每經編(bian)輯｜每經記(ji)者 杜冉樂 發自成都     

每(mei)經記者 杜冉樂 發自成都

2014年底(di)，成都(dou)(dou)昭覺寺附(fu)近一幅上百(bai)畝地塊被南國置業控股子公司(si)成都(dou)(dou)泛悅北城地產(chan)以13.7億(yi)元的總價一舉拿下。這是南國置業首(shou)次踏進成都(dou)(dou)市場，試圖與早先探路成都(dou)(dou)的實際控制人、央企巨頭電建地產(chan)聯(lian)手開啟“商(shang)業+住宅”業務互補的雙輪(lun)驅動戰(zhan)略。

拿地(di)當晚，南國置(zhi)業即發布了(le)開(kai)發昭(zhao)覺寺地(di)塊的成(cheng)都泛悅北(bei)城地(di)產的股東構成(cheng)。《每日經濟(ji)新聞》記者注意到，除(chu)了(le)“電(dian)建(jian)(jian)系”四個股東之(zhi)外，私(si)募機構北(bei)京漢富(fu)國開(kai)出資2000萬元，占股20%，且待時機合適時由電(dian)建(jian)(jian)地(di)產按約定剛性回購20%股權。

漢富(fu)國(guo)開(kai)蟄伏(fu)成都樓(lou)市，僅僅是(shi)當前樓(lou)市告別(bie)黃金時代背景下，房企借力基金資(zi)本撬動項目開(kai)發的(de)一個縮影。2014年，包括中糧地(di)(di)產(chan)、上(shang)實發展(zhan)、南國(guo)置業(ye)、首(shou)創置業(ye)、保利地(di)(di)產(chan)與藍(lan)光地(di)(di)產(chan)等眾多(duo)品牌房企均在嘗試房地(di)(di)產(chan)基金化，試圖從“香港模式(shi)”轉向(xiang)“美國(guo)模式(shi)”，打(da)開(kai)“輕(qing)資(zi)產(chan)”運作之門，以小搏大，提(ti)高投資(zi)回(hui)報率。

基(ji)金與房(fang)企“各取所需”

在(zai)昭(zhao)覺(jue)寺地塊(kuai)開發中，項目(mu)公(gong)司股(gu)東北京漢(han)富(fu)國開公(gong)司背靠國內知(zhi)名(ming)的漢(han)富(fu)控股(gu)及其合作(zuo)伙伴國開行。

《每日經濟新聞》記(ji)者注意到，2014年(nian)4月份(fen)，有媒體(ti)報道稱國開行擬籌劃未來2～3年(nian)向成都(dou)投放(fang)300億元棚戶(hu)區(qu)改造項(xiang)目貸款。

實(shi)際上，上述昭(zhao)覺寺項目(mu)正是成(cheng)都(dou)實(shi)施“北改”工程的熱點區域，在成(cheng)都(dou)地(di)產業內，該片區被認為未(wei)來商業潛力巨大。基(ji)于較為穩定的投(tou)資預期和(he)安全邊際，地(di)產私募(mu)基(ji)金自然不會(hui)放過。

在(zai)成都泛悅北城地產的股權結(jie)構中(zhong)，南(nan)國(guo)置業出資(zi)(zi)4100萬元(yuan)，占股41%；電建地產出資(zi)(zi)1900萬元(yuan)，占股19%；中(zhong)水電二局出資(zi)(zi)1000萬元(yuan)，占股10%；中(zhong)水電五局出資(zi)(zi)1000萬元(yuan)，占股10%；北京(jing)漢富國(guo)開出資(zi)(zi)2000萬元(yuan)，占股20%。

南國置(zhi)業公(gong)(gong)告透露，因為昭覺(jue)寺項(xiang)目(mu)地塊優(you)質，預(yu)計該項(xiang)目(mu)的(de)實施將使公(gong)(gong)司(si)獲得(de)良好的(de)收益。同時，北(bei)京漢(han)富國開(kai)公(gong)(gong)司(si)在(zai)滿足條(tiao)件的(de)情(qing)況下(xia)退出，由電建地產按約定價格(ge)無條(tiao)件回購其持有20%股(gu)權。

