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歐陽捷

每經實(shi)習記者 王婷婷 發自成都

3月27日，新(xin)城控(kong)股(gu)旗下新(xin)城萬博置(zhi)業有限公司通過拍賣方式，以5.8億底價獲得成都(dou)龍泉驛區(qu)一宗235.6畝的商住地塊，樓面價近(jin)1200元(yuan)/平方米。《每日經濟新(xin)聞》記者(zhe)注意(yi)到，這是主打長三(san)角地區(qu)的上市公司新(xin)城控(kong)股(gu)，第一次進入(ru)成都(dou)拿(na)地，也是其在西部地區(qu)的首次布局。

新城(cheng)控股品牌部媒體公關經理韓海沫告訴記(ji)者，作為西(xi)部代表城(cheng)市，公司將在成都(dou)開發城(cheng)市綜合體項(xiang)目(mu)。此次拿地在“全年商(shang)業土地儲備(bei)拓展超10幅”的計劃中，成都(dou)項(xiang)目(mu)也是其“2017年40個商(shang)業綜合體”的布(bu)局項(xiang)目(mu)之一。

成都業(ye)內人士指出，龍(long)泉作為成都近郊，地(di)理(li)位置和地(di)價(jia)的性價(jia)比相對不錯，但成都整體(ti)商(shang)業(ye)體(ti)量傾(qing)向飽和，企業(ye)進入需經前期切實考察，在資金等方面也要有(you)足(zu)夠實力。

選擇潛力區域拿地

根(gen)據(ju)(ju)土地(di)出讓條件，地(di)塊兼(jian)容商業占(zhan)比(bi)不(bu)小于25%且不(bu)大于35%。根(gen)據(ju)(ju)地(di)塊可建面積（48萬(wan)平(ping)(ping)方米(mi)）計算，地(di)塊上(shang)建項目商業占(zhan)比(bi)不(bu)少于12萬(wan)平(ping)(ping)方米(mi)。

韓海沫回應《每日(ri)經濟新(xin)聞》記者稱(cheng)，拿下這宗地塊的確是往城市綜合體(ti)方向(xiang)打造。其表示，成都(dou)是西南(nan)地區(qu)的代(dai)表性城市，新(xin)城控股去年就開(kai)始在成都(dou)調研和考(kao)察。

記(ji)者上月實探地塊(kuai)了解到，該宗地所處位置是龍泉驛(yi)區龍泉街道(dao)龍工北路(lu)以北，緊鄰(lin)地鐵2號線(xian)東沿線(xian)書房站，周邊已有藝(yi)錦灣、皇冠國際(ji)社區等樓盤，物業形態涉及普(pu)通(tong)住宅(zhai)和豪宅(zhai)產品(pin)。

但目前地塊(kuai)三面規劃道路(lu)尚未修通，周邊交通配(pei)套也有待(dai)升級(ji)，區域(yu)目前的商業配(pei)套也多為傳統底(di)商和永輝、伊藤洋(yang)華堂等商超。

不過，記者從龍(long)泉驛區(qu)公(gong)眾信息網了解到，地塊(kuai)所(suo)在區(qu)域屬于龍(long)泉六大(da)商(shang)(shang)圈(quan)之一的皇(huang)冠(guan)湖(hu)現代服務業(ye)(ye)聚集區(qu)，區(qu)域定(ding)位為(wei)龍(long)泉驛區(qu)中央商(shang)(shang)務區(qu)。區(qu)域將布局奧克斯龍(long)泉商(shang)(shang)業(ye)(ye)廣場、龍(long)泉世豪綜合體、森悅中心(xin)、湘銀(yin)大(da)廈等(deng)商(shang)(shang)業(ye)(ye)體，區(qu)域綜合商(shang)(shang)業(ye)(ye)體之間發(fa)展空間與競爭并存。

“龍(long)泉(quan)(quan)驛區(qu)(qu)雖然(ran)規(gui)劃(hua)商(shang)業項目較多，但它(ta)在成都(dou)近(jin)郊區(qu)(qu)域中還(huan)算比(bi)較值(zhi)得打造(zao)的(de)(de)。”全經聯四川分會(hui)秘書長何良栩告(gao)訴記者，新(xin)城控股試水龍(long)泉(quan)(quan)驛區(qu)(qu)應(ying)該還(huan)是經過(guo)深思熟慮的(de)(de)。一(yi)方面龍(long)泉(quan)(quan)驛的(de)(de)地價比(bi)主城區(qu)(qu)低很多，同時新(xin)城控股應(ying)該也瞄準著區(qu)(qu)域的(de)(de)潛力和商(shang)機(ji)。

何良(liang)栩也指(zhi)出(chu)，由于成都商業體存在同(tong)一(yi)時間推(tui)出(chu)很多(duo)同(tong)質化(hua)產品(pin)的問題，新城控(kong)股(gu)需要通過(guo)融資渠道多(duo)樣性等(deng)方式(shi)來扛過(guo)這一(yi)段城市消化(hua)庫存的過(guo)程(cheng)。

