每經編輯｜陳(chen)小雨

每經記者 王杰

機構提供的數據顯示(shi)，1~8月，北(bei)京(jing)新建住宅成交面(mian)積創2005年(nian)以(yi)來(lai)的近(jin)十年(nian)最低值(zhi)。

東亞新(xin)華地產營銷總監賈玉鵬在(zai)接受(shou)《每日(ri)經濟新(xin)聞》記者采訪時表示，在(zai)今(jin)年(nian)下(xia)半(ban)年(nian)，房(fang)企(qi)的銷售策略(lve)基本上是以價(jia)換量(liang)。下(xia)半(ban)年(nian)的成(cheng)交價(jia)格比目前會有所下(xia)降(jiang)，但成(cheng)交量(liang)會有一定增長，傳統(tong)的“金(jin)九銀十(shi)”會有助(zhu)于(yu)消化庫存(cun)。

他表示，今年(nian)(nian)下半(ban)年(nian)(nian)的(de)土地市(shi)場都不(bu)會火熱，房企拿地也會比較(jiao)謹慎。只有(you)房地產市(shi)場的(de)回(hui)暖，才能帶動土地市(shi)場的(de)成交。

北京樓市持續低迷

中原地產市場(chang)研究部提供的統計數據顯(xian)示，今年截(jie)至8月26日(ri)，北(bei)京新建(jian)住(zhu)宅成(cheng)交(jiao)(jiao)33715套，成(cheng)交(jiao)(jiao)面(mian)積為390萬(wan)平(ping)米，成(cheng)交(jiao)(jiao)均價為25850元/平(ping)方米，成(cheng)交(jiao)(jiao)面(mian)積同比下調了43.8%，成(cheng)交(jiao)(jiao)均價則上(shang)漲了12.2%。

對于(yu)成交均價(jia)的(de)(de)(de)上漲(zhang)，亞豪機構市(shi)場總(zong)監(jian)郭(guo)毅(yi)認為，北京房地產市(shi)場是2013年春節后開始反(fan)彈的(de)(de)(de)，價(jia)格的(de)(de)(de)回(hui)漲(zhang)是在(zai)去年年中左右，今年同比去年的(de)(de)(de)價(jia)格低點，自然是上漲(zhang)的(de)(de)(de)。

這種市場降溫，不(bu)僅可以進行縱(zong)向(xiang)對比，從橫(heng)向(xiang)看也是(shi)如此。

上(shang)海(hai)易居研究院對4個一線(xian)城市(shi)的(de)市(shi)場狀況進行過研究。相(xiang)應的(de)報告顯示，7月份(fen)(fen)，北(bei)、上(shang)、廣(guang)、深4個城市(shi)新建商品住(zhu)宅存銷比(bi)分別為18.9、17.2、14.1和14.7個月。4個一線(xian)城市(shi)的(de)存銷比(bi)走勢趨(qu)同，相(xiang)比(bi)6月份(fen)(fen)均出現上(shang)漲。相(xiang)比(bi)來說(shuo)，北(bei)京(jing)存銷比(bi)的(de)反彈力度(du)最大。

在上海易居研(yan)究(jiu)院研(yan)究(jiu)員嚴躍進看來，北京此前的(de)(de)庫(ku)存去化速度最快，但今年變成庫(ku)存去化最慢，這(zhe)樣的(de)(de)一個市場逆轉，更(geng)加凸顯了樓市的(de)(de)低迷。

中原地產首席分析師張大(da)偉(wei)表示，樓市(shi)依然處于明顯(xian)調整過程(cheng)中，北(bei)京等主要城市(shi)新房(fang)市(shi)場的(de)巔(dian)峰期已(yi)過，大(da)部分已(yi)進入平穩期，增長空(kong)間(jian)有限。在整體下調的(de)情況下，北(bei)京新建(jian)住宅成交(jiao)更是創了(le)商品房(fang)十年來的(de)最低點。

投資投機人群受擠壓

張大(da)偉(wei)表(biao)示，今年以(yi)來，樓(lou)市成(cheng)交(jiao)量持續(xu)萎靡，進(jin)一步加深(shen)了購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)觀望情緒，進(jin)而使得樓(lou)市成(cheng)交(jiao)量加速(su)下調(diao)；銀(yin)行(xing)對房(fang)(fang)地產持續(xu)偏緊的信貸政策也(ye)成(cheng)為影響樓(lou)市成(cheng)交(jiao)的重(zhong)要因素，對于多數(shu)首次購(gou)房(fang)(fang)的剛(gang)需(xu)置業者(zhe)來說，房(fang)(fang)貸利率(lv)直接關系(xi)著(zhu)購(gou)房(fang)(fang)成(cheng)本。

他認為(wei)，當前多數(shu)銀行執行的(de)首套房貸基本依然(ran)無利(li)率優惠，大大增加了剛需置(zhi)業者(zhe)購房成本，使(shi)其(qi)暫時擱置(zhi)置(zhi)業計劃；自住房的(de)大量供應也事(shi)實上緩解(jie)了購房者(zhe)對樓(lou)市(shi)短缺的(de)擔憂。

嚴躍進表示，北京目前樓市低迷，反過(guo)來也說明一個正(zheng)面的(de)現象，即北京的(de)部分投資投機需求(qiu)因為(wei)政策的(de)擠壓(ya)而開始退縮，相應的(de)樓市泡(pao)沫在破滅。但是(shi)，這并(bing)非意味著北京未來樓市成交只局限于剛需市場，投資投機需求(qiu)依然有繼續迸發的(de)可能。

張大偉(wei)認為，部分項目(mu)(mu)價格降(jiang)幅較(jiao)高(gao)，以價換量。整體后市預(yu)期依(yi)然(ran)處于調整過程中，信貸是關乎目(mu)(mu)前市場的(de)最主要(yao)影響因素。北(bei)京(jing)(jing)作為首都年內放開限(xian)購(gou)的(de)可能性不存(cun)在，2014年整體銷(xiao)售萎(wei)縮已經成(cheng)為定(ding)局。從7月開始出現了(le)一(yi)些(xie)以價換量項目(mu)(mu)的(de)銷(xiao)售升(sheng)溫，證明了(le)北(bei)京(jing)(jing)市場需求依(yi)然(ran)較(jiao)多(duo)，只要(yao)價格平(ping)穩，北(bei)京(jing)(jing)成(cheng)交量依(yi)然(ran)會維持高(gao)位。預(yu)期在“金九(jiu)銀十”以價換量項目(mu)(mu)的(de)數量將明顯增加。

陽光100置業集團常務(wu)副總(zong)裁范小(xiao)沖在接受(shou)記者(zhe)采訪(fang)時表示，由于北(bei)京限(xian)購、限(xian)貸，依(yi)靠買房完(wan)全作(zuo)為投資屬性的人群，已經壓(ya)縮地很窄。