每經編輯(ji)｜每經記(ji)者 區(qu)家彥(yan) 發自(zi)廣(guang)州     

每經記者 區家(jia)彥 發自廣州

自今年4月10日計(ji)劃(hua)公布以來，滬(hu)港(gang)通已漸(jian)行漸(jian)近。地(di)產股作為兩地(di)股市的(de)一個重(zhong)要板(ban)塊，也(ye)將(jiang)隨著滬(hu)港(gang)通的(de)面世迎來新的(de)機遇。

多位業內人士在接受記(ji)者采訪(fang)時表示，受到(dao)A股(gu)(gu)(gu)投(tou)資(zi)者偏愛小(xiao)市值公(gong)司的(de)(de)(de)影(ying)響，A股(gu)(gu)(gu)地(di)(di)產龍頭(tou)公(gong)司如萬科、保(bao)利地(di)(di)產的(de)(de)(de)估值長期低于(yu)(yu)中(zhong)小(xiao)房企，兩地(di)(di)資(zi)本市場一(yi)旦打通，境外投(tou)資(zi)者對于(yu)(yu)龍頭(tou)企業的(de)(de)(de)追捧有助(zhu)于(yu)(yu)提升A股(gu)(gu)(gu)龍頭(tou)地(di)(di)產股(gu)(gu)(gu)的(de)(de)(de)估值。

A股地產龍頭有望受益

根據平安證(zheng)券的(de)統計，在A股的(de)開放(fang)池(chi)中，地(di)(di)產(chan)(chan)公司(si)數量為(wei)(wei)42家，市值占滬港通開放(fang)池(chi)總市值的(de)3%，占A股總房地(di)(di)產(chan)(chan)股票(piao)總市值的(de)43%。按照2013年(nian)的(de)銷售額計算(suan)，開放(fang)池(chi)中的(de)地(di)(di)產(chan)(chan)股占整體板塊的(de)比例為(wei)(wei)40.7%。

在估(gu)值(zhi)水平上，兩地(di)(di)投資(zi)(zi)(zi)者對(dui)于(yu)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)股(gu)(gu)的(de)偏愛程度(du)卻大(da)相(xiang)徑庭。以目前地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)股(gu)(gu)盛行的(de)凈資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)價值(zhi)法估(gu)值(zhi)，港股(gu)(gu)內房股(gu)(gu)的(de)龍(long)頭公(gong)司(si)平均股(gu)(gu)價相(xiang)對(dui)凈資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)折讓20%~30%，原因(yin)在于(yu)市場更認可龍(long)頭公(gong)司(si)有(you)更好的(de)增長可持續(xu)性，強勁的(de)競爭力(li)和(he)抵御周期的(de)能力(li)。二線龍(long)頭且有(you)能力(li)躍居一線的(de)開發(fa)商(shang)凈資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)折讓率為40%~50%，對(dui)于(yu)執行力(li)較差和(he)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)負債(zhai)表令人擔憂的(de)中(zhong)小型開發(fa)商(shang)，凈資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)折讓率高達60%~80%。

但(dan)A股(gu)對于地產(chan)公(gong)司的偏(pian)好則呈(cheng)現相反特征，中小房企的凈資(zi)產(chan)折讓率約為10%~20%，部(bu)分小型房企甚至獲得(de)凈資(zi)產(chan)溢價(jia)，龍頭(tou)房企的凈資(zi)產(chan)折讓率卻高達30%~40%。

即便是(shi)以龍頭股(gu)(gu)作(zuo)比較，港股(gu)(gu)內房股(gu)(gu)龍頭享有更高估值。例(li)如，A股(gu)(gu)中的萬科A與保利地產當前(qian)股(gu)(gu)價對(dui)應(ying)(ying)2014年動態市(shi)盈率為5.8倍與4.7倍，H股(gu)(gu)中的中國(guo)海外與華潤置地的對(dui)應(ying)(ying)動態市(shi)盈率則(ze)為7.8倍與7.1倍。

“以萬科(ke)為例，萬科(ke)企業（02202，HK）在成功B轉(zhuan)H股(gu)后(hou)股(gu)價一路(lu)上行，相(xiang)(xiang)對于A股(gu)估(gu)值(zhi)溢(yi)價率(lv)一直在20%以上。”國(guo)泰國(guo)證房地(di)產(chan)行業指數分級基金(jin)經(jing)理徐皓向《每日(ri)經(jing)濟新聞(wen)》記(ji)者(zhe)表(biao)示，由于A股(gu)以個(ge)人投資者(zhe)為主(zhu)(zhu)，相(xiang)(xiang)對缺乏價值(zhi)投資氛圍(wei)，港股(gu)則以機構(gou)投資者(zhe)為主(zhu)(zhu)，他們更偏好低估(gu)值(zhi)、高股(gu)息率(lv)的(de)價值(zhi)型企業，隨著(zhu)滬港通(tong)開啟(qi)，A股(gu)的(de)龍頭地(di)產(chan)股(gu)有望獲得估(gu)值(zhi)提升，納(na)入首批(pi)開放(fang)標的(de)的(de)保利地(di)產(chan)將(jiang)率(lv)先受益。

