每經(jing)編輯(ji)｜蔡(cai)雅蕓    

（本文原載于微信公(gong)眾(zhong)號“邦地產(chan)”real-estate-circle）

現(xian)在來說(shuo)，欠(qian)錢基本(ben)是大爺！因為他們可(ke)以說(shuo)“房價(jia)跌太多(duo)了我(wo)(wo)就(jiu)斷供，讓銀行(xing)(xing)當業主去！”或者這樣(yang)說(shuo)“我(wo)(wo)的(de)房子(zi)是惟一住房，銀行(xing)(xing)肯定不能(neng)趕我(wo)(wo)走！”

但實(shi)際情(qing)況是，親(qin)，你！想(xiang)！多！了！

“唯一住房”就可以鉆空子？

“唯一(yi)住房不能拍賣”~以前的(de)確是這樣。

最高(gao)人民法(fa)院(yuan)《關(guan)于人民法(fa)院(yuan)民事執行(xing)中查(cha)封、扣(kou)押、凍結財產的(de)規定》的(de)規定中稱(cheng)：“如果(guo)執行(xing)標(biao)的(de)系被(bei)執行(xing)人本人及(ji)其所(suo)扶養(yang)家屬維(wei)持生活必需的(de)居住房(fang)屋，可(ke)以查(cha)封但不得拍賣”。

為規避(bi)風險，基層法(fa)院和執(zhi)行法(fa)官一(yi)般會在被執(zhi)行人(ren)僅有一(yi)套(tao)房(fang)屋時，停止執(zhi)行。很多被執(zhi)行人(ren)也(ye)就鉆空子，通(tong)過(guo)惡意轉移(yi)房(fang)產(chan)，藏匿、變賣(mai)財(cai)產(chan)等方式，躲避(bi)法(fa)院的追責。

債(zhai)務人(ren)名下明明有房產和財(cai)產，但就(jiu)因為一些限制不(bu)能(neng)進行查(cha)封/拍賣等執行。于是，現(xian)實生活中就(jiu)出(chu)現(xian)了，債(zhai)務人(ren)住在寬敞的(de)樓房里吃香(xiang)喝辣，債(zhai)權人(ren)卻因收不(bu)回錢在外租房受(shou)餓的(de)事情。

來到房(fang)地產(chan)領(ling)域(yu)，有(you)些擁有(you)多(duo)套(tao)住(zhu)房(fang)的(de)炒房(fang)者就會想：如果我按(an)揭的(de)房(fang)子變成了負資(zi)產(chan)，我就不還貸了，房(fang)子給銀行就是了。

但是，如果(guo)購房者買的房子價值1000萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)，首付200萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)，按揭(jie)付了100萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)。這時候出現房價暴(bao)跌，房子市價只有500萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)左(zuo)右，這時斷供(gong)，任由(you)銀行(xing)收房、拍(pai)賣(mai)，幾乎沒可能(neng)拍(pai)賣(mai)能(neng)拍(pai)到700萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)。如果(guo)只賣(mai)到了400萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)，銀行(xing)就(jiu)有了300萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)的虧損。

小心法院新規和銀行手段！

銀行可不傻，它(ta)不但會(hui)派貸后(hou)管(guan)理(li)催收專(zhuan)員天天“光臨”你家，而且會(hui)逐(zhu)一盤(pan)點你的(de)資產(chan)，一旦發現(xian)購房者還有其他資產(chan)，那就繼續查封拍(pai)賣，直(zhi)到銀行追回(hui)自己的(de)損失。

要知道，2015年僅上(shang)半年17家上(shang)市銀行的(de)個人住(zhu)房貸(dai)(dai)款放(fang)貸(dai)(dai)總額(e)就(jiu)達到10.7萬億元(yuan)（Wind數據），1月住(zhu)戶(hu)中長期(qi)貸(dai)(dai)款也高達4783億元(yuan)（央行數據），銀行絕對不(bu)允許這(zhe)么大比例的(de)房貸(dai)(dai)追不(bu)回帳的(de)。

