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每經記者 李菲菲

西安(an)力推(tui)房(fang)產(chan)新政的大(da)背景是，大(da)量商品房(fang)庫存積壓。

易(yi)居智庫統(tong)計數據顯示，截至5月(yue)(yue)底，西(xi)安樓市商品住宅庫存量2327萬平方米，如果按2014年銷售(shou)量統(tong)計計算，需要21.6個月(yue)(yue)才能(neng)消(xiao)化完畢。

“從去庫(ku)存周期(qi)看，西安房地產(chan)市場已(yi)經連續三(san)個(ge)月出現下(xia)滑，但對比(bi)二線城(cheng)市依舊(jiu)處于高(gao)位。”易居智庫(ku)研究中心(xin)研究總監嚴躍進(jin)表示。

值得(de)注意(yi)的(de)，作為地(di)(di)方(fang)政府財(cai)政收(shou)(shou)入(ru)的(de)主(zhu)要來(lai)源的(de)土地(di)(di)出(chu)讓(rang)(rang)金，在(zai)西(xi)(xi)安(an)地(di)(di)方(fang)收(shou)(shou)入(ru)中的(de)占比(bi)一度偏高。《每日經濟新聞》記者從西(xi)(xi)安(an)財(cai)政局網站(zhan)獲取的(de)數據顯示，2014年(nian)全(quan)市全(quan)市財(cai)政收(shou)(shou)入(ru)1019.56億元(yuan)，同年(nian)國有(you)土地(di)(di)使用權(quan)出(chu)讓(rang)(rang)（土地(di)(di)出(chu)讓(rang)(rang)金）收(shou)(shou)入(ru)303.33億元(yuan)，占全(quan)年(nian)財(cai)政總收(shou)(shou)入(ru)29.75%。

上(shang)海易(yi)居房地(di)產研究院(yuan)數據(ju)顯示，截至2015年4月(yue)份，北京、上(shang)海、廣州(zhou)、深(shen)圳、天津(jin)、杭州(zhou)、武漢(han)、西安、成(cheng)都和(he)重慶10大城(cheng)市(shi)土地(di)出讓金收(shou)入285.5億元，環比(bi)下降(jiang)35.1%，同比(bi)下降(jiang)60.3%。同期，這10個城(cheng)市(shi)的土地(di)成(cheng)交(jiao)建筑面積環比(bi)下降(jiang)58.9%，同比(bi)下降(jiang)62.1%。

對此，西(xi)安(an)交通大學(xue)經(jing)濟與金(jin)融學(xue)院教授李富(fu)有認為(wei)，土(tu)地(di)出(chu)讓(rang)金(jin)收(shou)入逐年增長速率遞減是未(wei)來的趨勢。“從地(di)方財(cai)政(zheng)發展(zhan)規律來看，土(tu)地(di)財(cai)政(zheng)收(shou)入占大頭的現狀不(bu)能持續下去。”李富(fu)有表示(shi)。

庫存需近兩年消化完畢

西安(an)樓市調控“組(zu)合(he)拳”的(de)(de)目的(de)(de)之一，瞄向的(de)(de)是(shi)商(shang)品房庫存(cun)。

據(ju)易居智庫(ku)(ku)此(ci)前披露的(de)全國35個(ge)城(cheng)市庫(ku)(ku)存(cun)數(shu)據(ju)，其中西安位居第(di)三，庫(ku)(ku)存(cun)高達(da)2020萬平米。“截至五(wu)月(yue)底，西安樓市商品住宅庫(ku)(ku)存(cun)量已(yi)經(jing)達(da)到2327萬平方(fang)米，要消化這個(ge)數(shu)字(zi)需要近(jin)兩年(nian)。”嚴(yan)躍(yue)進(jin)認為(wei)，雖然近(jin)三個(ge)月(yue)西安房地長市場的(de)庫(ku)(ku)存(cun)周期(qi)出現下(xia)滑，但對比二線城(cheng)市依舊處于高位。

在此情況下，西(xi)安房管局26日出(chu)臺新政救市，劍指大量商品房庫存，并(bing)提出(chu)“穩定住房消費(fei)，保持房地產市場平穩健康發展”。

國內某(mou)大型地產企業西(xi)安分公司人(ren)士(shi)在(zai)接(jie)受《每日經濟新聞》采訪時坦承，上述(shu)新政將為房地產市場帶來(lai)利好，但其認為政策發(fa)生效用仍需(xu)時間證(zheng)明(ming)。“房子賣不出去是大家都看(kan)到的，我(wo)們也希(xi)望(wang)新政策能刺(ci)激市場。”

