每經編輯｜張敬偉    

近日，關于(yu)樓市的消息有點(dian)亂(luan)。

12月(yue)7日，《參(can)考消(xiao)息》引述外媒(mei)觀(guan)點稱，中(zhong)國(guo)自2010年(nian)以來經(jing)濟增長放慢有(you)一半原因是(shi)住(zhu)房(fang)建設的大(da)幅下(xia)降，2016年(nian)這種影響會更加嚴重。

在(zai)此之前的(de)12月3日，中(zhong)國社科院(yuan)財經戰略研究院(yuan)發布的(de)《中(zhong)國住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)報告（2015-2016）》中(zhong)指出(chu)，2015年，我國房(fang)(fang)地產市(shi)場的(de)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)形勢超出(chu)預期。一(yi)(yi)方(fang)面投資增(zeng)速呈俯沖式下降，對經濟增(zeng)長貢獻(xian)幾乎為零；另一(yi)(yi)方(fang)面，庫存(cun)(cun)(cun)高(gao)企(qi)，去化(hua)壓(ya)力增(zeng)大，商品住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)過(guo)剩總(zong)庫存(cun)(cun)(cun)高(gao)達(da)21億平方(fang)米，僅現房(fang)(fang)庫存(cun)(cun)(cun)去化(hua)就需23~24個(ge)月。與此同時，住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)市(shi)場步入(ru)“結構(gou)性過(guo)剩”時代，內部結構(gou)失衡(heng)，“一(yi)(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)供求矛盾突(tu)出(chu)”與“三、四線(xian)城(cheng)市(shi)供過(guo)于求”并存(cun)(cun)(cun)。

但從12月(yue)1日發布的數據看，百(bai)城住宅(zhai)均價連續4個月(yue)同(tong)比環(huan)比雙漲，似乎有“暖冬”意味(wei)。

如(ru)何(he)評價中(zhong)國(guo)樓(lou)市(shi)(shi)？不(bu)(bu)同(tong)的(de)(de)觀察視角和立場會得(de)出不(bu)(bu)同(tong)的(de)(de)結論。但(dan)筆者以為(wei)，緊盯樓(lou)市(shi)(shi)的(de)(de)“好”與“壞”，并未(wei)切中(zhong)中(zhong)國(guo)樓(lou)市(shi)(shi)的(de)(de)關節點。放不(bu)(bu)下樓(lou)市(shi)(shi)才是不(bu)(bu)合時(shi)宜的(de)(de)老思維。

決策層(ceng)下(xia)定決心調(diao)結構，樓市正是被調(diao)整的對象。在(zai)此(ci)背(bei)景下(xia)，樓市顯(xian)然已不是穩增(zeng)長的主動力了。

樓市政策的調(diao)整是從去年開始的。今年則(ze)有“3·30”和(he)“9·30”兩個新政。前者(zhe)將二套(tao)(tao)房(fang)首(shou)付比(bi)例降低至(zhi)四成，后者(zhe)則(ze)對非一線城市下調(diao)首(shou)套(tao)(tao)房(fang)首(shou)付比(bi)例。此外，還有公積(ji)金房(fang)貸政策的放寬，以及央行的5次降息(xi)。再加上“支持居民自住和(he)改(gai)善性住房(fang)需求”的提出，很多觀(guan)察者(zhe)認為政策面在重(zhong)拾樓市刺激政策，以緩解穩增長(chang)壓(ya)力。

看似如此，實(shi)則不然。相關政策(ce)的(de)(de)(de)釋放，更多(duo)的(de)(de)(de)是(shi)彌補以往樓(lou)市市場化的(de)(de)(de)不足，以及最大限度地釋放剛需和改(gai)善性(xing)住房需求。至于貨幣政策(ce)的(de)(de)(de)調整(zheng)，并非是(shi)為(wei)樓(lou)市所設計，而是(shi)基(ji)于宏觀經濟的(de)(de)(de)大局。更重要的(de)(de)(de)是(shi)，2008年后政策(ce)主導下的(de)(de)(de)“黃(huang)金五年”，嚴重地消(xiao)耗了中國樓(lou)市未來(lai)很多(duo)年的(de)(de)(de)需求，成為(wei)過剩(sheng)產(chan)能(neng)的(de)(de)(de)典型標志。由此看來(lai)，看似“刺(ci)激(ji)”的(de)(de)(de)一攬子樓(lou)市利好政策(ce)，其(qi)實(shi)根本(ben)目標只有一個：消(xiao)化庫存。

