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每經記者 包雨朦

大舉增持萬科的寶能(neng)地產(chan)近日被曝出(chu)禍起蕭(xiao)墻。據澎(peng)湃新聞報道，在上海、廣(guang)州、大連等8個城(cheng)市多個在建項目(mu)已停工或即將停工。

隨著寶(bao)能(neng)地產一份公司債券募集說(shuo)明書的流出，寶(bao)能(neng)地產財務狀況(kuang)及項目投資進(jin)展情況(kuang)遭到了業界質疑。其(qi)中最大(da)的質疑聲來自對寶(bao)能(neng)現金(jin)流和開(kai)發(fa)前景的擔憂。 

多地項目已停工

近日，寶(bao)能地(di)產(chan)在上海奉賢申隆(long)生態園的項目(mu)(mu)被(bei)指停工多(duo)(duo)時。該項目(mu)(mu)占地(di)10.1萬平方米，建筑(zhu)面積25萬平方米，規劃建成一座(zuo)以(yi)金融業為(wei)龍頭(tou)，聚合(he)多(duo)(duo)種現(xian)代服務業的產(chan)業綜(zong)合(he)體。有(you)消(xiao)息稱(cheng)，自從2014年7、8月打了個樁之后，項目(mu)(mu)就(jiu)一直(zhi)處(chu)于停工狀態，此前大門口(kou)懸掛(gua)的“寶(bao)能”字樣(yang)的牌子(zi)也撤掉了。來自現(xian)場的照片(pian)顯示，目(mu)(mu)前該地(di)塊尚無動(dong)工跡象，據工地(di)負責人(ren)稱(cheng)，項目(mu)(mu)暫時擱淺為(wei)相關手續沒有(you)辦全。

寶(bao)能在(zai)全國其他城市的(de)項目(mu)(mu)也相繼傳來停(ting)工(gong)的(de)消息，目(mu)(mu)前(qian)已經停(ting)工(gong)的(de)項目(mu)(mu)包括廣(guang)州寶(bao)仁醫院、大(da)(da)連寶(bao)能城、佛山(shan)寶(bao)能金融(rong)(rong)大(da)(da)廈、肇慶(qing)環球金融(rong)(rong)中心。此外，包括上文提(ti)到的(de)上海(hai)金融(rong)(rong)創新城等四個項目(mu)(mu)位列(lie)即(ji)將停(ting)工(gong)的(de)名單(dan)。停(ting)工(gong)項目(mu)(mu)總面積(ji)已達(da)832.5萬平方米，占(zhan)在(zai)建項目(mu)(mu)總面積(ji)的(de)22.8%。

如此大(da)面(mian)積(ji)的項目(mu)(mu)停工，或(huo)與寶能地產項目(mu)(mu)布局有關。資料顯示，目(mu)(mu)前(qian)寶能地產在全(quan)國的項目(mu)(mu)規劃建(jian)筑面(mian)積(ji)配比為：一(yi)線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)18%、二線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)50%、三線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)32%。優淘城(cheng)總裁、資深地產專(zhuan)家薛建(jian)雄(xiong)直言，不僅是寶能開(kai)發出了(le)問題，三四線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)的樓(lou)市(shi)危機無(wu)疑也在推(tui)波(bo)助瀾。

目前國內二三(san)線城市普遍面(mian)(mian)(mian)臨較大的(de)(de)去庫存壓力，項目潛(qian)力有限，寶(bao)能持有的(de)(de)大量“存貨”并(bing)不樂觀。數據顯示，截至(zhi)2015年6月30日，寶(bao)能地(di)產的(de)(de)總(zong)(zong)資(zi)產為5144390.25萬元，土地(di)儲備(bei)的(de)(de)總(zong)(zong)面(mian)(mian)(mian)積(ji)達到(dao)318.22萬平方米，擁(yong)有項目的(de)(de)權(quan)益可售面(mian)(mian)(mian)積(ji)合計1079.49萬平方米（含已(yi)預售面(mian)(mian)(mian)積(ji)）。

在當前的(de)樓市大調整中(zhong)，曾經高調宣稱“5年建(jian)(jian)40個城(cheng)市綜合體”的(de)寶能地產(chan)，如今慘遭滑鐵盧。薛建(jian)(jian)雄認為，這暴露出(chu)寶能戰略眼光的(de)狹隘(ai)。二三線城(cheng)市商(shang)業供給已然出(chu)現過剩(sheng)跡象之時(shi)，激進的(de)寶能依然在重(zhong)倉二三線城(cheng)市的(de)商(shang)辦(ban)土地，當行業風險加劇(ju)時(shi)沒能及時(shi)轉型以至造成了今天的(de)局面。

