每經編輯(ji)｜蔡雅(ya)蕓    

（本文原載(zai)于微(wei)信公眾號“邦地產”real-estate-circle）

先(xian)提一個問題：如果沒了17.36萬人，中國還能(neng)運(yun)轉嗎？

很多人覺得這是廢話(hua)，咱們總(zong)人口(kou)13.68億，日(ri)均(jun)死亡人數都接近兩千萬(wan)，“17.36萬(wan)”這個(ge)數字，恐怕(pa)連一場廟會(hui)都影(ying)響(xiang)不了（每年的廣府廟會(hui)人流量都在百萬(wan)）。

但這個數(shu)字，放在澳洲(zhou)就不一樣(yang)了。

十幾萬(wan)中國人的吃喝玩樂買買買，對(dui)地大人稀的澳洲來(lai)說，可能已經到了“有則盛、無則衰(shuai)”的狀態(tai)。

最具價值的客源國

今年(nian)1月(yue)份中(zhong)國赴(fu)(fu)澳旅游的人次又激增了55%至11.43萬(wan)，2月(yue)份中(zhong)國游客(ke)數量更(geng)達17.36萬(wan)。根據澳大利亞統(tong)計(ji)局的數據，2015年(nian)中(zhong)國赴(fu)(fu)澳大利亞旅客(ke)達到(dao)102.36萬(wan)人次，同比增長(chang)21.9%。

“1月份澳大利(li)亞旅(lv)游人數(shu)增長率(lv)為兩(liang)位數(shu)（去年(nian)全年(nian)國際訪(fang)客(ke)人次增加9%），中國訪(fang)客(ke)人次就(jiu)激了(le)55%，十(shi)分驚人！” 澳大利(li)亞旅(lv)游局局長約翰·奧沙利(li)文就(jiu)說：“我們(men)很高(gao)興地看到，2016年(nian)初延續(xu)了(le)2015年(nian)的強勁勢頭。

這個(ge)勢頭，顯然離(li)不開中(zhong)國人的(de)貢獻。

在(zai)2015財年(2014年6月～2015年6月)，澳(ao)大利(li)亞(ya)地(di)接(jie)AOT集團接(jie)待的(de)中國赴澳(ao)大利(li)亞(ya)的(de)小(xiao)包團、自由行游(you)客有120%的(de)迅(xun)猛增(zeng)長，平均每(mei)位中國游(you)客每(mei)晚在(zai)澳(ao)大利(li)亞(ya)的(de)消費為170至180澳(ao)幣，海釣、高爾(er)夫以及當地(di)看(kan)房往(wang)(wang)往(wang)(wang)會是這部分高凈值人群(qun)所鐘情的(de)選擇。

澳(ao)(ao)大利亞(ya)旅游局4月13日公布的數據也顯(xian)示，2015年中國(guo)游客在澳(ao)(ao)支出總額(e)超過77億(yi)澳(ao)(ao)元(yuan)，同(tong)比(bi)增(zeng)(zeng)長43%，增(zeng)(zeng)長率比(bi)上年翻(fan)了一倍(bei)。

中國顯然已成為澳大(da)利(li)亞最具(ju)價值的客源國市場。

“十萬套”缺口

中國人對澳大利亞的貢獻當然(ran)不止(zhi)是旅游業，澳洲(zhou)每年還要吸引50萬留學生(sheng)，19萬新移民……當然(ran)，它(ta)們旁邊還有個不容忽(hu)視的“大塊頭”——房地產(chan)！

說(shuo)到買房，2013至(zhi)2014年，中(zhong)國(guo)已經成為澳大(da)利亞的(de)第一大(da)海(hai)外投(tou)(tou)資(zi)來源國(guo)，來自中(zhong)國(guo)的(de)資(zi)金高達277億澳元，其(qi)中(zhong)超過40%的(de)投(tou)(tou)資(zi)進入了澳洲(zhou)房地產市場。

而且，隨著赴澳(ao)旅游、留學、移民的中國(guo)人(ren)越(yue)來越(yue)多，國(guo)人(ren)在澳(ao)的房地產投(tou)資也得到了(le)帶動。

但這(zhe)里(li)面又有個問題(ti)，澳(ao)大利亞不像中國，它可使(shi)用(yong)的(de)土地面積有限(xian)，可投資(zi)的(de)房(fang)產面對這(zhe)么龐大的(de)中國投資(zi)客，可能(neng)不夠(gou)吧？

