每經編(bian)輯｜每經實習記者(zhe) 林東(dong)岳 發自上海    

◎每經實(shi)習記者 林東岳 發自(zi)上海

在樓(lou)市不景氣的(de)行業背景下，“營(ying)改增”有望年內推(tui)進的(de)消息傳(chuan)開(kai)，讓(rang)不少房企感到恐慌，這也使得即將推(tui)行的(de)政(zheng)策極有可能遭遇阻力。

上(shang)海(hai)新閔律師事務所高(gao)級合伙人劉福元在接受《每日經(jing)濟新聞》記者(zhe)采訪時(shi)表示(shi)，由于目(mu)前稅率(lv)和抵扣項目(mu)尚不明朗(lang)，企(qi)(qi)業(ye)內部(bu)經(jing)營管理情況不一，而(er)上(shang)下游行業(ye)增(zeng)值稅抵扣情況也不明朗(lang)，目(mu)前還很難判斷“營改增(zeng)”后房地產(chan)企(qi)(qi)業(ye)稅負增(zeng)減情況。

有(you)分析認為，由于房地產業(ye)增值稅稅率可(ke)能(neng)會偏高，而(er)且土(tu)地成(cheng)本(ben)不一定能(neng)抵扣(kou)，這(zhe)些外(wai)在因素(su)也極(ji)有(you)可(ke)能(neng)增加企業(ye)稅收負擔。

房企面臨加稅風險

如(ru)果銷售(shou)不動產由(you)營業(ye)稅改征(zheng)增值稅，房地產企業(ye)在(zai)(zai)稅制(zhi)改革初期將有可(ke)能(neng)面臨加稅風險(xian)。在(zai)(zai)銷售(shou)額一(yi)定(ding)的情況(kuang)下，原先征(zheng)收的營業(ye)稅稅負(fu)穩定(ding)，但(dan)“營改增”之后，企業(ye)的稅負(fu)很(hen)大程度上取決(jue)于進項稅額。

由于營(ying)(ying)業稅(shui)(shui)(shui)不考慮購(gou)(gou)進貨物，房(fang)企(qi)原(yuan)先對購(gou)(gou)進物品的票(piao)據(ju)(ju)管理存(cun)在(zai)松懈，但增(zeng)(zeng)值稅(shui)(shui)(shui)抵(di)扣(kou)則有(you)嚴格的抵(di)扣(kou)鏈(lian)條，企(qi)業疏于對票(piao)據(ju)(ju)的管理極有(you)可能造成(cheng)進項(xiang)抵(di)扣(kou)不足，使得稅(shui)(shui)(shui)負(fu)白白增(zeng)(zeng)加。某房(fang)企(qi)稅(shui)(shui)(shui)務(wu)總監向記者表(biao)示，“營(ying)(ying)改增(zeng)(zeng)”進項(xiang)抵(di)扣(kou)不足可能是企(qi)業稅(shui)(shui)(shui)負(fu)增(zeng)(zeng)加的主要原(yuan)因，比如建(jian)筑(zhu)企(qi)業轉嫁成(cheng)本、購(gou)(gou)買原(yuan)材料(liao)無法取得發票(piao)等。

而和房(fang)地產(chan)業(ye)(ye)(ye)緊(jin)密(mi)相(xiang)關(guan)的建筑業(ye)(ye)(ye)和金(jin)融保險業(ye)(ye)(ye)目(mu)前的稅率也沒有出臺，如果這(zhe)兩個(ge)行業(ye)(ye)(ye)的稅率為6%，房(fang)地產(chan)業(ye)(ye)(ye)稅率為11%，也將減少房(fang)地產(chan)開發(fa)企(qi)業(ye)(ye)(ye)的進(jin)項(xiang)稅額。由于(yu)房(fang)地產(chan)業(ye)(ye)(ye)增值稅稅率可能會(hui)偏高，而土地成本不一定能抵扣，這(zhe)些外在因素也極有可能增加企(qi)業(ye)(ye)(ye)稅收負擔。

某房(fang)企稅務總(zong)監表(biao)示，對(dui)于一些已經(jing)完工但銷售尚未結束的(de)項目，或者持有(you)型商業物業而言，此時已經(jing)不可(ke)能取得原材(cai)料等進項抵(di)扣(kou)發票，而房(fang)屋的(de)銷售合(he)同已經(jing)確定，這種情況下企業稅負(fu)將明顯加重(zhong)，6%~7%才是比較合(he)理的(de)水平。

平(ping)安證券研報顯示(shi)，在當(dang)前市場(chang)環境下，若(ruo)土地成本無法(fa)作為進項(xiang)抵扣，只(zhi)有少數布局(ju)三、四(si)線城(cheng)市的開發商因為建安成本占比(bi)較高，可以從中受(shou)益，聚焦一二線城(cheng)市的開發商均(jun)面臨稅(shui)收(shou)增加風險，且毛(mao)利越高的項(xiang)目稅(shui)收(shou)負擔越大。

