每(mei)經編輯｜王杰    

每經記者 王杰

房地產去庫存的(de)形勢(shi)從未如(ru)此(ci)嚴峻，在前不久召開的(de)中(zhong)央(yang)經濟工作會議上，“化解房地產庫存”被(bei)列為(wei)2016年中(zhong)國經濟工作五大(da)任務之一。

據(ju)《北(bei)(bei)京(jing)(jing)(jing)晨報》報道，“十二五”期間(jian)(jian)，北(bei)(bei)京(jing)(jing)(jing)完成建設籌集各類保(bao)障(zhang)性住房(fang)100萬套，實(shi)現了市(shi)政府(fu)2015年(nian)底基(ji)本解決保(bao)障(zhang)房(fang)有(you)效(xiao)備案家(jia)庭(ting)住房(fang)困難的承(cheng)諾。“十三(san)五”期間(jian)(jian)，在解決已(yi)有(you)輪候家(jia)庭(ting)后，北(bei)(bei)京(jing)(jing)(jing)市(shi)原則上(shang)不再新建經適(shi)房(fang)、限價房(fang)，未來的建設圍(wei)繞(rao)著(zhu)公租房(fang)、棚戶區安置房(fang)以(yi)及自(zi)住房(fang)展開。

“經適房”或退出市場

經濟(ji)(ji)適(shi)用(yong)房(fang)制度(du)要(yao)追溯到(dao)1994年(nian)，彼時由建設(she)部(bu)、國務院房(fang)改領導小組、財政部(bu)聯(lian)合(he)發布的(de)《城鎮經濟(ji)(ji)適(shi)用(yong)住(zhu)房(fang)建設(she)管理辦(ban)法》指出(chu)，經濟(ji)(ji)適(shi)用(yong)住(zhu)房(fang)是(shi)以(yi)中低收入(ru)家庭、住(zhu)房(fang)困難戶(hu)為供應對象(xiang)，并按國家、住(zhu)宅建設(she)標準建設(she)的(de)普通(tong)住(zhu)宅。2007年(nian)11月19日發布的(de)《經濟(ji)(ji)適(shi)用(yong)住(zhu)房(fang)管理辦(ban)法》對經濟(ji)(ji)適(shi)用(yong)房(fang)的(de)優惠政策、開發建設(she)、價格確(que)定、交(jiao)易管理、集資和合(he)作(zuo)建房(fang)、監督管理等作(zuo)出(chu)了規(gui)定。

在我(wo)國，地方政府(fu)對經(jing)(jing)濟適用房的(de)轉(zhuan)(zhuan)售(shou)(shou)多有規定(ding)，一般要求(qiu)取(qu)得房本5年后(hou)才可上市交易(yi)，但(dan)因(yin)其(qi)初次購得時(shi)大大低于周(zhou)邊商(shang)品房，而轉(zhuan)(zhuan)售(shou)(shou)時(shi)價格則(ze)與周(zhou)邊商(shang)品房相(xiang)差不多，經(jing)(jing)適房一向(xiang)被視為“香餑(bo)餑(bo)”。

既非完(wan)全市場化，又非完(wan)全政府保障，性質略(lve)顯模糊的(de)經濟適(shi)用房，因暗藏“尋租”空間所以(yi)自推(tui)出后便爭議不斷，其存(cun)廢也引起社會爭辯。

在2008年中國大規模新建保(bao)障(zhang)房以前，經濟適用房是我國保(bao)障(zhang)性住房的(de)主力。此后則是廉租(zu)房和公(gong)租(zu)房為(wei)主，因兩者一般以出租(zu)為(wei)主，并不(bu)對外銷售，可以避免不(bu)少“違規獲(huo)利”的(de)情況。

新城控股(gu)高級副總裁(cai)歐陽捷(jie)表(biao)示，經適房應該退出保障房市場，因為管理成本很高，并且(qie)浪費了大量(liang)的(de)(de)土地資源，貨幣化補貼(tie)的(de)(de)方式(shi)去租賃更好。

首都經濟貿易大學趙秀(xiu)池教授則(ze)認為，未來經適房(fang)取消是大勢(shi)所趨(qu)。新(xin)的經適房(fang)也逐(zhu)漸全(quan)面停建(jian)，停建(jian)后會使一部分保障群體(ti)進入公租房(fang)、自住房(fang)的需求行列。

