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◎每經記者 白亞靜(jing) 發自深圳

開發商經(jing)營的(de)不動產領域正在迅(xun)速擴大，從(cong)(cong)國內到國外(wai)，又從(cong)(cong)陸地走向廣闊的(de)海(hai)域。

昨日（4月(yue)20日），萊蒙國(guo)際(ji)（03688，HK）對外(wai)公布了海(hai)洋地產計劃。在該公司惠州(zhou)水(shui)榭灣項目(mu)中，一條包括海(hai)洋牧(mu)場(chang)、海(hai)釣俱樂部、深海(hai)產品(pin)O2O商場(chang)、度(du)假酒店、高端(duan)海(hai)景房在內的產業鏈隱現。

在(zai)(zai)國內首家(jia)海(hai)(hai)洋地(di)產、首個海(hai)(hai)洋牧場眾籌等一(yi)系列光環下(xia)，《每日(ri)經濟新聞(wen)》記者發(fa)現，不動(dong)產經營(ying)的(de)(de)范疇正在(zai)(zai)無限擴大，假以(yi)時(shi)日(ri)，從地(di)產到(dao)海(hai)(hai)洋，再到(dao)農業、山林都將有轉型不動(dong)產經營(ying)企業的(de)(de)房企涉足其間(jian)。

嘗試海生活主題地產

對于萊(lai)蒙國(guo)際(ji)而言，2014年是增收不增利(li)的一年，當年萊(lai)蒙國(guo)際(ji)綜合營業額(e)約70億(yi)(yi)港元，同比(bi)增21%，公(gong)司(si)權益股東應(ying)占盈利(li)為9億(yi)(yi)港元，同比(bi)降28%。

在此(ci)背景下(xia)，萊(lai)(lai)蒙(meng)國際主管(guan)新(xin)發展業務的集團副總裁丁向華(hua)向《每日經(jing)濟新(xin)聞》記者稱(cheng)，萊(lai)(lai)蒙(meng)國際仍聚焦地產業務，只是“從賣房子變成賣生活方式(shi)”。

海洋地(di)產即(ji)是萊蒙國際推出的新(xin)業(ye)(ye)務之一，這更(geng)像是旅游地(di)產的升級版(ban)。據丁向(xiang)華介(jie)紹(shao)，該項(xiang)目集漁業(ye)(ye)、休(xiu)閑游釣、旅游觀光為一體，包括1000畝海洋牧場等。

另外，丁(ding)向華(hua)表示，雖(sui)然現(xian)階段(duan)萊(lai)(lai)蒙國(guo)際(ji)并沒有向海(hai)洋產業轉型(xing)的(de)計劃，但在(zai)未來3～5年(nian)，萊(lai)(lai)蒙國(guo)際(ji)希望成為成熟(shu)的(de)海(hai)生活主(zhu)題地產商(shang)，屆時(shi)將圍繞海(hai)產品、釣魚用(yong)具(ju)等打造O2O式(shi)綜合商(shang)場。不過，該(gai)項目只是(shi)一個(ge)開始，要不要整體轉型(xing)還要看收益(yi)率。

著名海(hai)洋(yang)(yang)經濟(ji)研究專家(jia)、浙江大學王依欣教授(shou)稱，海(hai)洋(yang)(yang)已(yi)被納入國家(jia)戰略(lve)，因此(ci)對于圍(wei)繞海(hai)洋(yang)(yang)經濟(ji)做(zuo)文(wen)章的(de)項(xiang)目(mu)而(er)言，政策環境較為寬(kuan)松。他在考察萊(lai)蒙國際的(de)惠州項(xiang)目(mu)后發現(xian)當地消費者多(duo)，市(shi)場條件成熟。

難(nan)點：海域產權問題復雜(za)

除了首個海(hai)洋地產項目，萊蒙(meng)國(guo)際還試圖(tu)通(tong)過眾籌涉足海(hai)洋漁業(ye)。

據籌(chou)人(ren)谷CEO盧政(zheng)介(jie)紹，此(ci)次眾籌(chou)發起(qi)人(ren)為萊蒙國際，籌(chou)人(ren)谷僅(jin)負(fu)責一系列的眾籌(chou)產品設計(ji)。在(zai)(zai)海洋牧場運營上(shang)，萊蒙國際會(hui)先培(pei)育環(huan)境，比如(ru)給魚兒建(jian)“別墅”，增加海洋生(sheng)物(wu)的數(shu)量與種類，隨后在(zai)(zai)其之上(shang)設立平臺，添加酒吧、海釣等(deng)服務(wu)。籌(chou)人(ren)谷設計(ji)的眾籌(chou)產品不僅(jin)包括這些海上(shang)平臺，還會(hui)有平臺子(zi)業務(wu)。