銷售萎縮資金缺口擴大

在前不久轟(hong)動一(yi)時的(de)(de)“寶萬(wan)之爭(zheng)”中，寶能一(yi)擲千金大舉(ju)增持萬(wan)科A股票，展現出了這家深(shen)圳(zhen)企業的(de)(de)豪氣。然而，據騰訊房產報道，一(yi)份曝(pu)光的(de)(de)公司債券募集說明書(shu)顯示，寶能的(de)(de)財務狀況并不樂觀。

公司債券募集說明書顯示(shi)，截(jie)至(zhi)2014年底(di)，寶能(neng)地(di)產(chan)正(zheng)在開發建設的項目接近40個，預計投資總額超過850億元，實際已完成投資218億元，資金(jin)(jin)缺(que)口超過600億元。截(jie)至(zhi)2015年6月(yue)底(di)，寶能(neng)地(di)產(chan)賬(zhang)上現金(jin)(jin)約(yue)16億元。

記者聯系了寶能地(di)(di)產(chan)相關負責(ze)人(ren)，對(dui)方稱公司(si)并不存在資(zi)金(jin)問(wen)題，對(dui)于各地(di)(di)項目停工的原因(yin)不予正面回(hui)應(ying)。

自2012年至(zhi)今(jin)，公司的經(jing)(jing)營(ying)性現(xian)金(jin)(jin)流(liu)和(he)投資性現(xian)金(jin)(jin)流(liu)全(quan)部(bu)為(wei)負(fu)，2012年度、2013年、2014年和(he)2015年1~6月(yue)，公司的經(jing)(jing)營(ying)活(huo)動現(xian)金(jin)(jin)流(liu)量(liang)凈額(e)分別-244091.88萬(wan)元(yuan)、-387411.77萬(wan)元(yuan)、-1048015.07萬(wan)元(yuan)和(he)-74293.05萬(wan)元(yuan)，報(bao)告期內經(jing)(jing)營(ying)活(huo)動產(chan)生(sheng)的現(xian)金(jin)(jin)流(liu)量(liang)凈額(e)波動較大且為(wei)負(fu)。截至(zhi)2015年6月(yue)，公司負(fu)債金(jin)(jin)額(e)達到3974199.57萬(wan)元(yuan)。為(wei)了(le)補足(zu)資金(jin)(jin)缺口，寶能不得不持續地大量(liang)融(rong)資，2012年至(zhi)2015年上半年融(rong)資金(jin)(jin)額(e)達220億元(yuan)。

據公司債(zhai)券募集說明書(shu)顯示，寶(bao)能(neng)(neng)地產所募集資金(jin)也將“全部(bu)用(yong)于(yu)償還金(jin)融機構借款及補(bu)充流動資金(jin)”。薛建雄指(zhi)出，寶(bao)能(neng)(neng)可以通過不斷地“借新還舊”來解(jie)決現(xian)金(jin)流的問題，相比資金(jin)狀況，公司真正(zheng)的問題出在開發能(neng)(neng)力(li)不足和(he)回款緩慢。

以寶能(neng)沈陽水岸康城為例(li)，該項目(mu)占(zhan)地(di)40萬㎡，規劃建(jian)筑面積(ji)70萬㎡。寶能(neng)2012年拿地(di)，2013年9月18日(ri)正式開盤(pan)，截(jie)至2015年6月30日(ri)銷售面積(ji)不到13萬㎡，其(qi)中(zhong)2015年上(shang)半年僅賣出873㎡。

銷售數據顯示，寶能位于沈(shen)陽(yang)、天(tian)津、云浮、揚州等地的項目去化周期均已(yi)超過15個月，去化率(lv)不(bu)足20%。

薛建雄表示(shi)，寶(bao)能地產已經面臨著(zhu)傳(chuan)統開(kai)發業務賺不到錢的(de)狀況。“公(gong)司接下來想(xiang)要(yao)運轉，要(yao)么等市場(chang)好轉，要(yao)么做資本投資。從這(zhe)一邏輯上來說(shuo)，寶(bao)能增持萬(wan)科是(shi)一場(chang)豪賭，也(ye)是(shi)無奈之舉(ju)。”

發(fa)稿：隋丕寧 審(shen)核：楊(yang)羚強 終審(shen)：蔡戰波(bo)