每經編輯｜徐杰(jie)   ; 

導讀(du)：很多(duo)溫(wen)州以外(wai)的(de)人看(kan)到這個(ge)消息感到震驚，是(shi)因(yin)為“心有戚戚”——自己前些年買(mai)的(de)二手(shou)房，土地(di)年限是(shi)不是(shi)也所剩不多(duo)了……

▲近日，一則《溫州一批20年(nian)產(chan)權(quan)(quan)住(zhu)宅土地使用權(quan)(quan)到期(qi)，續期(qi)須(xu)按(an)房產(chan)價格三分之一繳費》的新聞引發(fa)輿論關注。

政(zheng)策(ce)春風頻(pin)吹(chui)，多重(zhong)(zhong)利好推動，今年一季度，全國樓市異(yi)常火爆，尤其是上(shang)海、深(shen)圳一些重(zhong)(zhong)點城市，就二手房(fang)而言，不(bu)時(shi)出現(xian)房(fang)東臨時(shi)提價毀(hui)約，但(dan)對(dui)于溫州部分(fen)購(gou)房(fang)者而言，卻遇到比這更為尷尬的事(shi)情。

據溫州媒體報道稱：

當地(di)(di)一部(bu)分(fen)(fen)市民正常買賣二(er)手(shou)房(fang)(fang)后卻無(wu)法完成交易，原因是土(tu)地(di)(di)到期(qi)了。如(ru)果要續期(qi)，必須(xu)繳(jiao)納(na)占房(fang)(fang)價總額約(yue)三分(fen)(fen)之一的土(tu)地(di)(di)出讓金， 100多萬(wan)元的房(fang)(fang)產，續期(qi)就要再繳(jiao)納(na)30多萬(wan)元。

房(fang)子70年后怎(zen)么辦(ban)？溫州(zhou)上述問題(ti)隨即引發全(quan)國廣泛關注，也(ye)變(bian)得(de)迫切和(he)現(xian)實起(qi)來。據稱，溫州(zhou)上述狀況(kuang)在全(quan)國可能也(ye)屬先例。

對此(ci)，易居研(yan)(yan)究院智庫(ku)中(zhong)心研(yan)(yan)究總(zong)監嚴躍進在接受每日經濟新(xin)聞（微信(xin)號：nbdnews）記者采訪時(shi)認為：

溫州(zhou)房(fang)產問題給住(zhu)房(fang)和國(guo)土管理(li)部(bu)門提出了新要(yao)求，對于部(bu)分土地用地年限(xian)到期的住(zhu)房(fang)項目，如(ru)何補繳(jiao)地價，防止(zhi)市場誤讀(du)，顯得非常急迫。

事情經過：高價買了土地到期的二手房

這起(qi)尷尬的事情要(yao)從上個月說起(qi)。

今年3月(yue)份，溫州(zhou)市民王女士買(mai)了一套二手房(fang)，辦理房(fang)產證(zheng)和契證(zheng)后，但是4月(yue)7日，買(mai)賣雙方去過戶土(tu)地證(zheng)時卻發現，房(fang)子(zi)的土(tu)地使用證(zheng)只有20年，而且已在3月(yue)4日過期(qi)了。

王(wang)女(nv)士來(lai)到溫州(zhou)市鹿城(cheng)區行(xing)政審批窗口，工作人員告訴他，要(yao)拿到新的土地證(zheng)，必須補繳費(fei)用(yong)延長土地使(shi)用(yong)期限，初步估算(suan)，這筆續期費(fei)大約(yue)要(yao)30萬(wan)元，而這套房(fang)子，總價才65.8萬(wan)元。

這并非個別情(qing)況(kuang)，經溫州國土部門初步摸排，單市區土地使用年限在2017年底到(dao)期的房產有(you)600多宗(zong)（套）。

▲圖片來源：溫州網

為(wei)此，《溫州(zhou)日(ri)報(bao)》記(ji)者專門采訪了溫州(zhou)國土資源局土地利用管理處處長張(zhang)少清。他形(xing)容道(dao)：

