每經編輯｜每經記者 尚(shang)希(xi) 發自北京    

每經記者 尚希 發(fa)自北京(jing)

高(gao)和資(zi)本董事長蘇鑫在最近的(de)(de)(de)(de)(de)一(yi)(yi)篇文章中這樣(yang)寫道：這是(shi)一(yi)(yi)個(ge)最好的(de)(de)(de)(de)(de)時(shi)(shi)代(dai)，也(ye)是(shi)一(yi)(yi)個(ge)最壞的(de)(de)(de)(de)(de)時(shi)(shi)代(dai)。在最好的(de)(de)(de)(de)(de)時(shi)(shi)代(dai)中，小米(mi)手機剛剛完成(cheng)新一(yi)(yi)輪(lun)總(zong)額(e)為11億(yi)美元的(de)(de)(de)(de)(de)募資(zi)，一(yi)(yi)家剛剛成(cheng)立4年的(de)(de)(de)(de)(de)公司估值高(gao)達450億(yi)美元，實(shi)現了180倍的(de)(de)(de)(de)(de)估值跳躍；在最壞的(de)(de)(de)(de)(de)時(shi)(shi)代(dai)里，佳兆(zhao)業總(zong)資(zi)產超過1000億(yi)元，好似龐然大物的(de)(de)(de)(de)(de)佳兆(zhao)業帝國一(yi)(yi)夜之間(jian)轟(hong)然倒塌，這個(ge)舊城改(gai)造的(de)(de)(de)(de)(de)領軍機構昔日所有的(de)(de)(de)(de)(de)榮耀也(ye)將不復(fu)存在。

如此(ci)一來(lai)，規(gui)模二字似乎成(cheng)為(wei)了企(qi)業發展的(de)“絆腳石”，特別(bie)是作為(wei)商業地產(chan)的(de)運營商，如何能(neng)夠讓這頭笨重的(de)大象舞動起來(lai)，成(cheng)為(wei)越來(lai)越多的(de)房企(qi)關注(zhu)的(de)命(ming)題(ti)。

“只(zhi)有打通(tong)國際資(zi)本才能找(zhao)到萬科商業的未來道(dao)路(lu)，我們(men)在跟很(hen)多國際資(zi)本討論未來建(jian)立開放平臺，包括麥格理。”萬科新晉商業地產(chan)負責人丁長峰在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時說道(dao)。

不約而同談轉型

不(bu)管是萬科的“城市配套服務商”，還是萬達(da)將要(yao)加碼的“服務業”，不(bu)管是郁(yu)亮還是王健林，這些越過千億門檻的大佬們(men)已(yi)經越發感受到(dao)來自行業天(tian)花板帶來的壓抑感，急于另(ling)辟蹊徑。

在剛剛結束的萬(wan)科(ke)(ke)松(song)花湖度(du)假(jia)區開幕式中，郁(yu)亮、丁長(chang)(chang)峰、毛大慶(qing)以(yi)及劉(liu)肖集體(ti)亮相，這一(yi)項(xiang)目(mu)被視為(wei)萬(wan)科(ke)(ke)轉型的代表作。“萬(wan)科(ke)(ke)不僅要建好房子，更要追求(qiu)和城市共同成(cheng)(cheng)長(chang)(chang)，讓廣大業(ye)主和群(qun)眾享受更全面的優質配(pei)套服務。”郁(yu)亮在當(dang)日的活(huo)動(dong)上表示，休閑度(du)假(jia)物業(ye)將成(cheng)(cheng)為(wei)萬(wan)科(ke)(ke)未來業(ye)務的重要組成(cheng)(cheng)部分(fen)。

據《每日(ri)經濟(ji)新聞》記者了解，在萬科集團2014年(nian)述職會上(shang)，郁亮提出2015年(nian)萬科要轉型，并鼓勵大家(jia)勇于嘗(chang)試新業(ye)務。而對于“城市(shi)配(pei)套(tao)服務商”的(de)新定位，郁亮將其細化為住宅地(di)產(chan)、消費體驗(yan)地(di)產(chan)和產(chan)業(ye)地(di)產(chan)。

萬(wan)科(ke)轉型更多(duo)的發生在住宅產(chan)業之(zhi)外，而幾乎同一時間提出轉型的萬(wan)達(da)，則打算聚焦輕資產(chan)。與往(wang)年一樣，王健(jian)林(lin)在萬(wan)達(da)年會(hui)上發表了100分鐘左右(you)的演講，王健(jian)林(lin)表示(shi)，不要認為轉型就是集團的事，商業地產(chan)自身也(ye)要全新轉型，并且要力推(tui)輕資產(chan)模式。

