每經編輯(ji)｜每經記(ji)者(zhe) 胡健    

◎每經記者 胡健

2015年(nian)12月，樓市依舊延(yan)續了之前一月的走勢——總體復蘇、一線領漲(zhang)、分化明顯(xian)。

1月18日，國(guo)家統(tong)計(ji)局發布了12月份70個(ge)大中(zhong)城市住宅(zhai)(zhai)銷售價格統(tong)計(ji)數據(ju)。12月份，全國(guo)70個(ge)大中(zhong)城市新建商品住宅(zhai)(zhai)和(he)二手住宅(zhai)(zhai)價格延續上月走勢，環比繼續小(xiao)幅上漲。

從數據上(shang)來(lai)看(kan)，一(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)和部分(fen)熱點二(er)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)房價上(shang)漲較快，環比(bi)漲幅(fu)明(ming)顯高于其他城(cheng)(cheng)市(shi)，同(tong)比(bi)來(lai)看(kan)，北(bei)上(shang)廣深領漲，其中深圳房價同(tong)比(bi)漲幅(fu)高達47.5%；其余(yu)二(er)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)環比(bi)較為平穩；大部分(fen)三線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)仍(reng)(reng)然處于庫存(cun)逐步消化階段，環比(bi)仍(reng)(reng)在下降。

中原地產研(yan)究總監(jian)張大偉告訴《每日經濟新聞》記者，幾年內，一、二線城市樓市資金面將(jiang)明(ming)顯好轉(zhuan)，但(dan)三、四線庫存絕對(dui)值(zhi)過高(gao)，2016年市場分化的趨勢將(jiang)依(yi)然延續。

一、二線(xian)城市環比普漲(zhang)

國家統計局數(shu)據顯示，與2015年11月相(xiang)比，70個大中(zhong)城市(shi)中(zhong)，價格下降的(de)有(you)27個，上漲的(de)有(you)39個，持(chi)平的(de)有(you)4個。環比價格變動中(zhong)，最高漲幅為3.2%，最低為下降0.9%。

張大偉說，2015年(nian)新(xin)房市場(chang)在年(nian)初經歷了短暫(zan)的下(xia)滑之后(hou)，由于(yu)“3·30”政(zheng)策(ce)的刺激使得二(er)季度(du)市場(chang)迅速升溫，一直到年(nian)末(mo)仍然(ran)熱(re)度(du)不減(jian)，并在“9·30”政(zheng)策(ce)刺激下(xia)，四(si)季度(du)迎來又一波高(gao)潮(chao)，且達(da)到歷史(shi)高(gao)位水平。

中(zhong)原地產統計顯示(shi)，12月樓市(shi)(shi)單月成交(jiao)量(liang)是近7年以來(lai)最高(gao)位(wei)，年末成交(jiao)上(shang)升帶動房價(jia)(jia)(jia)呈現(xian)上(shang)揚走勢，不但(dan)(dan)上(shang)漲(zhang)(zhang)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)增(zeng)加，且漲(zhang)(zhang)幅有所擴大。70個(ge)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)中(zhong)，有43個(ge)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)房價(jia)(jia)(jia)止跌(die)或(huo)上(shang)漲(zhang)(zhang)，一、二線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)有普漲(zhang)(zhang)跡象(xiang)，是率先(xian)感知樓市(shi)(shi)回暖(nuan)的(de)群體。其中(zhong)深圳依然保持領跑者角色，房價(jia)(jia)(jia)環(huan)比上(shang)漲(zhang)(zhang)3.2%，上(shang)海、廈門、南京和杭(hang)州(zhou)四個(ge)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)的(de)房價(jia)(jia)(jia)環(huan)比增(zeng)幅緊(jin)隨其后。同時(shi)，福(fu)州(zhou)、天津、武(wu)漢、南昌和廣州(zhou)的(de)增(zeng)幅也比較(jiao)大，位(wei)列前(qian)10位(wei)，一線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)北京雖然跌(die)出(chu)前(qian)10位(wei)的(de)水平，但(dan)(dan)也保持在(zai)漲(zhang)(zhang)幅第11的(de)高(gao)位(wei)。

上海易居房(fang)地(di)產(chan)研究院報告也指出(chu)，觀察2015年三類城市(shi)(shi)(shi)的房(fang)價走勢，可以看出(chu)，一、二線(xian)城市(shi)(shi)(shi)的房(fang)價上漲最明(ming)顯。該機構智庫總監嚴躍進告訴《每日經濟新聞(wen)》記者(zhe)，一線(xian)城市(shi)(shi)(shi)已(yi)經連續12個月(yue)出(chu)現(xian)去庫存周期低于12個月(yue)水平(ping)的現(xian)象，反映了一線(xian)城市(shi)(shi)(shi)去庫存壓力得到有效釋放，進而房(fang)價增幅(fu)會比(bi)較(jiao)明(ming)顯。

“二線城市在2015年則連續7個月出(chu)現(xian)房(fang)價(jia)上漲(zhang)(zhang)的態勢，尤其是部(bu)分省會城市房(fang)價(jia)上漲(zhang)(zhang)最(zui)明顯。”嚴(yan)躍進說，三線城市受庫(ku)存(cun)去化周(zhou)期(qi)過高(gao)的影(ying)響，房(fang)價(jia)難以大(da)漲(zhang)(zhang)，但到(dao)了第四(si)季度(du)基本上也處于不漲(zhang)(zhang)不跌(die)的區間。