土地使(shi)(shi)用權70年的(de)房子(zi)，好(hao)比4S店里的(de)新車，而(er)只(zhi)剩兩三年使(shi)(shi)用權的(de)房子(zi)，好(hao)比開(kai)了(le)10多(duo)年的(de)二手車，因此，王(wang)女士就好(hao)比她(ta)用高價買了(le)輛(liang)快報(bao)廢的(de)二手車。

住(zhu)宅的土地(di)使(shi)用(yong)年(nian)限為70年(nian)，溫(wen)州這些房產(chan)的卻只有20年(nian)？

張少清解釋：

1990年(nian)5月19日，國(guo)(guo)務(wu)院頒布了55號令《中(zhong)華(hua)人(ren)民共和(he)國(guo)(guo)城鎮國(guo)(guo)有土(tu)地(di)(di)使(shi)用(yong)(yong)(yong)權(quan)出(chu)讓(rang)和(he)轉(zhuan)讓(rang)暫行(xing)(xing)條例》，開始對(dui)城鎮國(guo)(guo)有土(tu)地(di)(di)使(shi)用(yong)(yong)(yong)權(quan)實(shi)行(xing)(xing)出(chu)讓(rang)制度；第八條規定：土(tu)地(di)(di)使(shi)用(yong)(yong)(yong)權(quan)出(chu)讓(rang)是指國(guo)(guo)家(jia)以土(tu)地(di)(di)所有者的身(shen)份(fen)將(jiang)土(tu)地(di)(di)使(shi)用(yong)(yong)(yong)權(quan)在一定年(nian)限(xian)內讓(rang)與土(tu)地(di)(di)使(shi)用(yong)(yong)(yong)者，并由(you)土(tu)地(di)(di)使(shi)用(yong)(yong)(yong)者向國(guo)(guo)家(jia)支付土(tu)地(di)(di)使(shi)用(yong)(yong)(yong)權(quan)出(chu)讓(rang)金的行(xing)(xing)為；第十二條規定：居住用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)出(chu)讓(rang)年(nian)限(xian)最高為70年(nian)。

《條例(li)》發布后，溫(wen)州市區開始(shi)實施國(guo)(guo)有土(tu)(tu)地(di)(di)使(shi)用(yong)權出(chu)讓(rang)(rang)工作(zuo)。上(shang)世紀(ji)90年代初期(qi)，市區在辦理(li)劃撥(bo)國(guo)(guo)有土(tu)(tu)地(di)(di)使(shi)用(yong)權轉讓(rang)(rang)交(jiao)易時，將劃撥(bo)性質的國(guo)(guo)有土(tu)(tu)地(di)(di)使(shi)用(yong)權轉為出(chu)讓(rang)(rang)性質的國(guo)(guo)有土(tu)(tu)地(di)(di)使(shi)用(yong)權，并(bing)收取土(tu)(tu)地(di)(di)出(chu)讓(rang)(rang)金。

當時，溫州為了(le)順利推進國有土(tu)地(di)使用權出(chu)讓(rang)(rang)工作，在不超過居住用地(di)最(zui)高年(nian)(nian)限(xian)70年(nian)(nian)的前提下(xia)，按20年(nian)(nian)到(dao)70年(nian)(nian)分檔，由受讓(rang)(rang)方自(zi)行選擇辦理出(chu)讓(rang)(rang)手續，并交納相(xiang)應的土(tu)地(di)出(chu)讓(rang)(rang)金(jin)額。而從去年(nian)(nian)開始(shi)，20年(nian)(nian)期(qi)限(xian)的這批住宅土(tu)地(di)使用權到(dao)期(qi)或即將面臨到(dao)期(qi)。

