每經記(ji)者 王杰(jie) 發自北京

在房貸新政的刺激(ji)下(xia)，土地(di)市(shi)場逐漸開始回暖(nuan)。

上海易居房地產(chan)研究(jiu)院(yuan)11月5日(ri)發布了《10月份(fen)典型城(cheng)市新(xin)建商品住宅成交報(bao)告(gao)》。報(bao)告(gao)指出，10月份(fen)30個典型城(cheng)市新(xin)建商品住宅成交面積(ji)環比增長(chang)24.3%。

中原地(di)產首席(xi)分析(xi)師張大偉分析(xi)認為，本(ben)次房貸(dai)政策(ce)松綁，雖然未提及(ji)降準、降息，但力(li)度遠(yuan)遠(yuan)超過之(zhi)前預(yu)期的(de)認房不(bu)認貸(dai)政策(ce)。這對市(shi)場的(de)信號意(yi)義(yi)非常大。

與此(ci)同時，10月份隨(sui)著住宅市場(chang)回暖(nuan)，土地市場(chang)已出(chu)現高(gao)溢價(jia)爭搶優質地塊的(de)現象。10月22日，深(shen)圳(zhen)今年首塊宅地開拍，最終溢價(jia)85%成(cheng)交(jiao)，同時刷(shua)新了深(shen)圳(zhen)總價(jia)和單價(jia)紀錄；同日，上海張江(jiang)南(nan)區宅地溢價(jia)93%出(chu)讓，時隔一個月之后(hou)再(zai)度刷(shua)新區域樓板單價(jia)記錄。

中(zhong)國房地(di)產數據(ju)研(yan)究院(yuan)執行(xing)院(yuan)長(chang)陳晟在接受《每日(ri)經濟新聞》記者采(cai)訪時表示，整體(ti)的(de)土地(di)市場，一線城市的(de)優(you)質地(di)塊，還是會受到房企的(de)追捧。但(dan)是一些土地(di)供應(ying)過量的(de)三、四線城市，土地(di)市場依舊趨冷。

“改善型”推成交反彈

上述報告顯示，30個(ge)城市中，有27個(ge)即(ji)九(jiu)成(cheng)(cheng)城市的成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)量(liang)出現(xian)了(le)環(huan)(huan)比(bi)(bi)增長。報告認(ren)為(wei)，目前30個(ge)城市已連(lian)續四個(ge)月成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)出現(xian)了(le)環(huan)(huan)比(bi)(bi)正增長態(tai)勢。同(tong)時，3月份以來，該成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)量(liang)的同(tong)比(bi)(bi)增幅總(zong)體上呈(cheng)不斷收窄態(tai)勢。觀察10月份的市場成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)，已經創下了(le)年(nian)內最高。

該(gai)報告(gao)認(ren)為(wei)，10月份市場成交上升的(de)過程中，改善型購房需求(qiu)的(de)積(ji)極(ji)釋放是重要的(de)推(tui)手，尤其以(yi)一線(xian)城市最為(wei)明顯(xian)。

改善型需求的(de)(de)釋放(fang)，自然和房(fang)(fang)貸新政密(mi)切(qie)掛(gua)鉤。張大偉說，事實上釋放(fang)大量需求，對于目前(qian)市場上來說，起碼可以增加30%的(de)(de)可購房(fang)(fang)人群(qun)，而且這部分(fen)人群(qun)恰好(hao)都是之(zhi)前(qian)被政策抑制(zhi)的(de)(de)意愿(yuan)購房(fang)(fang)人群(qun)。

記者通過查閱融360的(de)數據(ju)得知，對于北(bei)京市(shi)場而言，也出現了信貸層面積(ji)極的(de)放寬(kuan)。根據(ju)11月3日更(geng)新的(de)數據(ju)，目前(qian)房(fang)(fang)貸利(li)率優惠程度(du)確實(shi)在(zai)降(jiang)低(di)。在(zai)過去九五(wu)折(zhe)的(de)基礎(chu)上，目前(qian)部分銀行給出了九折(zhe)的(de)房(fang)(fang)貸優惠政策。

上海(hai)易(yi)居房地(di)產研究院研究員嚴躍進(jin)表示(shi)，房貸新政體現了積極(ji)的托市效應，對(dui)于降低購(gou)房者購(gou)房成本、扭轉市場預(yu)期(qi)等有直接利(li)好。這比簡單地(di)注入(ru)流(liu)動性的做法更務實，負面作用更小(xiao)。

土地市場逐漸變熱

中(zhong)(zhong)指院提供(gong)的統計(ji)數據顯示，2014年(nian)10月，全國300個(ge)城市(shi)共推(tui)出(chu)土地(di)2279宗，環(huan)比(bi)(bi)(bi)減(jian)(jian)少(shao)14%，同(tong)比(bi)(bi)(bi)減(jian)(jian)少(shao)42%；推(tui)出(chu)土地(di)面積(ji)8521萬平方(fang)米，環(huan)比(bi)(bi)(bi)減(jian)(jian)少(shao)10%，同(tong)比(bi)(bi)(bi)減(jian)(jian)少(shao)46%。其(qi)中(zhong)(zhong)，住(zhu)宅類用(yong)地(di)（含(han)住(zhu)宅用(yong)地(di)及(ji)包(bao)含(han)住(zhu)宅用(yong)地(di)的綜合性用(yong)地(di)）695宗，環(huan)比(bi)(bi)(bi)減(jian)(jian)少(shao)10%，同(tong)比(bi)(bi)(bi)減(jian)(jian)少(shao)52%；推(tui)出(chu)土地(di)面積(ji)2896 萬平方(fang)米，環(huan)比(bi)(bi)(bi)減(jian)(jian)少(shao)4%，同(tong)比(bi)(bi)(bi)減(jian)(jian)少(shao)53%。

該統計數據也表(biao)明(ming)，10月(yue)成(cheng)交樓面均價(jia)(jia)同環比均上漲(zhang)(zhang)，達到年(nian)內(nei)高(gao)點(dian)，宅地價(jia)(jia)格同比增幅高(gao)于整體。10月(yue)全國300個城市成(cheng)交樓面均價(jia)(jia)為1499元(yuan)/平方米，環比上漲(zhang)(zhang)33%，同比上漲(zhang)(zhang)31%。

中原地產首席分(fen)析(xi)師張大偉分(fen)析(xi)，從整(zheng)體(ti)市(shi)場(chang)(chang)看，信貸政策的(de)松(song)綁使得一線樓市(shi)已經(jing)出現了企穩(wen)的(de)跡象(xiang)，這種(zhong)情況下(xia)，房企再次開始進入(ru)土(tu)地市(shi)場(chang)(chang)。隨著各類救市(shi)政策的(de)出現，四季度部分(fen)企業可能進入(ru)土(tu)地市(shi)場(chang)(chang)期待抄底。

嚴躍進(jin)表示，從樓(lou)市(shi)各個要素的傳導(dao)機制看，往(wang)往(wang)是樓(lou)盤成(cheng)交量先上(shang)行(xing)，進(jin)而帶動(dong)價格上(shang)升，然后才是土地(di)市(shi)場的變(bian)熱。目前成(cheng)交量已經有持續上(shang)漲(zhang)的態(tai)勢(shi)，這(zhe)會極大改變(bian)市(shi)場預期。