每經(jing)編輯｜每經(jing)記(ji)者 區家彥 發自廣州    

◎每經記者 區(qu)家(jia)彥 發(fa)自廣(guang)州

2月(yue)6日和2月(yue)9日，搜(sou)房(fang)(fang)武漢(han)分公司兩次被30多(duo)(duo)家(jia)(jia)中(zhong)介公司的(de)(de)50多(duo)(duo)人圍堵，事件(jian)的(de)(de)導火(huo)索(suo)則(ze)是搜(sou)房(fang)(fang)在(zai)北(bei)京等5個城市試(shi)點(dian)的(de)(de)“0.5%傭(yong)金”模式。這是繼(ji)在(zai)去年5月(yue)底多(duo)(duo)家(jia)(jia)房(fang)(fang)地產中(zhong)介聯合逼宮搜(sou)房(fang)(fang)，以及鏈(lian)家(jia)(jia)、我愛我家(jia)(jia)等大型中(zhong)介宣布停止與搜(sou)房(fang)(fang)合作后，搜(sou)房(fang)(fang)網與傳統中(zhong)介的(de)(de)第二次“交火(huo)”。

如果說互(hu)聯網將顛覆房(fang)地產業，二手(shou)房(fang)中介(jie)無(wu)疑首當其沖(chong)。以搜房(fang)為代表的(de)(de)互(hu)聯網信息平臺憑借(jie)高流(liu)量與(yu)低成本的(de)(de)天然(ran)優勢，欲分食(shi)二手(shou)房(fang)市場的(de)(de)巨(ju)大(da)蛋糕(gao)。與(yu)此同時，以鏈家、中原地產為代表的(de)(de)傳統中介(jie)也在積極轉型并向線上滲透，一場圍繞二手(shou)房(fang)市場的(de)(de)新舊勢力大(da)戰一觸即(ji)發。

業內分析指(zhi)出，雙方的優劣勢(shi)很明顯，傳(chuan)統中(zhong)介坐擁(yong)房源優勢(shi)，互(hu)聯網(wang)平臺則在客戶(hu)資源上(shang)更具優勢(shi)。但在現階段，誰都沒有打敗對手的絕對把握。

低傭金動了中介的奶酪(lao)

2015新年伊始，搜房開始在北京、上海(hai)、廣州、武(wu)漢、成都5個(ge)城市測試“直客式”服務，業主可以通(tong)過(guo)搜房的PC端(duan)或者(zhe)APP委托房產(chan)，購房者(zhe)可以通(tong)過(guo)平(ping)臺(tai)直接找到房源進行交易(yi)。

據悉，搜(sou)(sou)房(fang)(fang)(fang)此前的(de)電(dian)商(shang)業務(wu)，主要集中(zhong)在新(xin)房(fang)(fang)(fang)領域。對于(yu)消(xiao)費者(zhe)而(er)言，搜(sou)(sou)房(fang)(fang)(fang)的(de)電(dian)商(shang)是(shi)(shi)以團購形(xing)式出(chu)現(xian)的(de)“搜(sou)(sou)房(fang)(fang)(fang)卡”支付定(ding)金獲(huo)得房(fang)(fang)(fang)價折扣。同時，搜(sou)(sou)房(fang)(fang)(fang)通過合作伙伴(ban)計劃(hua)，向二手房(fang)(fang)(fang)經紀人開放新(xin)房(fang)(fang)(fang)房(fang)(fang)(fang)源(yuan)，推動“一二手聯動”業務(wu)。這(zhe)些房(fang)(fang)(fang)產(chan)交易的(de)業務(wu)形(xing)態都(dou)是(shi)(shi)基于(yu)搜(sou)(sou)房(fang)(fang)(fang)的(de)平臺模式，搜(sou)(sou)房(fang)(fang)(fang)本身(shen)不直接(jie)參與交易，更多是(shi)(shi)以“倒流量”的(de)模式實現(xian)盈(ying)利(li)。