萊蒙國(guo)際(ji)惠(hui)州項(xiang)目公司總經(jing)理蔡(cai)江(jiang)河介(jie)紹，惠(hui)州項(xiang)目原為國(guo)家(jia)經(jing)營的(de)海洋漁場，萊蒙國(guo)際(ji)和海洋局協(xie)商合(he)作，獲取15年的(de)經(jing)營權。

3月1日，《不動產登記(ji)暫(zan)行條(tiao)例》正式實施(shi)。在各種熱議(yi)背后，人們(men)大(da)多忽略了它(ta)的商(shang)機，海域使(shi)用權納(na)入登記(ji)即是其(qi)中(zhong)之一(yi)。該(gai)項(xiang)條(tiao)款(kuan)意味著，地產公司若想進軍海洋將獲(huo)更多法(fa)律保障。

一名法律專家表示(shi)，海(hai)(hai)(hai)域產權(quan)(quan)問題極為(wei)復雜，實操中(zhong)糾紛很(hen)多。據悉，當(dang)特定(ding)人對特定(ding)海(hai)(hai)(hai)域存在(zai)排他性的(de)利用權(quan)(quan)時，該權(quan)(quan)利已很(hen)接近物權(quan)(quan)。因此(ci)只(zhi)有(you)農業部門發放的(de)養殖許可證(zheng)并不(bu)能(neng)滿足漁場的(de)經營(ying)者，還需要海(hai)(hai)(hai)洋局給予海(hai)(hai)(hai)域使用權(quan)(quan)。在(zai)具(ju)體(ti)層面上，兩種證(zheng)引(yin)起了相關管理部門的(de)利益沖突。

中國政法大學教授(shou)李顯冬(dong)表示(shi)，雖然目前管(guan)轄(xia)單位還未改變，但使用(yong)權的登記單位統一交由國家的不動產(chan)登記機構。

眾籌項目平均收益不(bu)低

“我們的(de)眾(zhong)籌不是賣房子的(de)營銷手(shou)段。”盧政稱，惠州(zhou)項目將以多個資產包(bao)的(de)形式呈現，這(zhe)些(xie)項目的(de)平均收益(yi)率達到(dao)20%左右(you)。其中，眾(zhong)籌住(zhu)宅類(lei)的(de)租(zu)金(jin)收益(yi)可達到(dao)8%，若到(dao)期后(hou)賣出，收益(yi)將更高。

這(zhe)些產品有(you)兩大板塊，一是海(hai)洋(yang)牧(mu)場(chang)權益(yi)類(lei)，主(zhu)要圍繞1000畝(mu)的海(hai)洋(yang)牧(mu)場(chang)做文(wen)章；二是經營場(chang)所權益(yi)類(lei)，包括船(chuan)舶(bo)、酒(jiu)(jiu)吧(ba)、餐(can)廳、部落、酒(jiu)(jiu)店式公寓等。兩類(lei)產品門檻不同，第一類(lei)的份(fen)額價(jia)格(ge)更為平民(min)化。

蔡(cai)江河表示，業主、俱樂部會員、旅游散(san)客(ke)均可參與其(qi)中。

在項目(mu)風控上，盧政表(biao)示，目(mu)前正準備邀(yao)請相關(guan)銀行、信(xin)托(tuo)(tuo)托(tuo)(tuo)管資金，用戶的權益獨立(li)、可(ke)分割(ge)、可(ke)轉讓(rang)。

另外，據王依(yi)欣介紹，在海洋牧(mu)場如(ru)何可循環發展上(shang)，目前萊蒙國際已和(he)相關政府機(ji)構(gou)達成增殖放流的協議意向，會(hui)避開(kai)排(pai)卵期，限制釣(diao)魚量，而且該區(qu)域(yu)有洋流經過(guo)，也可得到補充。