“建一個(ge)萬(wan)(wan)達(da)廣(guang)(guang)場，旁邊配建一些公寓(yu)、寫字樓、商(shang)(shang)鋪用來銷(xiao)售(shou)(shou)，通過(guo)房(fang)地產(chan)銷(xiao)售(shou)(shou)產(chan)生的現(xian)金流(liu)來投資(zi)持有(you)萬(wan)(wan)達(da)廣(guang)(guang)場，這(zhe)是重資(zi)產(chan)模式(shi)(shi)。現(xian)在(zai)萬(wan)(wan)達(da)要推一種輕資(zi)產(chan)模式(shi)(shi)，就(jiu)是萬(wan)(wan)達(da)廣(guang)(guang)場的設(she)計、建造、招(zhao)商(shang)(shang)、運營、慧(hui)云系統、電子商(shang)(shang)務系統都由萬(wan)(wan)達(da)自己做，使(shi)用萬(wan)(wan)達(da)廣(guang)(guang)場品牌(pai)，但(dan)所有(you)投資(zi)由別人出(chu)，資(zi)產(chan)歸(gui)投資(zi)方。”王健林(lin)在(zai)發言中提(ti)出(chu)，這(zhe)種模式(shi)(shi)的好(hao)處是沒有(you)任何房(fang)地產(chan)銷(xiao)售(shou)(shou)，靠租(zu)金獲(huo)得收入(ru)(ru)，企(qi)業(ye)發展不受(shou)房(fang)地產(chan)形勢(shi)、房(fang)價高低影響(xiang)，這(zhe)就(jiu)熨平了經濟(ji)周期，使(shi)收入(ru)(ru)更加穩定(ding)。

根據王健林(lin)的(de)計(ji)劃(hua)，今(jin)年原計(ji)劃(hua)開業的(de)26個萬達廣(guang)場已在建(jian)，無(wu)法改成輕資(zi)產(chan)模(mo)式，今(jin)年開業的(de)萬達廣(guang)場數量保持不(bu)變，而(er)明年開始每年開業的(de)萬達廣(guang)場在50家以(yi)上，到(dao)2020年，計(ji)劃(hua)累計(ji)開業超過380家，而(er)且2020年后萬達還要進一步加(jia)快發展。

“近幾年重資(zi)(zi)產模(mo)(mo)式(shi)也不能丟，輕(qing)資(zi)(zi)產模(mo)(mo)式(shi)實行幾年后，一旦(dan)租金分成收入比較(jiao)理(li)想，萬達今(jin)后就以輕(qing)資(zi)(zi)產模(mo)(mo)式(shi)為主。”王(wang)健(jian)林如(ru)是(shi)說。

金融化或為出路

一家(jia)是以住宅為(wei)基石的龍頭企業，另一家(jia)則以商(shang)業地(di)產組建起龐(pang)大帝國(guo)，萬科與萬達的轉型之路有相似之處(chu)，輕資產、金融(rong)化是這兩家(jia)千億巨頭不約(yue)而(er)同嘗試的方向。

丁長峰(feng)此前曾表示，萬(wan)科一直(zhi)走金(jin)融化(hua)之路，在相繼(ji)涉足商業(ye)、養老以及旅游(you)等(deng)領(ling)域(yu)后，萬(wan)科已積累了相對(dui)可觀的(de)經營(ying)性物(wu)業(ye)。據丁長峰(feng)透露，萬(wan)科在上述物(wu)業(ye)領(ling)域(yu)已經沉淀了200多(duo)億元(yuan)的(de)資金(jin)，到了需要整合的(de)節點(dian)。

丁長(chang)峰(feng)說(shuo)，近(jin)期在(zai)香港(gang)出差(cha)時(shi)會見(jian)了6家投(tou)行，目的(de)就是想搞明(ming)白如果未來萬(wan)科(ke)商(shang)業(ye)地產(chan)金融(rong)化(hua)或者上市，從(cong)現在(zai)開(kai)始投(tou)行對萬(wan)科(ke)有什么要(yao)求，萬(wan)科(ke)要(yao)怎么做(zuo)。

“重(zhong)資(zi)產的(de)(de)(de)回報(bao)率是(shi)沒法解決的(de)(de)(de)，萬科(ke)需要打通國際資(zi)本才可以在商業(ye)(ye)地(di)(di)產上(shang)找到未來發展的(de)(de)(de)道路(lu)。”丁長峰透露，萬科(ke)初步計(ji)劃在一(yi)季度(du)末宣布成(cheng)(cheng)立一(yi)家獨(du)立的(de)(de)(de)商業(ye)(ye)地(di)(di)產公司，在6月底完成(cheng)(cheng)25個商業(ye)(ye)中心的(de)(de)(de)資(zi)產處(chu)理，今年還將提(ti)出目標，建立一(yi)個統(tong)一(yi)的(de)(de)(de)萬科(ke)商業(ye)(ye)地(di)(di)產品牌，建立一(yi)套統(tong)一(yi)的(de)(de)(de)工作標準和系(xi)統(tong)，打造全國性的(de)(de)(de)商業(ye)(ye)地(di)(di)產團(tuan)隊(dui)，而不是(shi)原先分散(san)在各個城市公司的(de)(de)(de)零散(san)隊(dui)伍(wu)。

