每經編輯｜吳若凡(fan)     

（本(ben)文原載于微信公眾號“邦(bang)地(di)產”Real-estate-Circle)

接連斬獲72.99億(yi)新江灣城地(di)王(wang)、123億(yi)杭州濱江區奧體中心地(di)王(wang)、溢(yi)價率(lv)超過300%的上(shang)海顧村地(di)王(wang)...這些舉動讓所有目光聚焦到(dao)了一個名字身上(shang)——信達。

信(xin)(xin)達是誰？信(xin)(xin)達要干嘛？

地王=漲價神器？

還記得去年12月，信達怒砸72.99億拿下的新江(jiang)灣城D7地(di)塊嗎？這地(di)當時拍的樓面價超過49000元/㎡，實際超63000元/㎡，未來精裝修公寓(yu)售價有望突破80000元/㎡。

地王一出(chu)，周邊水漲(zhang)船高。

半年后的(de)(de)今天，地王6公里處的(de)(de)“鄰居”——虹口涼(liang)城地塊(kuai)即將(jiang)開(kai)拍，業(ye)內預測該地最終價(jia)格(ge)將(jiang)達(da)到7~8萬/㎡。雖(sui)然兩塊(kuai)地相(xiang)距6公里，但周邊房價(jia)相(xiang)似，因而可(ke)以(yi)作(zuo)為對標。

假(jia)設新江灣每平米升值2萬元，這意味著，江灣地王用了(le)半年(nian)就升值了(le)40%，硬生生漲了(le)30億！

才半年，信達已經(jing)通過(guo)地王(wang)實現了估值上的飛躍(yue)。你(ni)以為這就完了？信達的的融資套路還遠不止于此。

一場關于“錢”的游戲

首(shou)先，想(xiang)(xiang)說的(de)是雖然(ran)屢次拿地王，但信達的(de)資金并沒有想(xiang)(xiang)象(xiang)中(zhong)那么充裕。

信達(da)地產(chan)年(nian)(nian)報顯(xian)示，2012-2014年(nian)(nian)，公司營(ying)業收(shou)(shou)入分別為40.1、44.8和48.5億(yi)元，2015年(nian)(nian)信達(da)營(ying)業收(shou)(shou)入出現了明顯(xian)增長，但仍(reng)然只有(you)81億(yi)元，年(nian)(nian)底手(shou)頭現金59.2億(yi)元，并已(yi)有(you)305億(yi)元的有(you)息負(fu)債。

這(zhe)樣的自有資金狀(zhuang)況，演(yan)出“大肆掃(sao)貨(huo)”的戲(xi)碼，仿佛不合時(shi)宜，也與其以往的規模和增速不符(fu)。

所以，在股(gu)市圈錢是(shi)必(bi)然(ran)的(de)。去(qu)年6月，信(xin)達地產發布了首(shou)份非公(gong)開發行A 股(gu)股(gu)票方案，擬發行不超(chao)過2.39億股(gu)股(gu)票，價格不低(di)于(yu)8.37元/股(gu)，募集資金不超(chao)過20億元，用于(yu)合肥(fei)信(xin)達天御(yu)、重慶濱江(jiang)藍庭(ting)以及寧(ning)波格蘭郡庭(ting)一期項目建設。

但這并非一帆風(feng)順。信達12月(yue)1日晚間公告稱，公司擬(ni)調(diao)整(zheng)(zheng)于(yu)今(jin)年(nian)6月(yue)發布的定增(zeng)預案，其中發行(xing)(xing)底價擬(ni)由8.37元(yuan)(yuan)/股(gu)下(xia)調(diao)為(wei)6.21元(yuan)(yuan)/股(gu)，調(diao)整(zheng)(zheng)后發行(xing)(xing)數量(liang)為(wei)不(bu)超過(guo)(guo)3.22億股(gu)，擬(ni)募集資金(jin)總額不(bu)變，仍為(wei)不(bu)超過(guo)(guo)20億元(yuan)(yuan)。雖然只有20億元(yuan)(yuan)，但該定增(zeng)方案目前仍未(wei)獲得證監(jian)會通過(guo)(guo)。

所以，信達開展了“激進(jin)拿地”，因為(wei)在業內人士看來，這(zhe)是(shi)信達為(wei)金融主業護航，滿足(zu)其母(mu)公司主業資產配置需(xu)要的重(zhong)要策(ce)略。

這怎么理解？

無論賺還是賠，都是股民“埋單”

就拿顧村這塊地來說(shuo)，大(da)家(jia)都給信(xin)達算過賬，賺錢可能很小，虧本是(shi)大(da)概率(lv)事件。可是(shi)，誰告訴你，信(xin)達靠賣房賺錢？

各(ge)種資金市場，都會(hui)是(shi)信(xin)(xin)達(da)“賺錢”的途徑。擔(dan)保貸款、信(xin)(xin)托融資、股權質(zhi)押、再融資等(deng)等(deng)，都可以是(shi)信(xin)(xin)達(da)賺錢的渠道。

