每經編輯(ji)｜吳若凡    

（本文原載于微信(xin)公眾號“邦地產”Real-estate-Circle）

還記得(de)星爺(ye)的(de)電影《美(mei)人魚》嗎？那個和小劉搶(qiang)地(di)的(de)四爺(ye)，因為拼命抬高地(di)價，結(jie)果多賺了200億。現(xian)在，這個故事有現(xian)實版了！

今天(tian)，上海(hai)寶山(shan)顧村成(cheng)(cheng)交了一幅地(di)塊，成(cheng)(cheng)交價(jia)高達58億500萬，樓板(ban)價(jia)37248.58元/平方米，溢(yi)價(jia)率(lv)306.53%！

據(ju)悉，今天共(gong)有近22家開(kai)發商參加競拍(pai)，但(dan)最(zui)終得(de)主(zhu)是土豪“信(xin)達”。

說(shuo)信達土(tu)豪，不(bu)僅因為花在(zai)地上(shang)的(de)錢多，要知(zhi)道這幅地要求“15%的(de)住宅(zhai)自持40年不(bu)能出售（也就是70年租不(bu)能賣），住宅(zhai)的(de)5%建保(bao)障房(fang)無償移交政府”。

初(chu)步保守計算一下，開發成本可能超8萬元/平！

此外，項目60%的部(bu)分(fen)為中小套型住宅(zhai)，多(duo)層住宅(zhai)建(jian)筑(zhu)面積(ji)不大(da)于90平方(fang)米(mi)、小高層住宅(zhai)建(jian)筑(zhu)面積(ji)不大(da)于95平方(fang)米(mi)、高層住宅(zhai)建(jian)筑(zhu)面積(ji)不大(da)于100平方(fang)米(mi)。

如此一(yi)算，項目(mu)住(zhu)宅套數不少于1143套。而規劃要求，住(zhu)宅的(de)建(jian)筑高度限制在(zai)24-60米。這(zhe)意味著(zhu)項目(mu)只能做成普通(tong)的(de)洋房和高層，豪(hao)宅夢無望。

但地塊附近的(de)在售新(xin)(xin)房(fang)(fang)，如金地天地云墅2，洋房(fang)(fang)報價約40000元/㎡，新(xin)(xin)拍土地的(de)價格已經(jing)超過房(fang)(fang)價一倍以上了，以后的(de)房(fang)(fang)產價格只能往(wang)高漲，未來項(xiang)目的(de)銷售壓力不小。

信達的算盤

不過，關注(zhu)上(shang)海土地市(shi)場的邦粉們一定(ding)注(zhu)意到了，去年11月25日，信達(da)地產以72.99億元競得(de)上(shang)海市(shi)新江灣城地王，溢價(jia)82%

當時，有(you)分析人士指出(chu)，新江灣城地王的保本價起碼(ma)達到8.7萬元(yuan)/平方米(mi)（其實(shi)相(xiang)比10月北京市豐臺區(qu)三四環間拍出(chu)的7.5萬元(yuan)/平方米(mi)樓板價宅地，并不算貴）。

今天，信達選擇在比(bi)新江(jiang)灣位置更遠的顧村買一(yi)塊地，無(wu)形中手上的新江(jiang)灣地塊估值又(you)可以升高(gao)了。

從信達的(de)(de)(de)背景，以(yi)及近期在土地市場(chang)上的(de)(de)(de)表(biao)現(xian)也可以(yi)看出，它的(de)(de)(de)盈利模式的(de)(de)(de)確和傳統的(de)(de)(de)房(fang)地產開發(fa)模式有巨大不同。也許在拿(na)完顧村這塊地后，之前(qian)的(de)(de)(de)寶山項目就已(yi)經獲得(de)了(le)可觀的(de)(de)(de)投(tou)資(zi)收益。

從去年(nian)開(kai)始(shi)，平(ping)安、信達等金融背(bei)景的公司(si)相繼進入土地(di)市場(chang)，頻頻成功“阻擊”房企，并由此推(tui)動著一場(chang)地(di)產行業的洗牌，而(er)洗牌的一種結果，便是(shi)劣幣驅(qu)逐良幣。

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