但隨著(zhu)搜(sou)房(fang)宣(xuan)布向交(jiao)易(yi)平臺轉型，業務逐步滲透至(zhi)交(jiao)易(yi)環節，此次推出的(de)“直(zhi)客式”服(fu)務更是要直(zhi)接搶二手(shou)房(fang)中介的(de)飯碗。更重(zhong)要的(de)是，搜(sou)房(fang)的(de)自營服(fu)務將傭金直(zhi)接降(jiang)到(dao)了0.5%，這在中介行業一(yi)石激起(qi)千層浪。

記者了(le)解到，目(mu)前傳統中介收(shou)取的(de)傭金(jin)基本(ben)在(zai)2%以上。以一套300萬(wan)(wan)元的(de)房子計算，買(mai)方支付(fu)中介的(de)傭金(jin)高達6萬(wan)(wan)元。

搜房(fang)二(er)手房(fang)集團總裁蘇婕此前在(zai)接受媒體采訪時表示(shi)：“我(wo)們(men)(men)希(xi)望做類似于(yu)京東(dong)的一個構(gou)架，既有自營業務(wu)，也有第三方服(fu)務(wu)。我(wo)們(men)(men)并(bing)不排斥和線下中(zhong)介(jie)合作，一起去開展那些搜房(fang)覆蓋(gai)不到的業務(wu)”。“搜房(fang)并(bing)無門(men)店(dian)運營壓力(li)，這(zhe)(zhe)使得其中(zhong)介(jie)費彈性空間較大”，莊諾表示(shi)，搜房(fang)希(xi)望用低價攪局(ju)二(er)手房(fang)市場，這(zhe)(zhe)是動了其他中(zhong)介(jie)公司的奶酪，必然會引發(fa)后者的不滿。

購房者最大(da)痛(tong)點不是傭(yong)金

在不少業內人士看來，低成本并(bing)不意味著以搜房為(wei)代表的互聯(lian)網(wang)平臺(tai)可以輕(qing)易顛(dian)覆傳統中(zhong)介行業。

莊諾告訴記者，在(zai)現階段(duan)二手(shou)(shou)房(fang)(fang)(fang)市場中，購房(fang)(fang)(fang)者最(zui)大的(de)(de)痛(tong)點并不(bu)(bu)(bu)是(shi)傭金，而是(shi)房(fang)(fang)(fang)源(yuan)與服(fu)務(wu)。由(you)于互聯(lian)網假房(fang)(fang)(fang)源(yuan)的(de)(de)老(lao)毛病久治(zhi)不(bu)(bu)(bu)愈，這迫使買(mai)賣雙方都必須要在(zai)線下門店尋求交(jiao)易(yi)，加(jia)上(shang)二手(shou)(shou)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)交(jiao)易(yi)過程(cheng)很復雜，單純的(de)(de)線上(shang)操作很難解決后續服(fu)務(wu)的(de)(de)問題(ti)，這是(shi)搜房(fang)(fang)(fang)拓(tuo)展交(jiao)易(yi)業(ye)務(wu)不(bu)(bu)(bu)得不(bu)(bu)(bu)面(mian)臨的(de)(de)難題(ti)。

“中(zhong)原(yuan)地產曾經(jing)對(dui)最近幾(ji)年的(de)(de)(de)二手(shou)房交易(yi)行(xing)為做過深入(ru)調研，我們發現目前放(fang)盤(pan)者(zhe)大多是‘60后(hou)’、‘70后(hou)’，這(zhe)類人(ren)(ren)群(qun)使(shi)用互(hu)聯網(wang)的(de)(de)(de)頻率并不高，更沒有在網(wang)上委(wei)托放(fang)盤(pan)的(de)(de)(de)習(xi)慣。相反，買房的(de)(de)(de)主力人(ren)(ren)群(qun)是‘80后(hou)’，這(zhe)部分人(ren)(ren)群(qun)更傾向(xiang)于(yu)通過互(hu)聯網(wang)獲取房源(yuan)信息”。張大偉向(xiang)《每日經(jing)濟新聞》記(ji)者(zhe)表示，傳統中(zhong)介(jie)的(de)(de)(de)優勢(shi)在于(yu)掌控房源(yuan)，互(hu)聯網(wang)平(ping)臺(tai)的(de)(de)(de)優勢(shi)則在于(yu)引入(ru)客源(yuan)。

