每經(jing)(jing)編(bian)輯(ji)｜每經(jing)(jing)記者 盧曦(xi) 發自上(shang)海    

每(mei)經記者(zhe) 盧曦(xi) 發自上海(hai)

孫宋二人的漫長談判仍籠(long)罩(zhao)在謎團(tuan)之(zhi)中(zhong)，綠城(cheng)何去何從目前(qian)尚無定論。

隨(sui)著綠城前10個(ge)月業(ye)績報告的(de)披露，業(ye)內關注到，孫宏斌(bin)治(zhi)下(xia)的(de)綠城銷售速度出現了大(da)幅(fu)加快(kuai)，但隨(sui)之(zhi)而來的(de)是來自業(ye)主的(de)一(yi)些不滿。

如何平衡品質和利潤？對(dui)宋衛(wei)平和孫宏斌(bin)來(lai)說，都是要(yao)考慮的(de)問題(ti)。如果宋衛(wei)平回歸，綠城是否又(you)會回到(dao)銷售緩慢(man)的(de)舊模(mo)式？綠城一(yi)次(ci)又(you)一(yi)次(ci)的(de)資金鏈(lian)危機(ji)，是否會再次(ci)上演？

在今年(nian)半年(nian)報中(zhong)，綠城表示，將豐富產(chan)品(pin)線，針對(dui)更(geng)寬廣的客戶群開發產(chan)品(pin)。

約600億元庫存有待(dai)去化(hua)

在(zai)宋衛平“回歸綠城”傳(chuan)得沸(fei)沸(fei)揚揚之時，綠城集(ji)團總經(jing)理田強突然發布一份內部信，歷數融(rong)創帶來的改變，把綠城內部的隱憂(you)暴(bao)露(lu)出來。

自從今年三季(ji)度接管綠城運營管理(li)以來，孫宏斌的(de)首要目標(biao)是加速銷(xiao)(xiao)售(shou)去存貨(huo)。綠城今年上半年總共銷(xiao)(xiao)售(shou)305億(yi)元。而融創接手(shou)后(hou)的(de)三季(ji)度，實現銷(xiao)(xiao)售(shou)352億(yi)元，回款235億(yi)元。

田強在信中稱，新的管理團隊到來后進行(xing)(xing)了許多(duo)整改，對(dui)(dui)不合理的開發節奏(zou)和(he)支(zhi)付(fu)堅決(jue)調(diao)整，之前(qian)若干年積累下來的對(dui)(dui)公司經營有重大影響和(he)風險的，涉(she)及近30個項目的重點難點問(wen)題進行(xing)(xing)了突擊解決(jue)。

田強認為，由于此前綠(lv)城在定位上不夠(gou)準(zhun)確，導致公(gong)司積(ji)壓大量難(nan)以消化的大面積(ji)、高總(zong)價、長(chang)周期庫存，占集(ji)團近1000億元(yuan)庫存的60%。這些都將是考(kao)驗綠(lv)城銷(xiao)售團隊的難(nan)點問題。公(gong)司目(mu)(mu)前“相(xiang)當(dang)比例的項目(mu)(mu)產品成(cheng)本(ben)遠(yuan)高于市場標準(zhun)，成(cheng)本(ben)遠(yuan)超市場售價的承(cheng)載能力。”

如(ru)果(guo)田(tian)強的(de)信屬實，那么綠城還(huan)有600億元難以消化的(de)庫存(cun)。如(ru)果(guo)宋衛平回歸，從(cong)孫宏斌搭建的(de)高周轉(zhuan)模式(shi)回歸以往，綠城將如(ru)何解決(jue)這一難題？

目前合(he)同(tong)銷售(shou)額超上半年

宋衛(wei)平以對產(chan)品品質偏執(zhi)狂(kuang)式(shi)的追求聞名于業(ye)內(nei)，但以往的綠城也飽(bao)受銷售去化緩慢的困擾。

“很(hen)多(duo)項目他(ta)都要(yao)(yao)親自看材料(liao)、研(yan)究戶型(xing)，有時(shi)夜里12點還要(yao)(yao)去現場研(yan)究。老宋干得很(hen)辛苦(ku)，夏(xia)一波也心疼，想過讓他(ta)退休。”一位(wei)曾在綠城任職的(de)員工(gong)告訴(su)《每日經濟新(xin)聞》記者，宋衛(wei)平將大量的(de)心血花在產品(pin)品(pin)質研(yan)究上，不論(lun)是(shi)在杭州還是(shi)合肥(fei)、長沙(sha)，標準要(yao)(yao)求都極高。