對房(fang)(fang)企商業(ye)運營來(lai)(lai)說(shuo)，“金(jin)融(rong)小伙伴”似乎(hu)越發(fa)(fa)重要。盛富資本與(yu)協縱國(guo)際(ji)總(zong)裁黃立沖對此(ci)表示，經過近(jin)十年(nian)的(de)高速發(fa)(fa)展，一些(xie)龍頭(tou)房(fang)(fang)企的(de)規模已經很大(da)，在這樣的(de)基數下(xia)要想持續發(fa)(fa)展，單靠房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)市場顯然困(kun)難(nan)，未來(lai)(lai)“跨界”發(fa)(fa)展不可避(bi)免(mian)。房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)作(zuo)為類(lei)金(jin)融(rong)行業(ye)，房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企業(ye)向(xiang)金(jin)融(rong)行業(ye)滲透是相對安全并合理的(de)做法。

根據萬(wan)達(da)(da)集團關于(yu)輕資(zi)產轉型(xing)披(pi)露的(de)(de)消息(xi)，萬(wan)達(da)(da)目前已經和4家(jia)機構簽訂240億元26個(ge)萬(wan)達(da)(da)廣場的(de)(de)投資(zi)協議，還在(zai)(zai)跟海(hai)內(nei)外多家(jia)投行、保(bao)險及基金洽談。根據王健林的(de)(de)要求，2015年(nian)萬(wan)達(da)(da)將(jiang)確保(bao)簽訂63個(ge)輕資(zi)產萬(wan)達(da)(da)廣場投資(zi)合同，也就是(shi)說(shuo)將(jiang)在(zai)(zai)2016年(nian)開業的(de)(de)23家(jia)、2017年(nian)開業的(de)(de)40家(jia)輕資(zi)產萬(wan)達(da)(da)廣場合同簽完，2015年(nian)內(nei)收現(xian)金300億元。目標(biao)是(shi)3年(nian)內(nei)將(jiang)租金占(zhan)凈利潤的(de)(de)比重提(ti)升(sheng)(sheng)超過50%，而(er)且以后還要逐年(nian)提(ti)升(sheng)(sheng)。

蘇鑫對此表示，商業地產作為(wei)最“沉(chen)重”的(de)資產類(lei)別，開發商和(he)投(tou)資人都有非常強的(de)創(chuang)新(xin)沖動，然(ran)而到目(mu)前為(wei)止尚未真正(zheng)形成(cheng)成(cheng)熟的(de)投(tou)資產品和(he)投(tou)資生(sheng)態系統。金融(rong)創(chuang)新(xin)和(he)互聯網金融(rong)的(de)發展為(wei)上述問(wen)題(ti)的(de)解決提供了可能性(xing)。

“實際上，從國(guo)外的(de)(de)發展歷史來看，以(yi)商業地產作為基(ji)礎(chu)資(zi)(zi)(zi)產的(de)(de)REITs已(yi)經是一種非(fei)常成熟的(de)(de)金融產品，其(qi)以(yi)租(zu)金回報和(he)(he)收益分紅為核心，是介于傳統(tong)的(de)(de)普通股(gu)股(gu)票(piao)投(tou)資(zi)(zi)(zi)和(he)(he)債(zhai)權類投(tou)資(zi)(zi)(zi)之間的(de)(de)一種非(fei)常重要的(de)(de)穩健型投(tou)資(zi)(zi)(zi)品種。”蘇鑫表(biao)(biao)示，國(guo)內(nei)房(fang)地產類的(de)(de)投(tou)資(zi)(zi)(zi)品種主要包(bao)含兩大類：純(chun)股(gu)權投(tou)資(zi)(zi)(zi) （以(yi)股(gu)票(piao)投(tou)資(zi)(zi)(zi)和(he)(he)PE類投(tou)資(zi)(zi)(zi)為代表(biao)(biao)）和(he)(he)純(chun)債(zhai)權投(tou)資(zi)(zi)(zi)（以(yi)理財和(he)(he)信托等(deng)為代表(biao)(biao)）。

“未來商(shang)業物業投資的兩(liang)個能(neng)力(li)決定(ding)了誰將成為最大(da)贏家，一是資產(chan)運營(ying)管理能(neng)力(li)，二是金(jin)融創新能(neng)力(li)。”蘇鑫如是說。