每(mei)經(jing)(jing)編(bian)輯｜每(mei)經(jing)(jing)記者 尚(shang)希 發自北(bei)京    

每經記者 尚希 發自北京

行業發展陷(xian)入困(kun)境之后，越來(lai)越多的標桿(gan)房企(qi)(qi)通(tong)過轉(zhuan)型尋找(zhao)出路，然(ran)而(er)大勢之下(xia)，中(zhong)小房企(qi)(qi)并不見(jian)得“船小好掉頭”，反而(er)面臨(lin)更大的壓力。

清科私募通(tong)統計(ji)的(de)數(shu)據顯示，房地(di)(di)產(chan)行業(ye)的(de)并購(gou)事件呈(cheng)逐年(nian)上(shang)(shang)升態勢，2014年(nian)全年(nian)，房地(di)(di)產(chan)行業(ye)共有67例(li)并購(gou)案，而在過去3年(nian)這一數(shu)字分(fen)別是76例(li)、22例(li)及27例(li)。根據清科公布的(de)并購(gou)金(jin)額，《每日(ri)經濟(ji)新聞(wen)》記(ji)者粗略統計(ji)，2014年(nian)房地(di)(di)產(chan)行業(ye)涉(she)及并購(gou)的(de)金(jin)額約為287億元，2013年(nian)為330億元、2012年(nian)和2011年(nian)分(fen)別為48億以(yi)及61億元。不難看(kan)出，近兩(liang)年(nian)來，隨著樓(lou)市(shi)持續分(fen)化(hua)、房地(di)(di)產(chan)業(ye)步入“白(bai)銀時代”，樓(lou)市(shi)繼續上(shang)(shang)演整合大戲。

“從融資(zi)角度看，中小房企(qi)的(de)融資(zi)渠道會(hui)(hui)收窄，融資(zi)規模也會(hui)(hui)大(da)(da)幅下滑，與之相伴的(de)即(ji)是融資(zi)成本大(da)(da)幅提高。所以(yi)若不(bu)是多元化經營(ying)的(de)房企(qi)，單一業務的(de)房企(qi)會(hui)(hui)發現后(hou)續拿地開發投資(zi)都會(hui)(hui)很艱(jian)難，甚至會(hui)(hui)面(mian)臨用甩賣項目(mu)和股權的(de)方式來(lai)救急。”上(shang)海易居房地產研究(jiu)(jiu)院研究(jiu)(jiu)員(yuan)嚴躍進表示。

中小房企破產頻發

“2014年市場(chang)不(bu)(bu)好，銀(yin)行開發貸(dai)積極性也很低，中(zhong)小房(fang)企(qi)來說(shuo)只能尋求(qiu)其他的資金來源(yuan)，但(dan)即便是信(xin)托，成本高(gao)不(bu)(bu)說(shuo)，對中(zhong)小企(qi)業(ye)也是不(bu)(bu)理不(bu)(bu)睬。”一位(wei)不(bu)(bu)愿具(ju)名的房(fang)企(qi)人士表示，資金來源(yuan)不(bu)(bu)暢自(zi)然(ran)難以拿(na)地開發，銷售回(hui)款難以保證，企(qi)業(ye)自(zi)然(ran)陷入(ru)惡性循(xun)環。在其看來，更多的中(zhong)小房(fang)企(qi)都在選擇(ze)合適的機(ji)會把自(zi)己“賣(mai)”出(chu)去。

根據(ju)住建(jian)部政策研究中心(xin)主任秦虹此前公布的數據(ju)，2014年(nian)房地產行業并購(gou)案(an)例(li)成倍提高，2014年(nian)上半(ban)年(nian)收購(gou)總額是(shi)(shi)152億元(yuan)，同比(bi)增長了2.09倍，而當前正在談(tan)的還未完成的交易額是(shi)(shi)1600多億元(yuan)。

對于資(zi)(zi)金(jin)密集型的(de)(de)(de)房(fang)(fang)地(di)產(chan)行業(ye)來(lai)說(shuo)，現金(jin)流無疑是決定房(fang)(fang)企生存安(an)危的(de)(de)(de)生命線。一旦房(fang)(fang)企遭遇不可(ke)控的(de)(de)(de)突發(fa)事(shi)件(jian)，銷售回款受阻后，經營資(zi)(zi)金(jin)鏈也會(hui)面臨較大(da)考驗。而2014年樓市最具代表性的(de)(de)(de)杭州市場(chang)，則將中(zhong)小(xiao)房(fang)(fang)企生存不易的(de)(de)(de)現狀深刻地(di)表現出來(lai)：興潤置(zhi)業(ye)負債35億元(yuan)宣告(gao)破產(chan)、百(bai)強房(fang)(fang)企光耀地(di)產(chan)因(yin)資(zi)(zi)金(jin)鏈斷裂、華門(men)控股出現債務危機、中(zhong)都集團老(lao)板“消失”百(bai)貨(huo)業(ye)關(guan)門(men)等。

進入(ru)2015年(nian)，房地產行業的(de)整合似乎愈演愈烈，中(zhong)小(xiao)房企的(de)生存環(huan)境愈加惡(e)化(hua)。根據(ju)《每日經濟新(xin)聞》1月5日的(de)報道，進入(ru)2015年(nian)前夕，江西贛州(zhou)長發置業有限公司和贛州(zhou)銀信置業有限公司先后破產。