在(zai)銷售方面，宋衛平有些“無為而治”的態度。老綠城(cheng)一(yi)(yi)向是靠品(pin)(pin)牌、產品(pin)(pin)品(pin)(pin)質吸引客戶，負責(ze)銷售的隊(dui)伍(wu)作風(feng)不(bu)夠強悍(han)，還有一(yi)(yi)些銷售員工來自關系戶，礙(ai)于人情，也留在(zai)綠城(cheng)的隊(dui)伍(wu)里。

該綠(lv)城(cheng)(cheng)前(qian)員工認為，宋(song)氏管理風格下的(de)(de)綠(lv)城(cheng)(cheng)是“藝(yi)術(shu)品(pin)”。多年來(lai)綠(lv)城(cheng)(cheng)吸引了(le)很多粉絲，許多人因為綠(lv)城(cheng)(cheng)品(pin)牌前(qian)來(lai)購房，還有一些富商以收藏的(de)(de)方(fang)式購買綠(lv)城(cheng)(cheng)許多產品(pin)。但(dan)這樣的(de)(de)狀(zhuang)態很容易在經濟下行、市場冰封的(de)(de)時候，讓綠(lv)城(cheng)(cheng)陷入困境。

融(rong)創的(de)到(dao)來(lai)，帶來(lai)了(le)完全不同的(de)風(feng)格(ge)。來(lai)自融(rong)創的(de)上(shang)海融(rong)綠平臺董事(shi)長(chang)王虹斌(bin)在銷(xiao)售方面抓得很緊、很強勢，銷(xiao)售速度加(jia)快了(le)。今(jin)年(nian)前(qian)10月(yue)，綠城累計銷(xiao)售584億元，10月(yue)單月(yue)銷(xiao)售達到(dao)159億元，創下(xia)年(nian)內(nei)新(xin)高。下(xia)半年(nian)4個(ge)月(yue)合同銷(xiao)售額超過上(shang)半年(nian)6個(ge)月(yue)業績。

今年(nian)8月，在(zai)綠(lv)城半年(nian)報業(ye)績(ji)發布會上，孫宏斌向記者表示，不能絕對(dui)(dui)不降(jiang)價(jia)，需要視行情而定。不能在(zai)競(jing)爭對(dui)(dui)手降(jiang)價(jia)的(de)(de)情況下仍然堅(jian)守不動(dong)。靈活的(de)(de)價(jia)格是融創主(zhu)導(dao)下的(de)(de)綠(lv)城快速去化的(de)(de)因素之一，也(ye)成為雙(shuang)方的(de)(de)一大分歧。

克(ke)而(er)瑞研(yan)究(jiu)總監薛(xue)建(jian)雄認為，綠城這幾個月(yue)大(da)量消化(hua)庫存，優質項目去化(hua)了(le)一大(da)部分。

后續表現(xian)尚需市場檢(jian)驗

綠城在今年半年報中稱，“未來要針對更(geng)(geng)加寬廣(guang)(guang)的客戶群(qun)體做(zuo)好產品差異化(hua)和多樣化(hua)的研發(fa)和應(ying)用，以更(geng)(geng)加豐富的產品線滿足更(geng)(geng)寬廣(guang)(guang)的市場需求，以保證產品快(kuai)速周(zhou)轉。”

上述(shu)前(qian)綠(lv)城員工告訴記者(zhe)，此前(qian)，綠(lv)城認為一些(xie)地塊品質好，就(jiu)會出(chu)手(shou)拿地，有(you)時會出(chu)現樓板(ban)價(jia)高(gao)過當地二手(shou)房價(jia)的(de)現象，開發出(chu)的(de)產品通(tong)常(chang)都(dou)是所在區域比較貴的(de)。

以今(jin)年曾經打出“宋氏綠(lv)城(cheng)、絕版珍藏”廣(guang)告語的(de)(de)上海綠(lv)城(cheng)錦繡蘭庭為例(li)，其平均價格在(zai)6.2萬元／平方米，周邊的(de)(de)其他二手(shou)房價都在(zai)5萬元／平方米左右，有著不(bu)小(xiao)的(de)(de)差(cha)距。綠(lv)城(cheng)旗(qi)下有別墅、多層公(gong)(gong)寓(yu)、高(gao)層公(gong)(gong)寓(yu)等產(chan)品類(lei)型。其中綠(lv)城(cheng)的(de)(de)玫瑰園項目，主打高(gao)端別墅。

孫宏斌也曾表示，綠(lv)城(cheng)的產品不是針(zhen)對剛(gang)需的，只針(zhen)對高(gao)端人群。在(zai)他的思路下(xia)，綠(lv)城(cheng)專(zhuan)注高(gao)端產品線，其他部分市(shi)場融創品牌可以補足。

