線，但是若能多做商(shang)場、少做商(shang)務，并(bing)成為(wei)獨一(yi)無二(er)的地標性建(jian)筑，將免受影響。

華(hua)潤置地財務(wu)數(shu)據(ju)顯示，其毛利潤率從2010年(nian)開始增長(chang)放(fang)緩，在2011年(nian)達到一(yi)個小(xiao)頂峰后，便一(yi)直在下降。

巧(qiao)合(he)的是，華潤置(zhi)地現運營的六(liu)座(zuo)萬象(xiang)(xiang)城(cheng)(cheng)(cheng)，除(chu)深圳萬象(xiang)(xiang)城(cheng)(cheng)(cheng)外，位(wei)于(yu)其他二(er)三線城(cheng)(cheng)(cheng)市的五(wu)座(zuo)萬象(xiang)(xiang)城(cheng)(cheng)(cheng)，均在2010年之后開業(ye)。毛利潤率(lv)下降，是否同華潤置(zhi)地將商(shang)業(ye)地產布(bu)局二(er)三線城(cheng)(cheng)(cheng)市有關？

孔小(xiao)凱解釋(shi)稱，毛利(li)潤率下(xia)降(jiang)的主因是土地價(jia)格升高，壓縮了開(kai)發商(shang)的盈利(li)空間，下(xia)降(jiang)主要涉及(ji)銷售物業(ye)部分，并不涉及(ji)投資(zi)物業(ye)。