信達需要做的只是等(deng)待。現在用60億(yi)(yi)買地(di)，如(ru)果(guo)明年這塊地(di)邊上出了一塊類似(si)的地(di)，但價格要80億(yi)(yi)，那這塊地(di)的估值就相應提(ti)高，在資本市場估值相應提(ti)高。

要知道，上(shang)海原先那(nei)些“面(mian)粉貴過面(mian)包”的地王都成功解套了。對于信(xin)達來說，等到明(ming)年土地升(sheng)值再去(qu)二級市場定增，然后(hou)拿(na)錢(qian)開(kai)發項目，無疑是最好的選擇。

信達瘋狂拿地王(wang)擴張，然后去二(er)級市場增發(fa)，把你股(gu)市里的錢(qian)搬去土地市場。

在這個只有(you)房(fang)價漲(zhang)(zhang)漲(zhang)(zhang)漲(zhang)(zhang)的年(nian)代，你是否明(ming)白(bai)了什么？也就是說，信達拿過的所有(you)“地(di)王”，都會(hui)因為信達瘋狂制造的新“地(di)王”迅速升值(zhi)，讓這些老“地(di)王”在通過各個融資渠道“賺錢(qian)”。

而(er)對于(yu)房企融(rong)資，定增是比合(he)(he)作、合(he)(he)營和IPO更(geng)佳的(de)(de)(de)股權(quan)融(rong)資方(fang)(fang)式(shi)。作為(wei)債(zhai)權(quan)融(rong)資，中期(qi)票據(ju)、公(gong)司(si)債(zhai)、可轉債(zhai)的(de)(de)(de)優(you)勢堪(kan)比銀行(xing)信貸，不(bu)但期(qi)限(xian)更(geng)長(chang)，甚至(zhi)成本更(geng)低(di)。因此(ci)，對房企而(er)言，中期(qi)票據(ju)、公(gong)司(si)債(zhai)、可轉債(zhai)是最(zui)理想的(de)(de)(de)債(zhai)權(quan)融(rong)資方(fang)(fang)式(shi)。

據邦(bang)爺初步統(tong)計，僅去年信達在公(gong)開市場就已(yi)累(lei)計做了三次中票操作。

2015年(nian)6月(yue)5日，第(di)一期發(fa)(fa)行(xing)(xing)金額15億(yi)元(yuan)，期限(xian)5年(nian)，發(fa)(fa)行(xing)(xing)利率(lv)5.80%；2015年(nian)8月(yue)26日，第(di)二期發(fa)(fa)行(xing)(xing)金額14億(yi)元(yuan)，期限(xian)5年(nian)，發(fa)(fa)行(xing)(xing)利率(lv)5.50%；2015年(nian)12月(yue)15日，發(fa)(fa)行(xing)(xing)了(le)2015年(nian)度第(di)三(san)期中期票據1億(yi)元(yuan)，發(fa)(fa)行(xing)(xing)利率(lv)5.50%。地(di)產(chan)今年(nian)3月(yue)還發(fa)(fa)行(xing)(xing)了(le)30億(yi)元(yuan)公司(si)債，票面利率(lv)3.5%。

公司(si)全資子公司(si)上(shang)海信達立人(ren)與(yu)公司(si)關聯方中國金谷國際信托(tuo)有限責(ze)任(ren)公司(si)于2015年(nian)5月20日簽署(shu)了(le)《金谷•天津(jin)銀行指定(ding)用途單一(yi)資金信托(tuo)貸款(kuan)合同》。合同約定(ding)貸款(kuan)金額(e)為人(ren)民幣5億元，貸款(kuan)期(qi)限24個月，貸款(kuan)年(nian)利率為8.85%，公司(si)為該(gai)筆(bi)貸款(kuan)提供連帶責(ze)任(ren)保(bao)證。

12月(yue)25日公司關聯(lian)方寧波達泰投資合(he)(he)(he)伙(huo)企業(有(you)限合(he)(he)(he)伙(huo))（以下簡稱(cheng)“達泰基(ji)金”）于(yu)2015年(nian)12月(yue)25日簽署了(le)委(wei)托貸(dai)款(kuan)合(he)(he)(he)同，達泰基(ji)金通過金融機構向公司發放委(wei)托貸(dai)款(kuan)，合(he)(he)(he)同總金額為人民幣34.8億元,貸(dai)款(kuan)期限不超過48個(ge)月(yue)，貸(dai)款(kuan)年(nian)利率為7.83%。

初步統(tong)計，2015年(nian)信達地產累計融資(zi)99.8億元(yuan)。

對于這(zhe)家在A股(gu)市(shi)場流通市(shi)值(zhi)僅列55位，低于行業和(he)市(shi)場平均(jun)水平的公司，能有如(ru)此融資實力，邦爺是服(fu)了。

看明(ming)白了信達(da)的(de)(de)這些(xie)手段，正在股市激戰的(de)(de)股民，包括想(xiang)通過購(gou)買理財產品和基金的(de)(de)投資者是否(fou)明(ming)白，正是在你們的(de)(de)幫助下(xia)，“地王”才(cai)會被大(da)量制(zhi)造？

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