每經編(bian)輯｜吳若凡 包雨(yu)朦    

（本文原載于微(wei)信公眾號(hao)“邦地(di)產”real-estate-circle）

上海(hai)的(de)商(shang)品房(fang)在2015年賣出了6265億元，占到了全市GDP（2014年數據）的(de)近(jin)1/4。

開發商應該說(shuo)是賺了個缽滿(man)盆滿(man)，但(dan)是！

在上海“2015年(nian)納稅(shui)百強企(qi)(qi)業(ye)(ye)”（第三產業(ye)(ye)）名單中(zhong)，房地產企(qi)(qi)業(ye)(ye)不及金融、汽車和快消行(xing)業(ye)(ye)的(de)企(qi)(qi)業(ye)(ye)，不僅(jin)只(zhi)有四家(jia)上榜，數量還比去年(nian)少了三家(jia)。而且上榜的(de)多是(shi)中(zhong)小型的(de)公司，萬(wan)科、綠地這些巨(ju)頭房企(qi)(qi)不見蹤影：

上海(hai)長(chang)峰房地產開發(fa)有(you)限公司(si)（42名(ming)(ming)）、大華集團(tuan)（55名(ming)(ming)）、上海(hai)鵬利置業發(fa)展有(you)限公司(si)（78名(ming)(ming)）、上海(hai)雅品(pin)置業有(you)限公司(si)（92名(ming)(ming)）。

（圖片來源：上海發布）

在人們的(de)印象中，房地產企業應(ying)該是很(hen)“土(tu)豪”的(de)呀(ya)，為何(he)財(cai)大氣粗的(de)開發商在稅收榜單上(shang)如此聲(sheng)勢(shi)微弱呢(ni)？

開發商繳稅不少，地產稅收是財政主要來源

首先(xian)邦爺(ye)想說(shuo)，開(kai)發商繳稅其實并不少。馮(feng)侖就(jiu)(jiu)曾(ceng)說(shuo)，開(kai)發商每給股(gu)東創造(zao)1元錢的(de)(de)利潤，就(jiu)(jiu)要給政府(fu)交上(shang)1.6元甚至更(geng)多的(de)(de)各(ge)種(zhong)稅費。房地產開(kai)發可謂(wei)是(shi)政府(fu)財政的(de)(de)主要來源。

的確，貫穿(chuan)房(fang)地產各環節的稅(shui)(shui)收多達十(shi)幾項(xiang)，比如營業稅(shui)(shui)、企業所得(de)稅(shui)(shui)、個(ge)人所得(de)稅(shui)(shui)、城鎮(zhen)土(tu)地使(shi)用稅(shui)(shui)、房(fang)產稅(shui)(shui)(涉內)、城市房(fang)產稅(shui)(shui)(涉外)、城市維護(hu)建(jian)設稅(shui)(shui)、耕地占用稅(shui)(shui)、土(tu)地增值稅(shui)(shui)、印花稅(shui)(shui)、契稅(shui)(shui)，還有教育附加費(fei)等等。

拿地，開發商需要繳納3%-5%的契稅和0.05%的印(yin)花(hua)稅，如果該地是農田，還要繳納耕(geng)地占用稅和青苗補償(chang)費。

開發(fa)環節(jie)，開發(fa)商要繳納(na)土地(di)使用(yong)稅和預(yu)征的營業稅，營業稅包含了教育附加(jia)費和城(cheng)建稅，還有預(yu)征的企業所得稅、土地(di)增(zeng)值(zhi)稅等，其中，土地(di)增(zeng)值(zhi)稅最低也(ye)是房屋預(yu)售(shou)收入(ru)的4%。

如果(guo)該(gai)地塊出現轉讓(rang)行為(wei)，房(fang)企需要繳納營業稅(shui)、城建稅(shui)、教育附(fu)加費(fei)、土地增值稅(shui)和所得稅(shui)，由國土部(bu)門代為(wei)征(zheng)收。這(zhe)兩個(ge)環(huan)節(jie)的稅(shui)費(fei)總額(e)占比最大，至少占房(fang)地產銷售額(e)10%的比例。

在(zai)房屋銷售環節，買賣雙(shuang)方需要各自繳(jiao)納(na)(na)0.05%的印花(hua)稅(shui)(shui)，還要征收(shou)雙(shuang)方的所得(de)稅(shui)(shui)。開發(fa)商(shang)需要繳(jiao)納(na)(na)所得(de)稅(shui)(shui)、印花(hua)稅(shui)(shui)、營業稅(shui)(shui)、土地增值稅(shui)(shui)、城市維(wei)護建設稅(shui)(shui)等。