實際上，北(bei)京漢(han)富(fu)國開公司采(cai)取的是“股權+回購(gou)”的投資模(mo)式，從而實現溢價退出，獲取一定的回報率。

2014年(nian)(nian)9月(yue)30日，上(shang)實發展發布(bu)公告稱，公司(si)擬(ni)收購(gou)上(shang)海(hai)和齊股權(quan)投資(zi)基(ji)金(jin)合伙(huo)企業 （有限合伙(huo)）持有開發“海(hai)上(shang)海(hai)”項目(mu)的(de)成都上(shang)實置業49.6%股權(quan)，交易對價逾7.2億元(yuan)，按照2011年(nian)(nian)5月(yue)份(fen)前(qian)述地(di)產基(ji)金(jin)出資(zi)約2.95億元(yuan)計算，股權(quan)回購(gou)增(zeng)值(zhi)率高達144%。

當前房地(di)(di)產(chan)整(zheng)體(ti)下行(xing)趨勢(shi)明顯，對于一(yi)般的地(di)(di)產(chan)基(ji)金而言，難點無疑(yi)在(zai)于募資(zi)(zi)(zi)環(huan)節。不過，漢富控股官網透(tou)露，漢富國開創新(xin)(xin)提(ti)出了“政(zheng)企(qi)社資(zi)(zi)(zi)融(rong)合的新(xin)(xin)型(xing)(xing)金融(rong)合作模式”，由政(zheng)企(qi)社資(zi)(zi)(zi)共同搭建“新(xin)(xin)型(xing)(xing)城鎮化(hua)發(fa)展(zhan)投資(zi)(zi)(zi)基(ji)金”平臺(tai)，此基(ji)金的優先級投資(zi)(zi)(zi)人包括地(di)(di)方銀行(xing)和保險公司等(deng)。

相對于地產基金而言，房企得到的實(shi)惠也(ye)自不待言。上實(shi)發展在上述回購公告中(zhong)表示此次收購能使公司獲得更大的經濟收益。

值得(de)注意的(de)(de)是，2014年(nian)11月(yue)中旬(xun)，中糧(liang)地(di)(di)產(chan)也發(fa)布(bu)公(gong)告稱(cheng)，為(wei)控制負債率(lv)、拓(tuo)展融資渠道和開發(fa)成(cheng)(cheng)都攀(pan)成(cheng)(cheng)鋼的(de)(de)“中糧(liang)·鴻云”項(xiang)目(mu)，公(gong)司(si)擬引入地(di)(di)產(chan)基(ji)金上海(hai)景時成(cheng)(cheng)攀(pan)投資中心（有(you)限(xian)合伙(huo)），由后者采取“增資擴股(gu)(gu)+股(gu)(gu)東貸(dai)款”模式出資6.96億(yi)元(yuan)參與項(xiang)目(mu)開發(fa)，其中涉(she)及該(gai)基(ji)金5億(yi)元(yuan)股(gu)(gu)東貸(dai)款的(de)(de)年(nian)息率(lv)9.5%。不過，該(gai)基(ji)金退出的(de)(de)約(yue)束條件為(wei)項(xiang)目(mu)可售面積(ji)的(de)(de)銷售率(lv)達到90%，由中糧(liang)地(di)(di)產(chan)優先回(hui)購(gou)股(gu)(gu)權。

地產基金迎來機遇

2014年5月下旬，瀚亞資本攜(xie)手恒(heng)銀基金(jin)潛伏(fu)成(cheng)都(dou)集中路(lu)演(yan)，試(shi)圖開辟出(chu)成(cheng)都(dou)地產基金(jin)的業務投(tou)資版圖。瀚亞資本相(xiang)關人士表示，隨著當前(qian)樓市進入(ru)分(fen)化(hua)調整期，地產金(jin)融迎來(lai)了(le)新一輪的發展機遇(yu)。無論是(shi)作為房地產業轉型方向(xiang)，還是(shi)投(tou)資者(zhe)的主要投(tou)資去(qu)向(xiang)，地產金(jin)融都(dou)得到了(le)業界和廣大投(tou)資者(zhe)的廣泛關注。

