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邦地產記者 王杰

夏(xia)至未至，通(tong)州樓市(shi)卻(que)開始升溫(wen)。有(you)別(bie)于降息、降準(zhun)等政(zheng)策利好帶給北京(jing)市(shi)場的(de)“東風”，通(tong)州“看漲”的(de)信(xin)心，來自(zi)于城市(shi)規(gui)劃。

就像傳(chuan)聞“燕郊要通(tong)(tong)地鐵”一樣，“北(bei)京市政府將落戶通(tong)(tong)州”的小道消息，這些天里(li)一時風靡。

“北京城市(shi)副中心”與“市(shi)政府東遷”的消息，仿(fang)佛讓通州(zhou)的房價一夜之間坐上了“直(zhi)升機”，竟然有樓盤(pan)報出8萬元/平(ping)方(fang)米的高價。

但是，通州目前的現狀，尚無力承(cheng)擔副中心(xin)職能。北(bei)京市(shi)政府搬遷之說，也在(zai)(zai)多次傳言之后(hou)，消失(shi)在(zai)(zai)風中。

中國城(cheng)市(shi)經(jing)濟學(xue)會(hui)副(fu)會(hui)長牛(niu)鳳瑞對邦地(di)產表示，通(tong)(tong)州變(bian)身“北京(jing)版浦(pu)東(dong)(dong)”的(de)(de)可(ke)能性不大。上海的(de)(de)浦(pu)東(dong)(dong)和(he)浦(pu)西，過去是未開發(fa)區(qu)和(he)主城(cheng)區(qu)的(de)(de)關系，這(zhe)一點和(he)北京(jing)主城(cheng)與通(tong)(tong)州雖然有(you)些近似，但兩地(di)仍(reng)有(you)很多不可(ke)比(bi)之(zhi)處，比(bi)如(ru)開發(fa)浦(pu)東(dong)(dong)新(xin)區(qu)，是上世紀90年代國家層面的(de)(de)戰略，高于(yu)通(tong)(tong)州目前(qian)之(zhi)于(yu)北京(jing)的(de)(de)戰略地(di)位，且(qie)浦(pu)東(dong)(dong)區(qu)位優勢也比(bi)通(tong)(tong)州強。

牛鳳瑞說，過去北京(jing)有(you)城八(ba)區(qu)，現(xian)在改為城六(liu)區(qu)，但(dan)是從來都(dou)沒有(you)通州，這是客觀現(xian)實。

通州，從“睡城”起步

正(zheng)午(wu)的(de)太陽讓人睜(zheng)不(bu)開(kai)眼。“通州結(jie)研所”公(gong)交站(zhan)(zhan)，等車(che)(che)的(de)人群熙熙攘攘。通燕高速是大(da)多(duo)數(shu)跨(kua)省公(gong)交車(che)(che)的(de)必經之路，下(xia)了高速的(de)首(shou)站(zhan)(zhan)，就是這一(yi)站(zhan)(zhan)。站(zhan)(zhan)在(zai)這里，可以遙望正(zheng)在(zai)建(jian)設(she)中的(de)通州新城。

距離公交站50米不(bu)到，就是北京胸科(ke)醫院。由于流動人(ren)口數(shu)量巨大，這(zhe)里聚(ju)集了賣煎餅果子等吃食的小攤，還吸引了“黑車”司機在這(zhe)兒集中(zhong)“趴活(huo)”。

“哪里？！通州(zhou)新城？和我有什么關(guan)系。”通州(zhou)永(yong)順鎮居(ju)民老鄭是“黑車”司機中的(de)一員，在老鄭看來，新城的(de)落地，對他的(de)生(sheng)活并無(wu)實(shi)質性影響(xiang)。

北(bei)京首次正式提出(chu)將通州打造為城市(shi)副中心(xin)，是(shi)在(zai)2012年北(bei)京市(shi)第十(shi)一次黨(dang)代會上。隨后在(zai)2013年和(he)2014年北(bei)京市(shi)政府工作(zuo)報告中，也都明(ming)確(que)要求加(jia)快通州的(de)建設。

