每經(jing)(jing)編輯｜每經(jing)(jing)記者 區家(jia)彥 發自廣(guang)州    

每經記者 區家彥 發自(zi)廣州

經(jing)歷(li)了(le)大半(ban)年的低迷(mi)期后，四(si)季度(du)土(tu)地市場(chang)再度(du)升溫。

上海于12月(yue)24日兩度刷(shua)新單(dan)價“地王(wang)”的(de)事(shi)件(jian)并非孤例。《每日經濟新聞》記(ji)者發現(xian)，得益于9·30房(fang)貸(dai)新政和央行降息等利(li)好，一線城市領先全國土地市場(chang)率(lv)先復蘇，“面粉(fen)比面包貴”的(de)現(xian)象重現(xian)。

中原地產(chan)研究(jiu)中心的統計數據顯示，截至12月23日，一線城市住(zhu)宅用地拍地收入(ru)達到3335.7億(yi)元(yuan)，再次刷新歷史新高(gao)。

多位業內(nei)人(ren)士向記者表(biao)示，補倉(cang)的(de)需(xu)要是(shi)引發(fa)房企在年(nian)末扎(zha)堆一(yi)線(xian)城市拿(na)地的(de)重要原因。盡管從長遠而(er)言(yan)，一(yi)線(xian)城市供(gong)(gong)求關系更為平衡，但若房企一(yi)時間(jian)集(ji)中拿(na)地，未來(lai)供(gong)(gong)應勢必將集(ji)中釋(shi)放，屆(jie)時競爭(zheng)激烈(lie)、盲(mang)目(mu)哄搶會導致風險系數驟增。

“面粉比面包貴”

《每日(ri)經濟新(xin)(xin)聞》記(ji)者注意到(dao)，自10月(yue)份(fen)以來，一線城市(shi)土地(di)(di)(di)(di)市(shi)場重(zhong)現升(sheng)溫，高價(jia)(jia)(jia)“地(di)(di)(di)(di)王”屢(lv)度現身。10月(yue)22日(ri)，龍光地(di)(di)(di)(di)產以46.8億元(yuan)的(de)總(zong)價(jia)(jia)(jia)擊敗招商、保利、中海等(deng)對手，成(cheng)功拿下深(shen)圳龍華(hua)住(zhu)宅用地(di)(di)(di)(di)，無(wu)論是樓面均價(jia)(jia)(jia)還是地(di)(di)(di)(di)塊總(zong)價(jia)(jia)(jia)均刷新(xin)(xin)了深(shen)圳住(zhu)宅“地(di)(di)(di)(di)王”紀錄(lu)。11月(yue)18日(ri)，上(shang)海董家(jia)渡(du)地(di)(di)(di)(di)塊被(bei)中民投以248.5億元(yuan)奪(duo)得(de)(de)，樓面地(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)(jia)高達35392元(yuan)/平方米(mi)，刷新(xin)(xin)去年上(shang)海徐家(jia)匯中心項目地(di)(di)(di)(di)塊拍(pai)出(chu)的(de)217.7億元(yuan)總(zong)價(jia)(jia)(jia)“地(di)(di)(di)(di)王”紀錄(lu)。11月(yue)24日(ri)，越秀地(di)(di)(di)(di)產以64.5億元(yuan)奪(duo)得(de)(de)廣州紅云涂料(liao)化工廠住(zhu)宅地(di)(di)(di)(di)，成(cheng)為該市(shi)今年新(xin)(xin)晉總(zong)價(jia)(jia)(jia)“地(di)(di)(di)(di)王”。

從數(shu)據(ju)上(shang)看(kan)，盡管全(quan)國土(tu)(tu)地市(shi)場仍處于調整期，但一線城(cheng)市(shi)卻呈現出強(qiang)烈的復蘇勢(shi)頭(tou)。克而瑞的研究報告顯示(shi)，11月全(quan)國100城(cheng)經營性土(tu)(tu)地成(cheng)交總(zong)建筑面積共計為2635平方米，環比(bi)(bi)下滑(hua)13%。但一線城(cheng)市(shi)當月的土(tu)(tu)地成(cheng)交金(jin)額為1256.7億元(yuan)，環比(bi)(bi)上(shang)升(sheng)34%。

