每經實(shi)習記(ji)者 林東岳(yue) 發(fa)自上海

11月19日晚(wan)，上(shang)海前(qian)(qian)(qian)(qian)灘(tan)(tan)正式掛牌推出5幅住(zhu)宅地塊，該片區(qu)為商(shang)(shang)辦規(gui)(gui)模(mo)達200萬平方(fang)米的前(qian)(qian)(qian)(qian)灘(tan)(tan)國(guo)際商(shang)(shang)務區(qu)的配套國(guo)際住(zhu)宅社區(qu)。相較已經發(fa)展(zhan)成熟的陸家嘴、外灘(tan)(tan)等區(qu)域，前(qian)(qian)(qian)(qian)灘(tan)(tan)板塊目(mu)前(qian)(qian)(qian)(qian)仍然是(shi)(shi)一塊處女地，盡管(guan)前(qian)(qian)(qian)(qian)灘(tan)(tan)地區(qu)的發(fa)展(zhan)才(cai)剛(gang)剛(gang)起步，但是(shi)(shi)合理(li)的規(gui)(gui)劃可以讓前(qian)(qian)(qian)(qian)灘(tan)(tan)避免前(qian)(qian)(qian)(qian)期板塊發(fa)展(zhan)過程中的瓶(ping)頸，具有明顯的后發(fa)優勢。

此次推出的(de)五幅(fu)地(di)(di)塊(kuai)(kuai)中(zhong)，32、36號地(di)(di)塊(kuai)(kuai)為純宅地(di)(di)，面向黃浦江，38號地(di)(di)塊(kuai)(kuai)周邊(bian)有學校和(he)(he)公園，預計樓(lou)板(ban)價(jia)不低(di)于4萬元(yuan)，而46號和(he)(he)52號地(di)(di)塊(kuai)(kuai)住宅占(zhan)50%計容面積，計容建筑面積為小區內所有計算容積率的(de)建筑面積之和(he)(he)，地(di)(di)塊(kuai)(kuai)價(jia)值略低(di)于前三幅(fu)。

待開發的“處女地(di)”

去年6月，陸(lu)(lu)家(jia)嘴(zui)(zui)發布公(gong)告稱，公(gong)司以(yi)45.15億元(yuan)的價(jia)格收購上(shang)(shang)海前灘實業發展有(you)限公(gong)司６０％股權，并已(yi)和(he)出讓方上(shang)(shang)海濱江國際(ji)旅游(you)度假區開(kai)發有(you)限公(gong)司簽署了產權交易合同。陸(lu)(lu)家(jia)嘴(zui)(zui)收購股權之(zhi)后(hou)，宣稱要將前灘地區打造成“第(di)二個陸(lu)(lu)家(jia)嘴(zui)(zui)”。

而在2012年8月(yue)，上(shang)海市(shi)規劃(hua)和國土資源管理局對外發布了對前(qian)灘地(di)區(qu)的(de)具(ju)體(ti)規劃(hua)內容。根(gen)據(ju)規劃(hua)內容顯(xian)示(shi)，“黃浦(pu)(pu)江(jiang)南延伸段前(qian)灘地(di)區(qu)是以(yi)世博會為核心的(de)黃浦(pu)(pu)江(jiang)南部濱江(jiang)區(qu)域的(de)重要組成部分。前(qian)灘地(di)區(qu)的(de)總用(yong)地(di)約283.17公頃，其(qi)中建(jian)設用(yong)地(di)面積約278.98公頃，總建(jian)筑面積約350.16萬(wan)平方(fang)米，規劃(hua)人(ren)口(kou)2.5萬(wan)人(ren)。”

由于與世博(bo)園板塊(kuai)相連，世博(bo)板塊(kuai)將重(zhong)點突出(chu)總部、商務(wu)、會展(zhan)和(he)文化等產業(ye)功能(neng)，陸家(jia)嘴(zui)則(ze)是金(jin)融(rong)機(ji)構的集(ji)聚(ju)地，前灘正好可以與世博(bo)園區、陸家(jia)嘴(zui)形成(cheng)(cheng)地域和(he)功能(neng)的互(hu)補，為世博(bo)園區提供相應(ying)的生活、休(xiu)閑配套，與陸家(jia)嘴(zui)形成(cheng)(cheng)一種互(hu)補的金(jin)融(rong)生態。

上(shang)海中原(yuan)地(di)產研究咨詢部(bu)總監(jian)宋會(hui)雍在接受《每日經濟新聞(wen)》記(ji)者采訪時表(biao)示，前(qian)(qian)灘地(di)區由于區位(wei)優勢顯(xian)著，加上(shang)規(gui)劃比(bi)較得當，因此目前(qian)(qian)投資熱度比(bi)較高，但(dan)是這(zhe)里的地(di)塊開(kai)發剛剛起步，投入周期比(bi)較漫(man)長，目前(qian)(qian)主(zhu)要還是以政府(fu)投入為主(zhu)。

配套建設或提升地價

業內人士(shi)預(yu)計，此次(ci)前灘掛牌出讓的五幅土地，32、36、38號三幅頂級純(chun)住宅(zhai)預(yu)計樓板價4萬(wan)元起(qi)跳(tiao)，未(wei)來(lai)售價7萬(wan)元起(qi)跳(tiao)。

克而瑞研究(jiu)機構總監薛(xue)建(jian)(jian)雄表示，未來前(qian)灘地(di)(di)區將以改善(shan)型需求為(wei)主，因(yin)(yin)為(wei)政(zheng)府對(dui)前(qian)灘的(de)(de)(de)規劃偏高端，前(qian)期也投(tou)入(ru)了(le)大(da)量資金(jin)，市場對(dui)地(di)(di)塊的(de)(de)(de)預(yu)期就會比較高，因(yin)(yin)此配套設施(shi)建(jian)(jian)設對(dui)地(di)(di)價是存在顯著影響的(de)(de)(de)。此前(qian)，大(da)虹(hong)橋(qiao)地(di)(di)區就是因(yin)(yin)為(wei)虹(hong)橋(qiao)交通(tong)樞紐以及周邊地(di)(di)區的(de)(de)(de)規劃先行，使得地(di)(di)塊價值不斷上揚。

不過，前(qian)灘(tan)(tan)地區(qu)發(fa)展(zhan)成(cheng)熟還(huan)有(you)待(dai)時(shi)日。宋會雍表示(shi)，光有(you)規劃概念(nian)無法變現會對(dui)市場信心造成(cheng)打擊，只有(you)政府不斷投(tou)入(ru)，配套設(she)施不斷完善起來市場才會“買賬”，就目前(qian)前(qian)灘(tan)(tan)的(de)發(fa)展(zhan)水(shui)平而言(yan)，地價(jia)是存在透支的(de)。

目前，前灘外圍還沒有相(xiang)應的配套(tao)產業來(lai)支持整個區(qu)域的發(fa)展(zhan)(zhan)，交通等其他(ta)方面的配套(tao)還需(xu)要進(jin)一(yi)步推進(jin)，雖然前灘地區(qu)的發(fa)展(zhan)(zhan)已經(jing)走上(shang)了(le)“快車(che)道”，但是發(fa)展(zhan)(zhan)成(cheng)熟還需(xu)要未來(lai)很長一(yi)段時間的“蓄力”。