新政踐(jian)行尚需時日，值得注(zhu)意的是，近(jin)些年西安(an)商品房供(gong)應量(liang)逐年縮減。據克爾(er)瑞數(shu)據統計，2012-2014年，西安(an)商品房供(gong)應量(liang)分別為198442套(tao)、191278套(tao)及177197套(tao)。

“市(shi)場(chang)不(bu)佳(jia)使(shi)得房(fang)地(di)產商(shang)減少(shao)房(fang)屋(wu)數量供應(ying)，加(jia)上(shang)這(zhe)次的新(xin)政策，西安的商(shang)品房(fang)庫存(cun)消化會加(jia)快。”嚴躍進(jin)解釋道。

從全國(guo)范圍來看，2014年(nian)土地成交建筑面積同比下(xia)滑43%，遠低于2011-2013年(nian)的水平，顯示房地產企業(ye)整(zheng)體對(dui)庫存過高(gao)和供給過剩問題認識(shi)一致(zhi)，不再(zai)大量囤積土地。

土地出讓金收入占比近30%

房地(di)(di)產市(shi)場(chang)市(shi)場(chang)疲弱(ruo)亦間接影響(xiang)到地(di)(di)方(fang)財(cai)政(zheng)收入(ru)(ru)。《每日經濟新聞(wen)》記者(zhe)注意到，作為(wei)財(cai)政(zheng)收入(ru)(ru)的重要來源，西(xi)安近(jin)些年土(tu)地(di)(di)出讓金收入(ru)(ru)呈遞減態勢(shi)。

西安財政局網站數(shu)據顯示，2012年(nian)國(guo)有(you)土(tu)地使用權出(chu)讓(rang)（土(tu)地出(chu)讓(rang)金）收入362.51億元，2014年(nian)，該數(shu)據減(jian)少為303.33億元。

值(zhi)得(de)注意的(de)是，土(tu)地(di)(di)出(chu)讓(rang)金(jin)減少并未(wei)影(ying)響其在地(di)(di)方財(cai)政(zheng)收(shou)入中(zhong)的(de)重要地(di)(di)位。數據顯示(shi)，2014年西(xi)安市財(cai)政(zheng)收(shou)入1019.56億元，其中(zhong)土(tu)地(di)(di)出(chu)讓(rang)金(jin)占全年財(cai)政(zheng)總收(shou)入的(de)29.75%。

審計署特約審計員、中央財(cai)經(jing)大學財(cai)經(jing)研究院院長王雍君(jun)此(ci)前在接受財(cai)經(jing)媒體采訪時形象描述為“土地是雞(ji)，財(cai)政(zheng)是蛋”。

根據財政部公布的數據測算，土地(di)(di)出讓金占地(di)(di)方(fang)政府財政收入比重在2013年達到(dao)頂(ding)點，為(wei)59.8%，到(dao)2014年回落至56.2%。

“從地方財政發(fa)展規律(lv)來(lai)看，土地財政收入占大頭的現狀不能持續下去(qu)。”西安交通大學經濟與金融(rong)學院教授李富有對(dui)《每日經濟新(xin)聞》記者表(biao)示，“長(chang)遠看，土地出讓金收入逐年增長(chang)速率遞減是未來(lai)的趨勢。”

事(shi)實上，全國土(tu)地(di)(di)出讓金已連續兩個季度負增長(chang)。據(ju)(ju)國家財政局(ju)數據(ju)(ju)，2015年一季度國有土(tu)地(di)(di)使(shi)用權(quan)出讓收(shou)入6905億(yi)元，同比(bi)增長(chang)-36.1%。

然而，伴隨著土地出(chu)讓金的遞減(jian)，地方一(yi)般(ban)公共(gong)預(yu)算支(zhi)出(chu)則(ze)逐年增加(jia)，無(wu)疑(yi)使得地方政府倍感(gan)壓力。西安財(cai)政局網(wang)站數(shu)據顯示，2012-2014年，西安全市財(cai)政一(yi)般(ban)預(yu)算支(zhi)出(chu)分(fen)別為(wei)597.49億(yi)元、729.81億(yi)元、819.54億(yi)元 ，增長率分(fen)別為(wei)22.1%、12.3%。