此外，徐皓認為，隨著交易池的(de)不(bu)斷放(fang)開，如專注(zhu)于旅(lv)游地產(chan)的(de)華(hua)僑城和產(chan)業地產(chan)的(de)華(hua)夏幸福，也有望(wang)因經營(ying)模式稀缺獲(huo)得海外投資者關注(zhu)。

港股業態更豐富

此(ci)外，自2010年起(qi)，港股市場已成為內地房(fang)企(qi)上市以及(ji)境外發債的(de)重(zhong)要(yao)場所。根(gen)據(ju)平(ping)安證券統計，目前在港上市的(de)內房(fang)股已達60余(yu)家，公司業態的(de)豐富程度也高于A股地產股。

從(cong)市(shi)值規模(mo)來(lai)看，內房(fang)股(gu)中(zhong)市(shi)值在(zai)(zai)千億港(gang)(gang)元(yuan)以上的(de)(de)(de)企(qi)(qi)業有2家(jia)，300億~600億港(gang)(gang)元(yuan)的(de)(de)(de)企(qi)(qi)業12家(jia)，100億~300億港(gang)(gang)元(yuan)的(de)(de)(de)企(qi)(qi)業13家(jia)，100億港(gang)(gang)元(yuan)以下(xia)的(de)(de)(de)企(qi)(qi)業28家(jia)。在(zai)(zai)去(qu)年全國銷(xiao)售額(e)TOP20房(fang)企(qi)(qi)中(zhong)，若計(ji)算在(zai)(zai)港(gang)(gang)股(gu)完成借(jie)殼上市(shi)的(de)(de)(de)金地(di)(di)集團、招(zhao)商地(di)(di)產等企(qi)(qi)業，內房(fang)股(gu)占據18家(jia)，香港(gang)(gang)股(gu)市(shi)無疑(yi)是內地(di)(di)房(fang)企(qi)(qi)融資的(de)(de)(de)主要戰場。

香港(gang)(gang)粵海(hai)證券投資(zi)銀行董(dong)事黃立沖向《每日經濟新(xin)聞(wen)》記者表示(shi)，雖然A股對于房地(di)產(chan)(chan)企業(ye)(ye)融資(zi)大門已放開，但(dan)由于房地(di)產(chan)(chan)調控將常態化，大多(duo)(duo)數(shu)民營企業(ye)(ye)不(bu)得不(bu)繼(ji)續在(zai)港(gang)(gang)股市場融資(zi)，加上在(zai)港(gang)(gang)上市的門檻較低，連(lian)商業(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)龍頭萬達也籌劃赴港(gang)(gang)上市，這給予投資(zi)者更多(duo)(duo)的選(xuan)擇余地(di)。

“隨(sui)著未來滬港通投(tou)資(zi)標的(de)數量的(de)放寬，投(tou)資(zi)者還(huan)可在港股關(guan)注一些經營模(mo)式獨特的(de)地(di)產類公司(si)。”輝(hui)立證券房(fang)地(di)產分析(xi)師陳耕認為，比如，由于A股對REITs尚(shang)未完全開(kai)閘，港股中的(de)REITs如越秀(xiu)房(fang)地(di)產信托基金、金茂(mao)投(tou)資(zi)能(neng)通過穩(wen)定的(de)租(zu)金收入為投(tou)資(zi)者提(ti)供不菲分紅(hong)。此外(wai)，首家物業(ye)(ye)服(fu)務公司(si)彩生活（01778，HK）由于獨特的(de)社(she)區(qu)O2O概念備(bei)受資(zi)本(ben)追捧，這也是A股沒有的(de)稀缺商業(ye)(ye)模(mo)式標的(de)。

除此之外，朱一鳴還認為，香港(gang)的傳統地(di)產商(shang)如長江實業(ye)、新(xin)(xin)鴻基、新(xin)(xin)世界在內(nei)地(di)也(ye)(ye)有(you)大量(liang)項目，由于港(gang)資地(di)產商(shang)財務狀(zhuang)況(kuang)更加穩(wen)健、抗周期性的能力(li)也(ye)(ye)更強，對(dui)于追(zhui)求穩(wen)健的內(nei)地(di)投資者同(tong)樣是不錯選擇。