與(yu)(yu)此同時，張大(da)(da)偉(wei)認(ren)為，目前(qian)國內真正意義上的二手房交易(yi)市(shi)(shi)(shi)場主要(yao)集中(zhong)在(zai)(zai)一二線經(jing)濟發達的城(cheng)市(shi)(shi)(shi)，但(dan)從二手房買賣(mai)稅費與(yu)(yu)中(zhong)介(jie)(jie)費用幾乎都是由買方負擔可以看出，這(zhe)些城(cheng)市(shi)(shi)(shi)的二手房基本處于賣(mai)方市(shi)(shi)(shi)場格局，這(zhe)意味著(zhu)誰(shui)能掌(zhang)控房源(yuan)誰(shui)就能在(zai)(zai)市(shi)(shi)(shi)場上處于領先(xian)地位(wei)(wei)。在(zai)(zai)這(zhe)些城(cheng)市(shi)(shi)(shi)里，大(da)(da)部分市(shi)(shi)(shi)場份額集中(zhong)在(zai)(zai)前(qian)三位(wei)(wei)或者前(qian)五(wu)位(wei)(wei)的中(zhong)介(jie)(jie)公(gong)司手里。隨(sui)著(zhu)這(zhe)批大(da)(da)型中(zhong)介(jie)(jie)公(gong)司紛(fen)紛(fen)減少(shao)甚至停止與(yu)(yu)搜房合(he)作(zuo)，搜房要(yao)獲取房源(yuan)將面臨很大(da)(da)困難，要(yao)搶占傳統中(zhong)介(jie)(jie)的市(shi)(shi)(shi)場份額就更加(jia)困難。

上述觀點也(ye)得到了莊(zhuang)諾的(de)認同，他表示，國內很大部分(fen)的(de)二手(shou)房主都在40歲以上，這(zhe)批人更習慣于在線下(xia)門店(dian)完(wan)成(cheng)交易。由于房子是(shi)高(gao)價格低頻(pin)次交易的(de)消(xiao)費品，這(zhe)種消(xiao)費習慣在未來幾(ji)年內仍(reng)將持續(xu)，因此門店(dian)依然是(shi)中介公司(si)獲(huo)取房源的(de)最重要(yao)渠道，單純(chun)依靠線上吸納房源將面臨很大困(kun)難(nan)。

由于(yu)二(er)手房交易鏈條(tiao)很長，需要后(hou)續的(de)(de)深度服務，據了解，搜房的(de)(de)自營業(ye)務僅設置(zhi)少(shao)量跟單(dan)人員，如何滿足(zu)買(mai)賣雙(shuang)方(fang)的(de)(de)服務需求仍是疑(yi)問。

世(shi)聯行董事長陳勁松表示，二手房(fang)作(zuo)為非標準化產(chan)(chan)品，在房(fang)屋交易(yi)的(de)過(guo)(guo)程(cheng)中涉及大(da)量個人化需求，經紀人在撮合買(mai)賣雙方成交所產(chan)(chan)生的(de)“潤(run)滑劑”作(zuo)用不可忽(hu)視。即使意向達成，接(jie)下來(lai)還牽扯(che)到(dao)評估、過(guo)(guo)戶、抵押等流程(cheng)，每個環節都需要經紀人的(de)配合，單純依靠互聯網不可能實現類(lei)似(si)的(de)高質(zhi)素服務。

互聯網(wang)中介(jie)平臺群(qun)雄并起(qi)