最后，在房(fang)地(di)產保(bao)有環節，對(dui)非居住類房(fang)屋的房(fang)產稅則是每年征收的。

根據財政部2014年全國一般公共預算收入決算報告顯示，當年城市維護建設稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、房產稅、印花稅、契稅加起來就有1.9萬億元，相當于當年房地產銷售總額7.63萬億元的25%。其中，涉及房地產稅收占比最高的，就是營業稅(房地產和建筑業)、契稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅和房產稅。

稅收那么多，為什么房企上不了榜？

“繳稅(shui)百強(qiang)”為啥不容繳稅(shui)那么多(duo)的房企呢？

邦爺(ye)從多位地產(chan)公(gong)司負(fu)責人處打聽到，這或與房地產(chan)企業的核算方式有關。

有上海萬科(ke)(ke)人士就(jiu)告訴邦爺，上海萬科(ke)(ke)為平(ping)臺(tai)(tai)公(gong)司，下面根據不同的項(xiang)目(mu)設有項(xiang)目(mu)子公(gong)司。而平(ping)臺(tai)(tai)公(gong)司與(yu)子公(gong)司是分開核(he)算的，并且主要(yao)資(zi)產和大(da)部分人工成本也均計入項(xiang)目(mu)公(gong)司。這(zhe)一(yi)分拆方(fang)式(shi)化(hua)整(zheng)為零，使得(de)許多(duo)規模龐大(da)的房企與(yu)榜(bang)單無緣。即使上榜(bang)，也多(duo)為項(xiang)目(mu)公(gong)司。

另外，邦(bang)爺(ye)注意到去年(nian)躋身稅收(shou)百(bai)強榜的“雅匯(hui)房(fang)產(chan)、和(he)記黃埔、海創房(fang)產(chan)、錦繡華城、萬源房(fang)產(chan)”在今年(nian)均未上榜。

其他行(xing)業的如“交通銀行(xing)、上(shang)海銀行(xing)、IBM、上(shang)汽通用、上(shang)海大眾、上(shang)交所、國(guo)泰君安(an)”等企業則是“強者恒強”，多次上(shang)榜。

也(ye)不能怪房地產企業(ye)“太(tai)隨(sui)意(yi)”，這都是(shi)房企的稅收構成使然。

一般來(lai)說，房地(di)產開(kai)發建設(she)(she)所涉及的稅(shui)費(fei)主要包括房產稅(shui)、城(cheng)鎮(zhen)土地(di)使用稅(shui)、耕地(di)占(zhan)有稅(shui)、土地(di)增(zeng)值稅(shui)、營業稅(shui)、城(cheng)市(shi)維護建設(she)(she)稅(shui)和教育費(fei)附(fu)加。

其(qi)中，土地(di)增(zeng)(zeng)值稅(shui)(shui)(shui)并不(bu)按年(nian)繳納(na)，而是到特定的(de)(de)(de)(de)時間集中清算。當前我國的(de)(de)(de)(de)土地(di)增(zeng)(zeng)值稅(shui)(shui)(shui)實(shi)行四級超率(lv)(lv)累進(jin)稅(shui)(shui)(shui)率(lv)(lv)，對(dui)土地(di)增(zeng)(zeng)值率(lv)(lv)高(gao)的(de)(de)(de)(de)多征，增(zeng)(zeng)值率(lv)(lv)低的(de)(de)(de)(de)少征，無增(zeng)(zeng)值的(de)(de)(de)(de)不(bu)征（例如增(zeng)(zeng)值額大(da)于20%未超過(guo)50%的(de)(de)(de)(de)部(bu)(bu)分(fen)，稅(shui)(shui)(shui)率(lv)(lv)為30%，增(zeng)(zeng)值額超過(guo)200%的(de)(de)(de)(de)部(bu)(bu)分(fen)，則要按60%的(de)(de)(de)(de)稅(shui)(shui)(shui)率(lv)(lv)進(jin)行征稅(shui)(shui)(shui)）。所以，逢土地(di)增(zeng)(zeng)值稅(shui)(shui)(shui)清算的(de)(de)(de)(de)年(nian)份，稅(shui)(shui)(shui)收就(jiu)會大(da)大(da)增(zeng)(zeng)加(jia)。

那(nei)么什么時候企(qi)業需(xu)要(yao)進行土地增值稅清算(suan)呢？

三種情況：房地產開發項目全(quan)部竣工、完成銷(xiao)售的(de)；整體轉讓(rang)(rang)未竣工決算房地產開發項目的(de)；以及(ji)直接轉讓(rang)(rang)土地使用權的(de)情形。

也就是說企業只有遇到這三種情(qing)形之一，就需(xu)要繳(jiao)納土(tu)地(di)增值稅(shui)了。在(zai)房地(di)產發展迅(xun)猛的(de)(de)十多年中，土(tu)地(di)的(de)(de)年平均(jun)自然增長收益在(zai)20%左右，如果再(zai)加上(shang)開(kai)發商(shang)囤地(di)、捂地(di)的(de)(de)情(qing)況，待(dai)項目竣工時，土(tu)地(di)增值稅(shui)確實(shi)是一筆不小的(de)(de)數字啊。

