每經編輯｜蔡雅(ya)蕓    

（本文原載于微(wei)信公眾(zhong)號“邦地產”real-estate-circle）

游(you)客(ke)們總是說廈門有多美，可誰知道廈門的苦？

首先是廈門外來人口(kou)增長迅速，但近期的中央文(wen)件稱，廈門的人口(kou)到(dao)2020年必須控制在(zai)(zai)500萬以內，“紅線(xian)”近在(zai)(zai)咫(zhi)尺。

另一(yi)方面，機構數據顯(xian)示，現在廈門房子只(zhi)夠賣10個月了。

想(xiang)(xiang)一(yi)想(xiang)(xiang)，一(yi)面是高速增長的人(ren)(ren)口，一(yi)面是越(yue)賣越(yue)少的房子，再加上(shang)人(ren)(ren)口控(kong)制這條(tiao)紅線逐漸壓(ya)下來，這一(yi)條(tiao)條(tiao)，基(ji)本都是逼漲房價的節奏啊~

廈門快逼近人口“紅線”了？！

2月22日，中國政(zheng)府網(wang)消息稱，國務院原則同意《廈門市(shi)(shi)城市(shi)(shi)總體規劃(2011—2020年(nian))》。文件中說到，到2020年(nian)，廈門常住人(ren)口要控制在500萬(wan)人(ren)以內，城市(shi)(shi)建設用(yong)地控制在440平(ping)方公里(li)以內。

為什么要控制人口？

據(ju)(ju)了解，廈(sha)門在人(ren)口統計上(shang)有(you)3個數(shu)據(ju)(ju)，一是(shi)統計局用于官方對外公布(bu)的數(shu)據(ju)(ju)，二是(shi)計生(sheng)委用于計生(sheng)工作(zuo)的數(shu)據(ju)(ju)，三(san)是(shi)公安局用于社會(hui)管理的數(shu)據(ju)(ju)。根據(ju)(ju)一組以上(shang)3個部門分別(bie)(bie)統計的數(shu)據(ju)(ju),截至2012年年末，廈(sha)門市常住人(ren)口分別(bie)(bie)是(shi)367萬、410萬-430萬、480萬-510萬。

廈門統計(ji)局最新的(de)統計(ji)結(jie)果則顯(xian)示，廈門現(xian)有(you)(you)常住人口386萬，離500萬人還有(you)(you)114萬人。

但(dan)與此同時，由于廈門是(shi)特區，早(zao)期(qi)從城(cheng)市建(jian)設的(de)(de)(de)各種優惠政策(ce)中成長很(hen)快，也積累了(le)足夠(gou)的(de)(de)(de)吸引力，得到了(le)跨(kua)越式的(de)(de)(de)發(fa)展(zhan)。與此同時城(cheng)市跨(kua)越式的(de)(de)(de)發(fa)展(zhan)，帶動了(le)人口的(de)(de)(de)自(zi)然增長，特別是(shi)機械增長，也就是(shi)外來人口的(de)(de)(de)涌入。

廈(sha)門(men)統(tong)計局數據就顯示，2014年廈(sha)門(men)五成(cheng)以上常住(zhu)人口戶口登記地為其他地市，人戶分離現象廣泛存在，同時(shi)流入人口（即戶口登記地為外地的(de)廈(sha)門(men)常住(zhu)人口）的(de)規模(mo)也非常龐大。各區(qu)(qu)流入人口所占比重由高到低依次是：集(ji)美區(qu)(qu)76.7%，海(hai)滄區(qu)(qu)68.1%，湖里區(qu)(qu)63.4%，思明區(qu)(qu)39.8%，同安區(qu)(qu)37.9%，翔安區(qu)(qu)12.0%。