試水(shui)龍泉驛后，新城控(kong)股會(hui)否在成都進行第二(er)次(ci)布局(ju)？

韓(han)海沫則表示，新城(cheng)控股有(you)穩(wen)定的(de)拓展節奏(zou)，基本上(shang)每年(nian)有(you)8~10塊地的(de)拿(na)地計劃。在這次拿(na)地之后，是否還會在成都拿(na)地，要綜合(he)調研結果考慮(lv)，看(kan)地塊各方(fang)面(mian)是否合(he)適。

新城控股計劃規(gui)模取(qu)勝(sheng)

“今年新城(cheng)控股新增設了3個(ge)戰(zhan)略投資(zi)部(bu)門專(zhuan)門用于商(shang)業地產的前期拿地和(he)規劃，預計(ji)2015年商(shang)業土(tu)地儲備將拓展到10幅以(yi)上。”在今年初(chu)的媒(mei)體會上，新城(cheng)控股高(gao)級副總裁歐陽捷表示。

記(ji)者(zhe)從新(xin)城控股官方(fang)網(wang)站看(kan)到，除成(cheng)都以外，其目前已布(bu)局(ju)了(le)上(shang)海、常(chang)州、蘇州、無錫等14座城市。2013年至2017年集團的(de)城市布(bu)局(ju)戰略為“1+3”，即由目前的(de)長三角區(qu)域擴展(zhan)至珠三角、環(huan)渤(bo)海和中西部(bu)地(di)區(qu)。

“其中，商業(ye)地產方面，從(cong)2008年到目前，新城控(kong)股(gu)發展了13座(zuo)‘新城吾(wu)(wu)悅(yue)’系列廣場，目標是到2017年開業(ye)15座(zuo)吾(wu)(wu)悅(yue)廣場，在建25個(ge)(ge)購物中心，持有商業(ye)面積(ji)超過300萬平方米(mi)，截至2017年的商業(ye)綜合(he)體將達40個(ge)(ge)，銷售規模超過500億元。”歐(ou)陽(yang)捷向記者(zhe)指出。

在(zai)(zai)他看(kan)來，白銀時代的商業地產僅剩(sheng)10年(nian)的發展空間(jian)。新城控(kong)股商業地產計劃在(zai)(zai)2030年(nian)完(wan)成全(quan)國(guo)化城市(shi)戰略(lve)布局，加(jia)速(su)開發、搶占市(shi)場(chang)勢(shi)在(zai)(zai)必行(xing)。

目前新(xin)(xin)城控股(gu)采取的是(shi)“5高(gao)(gao)(gao)(gao)”戰(zhan)略，即“高(gao)(gao)(gao)(gao)強度投(tou)資(zi)、高(gao)(gao)(gao)(gao)增(zeng)(zeng)長(chang)市(shi)場、高(gao)(gao)(gao)(gao)適(shi)銷產(chan)品、高(gao)(gao)(gao)(gao)資(zi)產(chan)周轉(zhuan)、高(gao)(gao)(gao)(gao)組織效能等”。在(zai)對全國的加(jia)速(su)布局中，記者(zhe)注意到，新(xin)(xin)城控股(gu)披露的2014年財報顯示，2014年集團累計(ji)實現合(he)約銷售金額245.1億元，同比(bi)增(zeng)(zeng)長(chang)18.8%，超(chao)過全年目標，提速(su)較明(ming)顯。

但銀行及現金(jin)等物價(jia)賬面值24.7億，減(jian)少(shao)(shao)35%。由(you)于單位成本的(de)增加(jia)，集團毛(mao)利率(lv)18.7%，比(bi)(bi)例偏低(di)，且同比(bi)(bi)降(jiang)低(di)22.5%。同時，權益(yi)(yi)持有人(ren)的(de)核(he)心盈利7億元，同比(bi)(bi)下(xia)降(jiang)26.4%。集團凈負(fu)債權益(yi)(yi)比(bi)(bi)也同比(bi)(bi)上升(sheng)61.1%（為52.6%）。不過，年(nian)度資本化優先票據利息的(de)增加(jia)，使(shi)得新城(cheng)控股(gu)在2014年(nian)的(de)融(rong)資成本凈額同比(bi)(bi)減(jian)少(shao)(shao)65.6%，為1.4億。

“房(fang)地(di)產在未來還是要(yao)有(you)(you)(you)規模(mo)取勝(sheng)，有(you)(you)(you)規模(mo)才有(you)(you)(you)行(xing)(xing)業地(di)位和話語權(quan)。”歐(ou)陽捷(jie)認為，凈利(li)潤水平(ping)往下走是現(xian)在整個行(xing)(xing)業的(de)現(xian)狀，必(bi)須要(yao)提高質量做出盈利(li)和投(tou)資人回報。但同時，規模(mo)也然(ran)很重(zhong)要(yao)。“沒(mei)有(you)(you)(you)規模(mo)，排名(ming)下滑，銀(yin)行(xing)(xing)評級下滑，供應(ying)商和合作方就(jiu)可能減(jian)少(shao)，政府不看重(zhong)，銀(yin)行(xing)(xing)評級下滑，還有(you)(you)(you)什么資本呢？”