他(ta)表示(shi)，2015年70城房價呈現(xian)“止跌(die)、反(fan)彈、趨穩”的格局(ju)，一方(fang)面反(fan)映了各類刺激政策(ce)的有效(xiao)，另(ling)一方(fang)面也利好樓市(shi)基本面的改善。預(yu)計在房價環(huan)比(bi)和同比(bi)指標雙(shuang)雙(shuang)上漲后，看漲預(yu)期將繼續(xu)得到強化。

深圳同比增幅近五成

國家統計局數據顯示(shi)，70個大(da)中城市新建(jian)商品住宅(zhai)和(he)二手住宅(zhai)價格同比綜(zong)合平均漲幅分(fen)(fen)別(bie)為7.7%和(he)7.6%，分(fen)(fen)別(bie)高于上月1.2和(he)1.4個百分(fen)(fen)點。

國家統(tong)計(ji)局城(cheng)市(shi)司高級統(tong)計(ji)師劉建偉說，隨著環(huan)比(bi)上(shang)(shang)漲(zhang)，越來越多的(de)(de)(de)城(cheng)市(shi)同(tong)比(bi)漲(zhang)幅由(you)負轉(zhuan)正，且(qie)比(bi)上(shang)(shang)一月有(you)所擴大(da)。新建商品住(zhu)宅價格同(tong)比(bi)上(shang)(shang)漲(zhang)的(de)(de)(de)城(cheng)市(shi)有(you)21個，且(qie)漲(zhang)幅均比(bi)上(shang)(shang)一月有(you)所擴大(da)。二手住(zhu)宅價格同(tong)比(bi)上(shang)(shang)漲(zhang)的(de)(de)(de)城(cheng)市(shi)有(you)35個，其中(zhong)33個城(cheng)市(shi)的(de)(de)(de)漲(zhang)幅比(bi)上(shang)(shang)月有(you)所擴大(da)。

一(yi)(yi)(yi)線城市依然一(yi)(yi)(yi)騎絕塵，12月北上(shang)廣深房價同(tong)比漲幅包攬(lan)了全國前四(si)名，其中深圳在同(tong)比增幅排行中位居首(shou)位，漲幅高達47.5%；上(shang)海為18.2%，排名第二；北京為10.4%，廣州為9.2%。易居報告顯示，截至2015年12月底，一(yi)(yi)(yi)線城市新(xin)建商品住宅庫存總量(liang)為3396萬平方米(mi)，環(huan)比增幅為-4.6%，同(tong)比增幅為-12.9%。

嚴躍進分析說(shuo)，8月份(fen)(fen)一線城(cheng)市庫(ku)存(cun)(cun)同(tong)比(bi)增幅(fu)為(wei)近(jin)19個月以來的首次負增長，10~12月份(fen)(fen)則(ze)出現環比(bi)和同(tong)比(bi)雙下滑(hua)的態勢。他表示(shi)，“對于一線城(cheng)市來說(shuo)，后(hou)續補庫(ku)存(cun)(cun)的迫切程度將加(jia)大，否則(ze)庫(ku)存(cun)(cun)不足容易加(jia)快(kuai)房價上(shang)漲的節(jie)奏。”

值得注意(yi)的(de)(de)是，從同比(bi)看(kan)，城(cheng)市(shi)間(jian)分化現象更為明顯。一線(xian)城(cheng)市(shi)的(de)(de)房(fang)價(jia)(jia)同比(bi)平(ping)均漲幅遠(yuan)高(gao)于二、三線(xian)城(cheng)市(shi)，三線(xian)城(cheng)市(shi)房(fang)價(jia)(jia)同比(bi)平(ping)均仍在下降。

過高的庫存(cun)是三(san)(san)、四(si)線城市(shi)(shi)樓市(shi)(shi)價格和成交不旺的主(zhu)要原(yuan)因(yin)。易居研(yan)究(jiu)院(yuan)監測數據就顯示(shi)，2015年12月份，存(cun)銷(xiao)比(bi)環比(bi)上升(sheng)的三(san)(san)、四(si)線城市(shi)(shi)有15個(ge)，包括淮南、貴陽和北(bei)海等。此(ci)類城市(shi)(shi)存(cun)銷(xiao)比(bi)增(zeng)加(jia)，說明(ming)去庫存(cun)壓力有增(zeng)無減。

2016年，樓市(shi)去庫存已經被中央定調為五大任務之一。嚴躍進認為，對于二、三、四線(xian)城市(shi)來(lai)說，除了部分重點二線(xian)城市(shi)房價需要(yao)調控外，別的城市(shi)的重心還應(ying)該是在去庫存方面。

張大偉則認為，北上廣深樓市(shi)也并非一(yi)派欣欣向榮。一(yi)線城市(shi)現在是(shi)市(shi)場沒風(feng)險，拿地(di)有風(feng)險，地(di)王頻出，樓面價(jia)超(chao)過在售(shou)房價(jia)，已經暗藏不小的風(feng)險。