一(yi)位房(fang)地產企業(ye)高(gao)管認為，中國(guo)的富豪人群(qun)對豪宅(zhai)的熱情(qing)有所減退，主要是因為豪宅(zhai)的投(tou)資(zi)價值不如以往。如果宋(song)衛平回歸，且(qie)繼續堅(jian)持(chi)高(gao)端(duan)路線(xian)，或(huo)許會再次陷入以往的困境。

蘭德咨(zi)詢總裁宋延慶對綠城(cheng)的(de)未(wei)來(lai)表示樂觀，他告訴記者，現階段市場處在供大于求(qiu)的(de)狀態，購房者有(you)了更多的(de)機(ji)會(hui)進行比較、挑選，更容易(yi)青睞有(you)品(pin)質的(de)產品(pin)。

《《《

記者觀察

宋衛平和孫宏斌因利益占位而爭

文/楊羚強

宋衛平(ping)和(he)孫(sun)宏(hong)斌之爭(zheng)，與其說是企業文化(hua)與基因之爭(zheng)，不如(ru)說是利(li)益之爭(zheng)，其中的核心命題(ti)是消費者(zhe)、股(gu)東(dong)、供應商以及員(yuan)工(gong)，還(huan)有全社(she)會的利(li)益相(xiang)關人(ren)，是這些方面的利(li)益問題(ti)。

究竟(jing)誰的利益放在(zai)前，誰的利益放在(zai)后？這(zhe)才是真正的問題。孫宏斌選擇了股東和員工，這(zhe)在(zai)他11月6日發表(biao)的微信上就已經明確表(biao)態。宋(song)衛(wei)平(ping)選擇的是業(ye)主、供應商、項目小股東以及和綠城有著千絲萬縷聯系的社會相(xiang)關方。

困擾孫宏斌和宋衛平(ping)的問(wen)題(ti)，其(qi)(qi)實也是(shi)(shi)影響(xiang)全球幾百年(nian)商業(ye)(ye)史的重大(da)命題(ti)。股東、消費者、員工、上下游的供應(ying)商，誰的利益(yi)應(ying)該更(geng)為優(you)先照顧？如果無法(fa)照顧到所有人(ren)的利益(yi)，起(qi)碼需要平(ping)衡所有方(fang)的利益(yi)，而不是(shi)(shi)使其(qi)(qi)中一方(fang)利益(yi)受損。這是(shi)(shi)一種(zhong)商業(ye)(ye)博弈。

從這(zhe)件事來(lai)看，雙(shuang)方都(dou)很難平衡(heng)好這(zhe)些利益(yi)方，最終導致了孫宏(hong)斌和宋衛平分手。

然而(er)，這兩(liang)家公司客觀上又有(you)著相互(hu)攜手，繼(ji)續共進合作的(de)(de)需要。綠城(cheng)(cheng)的(de)(de)品(pin)牌影(ying)響力(li)(li)和對高端(duan)市場的(de)(de)產品(pin)號召力(li)(li)，是孫(sun)宏斌最為心(xin)動的(de)(de)。所以，在年中的(de)(de)記者會上，他(ta)才會說有(you)了綠城(cheng)(cheng)，可以指哪打哪，進軍全國所有(you)的(de)(de)一線(xian)城(cheng)(cheng)市。融綠之所以能成(cheng)為融創的(de)(de)發(fa)展核心(xin)，顯然不是偶然。

同樣，融創的(de)(de)狼性營銷，也是宋衛(wei)平旗下綠(lv)城急需的(de)(de)。沒有(you)能夠快速銷售去化的(de)(de)能力，綠(lv)城在下一輪(lun)市場調整期內，會因為現(xian)金流(liu)的(de)(de)隱患而(er)付出代價。

兩家(jia)公(gong)司都有攜手對方，提升(sheng)自己實(shi)力(li)的(de)需求和動因。正如蘭德咨詢總裁宋延慶所(suo)說(shuo)，未來雙(shuang)方還(huan)有可能在集(ji)團層面上進(jin)行協作，提升(sheng)自己的(de)競(jing)爭實(shi)力(li)。

但是，無論如何，兩家公司(si)因(yin)為(wei)各自所追求的(de)(de)目標不(bu)一(yi)(yi)致，最終(zhong)走向分(fen)手(shou)，不(bu)能不(bu)成為(wei)業界的(de)(de)一(yi)(yi)件憾事(shi)。這件事(shi)也給未來的(de)(de)房地產行業并購提供了一(yi)(yi)個案例預警：在對(dui)并購對(dui)手(shou)進行盡職(zhi)調查時，調查的(de)(de)內容絕(jue)不(bu)能僅僅涉(she)及(ji)財務，還要(yao)了解雙方(fang)的(de)(de)目標、文(wen)化(hua)以及(ji)企業的(de)(de)社會關(guan)系。