對去庫存有利

“經濟適用房(fang)逐漸退出保障房(fang)市場，是個大趨勢。”中(zhong)國房(fang)地產數據研(yan)究(jiu)院執行院長(chang)陳(chen)晟表(biao)示。

雖然全國各地(di)退出經適(shi)(shi)房(fang)(fang)(fang)尚(shang)未有(you)(you)明確時間(jian)表，但各地(di)已有(you)(you)所行動。早在2012年1月，江西(xi)省將經濟(ji)適(shi)(shi)用住房(fang)(fang)(fang)、廉租住房(fang)(fang)(fang)、公共租賃(lin)住房(fang)(fang)(fang)“三房(fang)(fang)(fang)合一”，停建經濟(ji)適(shi)(shi)用房(fang)(fang)(fang)，重點發(fa)展公共租賃(lin)住房(fang)(fang)(fang)。

2012年(nian)3月(yue)，廣東大力(li)推(tui)進(jin)以(yi)公租(zu)房(fang)(fang)(fang)(fang)為主要保障(zhang)方式(shi)的(de)新型(xing)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)保障(zhang)制度。根據廣東省(sheng)政府印發(fa)的(de)《廣東省(sheng)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)保障(zhang)制度改革創新方案》，廣東保障(zhang)性住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)以(yi)公租(zu)房(fang)(fang)(fang)(fang)為主體，除(chu)已批(pi)準立項的(de)項目外，將(jiang)暫停(ting)新建經濟(ji)適用住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)，鼓勵各地發(fa)展小(xiao)戶型(xing)公租(zu)房(fang)(fang)(fang)(fang)，將(jiang)逐步對(dui)現(xian)有(you)的(de)廉租(zu)房(fang)(fang)(fang)(fang)、直管公房(fang)(fang)(fang)(fang)、公共租(zu)賃住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)等保障(zhang)性住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)“并軌”管理，只租(zu)不售。

河南則明確提出，從(cong)2014年起(qi)停建經濟(ji)適(shi)用住房。

2014年4月(yue)1日，煙(yan)臺(tai)將經(jing)適(shi)房(fang)、廉租(zu)房(fang)、公(gong)租(zu)房(fang)“三合(he)一(yi)”，統一(yi)歸并為租(zu)賃型保(bao)障(zhang)房(fang)。武漢、福(fu)州等(deng)地的經(jing)適(shi)房(fang)也已陸續(xu)退出市場(chang)。

隨著(zhu)中央經(jing)濟工作會議閉幕，“去庫(ku)存(cun)”成為明(ming)年我國確定的(de)五(wu)大經(jing)濟任務之一。為此，農(nong)業轉移人(ren)口(kou)等(deng)非戶籍人(ren)口(kou)在就(jiu)業地落戶、鼓勵(li)各(ge)方購買庫(ku)存(cun)商(shang)品房出租、鼓勵(li)房企降(jiang)價，以及取(qu)消過時的(de)限制性措施等(deng)手段(duan)一并祭出。

面(mian)對巨(ju)大庫(ku)存(cun)壓(ya)力，自2014年開始，多地開發(fa)(fa)商已選擇(ze)降(jiang)價(jia)(jia)走量(liang)去庫(ku)存(cun)。開發(fa)(fa)商頻(pin)(pin)繁采取以(yi)價(jia)(jia)換量(liang)的舉措，“打折優惠”、“墊首(shou)付”、“送精裝”等促銷戲法(fa)頻(pin)(pin)頻(pin)(pin)上演。隨著市場(chang)供(gong)應不斷放量(liang)，買房者心(xin)態愈(yu)發(fa)(fa)理性。

在業內人(ren)士看來，去庫(ku)存，或更多寄(ji)希望于供求(qiu)關系。經適房供應(ying)的減少，會(hui)加(jia)速(su)剛需人(ren)群(qun)入市，間接為2016年的樓市增添“一把火(huo)”。

陳晟認(ren)為，保(bao)障房(fang)未來(lai)供應的(de)比例還是比較大，動用貨幣化政策，通過(guo)購買(mai)商品房(fang)變(bian)成保(bao)障房(fang)的(de)方法，對(dui)去庫(ku)存是有(you)利(li)的(de)。歐陽(yang)捷也認(ren)為，如果全(quan)面停建經(jing)適(shi)房(fang)，對(dui)庫(ku)存來(lai)講是有(you)利(li)的(de)。

發稿：隋丕(pi)寧 審(shen)核：楊羚強 終審(shen)：蔡戰波(bo)