首都經濟貿易大(da)學房地產研究中心主任趙秀池(chi)表(biao)示，通州新區目前(qian)定(ding)位(wei)是北(bei)京城市(shi)副中心和(he)疏解中心城人口和(he)功能(neng)、集聚新的(de)產業(ye)的(de)重(zhong)點新城。但定(ding)位(wei)與(yu)現實(shi)之間差距較大(da)，城市(shi)功能(neng)很不(bu)齊(qi)備(bei)，還沒有實(shi)現宜(yi)居宜(yi)業(ye)，目前(qian)通州還是“睡城”。

但在(zai)中(zhong)國城(cheng)市經濟學會(hui)副(fu)會(hui)長牛鳳瑞(rui)看來(lai)，在(zai)新(xin)城(cheng)建設(she)之初，卻(que)淪為“睡城(cheng)”，當地人很失望。但只(zhi)有先當“睡城(cheng)”，將來(lai)才可能成為新(xin)城(cheng)或副(fu)中(zhong)心，這是(shi)一(yi)個(ge)發(fa)展的(de)過(guo)程。“睡城(cheng)”是(shi)通州發(fa)展的(de)起點，離預期目標仍有距離。

市政府遷址通州，可能性幾何？

伴(ban)隨著通(tong)州(zhou)“副(fu)中心”定位的(de)熱炒，新一次“北京(jing)市(shi)(shi)政府(fu)(fu)遷址通(tong)州(zhou)”的(de)傳(chuan)言又來了。此前，市(shi)(shi)場已多次傳(chuan)出過北京(jing)市(shi)(shi)政府(fu)(fu)搬遷通(tong)州(zhou)的(de)消息，但每(mei)一次傳(chuan)言都被證(zheng)明為假，無非(fei)是(shi)當地開發商和中介機構精心策劃的(de)營銷事(shi)件。

“北京(jing)(jing)(jing)市(shi)政(zheng)(zheng)(zheng)府遷入通(tong)州(zhou)(zhou)(zhou)，一部分(fen)人一直在鼓吹(chui)這個事情，但(dan)是可能性不(bu)大。”牛鳳瑞跟(gen)記者(zhe)分(fen)析說，通(tong)州(zhou)(zhou)(zhou)如果作為北京(jing)(jing)(jing)市(shi)市(shi)政(zheng)(zheng)(zheng)府所(suo)在地，首先面臨地理中(zhong)心(xin)的(de)(de)問(wen)題(ti)。通(tong)州(zhou)(zhou)(zhou)不(bu)是北京(jing)(jing)(jing)市(shi)的(de)(de)地理中(zhong)心(xin)，且位置偏東(dong)。如果像傳言中(zhong)所(suo)說的(de)(de)搬遷到運河(he)附近，河(he)的(de)(de)東(dong)岸緊挨河(he)北省，通(tong)州(zhou)(zhou)(zhou)能給與的(de)(de)延(yan)伸(shen)空間并不(bu)富余；另外，如果將北京(jing)(jing)(jing)市(shi)的(de)(de)行政(zheng)(zheng)(zheng)功(gong)能往通(tong)州(zhou)(zhou)(zhou)轉移(yi)，還會牽扯(che)到未來行政(zheng)(zheng)(zheng)功(gong)能的(de)(de)效率(lv)，肯定要支(zhi)付很(hen)高的(de)(de)成本(ben)，僅就交通(tong)成本(ben)來說，就非常(chang)高了，因此，遷冊通(tong)州(zhou)(zhou)(zhou)不(bu)是最佳方案。

牛鳳瑞說，一(yi)(yi)般(ban)行政(zheng)(zheng)中(zhong)心(xin)和地(di)理中(zhong)心(xin)相重疊，為的就是(shi)提高行政(zheng)(zheng)效率(lv)。規(gui)劃只(zhi)是(shi)一(yi)(yi)部(bu)分人的愿望，實(shi)施起(qi)來(lai)就是(shi)另外(wai)一(yi)(yi)回(hui)事了。行政(zheng)(zheng)人員的搬遷，還(huan)牽(qian)扯到家(jia)屬的搬遷，搬遷成本誰來(lai)支付(fu)，這是(shi)一(yi)(yi)個問題。