“當資(zi)產的(de)(de)升值收(shou)益(yi)大于資(zi)金(jin)成本(ben)，企(qi)(qi)業的(de)(de)效(xiao)率(lv)(lv)優(you)勢(shi)不明(ming)(ming)顯，但資(zi)金(jin)成本(ben)優(you)勢(shi)很明(ming)(ming)顯的(de)(de)時候，它就(jiu)(jiu)更(geng)適(shi)合重資(zi)產的(de)(de)模(mo)式。而(er)當資(zi)產升值收(shou)益(yi)小于資(zi)金(jin)成本(ben)，但企(qi)(qi)業的(de)(de)效(xiao)率(lv)(lv)優(you)勢(shi)非常明(ming)(ming)顯的(de)(de)時候，它就(jiu)(jiu)更(geng)適(shi)合輕資(zi)產的(de)(de)戰略(lve)。”國內地產金(jin)融專家杜麗虹如此(ci)表述(shu)。

實際上，在(zai)過(guo)去樓(lou)市的(de)(de)黃金十年，地(di)產(chan)商僅靠(kao)單(dan)邊(bian)上漲(zhang)的(de)(de)土地(di)溢價即可賺(zhuan)得盆滿缽滿，但(dan)如今(jin)已步(bu)入樓(lou)市的(de)(de)“白銀(yin)時代”，地(di)價與房價發(fa)生背離(li)，地(di)價節(jie)(jie)節(jie)(jie)攀高(gao)，房企在(zai)開發(fa)過(guo)程中(zhong)扮演“多面手(shou)”的(de)(de)“香港模(mo)式”遭遇發(fa)展困局。

如今(jin)，“美(mei)國(guo)模(mo)式”成為中(zhong)國(guo)內地房企的(de)學習目(mu)標。這種模(mo)式不要(yao)求(qiu)房企操作(zuo)整個項目(mu)過程，在(zai)整個地產投資鏈條中(zhong)往往只(zhi)扮演(yan)管理者(zhe)、參(can)與(yu)者(zhe)、經營者(zhe)或(huo)職(zhi)業(ye)經理人中(zhong)的(de)一(yi)個角色，代表的(de)是一(yi)種高度細(xi)分(fen)的(de)專業(ye)化(hua)分(fen)工，體現(xian)了效率最高、公平競爭(zheng)和利(li)益(yi)最大化(hua)的(de)良好結合(he)。

在談及國內房地產(chan)基金(jin)(jin)現狀時，全國房地產(chan)投資基金(jin)(jin)聯盟創始發起人、秘書長閆宗(zong)成向《每日經濟新聞》記者表示，“有什(shen)么樣(yang)的(de)(de)LP（投資人），就有什(shen)么樣(yang)的(de)(de)房地產(chan)基金(jin)(jin)。”

當前，我國(guo)整個(ge)私(si)募基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)行業投資(zi)(zi)人發(fa)展的(de)不(bu)成熟，使得地產(chan)基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)管理人為了迎合投資(zi)(zi)人對(dui)回報率(lv)要(yao)求(qiu)以及融資(zi)(zi)方(fang)的(de)資(zi)(zi)金(jin)(jin)安排(pai)，基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)運作期限相對(dui)較(jiao)短，也(ye)多(duo)為“明股(gu)實債”，基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)在被(bei)投資(zi)(zi)方(fang)應扮演的(de)“助推”角色仍難以充分發(fa)揮。

不(bu)過，德(de)信資(zi)本(ben)董(dong)事(shi)長陳義楓認為，當(dang)前樓市弱周期之下，地(di)產基(ji)金(jin)將(jiang)迎來大機遇，未來將(jiang)扶強汰弱，推動(dong)整合，尋找伙伴，共同成長。