嚴躍(yue)進認為，溫(wen)州這(zhe)種種土地(di)出(chu)讓金(jin)補繳的(de)做法(fa)是比較(jiao)罕見的(de)，屬于地(di)方性質的(de)歷史遺漏問題，即過去(qu)土地(di)出(chu)讓過程中設定了(le)不同的(de)土地(di)出(chu)讓年限，所以會出(chu)現補繳土地(di)出(chu)讓金(jin)收入的(de)做法(fa)。

相關部門：正在研究相關政策和方案

60多(duo)萬元買的房產土(tu)地證(zheng)要續期，為什么要再繳納30萬元左右，溫州做法(fa)的依據(ju)是什么？

張少清在接受(shou)《溫州(zhou)日報》采訪時(shi)解釋稱，《中華人民共和國物(wu)權(quan)法》第(di)一百四十九(jiu)條規定，住(zhu)宅建設用地(di)使用權(quan)期(qi)(qi)間(jian)屆滿的，自動(dong)續(xu)(xu)期(qi)(qi)。但(dan)《物(wu)權(quan)法》只規定了“自動(dong)續(xu)(xu)期(qi)(qi)”，該如何續(xu)(xu)期(qi)(qi)，需不需要交(jiao)納土地(di)出讓金以(yi)及交(jiao)納標準都沒有明確。

“到(dao)目前，國(guo)家也(ye)尚(shang)未出(chu)(chu)臺關(guan)于出(chu)(chu)讓土地(di)續期的(de)實(shi)施(shi)細則，更沒有對出(chu)(chu)讓土地(di)使(shi)用(yong)權(quan)續期出(chu)(chu)讓金收取標準作出(chu)(chu)規定(ding)。立法(fa)的(de)滯后，使(shi)得基層國(guo)土部門(men)在(zai)實(shi)際操作過程中無(wu)法(fa)可依、無(wu)章可循，不能辦(ban)理相關(guan)續期手(shou)續，給群眾帶來不便。” 張少清這樣(yang)說。

張少(shao)清表(biao)示，在國(guo)(guo)家(jia)沒有(you)具體實(shi)施細則的情況下，目(mu)前基層國(guo)(guo)土部門(men)只能(neng)參照國(guo)(guo)有(you)土地(di)出(chu)讓的做法(fa)，先由第三方(fang)評估機構評估土地(di)價(jia)格，根據單位地(di)價(jia)或折算(suan)出(chu)樓面地(di)價(jia)，算(suan)出(chu)總(zong)的土地(di)出(chu)讓金，重新簽訂國(guo)(guo)有(you)土地(di)使用權出(chu)讓合同(tong)。

張少(shao)清稱，國(guo)有(you)(you)建(jian)設(she)用(yong)(yong)地(di)(di)使用(yong)(yong)權有(you)(you)償有(you)(you)限期使用(yong)(yong)，是我國(guo)國(guo)有(you)(you)建(jian)設(she)用(yong)(yong)地(di)(di)管理的基本制(zhi)度。一般講，不同(tong)用(yong)(yong)途、區位、土(tu)地(di)(di)利(li)用(yong)(yong)條件，以及不同(tong)使用(yong)(yong)年(nian)限的土(tu)地(di)(di)，其土(tu)地(di)(di)使用(yong)(yong)權價值(zhi)是不同(tong)的。土(tu)地(di)(di)使用(yong)(yong)權評(ping)估也不是他(ta)們做的，是由第(di)三方評(ping)估機構做出來(lai)的。