廈(sha)門(men)大學人口(kou)與(yu)生(sheng)態(tai)研究所研究生(sheng)導(dao)師(shi)鄭啟五(wu)就表示：廈(sha)門(men)公(gong)布的(de)2013年年底(di)人口(kou)是373萬，2012年-2013年廈(sha)門(men)增加(jia)常住(zhu)人口(kou)6萬。根據規劃，到2020年廈(sha)門(men)人口(kou)將增加(jia)127萬，總數會超過500萬。

一(yi)位從(cong)事多(duo)年城(cheng)市規(gui)劃的人士也覺得(de)：“從(cong)規(gui)劃的角度來說，人口數(shu)字有不同的統(tong)計標準，到2020年廈門人口達到500萬完(wan)全不是難事。”

甚至有言(yan)論認為照目前(qian)的情況來看，廈門可能不(bu)需要等(deng)到(dao)2020年，人口就已(yi)經達到(dao)500萬了。

房價將被大幅推漲

看懂(dong)廈門(men)的人(ren)口情(qing)況，基本等于理解了市(shi)場的背景。

要(yao)知(zhi)道，這部分外來(lai)人口是在廈門長時間居住的(de)，隨著消費力和需(xu)求的(de)提升，他(ta)們必將成為住宅市場的(de)主要(yao)購買力。

而(er)按(an)照規劃，如果廈門要控制(zhi)(zhi)常住(zhu)人口(kou)在(zai)500萬以下(xia)，勢必(bi)會出臺相(xiang)關政(zheng)策限(xian)制(zhi)(zhi)流入，控制(zhi)(zhi)外(wai)來(lai)人口(kou)在(zai)廈門的常住(zhu)比例。

這會引起兩種現象，一是(shi)(shi)加(jia)速已常(chang)住廈門(men)(men)的(de)外(wai)地人口早(zao)(zao)買房早(zao)(zao)安心，二是(shi)(shi)加(jia)速外(wai)來(lai)人口進入廈門(men)(men)的(de)周邊區域帶動大廈門(men)(men)的(de)住宅需求。

有一組數據(ju)可以(yi)證明(ming)邦爺的猜(cai)想，那就是(shi)易(yi)居研究(jiu)院最(zui)新(xin)的數據(ju)稱“現在廈(sha)門房(fang)子只夠賣10個月”。

要(yao)知道(dao)，就(jiu)在2015年初的統計中，廈(sha)門商(shang)品住(zhu)宅庫存(cun)總量達到了(le)1083萬平方米，同比增加了(le)22萬平方米。按其(qi)近(jin)6年的年均(jun)銷售量計算，需近(jin)35個(ge)月的時間才能消(xiao)化完。這么大(da)的存(cun)量別說消(xiao)費(fei)者吃不(bu)消(xiao)，開發商(shang)也(ye)不(bu)太感冒。

但從35個(ge)月到(dao)10個(ge)月，廈門用了不到(dao)一年！

很(hen)自然得，廈門的房價(jia)漲(zhang)漲(zhang)漲(zhang)。全國(guo)房地產市(shi)場數據(ju)中心統(tong)計的《2015年12月全國(guo)城市(shi)房價(jia)排行榜》就(jiu)顯示，2015年12月廈門平均房價(jia)為25173元(yuan)/平米，僅次于(yu)深圳(zhen)、北京(jing)、上(shang)海，穩居全國(guo)第4名！環比(bi)上(shang)漲(zhang)2.67%，同比(bi)上(shang)漲(zhang)9.07%。

價(jia)漲量也(ye)漲，據克而瑞(rui)數據，2015年全(quan)年廈門市(shi)商品住宅成(cheng)交超350萬(wan)平(ping)米，相比2014年增長13%。

廈門，作為一個(ge)土地有(you)限制、常住人口被限制，但從產業基(ji)礎還比較牢固的城市(shi)，房(fang)價的保(bao)值增值力，還是(shi)很值得期(qi)待的。

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編輯(ji)：王(wang)婷婷 審(shen)核：楊(yang)羚(ling)強 終審(shen)：蔡戰波(bo)