房價難大漲

中原地產統(tong)計(ji)數(shu)據顯示，通州樓市(shi)整體價(jia)格(ge)在(zai)2015年已經出現了明顯的上漲(zhang)趨(qu)勢(shi)，截至(zhi)5月(yue)25日，已簽(qian)約新(xin)建商品房住宅合計(ji)2878套，成交均價(jia)為(wei)22226元/平方(fang)米，同(tong)比(bi)上漲(zhang)幅(fu)度(du)2.3%。橫向對比(bi)，通州在(zai)北京(jing)房價(jia)漲(zhang)幅(fu)居領先位置。

中原地產首(shou)席分析師張大偉分析，價格之(zhi)所以上漲，根源在于通州土(tu)地供(gong)應稀缺，最近幾年居住類土(tu)地供(gong)應明顯減少。

據了解，通(tong)州(zhou)區域有樓盤的獲(huo)(huo)批(pi)價格超過了8萬(wan)元/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)。住(zhu)建委官網顯示，該項目近期(qi)共(gong)有62套現房房源獲(huo)(huo)批(pi)，其(qi)中119號(hao)樓的10套房源獲(huo)(huo)批(pi)價格為82000元/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)，其(qi)余52房源批(pi)準銷售價格為81600元/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)。

上述項目(mu)開發商(shang)相關人士告訴(su)邦地產君(jun)，這(zhe)只是(shi)住(zhu)建委(wei)批準(zhun)的最高銷售價格(ge)，該項目(mu)是(shi)現房別墅(shu)，銷售價格(ge)還(huan)會(hui)依據市(shi)場(chang)情(qing)況而定(ding)。

亞豪(hao)機構市(shi)場總(zong)監郭毅說，所謂預售(shou)價(jia)格，只是(shi)開發(fa)商預期達到的最高售(shou)價(jia)，并(bing)不是(shi)市(shi)場認可的價(jia)格，究竟銷售(shou)價(jia)格能否達到開發(fa)商預期，一(yi)要看產(chan)品，二要看市(shi)場，“只有品質與價(jia)格匹配的項目，才能贏得市(shi)場認可，也才能實(shi)現成交(jiao)。”

一(yi)位熟悉通(tong)州(zhou)市場的業內人士認為(wei)，通(tong)州(zhou)近三年沒有商品住(zhu)宅用(yong)地(di)，住(zhu)宅全部配建(jian)或競建(jian)成為(wei)政策(ce)性住(zhu)房，供應的稀缺確實有利于在售項(xiang)目漲(zhang)價(jia)，但是會暴(bao)漲(zhang)嗎？可以(yi)“呵(he)呵(he)”了。

中(zhong)原數(shu)據(ju)顯(xian)示(shi)，截(jie)至5月25日，通州區新建(jian)商品住(zhu)宅共(gong)成交31.01萬(wan)平(ping)方(fang)米，而在2014年(nian)全年(nian)，共(gong)成交87.16萬(wan)平(ping)方(fang)米。折算下來，2015年(nian)即將過(guo)半，成交面(mian)積僅(jin)為去(qu)年(nian)的36%。

一位原打算在通(tong)州(zhou)置業(ye)但最終(zhong)選(xuan)擇在燕(yan)郊(jiao)買房(fang)的(de)購房(fang)者抱怨說，通(tong)州(zhou)靠近六環位置的(de)住宅售價也(ye)(ye)要2萬多/平方米，是燕(yan)郊(jiao)價格的(de)一倍。如果所買房(fang)屋附近沒有軌(gui)道交通(tong)，出行也(ye)(ye)成(cheng)問題。另外，通(tong)州(zhou)積分落戶政策尚(shang)未(wei)完全落地，也(ye)(ye)是他轉(zhuan)向置業(ye)燕(yan)郊(jiao)的(de)關(guan)鍵。