杭州一家稅(shui)務師事(shi)務所的高級合(he)伙人(ren)向《每日(ri)經濟新聞》記(ji)者表示，由(you)于房(fang)地產行業并(bing)不景氣，不少三四(si)線城市(shi)的樓(lou)盤滯銷(xiao)(xiao)嚴重，如果無法及時(shi)確(que)認(ren)銷(xiao)(xiao)售收入，將會出(chu)現(xian)進項稅(shui)額(e)和銷(xiao)(xiao)項稅(shui)額(e)“倒掛(gua)”的情況，造成大量留抵稅(shui)額(e)無法抵扣，這也是房(fang)地產企業面臨的一大稅(shui)收風險。

稅收籌劃是關鍵

面對可(ke)能增加(jia)(jia)的稅(shui)收負(fu)擔，房(fang)企(qi)(qi)并非就會因(yin)此陷入“絕境”。因(yin)為房(fang)地(di)產市場的最(zui)終消費者(zhe)絕大(da)多數是個人，而這些人本身就是稅(shui)負(fu)承擔者(zhe)。如果存(cun)在(zai)稅(shui)負(fu)轉嫁，可(ke)能會增加(jia)(jia)個人購(gou)房(fang)者(zhe)的稅(shui)收負(fu)擔，因(yin)此政府(fu)不太可(ke)能大(da)幅提升房(fang)企(qi)(qi)稅(shui)負(fu)。

在(zai)這(zhe)種情況下(xia)，結合結構性(xing)減稅的(de)(de)(de)政策(ce)(ce)背(bei)景(jing)和房(fang)地產行情走(zou)低的(de)(de)(de)市場背(bei)景(jing)推測(ce)，企業不(bu)太可能(neng)會因(yin)為稅制改革而承受較重的(de)(de)(de)稅收負擔。如(ru)果房(fang)企可以合理利用(yong)好(hao)進(jin)項稅額的(de)(de)(de)抵扣，反(fan)而能(neng)從中獲益。上述稅務(wu)(wu)師事務(wu)(wu)所高(gao)級合伙(huo)人認(ren)為，房(fang)企在(zai)“營(ying)改增”政策(ce)(ce)正式出臺前，面對即將出現(xian)的(de)(de)(de)新舊稅制銜(xian)接、稅收政策(ce)(ce)的(de)(de)(de)變(bian)化和稅務(wu)(wu)核(he)算的(de)(de)(de)轉化等難(nan)題，如(ru)果應對得當，也不(bu)排除出現(xian)稅負減輕的(de)(de)(de)可能(neng)性(xing)。而這(zhe)需要房(fang)企進(jin)行很好(hao)的(de)(de)(de)稅收籌劃。

在“營(ying)改增(zeng)”政(zheng)(zheng)策實施初期，不(bu)少(shao)企業(ye)可(ke)能會出(chu)(chu)現暫(zan)時性(xing)資金(jin)周轉困難。針(zhen)對(dui)這種(zhong)情況(kuang)，政(zheng)(zheng)府肯定會出(chu)(chu)臺相應(ying)的政(zheng)(zheng)策加(jia)以(yi)扶持，予以(yi)過渡性(xing)的資金(jin)支持。事實上，交通運(yun)輸(shu)業(ye)等當初進行“營(ying)改增(zeng)”時，不(bu)少(shao)企業(ye)稅負加(jia)重，地方政(zheng)(zheng)府就(jiu)通過財政(zheng)(zheng)補貼來安撫(fu)試點企業(ye)，此舉也使得“營(ying)改增(zeng)”試點得以(yi)快(kuai)速推進。在房地產行業(ye)被納入“營(ying)改增(zeng)”范(fan)疇后，也不(bu)排除會出(chu)(chu)現這種(zhong)情況(kuang)，部分(fen)企業(ye)甚至可(ke)以(yi)從中獲利。

但上(shang)海(hai)財(cai)經大學(xue)公共(gong)經濟(ji)與管(guan)理學(xue)院教授朱為群認為，這種直接給予(yu)企(qi)業(ye)(ye)財(cai)政(zheng)補貼的(de)(de)形式并(bing)(bing)不(bu)可(ke)取(qu)(qu)，一是破壞(huai)了稅(shui)(shui)收(shou)中(zhong)性，二是增(zeng)值稅(shui)(shui)不(bu)同于所得稅(shui)(shui)，房企(qi)從(cong)消費者手中(zhong)獲取(qu)(qu)利潤后，需要就(jiu)增(zeng)值部分納(na)稅(shui)(shui)，因此房企(qi)并(bing)(bing)非增(zeng)值稅(shui)(shui)的(de)(de)承(cheng)擔者，將企(qi)業(ye)(ye)作為補貼對象(xiang)并(bing)(bing)不(bu)科學(xue)。從(cong)緩解企(qi)業(ye)(ye)資金流(liu)緊張程度的(de)(de)角(jiao)度考慮(lv)，允(yun)許企(qi)業(ye)(ye)分期納(na)稅(shui)(shui)可(ke)能(neng)是比(bi)較合(he)理的(de)(de)一種方式。