面對“土(tu)(tu)地(di)證到期，要(yao)續(xu)期，目前就要(yao)繳納很高(gao)額土(tu)(tu)地(di)出讓金的(de)情況”這個問(wen)題，張(zhang)少清(qing)認為，目前房(fang)地(di)產(chan)(chan)市場透明度不足，很多(duo)買房(fang)人可能(neng)沒有意識(shi)到土(tu)(tu)地(di)使用權(quan)年(nian)期對房(fang)產(chan)(chan)價值的(de)意義，房(fang)子本身說白了就是磚(zhuan)塊水泥，房(fang)產(chan)(chan)的(de)價值很大(da)一部分(fen)是來自于(yu)(yu)土(tu)(tu)地(di)的(de)價值。房(fang)地(di)產(chan)(chan)市場信息不對稱，導致(zhi)土(tu)(tu)地(di)使用權(quan)價值被(bei)低估，對于(yu)(yu)續(xu)期，群眾的(de)心理預期還是存在差距的(de)。

張少(shao)清亦坦言(yan)，溫州(zhou)在(zai)實行國有土地有償使(shi)用初期，在(zai)辦理劃撥(bo)轉出(chu)(chu)讓(rang)手續時，在(zai)一定范(fan)圍存在(zai)土地使(shi)用人為了少(shao)繳出(chu)(chu)讓(rang)金(jin)而選擇以(yi)較(jiao)短(duan)受讓(rang)年限取得出(chu)(chu)讓(rang)土地使(shi)用權的現(xian)象。現(xian)在(zai)讓(rang)受讓(rang)人承擔，確實有點不公平。

因(yin)此，在國有建(jian)設用地使(shi)用權(quan)出(chu)讓(rang)中(zhong)，出(chu)讓(rang)年(nian)限不同，土(tu)(tu)地使(shi)用人需要繳納的出(chu)讓(rang)金也(ye)是不同的。所以(yi)在相關政(zheng)策明確前(qian)(qian)，建(jian)議市(shi)民在住房的買賣過程中(zhong)提前(qian)(qian)關注(zhu)土(tu)(tu)地使(shi)用權(quan)年(nian)期的問題，不要讓(rang)自己買虧了。

而目前，溫(wen)州(zhou)當地國土(tu)部門也在研究這個(ge)問題，并采取了三個(ge)做法：

一是積極向上面反映，這個制(zhi)度需(xu)要頂層(ceng)設計，到目(mu)前(qian)為止(zhi)還沒有收到很明確(que)的答復(fu)；

二是(shi)溫(wen)州國土資(zi)源局也在研究作為溫(wen)州地方的普(pu)惠性政(zheng)策(ce)及解決意見(jian)方案，目(mu)前已著(zhu)手起草(cao)政(zheng)策(ce)建議的初稿，近期會組織相關(guan)人員進行討論后提交給上級，妥善化解這類問(wen)題。但這個普(pu)惠性政(zheng)策(ce)，也要(yao)在法律框(kuang)架范圍內制定；

三是對于(yu)現在(zai)想要續期的市民，我們隨(sui)時歡迎，并(bing)給予優先辦(ban)理。

對(dui)于上述張(zhang)少峰的采訪，由于恰逢周(zhou)末，每日(ri)經濟新聞（微信號(hao)：nbdnews）記(ji)者(zhe)未能聯系(xi)上溫(wen)州國(guo)土資源局，但溫(wen)州當(dang)地媒體業內(nei)人士稱，確實如此，國(guo)土局接受了《溫(wen)州日(ri)報》的采訪，這些內(nei)容屬實。

土地年限到了，怎么辦？

▲新(xin)浪新(xin)聞調查顯示(shi)，商(shang)品房土地到期，超(chao)八成網(wang)友認(ren)為“不應”再(zai)交錢

溫(wen)州上述問題出現后，迅(xun)速引發輿論廣泛(fan)關注(zhu)。如專(zhuan)欄作家王海濤說(shuo)的那(nei)樣：

很多溫州(zhou)以外(wai)的(de)人看(kan)到這個消息感(gan)到震驚，是(shi)因為“心有(you)戚戚”——自己前些年(nian)(nian)買(mai)的(de)二手房，土地年(nian)(nian)限是(shi)不是(shi)也(ye)所(suo)剩不多了(le)……

