每經編輯｜王杰(jie)     

“鬼城”如何復活？

據《投(tou)資時(shi)報(bao)》報(bao)道(dao)，“鬼城(cheng)(cheng)(cheng)”的(de)出現與中(zhong)國(guo)(guo)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)過(guo)去5年來的(de)擴(kuo)城(cheng)(cheng)(cheng)“大(da)躍進(jin)”有關(guan)。國(guo)(guo)土資源部2013年的(de)一項調查(cha)顯示：全國(guo)(guo)391個城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)的(de)新區規(gui)劃人均(jun)(jun)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)建設用地197平方(fang)米，已(yi)建成區人均(jun)(jun)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)建設用地達(da)到161平方(fang)米，遠遠超過(guo)人均(jun)(jun)100平方(fang)米的(de)國(guo)(guo)家標準。

規(gui)劃新城(cheng)(cheng)新區已成為難(nan)以遏(e)止的沖動。國(guo)家發改委(wei)城(cheng)(cheng)市(shi)和小城(cheng)(cheng)鎮改革發展(zhan)中心課題(ti)組2013年調查了12個(ge)(ge)省(sheng)區的156個(ge)(ge)地級(ji)市(shi)和161個(ge)(ge)縣(xian)級(ji)市(shi)。調查發現，90%以上的地級(ji)市(shi)正在規(gui)劃建設新城(cheng)(cheng)新區。此外，12個(ge)(ge)省(sheng)會城(cheng)(cheng)市(shi)一共規(gui)劃建設55個(ge)(ge)新城(cheng)(cheng)新區，有一個(ge)(ge)省(sheng)會城(cheng)(cheng)市(shi)甚至(zhi)要新建13個(ge)(ge)新城(cheng)(cheng)區。

牛鳳瑞(rui)表示，沒(mei)人說一線城(cheng)市某個區(qu)(qu)域成為“鬼城(cheng)”，往往是指二三(san)線城(cheng)市的新區(qu)(qu)。

那(nei)么(me)什么(me)樣(yang)的(de)(de)“鬼(gui)(gui)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)”會率先改變面(mian)(mian)貌？牛(niu)鳳瑞(rui)給出了一個公(gong)式，“鬼(gui)(gui)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)”改變面(mian)(mian)貌的(de)(de)時間(jian)，等(deng)于(yu)(yu)其(qi)依(yi)附的(de)(de)主城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)區(qu)發展(zhan)(zhan)勢頭除以主城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)區(qu)與“鬼(gui)(gui)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)”的(de)(de)距離。換句話說(shuo)，主城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)區(qu)發展(zhan)(zhan)勢頭越(yue)強勁，依(yi)附于(yu)(yu)主城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)區(qu)越(yue)近的(de)(de)“鬼(gui)(gui)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)”，越(yue)容(rong)易脫(tuo)去“鬼(gui)(gui)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)”的(de)(de)帽子(zi)。主城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)區(qu)對于(yu)(yu)新城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)擴散又(you)隨著兩者之間(jian)距離的(de)(de)增大而(er)衰減。也就(jiu)是離的(de)(de)越(yue)遠，輻射能力越(yue)弱。這樣(yang)的(de)(de)“鬼(gui)(gui)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)”改變面(mian)(mian)貌的(de)(de)時間(jian)也越(yue)長。

嚴躍進分析，“鬼城(cheng)(cheng)”能(neng)否(fou)復活(huo)，要看(kan)此類(lei)鬼城(cheng)(cheng)出現的原因和(he)要素(su)供(gong)給能(neng)否(fou)跟(gen)進。

第一類(lei)是土地資源供(gong)給(gei)規模大的城(cheng)(cheng)市(shi)，此(ci)類(lei)城(cheng)(cheng)市(shi)出現(xian)“鬼城(cheng)(cheng)”，在(zai)于(yu)資源供(gong)給(gei)過(guo)度，而忽視市(shi)場(chang)需求。此(ci)類(lei)城(cheng)(cheng)市(shi)“鬼城(cheng)(cheng)”陰影的消(xiao)失可以做到，關(guan)鍵(jian)在(zai)于(yu)控制土地出讓規模。

第(di)二(er)類是資(zi)金供給(gei)規(gui)模大的城市，比(bi)如一些濱海城市“忽(hu)悠”購(gou)房者來(lai)買房，結(jie)果產(chan)生了很多空置房，此類“鬼城”未來(lai)人口(kou)導入還是會比(bi)較吃力(li)。

第(di)三類(lei)是(shi)城市重心轉移背景(jing)下(xia)的(de)(de)(de)城市，比如鄭東(dong)新區(qu)(qu)就逐漸承擔老城區(qu)(qu)人口的(de)(de)(de)轉移，此類(lei)新城未來出現繁(fan)榮是(shi)必然的(de)(de)(de)。

具體哪些鬼城正(zheng)在“復(fu)活”，或者已經“復(fu)活”？開發商和個人購房(fang)者能否抓住機(ji)遇“揀漏”？邦(bang)地(di)產君將在未(wei)來制作《“鬼城”復(fu)活白皮(pi)書(shu)》，供讀者參考(kao)。