每經編輯(ji)｜王婷(ting)婷(ting)    

即將召(zhao)開的“兩會”重(zhong)點(dian)將審議“十(shi)三五(wu)規(gui)劃”，而十(shi)三五(wu)中“側供給改革”一(yi)直備受(shou)關注。就(jiu)房地產行業(ye)而言，近日國(guo)家信息中心宏觀政策動向課題組發(fa)布(bu)的報告證(zheng)明，全(quan)國(guo)樓(lou)市庫存消化期達4.4年(nian)。而在(zai)寫字(zi)樓(lou)市場，成都甲(jia)級寫字(zi)樓(lou)的空置率高居全(quan)國(guo)第一(yi)位，“去庫存”無疑也是2016年(nian)成都寫字(zi)樓(lou)市場的重(zhong)中之重(zhong)。

對于2016年(nian)成都甲級(ji)寫字樓(lou)“去庫存”常(chang)態下(xia)的新(xin)趨勢，仲量聯(lian)行成都商業地產(chan)部負責人黃璐告訴《每日經(jing)濟新(xin)聞》記者，如(ru)何(he)通過降(jiang)低租金，以及(ji)更多創新(xin)渠道(dao)吸引(yin)更多客(ke)戶，特別是(shi)(shi)高潛力的產(chan)業機構，是(shi)(shi)寫字樓(lou)開發商在今(jin)年(nian)需要更深入(ru)考慮的事情。

值得(de)指出，仲量(liang)聯行(xing)近日發布的(de)《2015年Top50租戶排名榜》為(wei)市場(chang)提供一(yi)個新思路則(ze)是，占(zhan)據寫(xie)字(zi)(zi)樓(lou)租用總量(liang)僅1%的(de)TOP50租戶，占(zhan)據了(le)市場(chang)約15%的(de)總占(zhan)用面積，他們是近年寫(xie)字(zi)(zi)樓(lou)市場(chang)最大的(de)需求端，也是2016年寫(xie)字(zi)(zi)樓(lou)開發商最應捕捉的(de)人群。

現狀：市場需求絕對值遞增 TOP50租戶成主力

仲量聯行發布報(bao)告(gao)稱(cheng)，截至2015年底，在成(cheng)都(dou)已落(luo)成(cheng)的(de)34個甲級辦(ban)公樓項目中，入駐企業(ye)數量共約3,400家(jia)，而租用面積位列前50名的(de)企業(ye)雖然僅占企業(ye)總(zong)數的(de)1%，但卻占用了市場約15%的(de)總(zong)占用面積。

仲量聯行(xing)將上述群體(ti)定(ding)義為“成都甲級辦公樓市場的(de)(de)(de)Top50租(zu)(zu)戶(hu)”，據(ju)介(jie)紹，這(zhe)部分租(zu)(zu)戶(hu)大部分是各自行(xing)業(ye)的(de)(de)(de)龍頭企(qi)業(ye)，對辦公室面(mian)積需求較(jiao)(jiao)大、拖欠租(zu)(zu)金的(de)(de)(de)風(feng)險(xian)較(jiao)(jiao)低，稅(shui)收貢獻較(jiao)(jiao)高，受到(dao)開發(fa)商(shang)和地方(fang)政府(fu)的(de)(de)(de)青睞。

“從回報角度看，一單(dan)TOP50租戶的(de)交易(yi)，可以相當(dang)于3單(dan)甚至更(geng)多的(de)普通交易(yi)。”仲量聯行華(hua)西區董(dong)事總(zong)經理(li)吳(wu)允燊就打趣稱道(dao)。

值(zhi)(zhi)得注意(yi)的(de)(de)(de)是，Top50租戶(hu)(hu)不(bu)僅平均占用(yong)面(mian)(mian)積（4,690平方(fang)米）約(yue)為市場平均水平的(de)(de)(de)10倍，報(bao)告顯示，2005年租賃面(mian)(mian)積介于500-1,000平方(fang)米之(zhi)間的(de)(de)(de)租戶(hu)(hu)已算市場主力，但2015年Top50租戶(hu)(hu)的(de)(de)(de)最(zui)低面(mian)(mian)積為2,060平方(fang)米，門檻(jian)不(bu)斷(duan)提高，顯示在(zai)西(xi)部經(jing)濟發展的(de)(de)(de)支撐下(xia)，成都(dou)甲級寫字樓的(de)(de)(de)需求量絕對(dui)值(zhi)(zhi)，依然(ran)呈現遞(di)增趨勢。

趨勢：三大行業主導趨勢 外資進入或攪動市場

就Top50租(zu)戶的來(lai)源，仲量聯行(xing)報告顯示，四川省內企業19家、省外(wai)中(zhong)資企業18家，外(wai)資僅13家。其中(zhong)，銀行(xing)/金融服務業的租(zu)戶達11家，數量最多，其次是保險與房地產(chan)/建筑(zhu)行(xing)業企業（8家上(shang)榜）。

雖然外資(zi)租戶較弱勢，但記者注意到，去年以(yi)來已有黑石、IDG、鐵(tie)獅門、盈石等(deng)大型國(guo)際(ji)機(ji)構在北京(jing)、上海等(deng)主要一線城市(shi)多次(ci)收購以(yi)寫字樓物業(ye)為主的房地(di)產(chan)產(chan)品(pin)。高力國(guo)際(ji)統計數據則顯(xian)示，2015年有約360美金的外資(zi)流入內(nei)地(di)房地(di)產(chan)市(shi)場。

2016年(nian)外資機構是否會增加對(dui)中(zhong)國市場的押注，瞄準成都等(deng)更(geng)多二線城市的商(shang)業地產？

對此，吳允(yun)燊(shen)告訴記(ji)者，就成都市場(chang)而言，目前(qian)依然以省內為主，但伴(ban)隨(sui)人(ren)民幣匯率優勢和資(zi)產回報率的(de)凸顯，很(hen)多大(da)型外資(zi)機構已經開(kai)始考(kao)慮調整策略，補充核心二線城市的(de)布(bu)局，但目前(qian)多處(chu)考(kao)慮階段，要具(ju)體(ti)實施預測也需要到下半(ban)年。

2016年成都寫字樓市場的外資占比或受影響，但大趨勢依(yi)然是市(shi)場(chang)有效租(zu)金承下行(xing)(xing)壓(ya)力。“這或許將刺激市(shi)場(chang)出現(xian)更多大面(mian)積的租(zu)賃成交，來自銀行(xing)(xing)及金融服務企(qi)業、服務式辦公(gong)室/聯合辦公(gong)室運營商、保險(xian)業三大行(xing)(xing)業的需求擴張(zhang)將最(zui)為突出。” 仲量(liang)聯行(xing)(xing)華(hua)西區研究部負責人馬偉業表(biao)示。