那么土地(di)使用權年限到(dao)了(le)，真的(de)要花費高額費用才(cai)能重新辦理土地(di)證嗎？其(qi)法律依據是什么？該如何續(xu)期？其(qi)他地(di)方(fang)會否(fou)效(xiao)仿？

事實(shi)上(shang)，房屋產權(quan)是由房屋所有權(quan)和(he)土(tu)地(di)(di)使(shi)用(yong)(yong)權(quan)兩(liang)部分組成。其中(zhong)，土(tu)地(di)(di)使(shi)用(yong)(yong)權(quan)在出讓時根(gen)據開發類型分為不(bu)同(tong)的使(shi)用(yong)(yong)年限，民用(yong)(yong)住宅用(yong)(yong)地(di)(di)權(quan)屬年限最(zui)高(gao)(gao)(gao)為70年，工業(ye)用(yong)(yong)建(jian)筑(zhu)用(yong)(yong)地(di)(di)和(he)綜合類用(yong)(yong)地(di)(di)最(zui)高(gao)(gao)(gao)為50年，商(shang)用(yong)(yong)建(jian)筑(zhu)用(yong)(yong)地(di)(di)最(zui)高(gao)(gao)(gao)為40年。

而房屋(wu)所(suo)有(you)權(quan)(quan)屬于個人(ren)(ren)產權(quan)(quan)。根據《中華人(ren)(ren)民共和國物權(quan)(quan)法》（自2007年(nian)10月1日起施行）第六十四條(tiao)，私人(ren)(ren)對其(qi)合法的收入、房屋(wu)不動(dong)產享有(you)所(suo)有(you)權(quan)(quan)。其(qi)年(nian)限是永久的。同時，第一百四十九條(tiao)明確寫到“住宅建設用(yong)地(di)使用(yong)權(quan)(quan)期(qi)間屆滿(man)的，自動(dong)續期(qi)”。

但是，同年(nian)8月修訂通(tong)過的《城市(shi)土(tu)(tu)地管(guan)理法(fa)》第二十二條(tiao)又規定(ding)“土(tu)(tu)地使用(yong)權(quan)(quan)(quan)出讓合(he)同約定(ding)的使用(yong)年(nian)限屆滿，土(tu)(tu)地使用(yong)者(zhe)未申請續期或(huo)者(zhe)雖申請續期但依(yi)照前(qian)款規定(ding)未獲批(pi)準(zhun)的，土(tu)(tu)地使用(yong)權(quan)(quan)(quan)由國家無(wu)償收回”。續期的，應(ying)重新(xin)簽(qian)訂土(tu)(tu)地使用(yong)權(quan)(quan)(quan)出讓合(he)同，依(yi)照規定(ding)支付土(tu)(tu)地使用(yong)權(quan)(quan)(quan)出讓金。

近日(ri)，上海金融(rong)與法律(lv)研究(jiu)院研究(jiu)員聶日(ri)明(ming)對(dui)此撰文稱：

理論(lun)上講，出讓性質的土(tu)地(di)使用權(quan)到期的市民(min)，如果(guo)僅僅是居住需求，可(ke)以(yi)不用繳(jiao)納土(tu)地(di)出讓金而繼續住在房子里(li)。

但(dan)若要考慮未(wei)來有轉讓、抵押房產的可能，那么(me)繳(jiao)納土(tu)地(di)出(chu)讓金(jin)獲(huo)得出(chu)讓性質的土(tu)地(di)使用權證是(shi)必要前提，或者在轉讓不動產時補交土(tu)地(di)出(chu)讓金(jin)。