例如，去年進入百強榜的萬源(yuan)房地產就在2014年有過大筆的土增稅清算(suan)。

當然除了土地增值(zhi)稅(shui)，一位(wei)房企(qi)負責人(ren)告訴邦(bang)爺，一般(ban)增值(zhi)稅(shui)也(ye)是房企(qi)所繳稅(shui)收(shou)中的(de)重要構成(cheng)。如(ru)果在統計年份內，房企(qi)曾(ceng)經有過數量巨(ju)大的(de)大宗交(jiao)易(yi)，也(ye)是很容易(yi)上榜的(de)喲。

不過有朋友提醒邦爺說(shuo)，在(zai)有些地(di)方房(fang)企可是實實在(zai)在(zai)的(de)納稅大戶，比如2013年(nian)的(de)河(he)南省納稅百強企業榜(bang)單(dan)上房(fang)地(di)產開發公司(si)就(jiu)占據(ju)了四成席位。

其實(shi)這也(ye)很好理(li)解，各個區域(yu)產業(ye)(ye)(ye)構成和層(ceng)次不一(yi)樣嘛(ma)。上(shang)海(hai)畢竟(jing)是(shi)中國(guo)的(de)(de)經(jing)濟(ji)中心城(cheng)市(shi)，行業(ye)(ye)(ye)更(geng)加多元化、企(qi)業(ye)(ye)(ye)更(geng)加豐富、大型公司(si)也(ye)更(geng)加集中。要知道截止2013年底，上(shang)海(hai)市(shi)的(de)(de)第三產業(ye)(ye)(ye)占比(bi)就已經(jing)達到76.9%，遠超(chao)全國(guo)其他(ta)地區。再加之，上(shang)海(hai)又是(shi)中國(guo)的(de)(de)金(jin)融中心，金(jin)融類(lei)企(qi)業(ye)(ye)(ye)密集，房地產企(qi)業(ye)(ye)(ye)要在這么激烈(lie)的(de)(de)競爭中殺出一(yi)條血路，確實(shi)不易啊。

科普
1、契稅。指建筑用地在承接出讓土地時，房地產開發商需向土地管理部門繳納土地出讓金3％～5％的稅費。
2、營業稅。自建建筑物出售，按建筑業3％稅率計繳營業稅，出售建筑物，按銷售不動產的5％稅率計繳營業稅。2014年全國房地產營業稅5627億元；建筑業營業稅4789億元，占全國營業稅總額的58%。
3、企業所得稅。（這個是誰賺得多，誰就繳納得多）應納企業所得稅額＝（收入總額－稅法準予扣除項目金額）×適用稅率稅法規定。2014年房地產企業所得稅占全部企業所得稅的12%。
4、土地增值稅。該稅種的申報規定納稅人在轉讓房地產合同到房地產所在地稅務機關辦理納稅申報。就是房企賣了房子之后，以轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據，實行四級超率累進稅率。
5、城鎮土地使用稅。房地產開發商使用國有土地，以使用的土地面積為計稅依據，按照規定的適用稅額計繳。分期向土地所在地稅務機關繳納。
6、城市維護建設稅和教育費附加。該稅費不僅僅局限于房地產企業，在繳納營業稅的同時，應以實際繳納的營業稅稅額為計稅依據，按適用稅率繳納城市建設維護稅和3％的教育費附加。如果納稅人所在地為城市市區的，稅率為7％；納稅人所在地為縣城、鎮的，稅率為5％；納稅人所在地不在城市市區或者鎮的，稅率為1％。
7、房產稅。根據規定，房地產開發企業建造的商品房在售出之前不征收房產稅。應納稅額按房產余值×（1－10％～30％）×1.2％征收。但售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅。
8、個人所得稅。這是所有企業個人都要繳的，賺得多就繳得多。此外，在房產租賃過程中，也涉及到房產稅、所得稅、印花稅、營業稅、城市維護建設稅、城鎮土地使用稅等。
在以上稅種的征收中(zhong)，大多為項目結束后(hou)征收，但(dan)由(you)于房地(di)(di)產投入資金量大、開發周期(qi)長、商品房先預售后(hou)交(jiao)房等特點，國(guo)家對企(qi)業所得(de)稅和土(tu)地(di)(di)增值稅部分都(dou)采取了(le)“預征”方式，“土(tu)地(di)(di)增值稅”和“企(qi)業所得(de)稅”需要提前繳納。

編(bian)輯：王婷婷 審(shen)核(he)：楊羚強 終(zhong)審(shen)：蔡戰波(bo)