中國房(fang)地(di)產(chan)研究會市場委(wei)員會副主任陳晟表示(shi)，目(mu)前(qian)(qian)商業銀行(xing)正在收縮(suo)對房(fang)地(di)產(chan)企(qi)業和個人按(an)揭的貸款，提高門檻，嚴控風險。基(ji)金(jin)方面，目(mu)前(qian)(qian)還(huan)看不到能(neng)使(shi)整個地(di)產(chan)私募基(ji)金(jin)行(xing)業出現系統性風險的跡(ji)象，但已經有(you)不少(shao)地(di)產(chan)基(ji)金(jin)未雨綢繆，縮(suo)小對中小開(kai)發商的資(zi)金(jin)供應。

布局市場新需求

對于中小(xiao)房(fang)企而言，不但(dan)面臨融資難，庫(ku)存壓(ya)力(li)或許成為壓(ya)倒這(zhe)(zhe)些小(xiao)房(fang)企的最后一(yi)根稻草(cao)。從國家統計局數據可以(yi)看出(chu)，除(chu)一(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)及部分二線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)庫(ku)存去化周期處于合(he)理周期內，其他城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)特(te)別是三(san)、四線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)，庫(ku)存壓(ya)力(li)都(dou)非常大，這(zhe)(zhe)對于分散在這(zhe)(zhe)些三(san)、四線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)中的中小(xiao)房(fang)企來(lai)說，更(geng)是雪(xue)上加霜。

“隨著銀行(xing)信貸收緊和去庫存影響，房地產行(xing)業或出(chu)現(xian)更多(duo)債務違約行(xing)為(wei)。和大(da)型房企(qi)相比，中小房企(qi)資金面壓力(li)較(jiao)大(da)。”一(yi)位(wei)房企(qi)人士對《每日經濟(ji)新聞》記(ji)者(zhe)表示(shi)，對于一(yi)些庫存壓力(li)較(jiao)大(da)的城市，區域內(nei)的企(qi)業生(sheng)存環境則更惡劣。

上海易居(ju)房(fang)地產研(yan)究院針對(dui)國(guo)內35個(ge)(ge)城(cheng)市新建(jian)商品房(fang)存銷(xiao)比的統計(ji)數據(ju)顯示，2014年存銷(xiao)比較(jiao)高的三個(ge)(ge)城(cheng)市分別(bie)為茂(mao)名、煙臺以及(ji)(ji)溫州(zhou)，其存銷(xiao)比分別(bie)為32個(ge)(ge)月(yue)、31個(ge)(ge)月(yue)以及(ji)(ji)29.1個(ge)(ge)月(yue)。對(dui)于這類城(cheng)市來說，存銷(xiao)比總體偏大，房(fang)價(jia)下跌概率依然較(jiao)大。

“2014年(nian)上半年(nian)存(cun)銷比持(chi)續上升，說明市場去(qu)庫存(cun)狀況不斷(duan)惡化。但到了(le)下半年(nian)，隨著限購松綁等政(zheng)策(ce)效(xiao)應釋放、央行降息(xi)政(zheng)策(ce)的持(chi)續影響，去(qu)庫存(cun)速(su)度在不斷(duan)加(jia)快。但目前(qian)來看，還是一、二(er)線(xian)城市的存(cun)銷比數(shu)值(zhi)相對較(jiao)小。”嚴躍(yue)進(jin)對《每日經濟新聞》記者(zhe)表示。

對此(ci)，有金(jin)融機構的分析人士(shi)指(zhi)出，對于中小房企來講(jiang)，由于金(jin)融機構偏好大(da)(da)型品(pin)牌企業的投資，仍然(ran)會面(mian)臨(lin)比較大(da)(da)的資金(jin)面(mian)壓力(li)，預計未來會有更多(duo)的中小房企面(mian)臨(lin)債務違約的市場風險。評級機構標準普(pu)爾和(he)惠譽也(ye)指(zhi)出，小型地(di)產公司可能出現(xian)債務違約，導(dao)致銀(yin)行更加(jia)向大(da)(da)型開發商傾斜(xie)，房地(di)產市場加(jia)速兩極化。

“從(cong)(cong)融資角度看(kan)，中小房(fang)企(qi)(qi)應該適當甩賣一些流動性差的項目(mu)，從(cong)(cong)而回籠資金。而從(cong)(cong)股權角度看(kan)，可(ke)以(yi)適當和大(da)房(fang)企(qi)(qi)進(jin)行(xing)高攀(pan)，從(cong)(cong)而歸并到此類房(fang)企(qi)(qi)中去。”嚴躍進(jin)表(biao)示，中小房(fang)企(qi)(qi)加快轉(zhuan)型(xing)是維持生(sheng)存、獲得(de)新生(sheng)命(ming)力的最根本(ben)手段。

在其看來(lai)，隨著新常態經濟發(fa)展(zhan)以及新型(xing)城鎮(zhen)化的(de)建(jian)設，一(yi)些新的(de)市場需求會衍生(sheng)出來(lai)，比(bi)如和(he)一(yi)些產業(ye)運(yun)營商進行合作(zuo)(zuo)，在城鄉結合部進行產業(ye)園的(de)開(kai)發(fa)。對(dui)于(yu)城市中心的(de)一(yi)些二手房項目(mu)，此(ci)類(lei)房企可以積極(ji)和(he)地方政府合作(zuo)(zuo)，進行二手房物(wu)業(ye)更新業(ye)務(wu)。