新房開發時，開發商在一級土(tu)地(di)(di)(di)市場上競(jing)價(jia)(jia)拍賣獲得土(tu)地(di)(di)(di)使用(yong)權(quan)并(bing)支付土(tu)地(di)(di)(di)出(chu)讓(rang)金，而土(tu)地(di)(di)(di)使用(yong)權(quan)到期以后，續期的(de)土(tu)地(di)(di)(di)出(chu)讓(rang)金價(jia)(jia)格(ge)沒法采用(yong)拍賣競(jing)價(jia)(jia)方(fang)式，各地(di)(di)(di)實踐中，一般(ban)通過基(ji)準地(di)(di)(di)價(jia)(jia)來計算土(tu)地(di)(di)(di)出(chu)讓(rang)金。

所(suo)謂基準地(di)(di)價是(shi)指土地(di)(di)在正常市場條件的熟地(di)(di)價格，包括土地(di)(di)取得費(征地(di)(di)或拆遷的費用(yong)及相關(guan)稅費)、土地(di)(di)開發(fa)費用(yong)和土地(di)(di)純收益。各地(di)(di)都會定期公布(bu)最新的“國(guo)有土地(di)(di)使用(yong)權基準地(di)(di)價表”，一般(ban)按用(yong)途、區(qu)片、容積率等因素核定，一般(ban)相當(dang)于房價的三分(fen)之(zhi)一。

只(zhi)是(shi)應繳的土(tu)地出讓(rang)金占房(fang)價比重如此之高(gao)，300萬的房(fang)產，要繳100萬的土(tu)地出讓(rang)金，相當于京滬地區(qu)職工社(she)會年平均工資的十幾倍，高(gao)房(fang)價地區(qu)的房(fang)地產所有人恐怕(pa)都是(shi)無力承擔的。

聶日(ri)明(ming)認為(wei)，未來住宅的(de)土(tu)地(di)使(shi)用權密集到期(qi)的(de)年份，如果強行(xing)要求以現(xian)行(xing)土(tu)地(di)出讓金的(de)計(ji)算(suan)方式來繳納土(tu)地(di)出讓金，恐會影(ying)響社會穩定。可行(xing)的(de)解決路徑有兩種：

第一，大幅(fu)度(du)降(jiang)低“續期”的(de)土地出讓金；

第二，以每年(nian)征(zheng)收(shou)的(de)房產稅(shui)代替(ti)一次性征(zheng)收(shou)的(de)土(tu)地(di)出讓金(jin)，在房產稅(shui)全(quan)面(mian)開征(zheng)以后，對“續期”的(de)土(tu)地(di)使(shi)用權不再征(zheng)收(shou)出讓金(jin)。

溫州發(fa)生的這件事，對中國的房(fang)地產(chan)市場具有(you)標志性意義。

世邦魏理仕杭(hang)州(zhou)分公司董事(shi)總經理馬英樞(shu)向每日(ri)經濟新聞(wen)（微(wei)信(xin)號：nbdnews）記者(zhe)表(biao)示：

之(zhi)前尚(shang)無實際案(an)例，物權法也未做詳細(xi)說明(ming)。針(zhen)對個別(bie)事(shi)件，具有(you)較強的指(zhi)(zhi)導意義(yi)。此事(shi)關(guan)系(xi)到目前土地制度的基石(shi)，不能簡(jian)單(dan)按照現(xian)行(xing)規(gui)定(ding)從事(shi)。政(zheng)府應(ying)避免(mian)懶政(zheng)思維(wei)，盡快給出(chu)指(zhi)(zhi)導原則和操作細(xi)則。

嚴躍進則對每日(ri)經濟新聞(wen)（微信號：nbdnews）記者表示：

如果(guo)70年產權(quan)的住房，主流的做法是后續用地使用權(quan)會自動更新，而(er)非補繳，所以(yi)普(pu)通民眾并不需要太(tai)擔心(xin)。

而部分土地使用(yong)(yong)(yong)年限不清(qing)晰，或明顯短于30年，則補繳可能性比較大(da)，尤其是一些(xie)市中心的用(yong)(yong)(yong)地用(yong)(yong)(yong)房，但此(ci)類物業估計比例不大(da)。