更重要的(de)是(shi)，如今最(zui)高人民法(fa)院公(gong)布《最(zui)高人民法(fa)院關(guan)于(yu)人民法(fa)院辦理執行異議和復議案(an)件若(ruo)干問題的(de)規定》第二十條規定三種情況說(shuo)，法(fa)院不支(zhi)持(chi)被執行人提出家庭唯(wei)一住房的(de)異議。

其中就(jiu)包(bao)括(kuo)有多套住宅、惡意(yi)轉移資產、以及(ji)申請執行人按照當地(di)廉租住房(fang)(fang)保障(zhang)面積標準為被執行人及(ji)所扶養家(jia)屬(shu)提供居住房(fang)(fang)屋(wu)，或者同(tong)意(yi)參照當地(di)房(fang)(fang)屋(wu)租賃市(shi)場平均租金標準從該房(fang)(fang)屋(wu)的(de)變(bian)價(jia)款中扣除(chu)五至八年(nian)租金。

所以，那些(xie)覺得房子(zi)貶值就不還貸或者還不起貸的(de)，千(qian)萬不要再仗著那是自己(ji)的(de)家庭唯一(yi)住房就理直氣壯了。

唯一住房被拍賣怎么辦？

換個角(jiao)度(du)來說，有些(xie)購房者(zhe)并非(fei)投機取巧鉆空(kong)子，而(er)是真的無法償還銀行債(zhai)務，當家庭唯(wei)一住(zhu)房被(bei)強(qiang)制(zhi)拍賣時，自己和家人無法解決居(ju)住(zhu)問(wen)題，該怎么辦呢？

上面(mian)的(de)法規提到(dao)過的(de)，這種情況下經法院核實，可(ke)以(yi)由債主（申請執(zhi)行(xing)人）為債務人提供臨(lin)時住(zhu)房(fang)(fang)(fang)（這種臨(lin)時住(zhu)房(fang)(fang)(fang)，從(cong)地段配套到(dao)面(mian)積戶(hu)型，都(dou)是參照廉(lian)租房(fang)(fang)(fang)標準來的(de)）。

也就(jiu)是說，如果一個(ge)人在(zai)市(shi)中心買了一套100平(ping)米的(de)房(fang)子，最終沒(mei)有能(neng)力繼續按揭，到時候銀行(xing)可(ke)以收房(fang)、拍賣，但(dan)需(xu)要在(zai)一段時間內給(gei)他租一套便宜的(de)房(fang)子。待拍賣結束后，如果拍賣所(suo)得多于銀行(xing)損失，超過部分在(zai)扣(kou)除訴訟費用(yong)之后，將退還給(gei)原業(ye)主(zhu)。

但(dan)想必絕大多數人是不太愿意接受這(zhe)種選項的吧。所以邦爺(ye)提醒(xing)大家兩(liang)點：

第(di)一(yi)，如(ru)果(guo)無(wu)法繼續(xu)還(huan)貸，也不能簡單將房(fang)子丟給銀行，任(ren)由他們處置。可以計算一(yi)下已經支付的成(cheng)本(ben)，和房(fang)子可以賣(mai)出的價格“先賣(mai)為強(qiang)”，因(yin)為你自己賣(mai)總比拍賣(mai)損失小(xiao)些(xie)吧。

第(di)二，在國土部門辦(ban)理(li)了正式(shi)抵押手續(xu)的(de)惟一(yi)(yi)住(zhu)房，會(hui)“更容易”被(bei)查(cha)封拍賣。但如(ru)果(guo)僅(jin)僅(jin)是合(he)同約定，沒有辦(ban)理(li)正式(shi)抵押手續(xu)，法院不(bu)能(neng)輕易查(cha)封你的(de)住(zhu)宅(zhai)。如(ru)果(guo)你僅(jin)僅(jin)是因為普通債務，被(bei)人逼迫出(chu)售或強制查(cha)封/拍賣惟一(yi)(yi)住(zhu)房，你是有申辯空間的(de)。

編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiang) 終審：蔡戰(zhan)波(bo)