每(mei)經(jing)編輯｜每(mei)經(jing)記者 盧曦 發(fa)自上海    

每經(jing)記者(zhe) 盧曦 發(fa)自(zi)上海

2014年初，瑞(rui)安(an)房(fang)(fang)(fang)地產（以(yi)下簡稱瑞(rui)房(fang)(fang)(fang)）高層換血(xue)，一直被認(ren)為(wei)是(shi)羅康(kang)瑞(rui)接班(ban)人的行政總裁李進港辭別(bie)了工(gong)作(zuo)近30年的瑞(rui)房(fang)(fang)(fang)，羅康(kang)瑞(rui)臨時復出重掌大局(ju)，并(bing)進行內(nei)部提拔，以(yi)穩定管理層。

李進港在(zai)(zai)瑞(rui)房多(duo)年戰功累累，但在(zai)(zai)出(chu)任(ren)行政總裁后兩年，公司受累于動(dong)遷困境(jing)和資金(jin)難題，業(ye)績(ji)大起大落。二(er)度出(chu)山(shan)的羅康(kang)瑞(rui)提出(chu)18~24個月完(wan)成轉型(xing)的口號，擬通過減(jian)少動(dong)遷項(xiang)目、出(chu)售(shou)非核心(xin)資產、加快開(kai)發(fa)銷售(shou)節奏(zou)等措施將公司拉回正軌(gui)。按照(zhao)計劃，轉型(xing)效果將在(zai)(zai)2015年下半年體現(xian)。

明年下半年改革料(liao)見效

1986年加入瑞(rui)房的“元老(lao)”級人物、原(yuan)行政總裁李(li)進港2014年1月宣布辭職(zhi)。早在2001年，李(li)進港從香港遷居上海，掌管瑞(rui)虹新城，相(xiang)繼開發武漢(han)天(tian)地(di)、佛山嶺南天(tian)地(di)等項目(mu)。

瑞(rui)房模式是(shi)先開發商業物(wu)業，后(hou)出售住宅，因為前期的投(tou)入(ru)和運營，其(qi)住宅項目的回(hui)報率往(wang)往(wang)很高。然(ran)而到了2011年，李進(jin)港(gang)接替羅(luo)康瑞(rui)全面掌(zhang)管瑞(rui)房后(hou)，瑞(rui)房業績開始大幅波動(dong)。2012年瑞(rui)房營業額僅(jin)48億元，同(tong)比下滑43%，凈(jing)利潤(run)同(tong)比下滑41%；2013~2014年，瑞(rui)房一直(zhi)處于大起大落的狀態。在此(ci)背景下，多年來一直(zhi)被視為瑞(rui)安新(xin)一代掌(zhang)門人的李進(jin)港(gang)最終黯然(ran)離(li)職。

高層倉促(cu)換血之后(hou)，再度出(chu)山的羅康(kang)瑞對管理層架(jia)構(gou)展(zhan)開了一系(xi)列重組(zu)。瑞房方(fang)面(mian)向《每日經濟新聞》記者表(biao)示，2014年初重組(zu)后(hou)，執行(xing)委員會及(ji)(ji)(ji)管理層將全(quan)面(mian)負責公司日常運(yun)作(zuo)，并在定期會議(yi)上作(zuo)出(chu)項(xiang)目及(ji)(ji)(ji)銷(xiao)售策(ce)略(lve)決策(ce)。各個獨立小組(zu)可(ke)以根(gen)據項(xiang)目進度及(ji)(ji)(ji)市場情況調整策(ce)略(lve)，加強項(xiang)目自主權。“預計未(wei)來(lai)18至24個月可(ke)見到改(gai)革(ge)成效。”

前10月僅完成(cheng)全年目標(biao)53%

瑞房定的2014年銷售目(mu)標(biao)為130億元(yuan)，其中一般物業銷售80億元(yuan)，商業物業銷售50億元(yuan)。

然而，公司(si)11月5日披露的(de)數據顯示(shi)，前10月累計合約(yue)物業銷售額為69.35億元(yuan)，同比下降21%，僅完成2014全年目標(biao)的(de)53.35%。