庫(ku)存(cun)之(zhi)量(liang)有多種統計版本(ben)，但(dan)基于統計口(kou)徑(jing)的(de)不同，很難獲得確鑿的(de)數據。《中(zhong)國(guo)住房報(bao)告（2015-2016）》給出(chu)的(de)答案是(shi)，現房庫(ku)存(cun)去化(hua)(hua)需23~24個月。英(ying)國(guo)《金(jin)融時報(bao)》推(tui)算的(de)全國(guo)庫(ku)存(cun)消化(hua)(hua)周期（批準(zhun)預售口(kou)徑(jing)，包含在建和(he)竣(jun)工），大約是(shi)30個月左右，接近(jin)有存(cun)量(liang)數據的(de)三線(xian)城(cheng)市水平(ping)。作為參照，目前(qian)一線(xian)城(cheng)市的(de)庫(ku)存(cun)消化(hua)(hua)周期大約是(shi)10個月。

綜合(he)地看，中國樓市消化掉積累的(de)庫(ku)(ku)存(cun)，大(da)抵還需2年。消化庫(ku)(ku)存(cun)的(de)重點(dian)是三、四線城市——這也和國家統計局每(mei)個(ge)月的(de)統計數字契合(he)。

因而，從去年到今年，乃至未來兩年，政(zheng)策面推出(chu)更強的樓(lou)市利好，也不是(shi)為了(le)(le)(le)穩增長，而是(shi)為了(le)(le)(le)消化庫存，即為了(le)(le)(le)調(diao)結構。

正因為如此(ci)，11月10日，習近平主(zhu)席(xi)主(zhu)持(chi)召開中央財經領導小組第十(shi)一次(ci)會(hui)議時強調(diao)，“要化解(jie)房地產庫(ku)存，促進(jin)房地產業持(chi)續發展”。11日的國(guo)務(wu)院常務(wu)會(hui)議，李克強總理強調(diao)要“以加(jia)快戶籍制(zhi)度(du)改革帶動住房等消費(fei)”。

決策層如此明示，市(shi)(shi)場(chang)不必再有樓市(shi)(shi)“黃金時(shi)代(dai)”的(de)(de)奢(she)望與幻想(xiang)。然而(er)(er)，樓市(shi)(shi)雖然不再是(shi)穩(wen)(wen)增長的(de)(de)主動力，其未(wei)(wei)來也不會悲(bei)觀，將(jiang)會進(jin)入平(ping)穩(wen)(wen)發展的(de)(de)新(xin)常(chang)態。大(da)(da)拆大(da)(da)建的(de)(de)功利粗放將(jiang)轉型(xing)為理性集約(yue)，政府(fu)主導的(de)(de)樓市(shi)(shi)也將(jiang)讓位于市(shi)(shi)場(chang)調(diao)控。中國13億人口(kou)的(de)(de)大(da)(da)市(shi)(shi)場(chang)，加之人口(kou)政策的(de)(de)調(diao)整(zheng)，未(wei)(wei)來樓市(shi)(shi)總體而(er)(er)言還是(shi)向好的(de)(de)。

不過，13億人(ren)的(de)(de)樓(lou)市(shi)(shi)消(xiao)化(hua)能力，不是(shi)撒胡椒面式的(de)(de)均勻消(xiao)費，而是(shi)有(you)選(xuan)(xuan)擇性(xing)地釋放需求(qiu)。伴(ban)隨著(zhu)戶籍(ji)制(zhi)度的(de)(de)改革，大部分人(ren)還是(shi)選(xuan)(xuan)擇到發達(da)地區(qu)工作(zuo)和(he)生活。在此形勢下，欠(qian)發達(da)地區(qu)和(he)中(zhong)(zhong)小城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)的(de)(de)房(fang)地產(chan)市(shi)(shi)場，將處于萎縮態(tai)勢。這就(jiu)要求(qiu)中(zhong)(zhong)小城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)的(de)(de)治(zhi)理者和(he)開發商，對樓(lou)市(shi)(shi)開發要謹慎和(he)節制(zhi)。但不管是(shi)大城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)還是(shi)中(zhong)(zhong)小城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)，樓(lou)市(shi)(shi)刺激經濟增長的(de)(de)功能都會弱(ruo)化(hua)。

（作者為察(cha)哈爾學(xue)會研(yan)究員）