此(ci)外，部分“地王”再(zai)現“面(mian)(mian)粉(fen)比面(mian)(mian)包(bao)貴”的(de)勢(shi)頭。記(ji)者了(le)解到，龍光地產的(de)深圳龍華 “地王”樓面(mian)(mian)地價為(wei)25094元/平(ping)方米，但周邊在(zai)售項(xiang)目均價約(yue)為(wei)24000/平(ping)方米。上海(hai)前(qian)灘周邊唯一的(de)在(zai)售豪宅項(xiang)目合生前(qian)灘一號售價約(yue)在(zai)54500元/平(ping)方米，但前(qian)灘成交的(de)3幅宅地樓面(mian)(mian)地價已(yi)經接近、甚至超(chao)過(guo)該價格。根據克而瑞的(de)預(yu)測，3宗(zong)地塊未來(lai)必須(xu)打(da)造成高端產品，售價需超(chao)過(guo)90000元/平(ping)方米才能(neng)盈利。

機會與風險并存

花樣(yang)年董事局(ju)主席潘軍在接受記者采訪時表示(shi)，盡(jin)管信(xin)貸政策松綁，但房地(di)產行業已經到達拐點，接下(xia)來(lai)市(shi)(shi)場分化會(hui)更加劇烈，一線(xian)城市(shi)(shi)由于(yu)長期供(gong)不應求以及堅實(shi)的經濟基礎，長期依(yi)然看好，但三、四線(xian)城市(shi)(shi)由于(yu)前幾年過度(du)開發(fa)，過量(liang)的新增供(gong)應需要(yao)長時間消化，加上人口基本處于(yu)凈流出(chu)狀(zhuang)態(tai)，這類(lei)城市(shi)(shi)難以重現投(tou)資價(jia)值。

正因如此(ci)，一線城市的“避風港”作(zuo)用也成為越(yue)來越(yue)多房企的共識。克而瑞的監測數據顯示，今(jin)年(nian)前10月，30家重點房企在一線城市拿(na)地(di)共耗資2435億(yi)元(yuan)，超過去(qu)年(nian)全(quan)年(nian)的2400億(yi)元(yuan)，占到全(quan)國(guo)拿(na)地(di)資金的半數以上。

中原地(di)產市場研究部(bu)統計數據顯示，今(jin)年(nian)，截(jie)至12月23日，一線城市住宅用地(di)成交金額達(da)到3335.7億(yi)元，不僅(jin)大幅超過(guo)去年(nian)全年(nian)2728.8億(yi)元的成交金額，11785元/平方米(mi)的平均樓(lou)面地(di)價也較去年(nian)大幅上漲55.6%。

但(dan)這不(bu)意味(wei)著在一線城(cheng)市拿(na)地必(bi)賺無疑(yi)。克而瑞(rui)研(yan)究中心分(fen)析師(shi)朱一鳴(ming)認為，雖(sui)然一、二線重(zhong)點城(cheng)市拿(na)地風(feng)險(xian)相對較(jiao)小，但(dan)若盲目哄搶，風(feng)險(xian)系數將(jiang)會驟增，即使在同一城(cheng)市內，各區域(yu)土地市場(chang)供求(qiu)關系也(ye)存(cun)在較(jiao)大(da)差異。按(an)照(zhao)現在的(de)節奏，房企一時(shi)間集中拿(na)地，未來(lai)供應勢必(bi)也(ye)將(jiang)集中釋(shi)放，屆時(shi)競爭激(ji)烈，利(li)潤空間不(bu)如預期可觀(guan)不(bu)可避免，新憂(you)舊(jiu)患雙(shuang)管齊下，結果令人堪(kan)憂(you)。

新(xin)城(cheng)(cheng)控股高級副(fu)總裁歐陽(yang)捷(jie)向記者表示，北京、上海、深圳等城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)在2013年時二手房成交(jiao)量已經開始全面超過新(xin)房成交(jiao)量，未來一(yi)(yi)線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)市(shi)(shi)場需求容量增長將不(bu)會復制過去10年的走勢，一(yi)(yi)線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)新(xin)房市(shi)(shi)場供需將逐漸趨于平衡。房企在拿地(di)時要謹(jin)慎(shen)評估風險，不(bu)可盲目從眾。