寄望在(zai)龐大房(fang)地產(chan)交(jiao)易(yi)市(shi)場分一(yi)杯羹的(de)(de)(de)(de)不止是(shi)搜房(fang)。萬科(ke)前高級副總裁肖莉于去年(nian)“光棍節”宣布(bu)(bu)加(jia)盟房(fang)地產(chan)O2O交(jiao)易(yi)平(ping)(ping)臺(tai)(tai)房(fang)多多，這家(jia)成(cheng)立(li)不足三年(nian)的(de)(de)(de)(de)公司對(dui)外宣稱去年(nian)實現交(jiao)易(yi)額2000億(yi)(yi)元(yuan)。另一(yi)個類(lei)似的(de)(de)(de)(de)房(fang)產(chan)O2O平(ping)(ping)臺(tai)(tai)好(hao)屋中國去年(nian)獲得(de)軟(ruan)銀中國數千萬美(mei)元(yuan)的(de)(de)(de)(de)A輪投資。春節過后，58同城宣布(bu)(bu)斥資2.67億(yi)(yi)美(mei)元(yuan)并(bing)(bing)購安居客，加(jia)上(shang)一(yi)度被媒(mei)體報(bao)道豪言要“滅(mie)(mie)掉傳(chuan)(chuan)統(tong)中介”的(de)(de)(de)(de)平(ping)(ping)安好(hao)房(fang)網，互(hu)聯(lian)網平(ping)(ping)臺(tai)(tai)群雄(xiong)并(bing)(bing)起，這足以讓(rang)傳(chuan)(chuan)統(tong)中介坐立(li)不安。“我并(bing)(bing)沒有(you)說過‘消滅(mie)(mie)中介’這樣的(de)(de)(de)(de)話，這只是(shi)媒(mei)體誤讀了我的(de)(de)(de)(de)意思”，莊諾向《每日經濟新聞》記者表示(shi)，二手房(fang)交(jiao)易(yi)的(de)(de)(de)(de)最(zui)終形態必然(ran)是(shi)線上(shang)線下結合，雖(sui)然(ran)互(hu)聯(lian)網平(ping)(ping)臺(tai)(tai)與傳(chuan)(chuan)統(tong)中介都在(zai)向對(dui)方的(de)(de)(de)(de)領(ling)域(yu)滲透，但要在(zai)對(dui)方的(de)(de)(de)(de)地盤站住陣(zhen)腳非常困(kun)難，成(cheng)功(gong)整合線上(shang)線下的(de)(de)(de)(de)商業模式尚未出現，這注定了二手房(fang)市(shi)場也許還要“亂”幾年(nian)。

在(zai)莊諾看來(lai)，像搜(sou)(sou)房(fang)這樣的(de)(de)線(xian)上(shang)平(ping)(ping)臺要(yao)真正(zheng)介(jie)(jie)入(ru)交(jiao)易環節，必然要(yao)建立自(zi)己的(de)(de)線(xian)下門(men)店與團隊，但線(xian)上(shang)團隊與線(xian)下團隊的(de)(de)管理模(mo)式與思維大(da)相(xiang)徑(jing)庭(ting)，搜(sou)(sou)房(fang)很難學得來(lai)，而(er)且傳統(tong)中介(jie)(jie)在(zai)線(xian)下門(men)店的(de)(de)布局已(yi)經非常成熟(shu)，搜(sou)(sou)房(fang)很難有自(zi)己的(de)(de)拓展(zhan)空(kong)間。與之(zhi)相(xiang)對，搜(sou)(sou)房(fang)所擁(yong)有的(de)(de)巨大(da)線(xian)上(shang)流量(liang)也遠非傳統(tong)中介(jie)(jie)自(zi)建網站可以(yi)達到。正(zheng)因如此，互聯網平(ping)(ping)臺與傳統(tong)中介(jie)(jie)誰(shui)都無法代替誰(shui)，這注定(ding)了兩(liang)者在(zai)未來(lai)幾年(nian)都會(hui)在(zai)合作與摩(mo)擦中度過。

陳(chen)勁松也(ye)告訴記者，傳(chuan)統二手房(fang)中介大量開(kai)店的重資產模(mo)式(shi)已經不(bu)(bu)合(he)(he)時宜，但單純(chun)依(yi)賴線上流量也(ye)不(bu)(bu)切實際，國內二手房(fang)市場需要結(jie)合(he)(he)互聯網探索(suo)出一(yi)套(tao)全新的商業模(mo)式(shi)，這也(ye)是他一(yi)直在(zai)思(si)索(suo)的問題。“也(ye)許走(zou)(zou)到最(zui)后，互聯網平臺與(yu)傳(chuan)統中介發(fa)現誰都無法代替對方(fang)，重新走(zou)(zou)向合(he)(he)作也(ye)不(bu)(bu)足為奇(qi)”，莊諾說。