一位(wei)熟悉瑞房(fang)的港資(zi)房(fang)企人士告訴記者，瑞房(fang)最(zui)近幾(ji)年(nian)面臨動遷難題，急(ji)需轉換(huan)模(mo)式，但高層(ceng)動蕩造(zao)成(cheng)(cheng)公司未能及(ji)時轉型。當年(nian)上海新(xin)天地的成(cheng)(cheng)功模(mo)式是先開發商(shang)業物業，運營成(cheng)(cheng)熟后再通過翠(cui)湖天地這(zhe)一豪宅項目的出售回籠(long)資(zi)金。但這(zhe)一模(mo)式在上海及(ji)其他二三線城市(shi)很快就不再奏(zou)效，由于動遷居民維權意識較強，如今住宅項目動遷耗(hao)時漫長，瑞房(fang)不少項目因此被拖延。

此外，瑞(rui)房多(duo)年(nian)來(lai)非(fei)常堅持商業物業只(zhi)租(zu)不賣，由(you)于租(zu)金回報周期較長，導(dao)致資金回攏緩慢。“上海新天地雖(sui)然(ran)火爆，但(dan)都是低密度(du)項目(mu)，租(zu)金不算(suan)高。”上述港企人士說。

為此(ci)，一直對(dui)商業項(xiang)目(mu)(mu)“惜(xi)售(shou)(shou)”的瑞房(fang)近(jin)年(nian)來也開始整體出(chu)(chu)售(shou)(shou)一些項(xiang)目(mu)(mu)，以提高資金運營效率(lv)。2013年(nian)11月(yue)底，瑞房(fang)與(yu)買方陽光保(bao)險集團訂立框架協(xie)議(yi)，出(chu)(chu)售(shou)(shou)重慶渝中區重慶天地企業天地2號的辦(ban)公(gong)物業及(ji)停車位；同年(nian)12月(yue)，瑞房(fang)子公(gong)司向中國人壽信托出(chu)(chu)售(shou)(shou)興建(jian)中的上(shang)海商業物業；今(jin)年(nian)5月(yue)30日(ri)，瑞房(fang)子公(gong)司將杭(hang)州西湖天地項(xiang)目(mu)(mu)全部出(chu)(chu)售(shou)(shou)給金稻投資有限公(gong)司；今(jin)年(nian)8月(yue)，瑞房(fang)出(chu)(chu)售(shou)(shou)了虹橋(qiao)天地朗廷(ting)酒店和(he)新天地朗廷(ting)酒店權(quan)益。

值得注意的(de)是，對(dui)于西湖天地(di)項目的(de)出(chu)售，羅(luo)康(kang)瑞曾(ceng)大呼“可(ke)惜(xi)”。“風調雨順的(de)時候(hou)大家都好，項目可(ke)以長期持有(you)。但到樓(lou)市低迷階段，資金就(jiu)更(geng)加(jia)關鍵了(le)。”上述港(gang)企人士說(shuo)。

除了(le)出售項目，面對資(zi)金(jin)壓力，瑞(rui)房不得不選擇成(cheng)本(ben)較高的融資(zi)方式。今年6月，瑞(rui)房宣布擬(ni)向(xiang)亞洲及歐洲機構投資(zi)者(zhe)發行5年期5.5億(yi)美元優先票(piao)據(ju)，利率(lv)為9.625%，所得凈額為5.37億(yi)美元。貸款利率(lv)高于公司今年2月發行的一項三年期總額25億(yi)元的優先票(piao)據(ju)，后者(zhe)利率(lv)只有6.875%。

通(tong)過(guo)拋售項(xiang)(xiang)目(mu)、融資(zi)緩解資(zi)金壓(ya)力的(de)同(tong)時(shi)，瑞房希望通(tong)過(guo)積極的(de)銷售策略(lve)改(gai)善公司經營情況。瑞房方面(mian)透露(lu)，公司未(wei)來(lai)將在一(yi)二(er)線城市繼續著重開發整體規劃的(de)綜合社區(qu)(qu)項(xiang)(xiang)目(mu)，主要包(bao)括城市中(zhong)心(xin)總(zong)體規劃社區(qu)(qu)、交通(tong)樞紐項(xiang)(xiang)目(mu)及知識型社區(qu)(qu)項(xiang)(xiang)目(mu)三大類。

此外(wai)，對(dui)于外(wai)界關注的中國新天地上(shang)市計劃，瑞房方面回(hui)應稱，“還須(xu)視市場情(qing)況而定，并需獲得各項(xiang)相關批準。”