全澳(ao)(ao)洲新(xin)增(zeng)房(fang)產(chan)的數(shu)據就(jiu)顯示(shi)，2014至(zhi)2015年，澳(ao)(ao)洲全國新(xin)增(zeng)房(fang)產(chan)總(zong)數(shu)為(wei)11.876萬套(tao)，但需(xu)求卻是20萬套(tao)，完全供不應求。

按照供不(bu)應求的(de)市場規律，后(hou)面的(de)劇(ju)情會不(bu)會就是價格猛漲、搶房(fang)、相互抬價？

據邦爺了解，目前悉尼的樓(lou)市的確比(bi)較熱。比(bi)如(ru)上周六(liu)，悉尼房市的清盤(pan)(pan)率就(jiu)達到(dao)77%，Mosman200萬澳元的房子(zi)溢價到(dao)258萬澳元成(cheng)交(jiao)，Box Hill某樓(lou)盤(pan)(pan)人(ren)頭攢動。

但(dan)邦爺(ye)也想說，這其實只是“假(jia)象”~

澳洲房價要跌？

“來自中國需求正(zheng)在下滑。”澳(ao)大(da)利亞(ya)雪(xue)梨Matrix Property的負責人(ren)Andrew Antonas就說。

原因很多，首先，澳洲政府已經讓各(ge)大(da)銀行(xing)限制或停止向海外人(ren)(ren)士(shi)提供住房按揭貸款，我們(men)外管局對個人(ren)(ren)拆分購匯管又(you)監管很嚴，國人(ren)(ren)赴澳置業門(men)檻抬高了。

Andrew Antonas就說，中(zhong)國人(ren)(ren)越來越難(nan)從國內帶走資金，澳(ao)洲的(de)(de)借(jie)貸條件也更加(jia)嚴(yan)格。中(zhong)國投資者(zhe)想在這里通過本土銀行(xing)(xing)（中(zhong)國的(de)(de)銀行(xing)(xing)）尋求貸款(kuan)，本土銀行(xing)(xing)又不會借(jie)那么多錢給這部分人(ren)(ren)。而且銀行(xing)(xing)對(dui)新公寓的(de)(de)估值通常比(bi)買(mai)家支付的(de)(de)價格低5%～10%。

另外一方面，不(bu)是(shi)每個留(liu)學生、新移(yi)民(min)都要在(zai)澳洲買房(fang)。而(er)且(qie)數據顯示(shi)，70%的中國人更愛買100萬(wan)澳元以下的房(fang)產，且(qie)更愛公寓而(er)不(bu)是(shi)獨立(li)屋。

所以(yi)，房地產市場分析公司Core Logic的(de)最新數據顯(xian)示，在(zai)截至4月的(de)一(yi)年(nian)里，雪梨現房公寓銷(xiao)售(shou)進一(yi)步(bu)下(xia)滑18%，墨爾本的(de)銷(xiao)售(shou)增長1%。

Core Logic研究主管Cameron Kusher也(ye)說，公寓銷售(shou)和價值(zhi)增速都減(jian)慢了(le)。

價值型投(tou)資者Roger Montgomery表示，澳洲(zhou)18個月以來的局部過(guo)剩房(fang)產數量已超過(guo)美(mei)國遭遇(yu)房(fang)市泡沫之前一年(nian)的過(guo)剩數量。

就(jiu)連(lian)《澳洲金融評論報》在(zai)本月23日報道“未來2年墨爾本及悉尼周邊(bian)的(de)郊(jiao)區(qu)可能出現超過21萬套新公寓”時，也提醒投資者注意潛在(zai)的(de)陷阱。

因(yin)為澳洲物(wu)業市場面臨(lin)緩落、預售(shou)減少及貸款緊(jin)縮等(deng)問題(ti)，這個巨(ju)大的公寓(yu)市場中的成千上萬筆交易，可能開發商、承建商、地產中介和賣家都無(wu)法完成。

澳(ao)洲統計局(ju)的(de)數據(ju)就顯示，澳(ao)洲家庭數量(liang)預計將從2011年(nian)(nian)的(de)840萬戶增長至2036年(nian)(nian)的(de)1260萬～1270萬戶。可是公寓修(xiu)建的(de)速度更快，因此(ci)Montgomery判斷，到2016年(nian)(nian)底，澳(ao)洲過剩的(de)房產數量(liang)將達到20萬套。

所(suo)以(yi)，現實是(shi)澳洲已經“供(gong)過于求”，基本進入庫存高(gao)企的時代了。

 

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